Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen / Mietvertrag gültig?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von dabescht, 09.02.2014.

  1. #1 dabescht, 09.02.2014
    dabescht

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    Hallo,

    Vermieter X hat direkt nach Zahlung des Kaufpreises einer Immobilie an Mieter Y eine in dem Haus befindliche Wohung vermietet. Die Besitzübergabe mit dem Alteigentümer hatte zuvor stattgefunden, im Grundbuch steht der X allerdings noch nicht. Dauert halt...

    Kündigen darf ja nur ein Eigentümer (also der der im Grundbuch steht), doch wie siehts mit neuen Mietverträgen aus? Ist der Mietvertrag überhaupt gültig?


    Grüße
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Jein, so ähnlich. Kündigen darf nur der Vermieter und der Eintritt in ein bestehendes Mietverhältnis nach § 566 BGB geschieht erst mit Eigentumsübergang. Wenn die gekaufte Wohnung bereits vermietet ist, kann man vor Eigentumsübergang nicht kündigen, weil man noch nicht Vermieter ist. Mit dieser Argumentation ist es dann ganz einfach:

    Kein Problem. Man wird hier nicht erst zum Vermieter, sondern man ist es von Anfang an.
     
  4. #3 dabescht, 09.02.2014
    dabescht

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    danke für die schnelle antwort :)


    kleine zusatzfrage:

    vermieter x (immer noch nicht im grundbuch) schließt mit langjährigem mieter z einen neuen mietvertrag. im neuen vertrag steht, dass alle bisherigen vereinbarungen/verträge, insbesondere die mit dem alteigentümer durch den neuen vertrag ersetzt werden.

    Gültig?
     
  5. sara

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    Der alte Mietvertrag ist weiterhin gültig und der Mieter braucht mit dem neuen Eigentümer keinen neuen Vertrag abzuschließen.
     
  6. #5 Aktionär, 09.02.2014
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    Wenn der Mieter bereit ist das zu unterschreiben: JA.
    Ich würde allerdings nicht davon ausgehen, dass er das tun wird.
     
  7. #6 dabescht, 09.02.2014
    dabescht

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    die frage ist nicht ob der mieter es tut oder muss, sondern ob der vertrag gültig ist wenn er es getan hat ;)
     
  8. #7 BHShuber, 10.02.2014
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    Schwebend unwirksam

    Hallo,

    um deine Frage zu beantworten, der neue Mietvertrag ist schwebend unwirksam, warum, weil solange der neue Eigentümer nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat er auch nichts zu melden und schon gar nicht den Mieter einen neuen Mietvertrag aufdrängen.

    Volle Vermieterrechte erst nach Eintragung ins Grundbuch.

    Dieser kann den neuen Mietvertrag in jedem Fall anfechten und auf den Bestand des alten Mietvertrages bestehen!

    INFO und Quelle:

    Eigentümerwechsel*- Berliner MieterGemeinschaft e.V.

    Gruß

    BHShuber
     
  9. #8 dabescht, 10.02.2014
    dabescht

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    hmm, nun die quelle gibt meiner einschätzung nach hier keine eindeutige antwort. folgt man der argumentation wäre ja auch der erste fall: x vermietet an y nicht wirksam bzw. schwebend unwirksam.

    nehmen wir mal an es wäre so, dass der neue mietvertrag unwirksam wäre.

    was wäre dann aber wenn der vermieter x den vertrag erst unterschreibt wenn er im grundbuch steht, der mieter ihn aber schon 4 wochen vorher unterschrieben hat. ist er dann gültig?
     
  10. #9 Martens, 11.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 11.02.2014
    Martens

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    Nicht schon wieder... ;)

    Man kann problemlos Vermieter sein - rechtswirksam und alles - ohne Eigentümer zu sein oder auch jemals zu werden.

    Der genannte Vertrag ist also nicht schon deshalb unwirksam, weil der Vermieter noch nicht Eigentümer ist.

    Bei vermieteten Einheiten findet übrigens kein Besitzübergang statt, der Mieter = Besitzer bleibt ja unverändert.
    Es mag jedoch bereits der vertraglich vereinbarte Lasten-/Nutzenübergang stattgefunden haben, somit ist der Erwerber im Innenverhältnis mit dem Verkäufer auch berechtigt, neue Mietverträge abzuschließen oder bestehende zu kündigen.

