Eigennutzung

Diskutiere Eigennutzung im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, wir spielen mit dem Gedanken eines Kaufes über ein 3Fam Hauses. Das Haus ist nicht WEG geteilt. Es gibt es nur ein Grundbuch. Kann man nur...

  1. #1 kPat, 29.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 29.12.2013
    kPat

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    Hallo,

    wir spielen mit dem Gedanken eines Kaufes über ein 3Fam Hauses. Das Haus ist nicht WEG geteilt. Es gibt es nur ein Grundbuch. Kann man nur einen Kredit für den Erwerb verwenden und in drr Steuererklärung privates von den Kapitaleinnahmen trennen?
    Wenn wir eine Einheit nach einer Zeit selbet bewohnen, wie kann man die Kredit Zinsen von den Einnahmen abziehen?

    Bsp
    600000 euro kredit anfang
    Bei 400000 euro restschuld beginn der Eigennutzung einer einheit. Das Haus hat 3 Einheiten, die alle gleich gross sind. Soll ein leichtes Beispiel sein.

    Kann ich die vollen Zinsen gegenrechnen, da die private Einheit zinsfrei ist? Oder im schlechstesten Fall. Kann ich nur 2/3 der Zinsen verrechnen, da wir ein drittel selbst bewohnen? Das ist nur ein Beispiel um die Absetzbarkeit mit nur einem Kredit zu erfragen. Da man Zinsen für den eigenen Wohnraum nicht absetzen kann würde man bei mehr als einem Kredit, den für die eigene Wohnung natürlich schneller abzahlen...

    Viele Grüße,

    Patrick
     
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  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Denke, dass da das Finanzamt nicht mitspielt.
    Doch dafür gibt es Steuerberater.

    Normalerweise wird der Anteil der Zinsen die auf die anteiligen qm Wohnfläche der Eigennutzung fällt, nicht bei der Abschreibung berücksichtigt.

    (Am Besten du kaufst dir dann noch eine Eigentumswohnung - Selbstnutzung wenn du die ohne Kredit finanzieren kannst.)
     
  4. Andres

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    Meines Wissens nach ist das nicht möglich. Man muss zwar nicht unbedingt eine WEG errichten (auch wenn das nicht der schlechteste Weg ist ...), aber man muss wenigstens den selbstgenutzten und den vermieteten Teil finanziell trennen. Das erfordert zwei Kredite und das wäre auch sinnvoll: Vorhandenes Eigenkapital sollte in die selbstgenutzte Wohnung fließen, damit die Zinsen hauptsächlich im Vermieteten Teil anfallen.

    Wie man das sauber regelt, damit es später keine Probleme mit dem FA gibt, sollte sich ein Steuerberater überlegen.
     
  5. kPat

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    Hallo,vielen Dank für die Antworten. Falls man keine WEG hat hat man ja nur ein Grundbuch. Soweit mir bekannt ist bringt das widleder Probleme, wenn man die Summe z.b. drittelt und dann die untefe Einheit schneller abzahlt. Es kann ja nur ein Kredit mit 1. Rang eingetragen sein. Hat jemand vielleicht ähnliche Erfahrung?

    Viele Grüße,

    Patrick
     
  6. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo kPat

    Wie wäre es denn wenn der Verkäufer das Objekt noch nach WEG teilt und du dann eben die einzelnen Einheiten einzeln käufst?

    Sowas lässt sich bestimmt arangieren, ob das beim FA ohne Probleme durch geht weis ich natürlich nicht.
    Außerdem könntest du Probleme mit der Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung bekommen.

    VG Syker
     
  7. Andres

    Andres
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    Man hat gar kein Grundbuch, höchstens einen Grundbucheintrag. Ich sehe nicht, inwiefern das relevant sein soll.

    Und jetzt nochmal auf deutsch?

    Nein, wie kommst du denn darauf? Vielleicht klappt es nicht, später eine weitere vorrangige Grundschuld einzutragen. Das hängt vom Wert der Immobilie und der Höhe der Grundschuld ab. Wenn du zwei Kredite gleichzeitig und bei der gleichen Bank aufnimmst, gibt es da gar kein Problem, falls dir die Bank den gleichen Kredit auch "in einem Stück" geben würde.

    Das ist noch das kleinere Problem, da es nur eine Frage der Zeit ist. Wenn das Beispiel nicht völlig aus der Luft gegriffen war, ist die Sperrfrist bis zum Eigenbedarf sowieso abgelaufen. Das weitaus größere Problem dürfte das Vorkaufsrecht sein.
     
  8. kPat

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    Hallo, danke für die Antworten. Mir war nicht klar, dass man einen Kredit gemäß der Wohnfläche aufteilen kann. Ich dachte, dass dies Probleme mit dem Vorrang der Kredite bringt. Falls man bei einer Bank diese Teilung durchführt, steht Sie je nach eingesetztem Kapital in dem Grundbuch. Egal ob 1 oder 3 Kredite. WEG Teilung muss nicht erforderlich sein. Hat aber eh Probleme mit der langen Sperrfrist und den Vorkaufsrecht. Danke für die Infos!

    Patrick
     
  9. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Die Bank macht da bestimmt mit...
    Das heißt aber noch lange nicht, dass das Finanzamt das auch mitmacht.
    Da du zunächst erst mal alles vermietest und die Aufteilung erst zu einem späteren Zeitpunkt machen möchtest, mache ich da ein großes Fragezeichen ???

    Hier noch mal was genau zu diesem Thema:

    Steuererklrung: teilweise selbstgenutzte Immobilien
     
  10. kPat

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    Hallo Sara,

    Danke für den Link. Zum Glück baue ich das Haus nicht, sondern kaufe ein Objekt. Ich werde die Kredite entsprechend der qm zuteilen.

    Sobald ich etwas sanieren muss, werde ich vorher prüfen, wie ich es mache. Dann muss ich 2/3 aus den Mieteinnahmen und 1/3 von meinem privaten Konto überweisen, damit es korrekt ist?
    Wenn ich aus meinem privaten Konto 1500 Euro nur in Wohnung Erdgeschoss zur Finanzierung verwende, darf ich dann auch einen Teil aus den Mieteinnahmen zuschiessen? Oder muss der Überschuss von Wohnung1 nur in die Abzahlung von Wohnung1 fliessen? Falls möglich würde ich natürlich gerne einen Teil der Miete für die Finanzierung der Erdgeschoss Wohnung verwenden.

    Viele grüße,

    Patrick
     
  11. #10 Aktionär, 02.01.2014
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    Einmal ganz generell gesprochen:

    Du kannst eine Grundschuld eintragen lassen über 1 Mio. € und damit 10 Kredite a 100 T€ besichern oder 10 Grundschulden a 100 T€ eintragen und damit einen Kredit über 1 Mio. € besichern. Läuft alles über ein Institut ist das vollig umme.

    Interessant ist die Aufteilung in veschiedene Kredite für verschiede Wohnungen beim Ansatz in der Steuererklärung. Das solltest du mit einem Steuerberater vorher abklären.
     
  12. #11 sara, 02.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 02.01.2014
    sara

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    und genau das bezweifele ich, dass das Finanzamt da wirklich mitspielt.

    Aber aus Erfahrung wird man klug. Das wirst du aber erst später feststellen, ob dein Konstrukt bei der späteren Eigennutzung wirklich so steuerlich anerkannt wird wie du es gerne möchtest.

    Da solltest du auf jeden Fall einen Steuerberater fragen.
    Du kannst aber auch beim Finanzamt direkt mal nachfragen. Beraten tun die zwar nicht, aber Auskunft geben sie schon.
     
Thema: Eigennutzung
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