    Christian Martens
     
  11. #10 dabescht, 11.02.2014
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    Danke Martens, gibts dafür ne Quelle/Gesetzestext?
     
  12. #11 BHShuber, 11.02.2014
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    mhh, das sehe ich aber ein wenig anders

    Hallo Martens,

    wie beurteilst du dann folgende Aussagen:

    Was wird aus dem Mietverhältnis?
    Lassen Sie sich nicht verunsichern. Kauf bricht nicht Miete, das ist gesetzlich geregelt (§ 566 BGB).

    Wird das Haus oder eine Wohnung verkauft, tritt der Erwerber (d. h. der neue Eigentümer) anstelle des bisherigen Vermieters in den abgeschlossenen Mietvertrag ein.

    Das Mietverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über, und dieser kann sich nicht etwa darauf zurückziehen, dass er vom Mietverhältnis und von den darin getroffenen Vereinbarungen oder von den vom bisherigen Vermieter erteilten Erlaubnissen keine Kenntnis hatte.
    Dieser Grundsatz gilt auch in Fällen, in denen Erben ein Haus übernehmen oder für Zwangsversteigerungen.


    in Verbindung mit dem hier:

    Volle Vermieterrechte erst nach Grundbucheintragung
    Solange der Erwerber nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat er im Haus nichts zu sagen. Er darf weder die Wohnungen betreten noch Schlösser auswechseln oder gar Bau- bzw. Abrissarbeiten beginnen. Nur wenn er nachweislich im Auftrag Ihres Vermieters handelt, kann er schon vor erfolgter Grundbucheintragung tätig werden.

    Achtung: Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch machen den Erwerber noch nicht zum Eigentümer. Vom Kaufvertrag bis zur Eintragung im Grundbuch können Monate vergehen. Der Zeitpunkt der Grundbucheintragung ist deswegen so wichtig, weil der neue Eigentümer vor seiner Eintragung z. B. keine Mieterhöhungserklärung oder Modernisierungsankündigung verschicken darf. Tut er es trotzdem, sind diese unwirksam, sofern er hierzu vom Verkäufer nicht ausdrücklich bevollmächtigt wurde.

    Aber: Beachten Sie die oben genannten Ausnahmen für Erwerber im Rahmen der Zwangsversteigerung und für Erben.

    Wenn sich die Person, die sich als neuer Eigentümer ausgibt, nicht schriftlich legitimieren kann und im Haus unbefugt tätig wird oder gar Mieter/innen bedroht, sollten Sie die Polizei rufen.


    In dem Fall, dass die Wohnung nicht vermietet war, bei Kauf, ist der Mietvertrag in vollem Umfang gültig, dennoch kann bis zur Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch noch einiges passieren, was dann letztendlich verhindert, dass der Käufer neuer Eigentümer wird, z. B. steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung wird verweigert, da der Käufer irgendwo ungeklärte Steuerschulden hat.

    Dann ist auch den neue Mietvertrag passè!

    Für den Fall, dass die Wohnung in vermietetem Zustand gekauft wurde, gilt volle Vermieterrechte erst nach Eintragung im Grundbuch!

    Noch zu erwähnen, ist dies Hier:

    Hüten Sie Ihren Mietvertrag!
    Nicht nur, wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkauft wird, sollten Sie Ihren Mietvertrag sorgsam hüten! Geben Sie ihn niemals aus der Hand, sondern machen Sie sich eine Kopie und verwahren Sie das Original an einem sicheren Ort, denn der neue Vermieter übernimmt Ihnen gegenüber alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters (§ 566 Abs.1 BGB). Deshalb bleibt auch Ihr alter Mietvertrag – so wie er ist – gültig, unabhängig davon, wie häufig die Vermieter wechseln. Sie müssen jedoch damit rechnen, dass der neue Eigentümer versuchen wird, Ihnen einen neuen Vertrag aufzudrängen. Doch jeder neue Vertrag kann Ihnen Nachteile bringen. Wenn Sie, aus welchen Gründen auch immer, zu einer Änderung Ihres Mietvertrags oder gar zu einem Neuabschluss aufgefordert werden, sollten Sie sich deshalb unbedingt in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen.

    Achtung: Auch für mündlich geschlossene Mietverträge gilt, dass sie nach einem Eigentümerwechsel gültig bleiben.


    Gruß

    BHShuber
     
  13. #12 dabescht, 11.02.2014
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  14. Syker

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    @Bhshuber

    Warum so viel Text?

    In den meisten Fällen wird es ja auch so stimmen, dass der Erwerber der neue VM wird.

    Gesetzlich wir im Mietrecht sonst immer vom VM gesprochen.
    Ich kann als Eigentümer ja auch frei bestimmen wer der VM meines Eigentums ist. Also kann ich auch im Kaufvertrag den Käufer zum VM machen.

    Da ist nix illegales oder unwirksames bei, schreibt doch sogar dein Mieterverein.

    Wenn Zweifel bestehen weil der neue Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, dann muss das eben durch den alten Eigentümer nach gewiesen werden.

    VG Syker
     
  15. #14 sara, 11.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 11.02.2014
    sara

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    Nun eine Garage kann man mit separaten Mietvertrag vermieten, das ist im Grunde besser als an den Mietvertrag gekoppelt, da dann auch eine erleichterte Kündigung der Garage möglich ist.

    Ob der Eintrag ins Grundbuch nun schon erfolgte oder auch nicht, ist meines erachtens nach auch nicht die Frage.
    Sondern, hat der Mieter eine Möglichkeit den neuen Mietvertrag anzufechten, der ihm wegen Unwissenheit (da alter Vertrag weiter gültig) vom neuen Eigentümer einen neueen Vertrag vorgelegt bekommt und ihn unterschrieben hat.
     
  16. #15 Martens, 11.02.2014
    Martens

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    Bestimmt.
    Wofür denn genau? Ich bin ja mehr so der Anwender... ;)

    gar nicht. Wenn Du eine konkrete Frage hast, dann formuliere sie in einem separaten thread.
    Ich werde Dir jetzt nicht drei lange quotes beurteilen, die nur am Rande mit der Fragestellung in diesem thread zu tun haben.

    Hier diskutieren Vermieter, Mieter und Verwalter das Thema und natürlich gibt es aus jeder Position eine etwas andere Perspektive. Das ist aber bisher nicht das Problem...

    Nein, der Vertrag ist wirksam.
    Wird der Vermieter nicht Eigentümer, könnte es sein, daß er ein Problem mit der Vertragserfüllung bekommt... das ist aber eine andere Baustelle. ;)

    Mit schwebend unwirksam hat das alles nichts zu tun, die grundbuchliche Eintragung eines neuen Eigentümers hat keinerlei Wirkung hinsichtlich bestehender Mietverhältnisse, wie ja schon gesagt wurde: Kauf bricht nicht Miete.

    Auch nicht, auch der ist wirksam, wenn ihn beide Parteien unterzeichnet haben.
    Es stellt sich allerdings die spannende Frage, was denn tatsächlich vereinbart wurde, insbesondere hinsichtlich des bereits bestehenden Vertrages... der ja weiterhin gilt, bis er gekündigt wurde...

    Christian Martens
     
  17. #16 dabescht, 11.02.2014
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    @sara: natürlich KANN eine gesonderter Garagenmietvertrag geschlossen werden. Ist aber hier nicht die Absicht von Vermieter X. Er will ja den neuen Vertrag an den Mann bringen ;)

    @martens: im neuen Vertrag steht folgendes:

    "Die nachfolgenden Verträge/Vereinbarungen ersetzten alle vorherigen, insb. mit Alteigentümern getroffenen Verträge/Vereinbarungen."
     
  18. #17 BHShuber, 11.02.2014
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    Unwissenheit des Mieters oder nicht...............

    Hallo nochmal,

    im Grunde und das ist für mich nicht abschließend geklärt, will man einen bestehenden Mietvertrag durch neuen ersetzen, sehe ich das jetzt richtig?

    Wenn dem so ist dass der neue Mietvertrag bereits unterschrieben ist und der neue Vermieter noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, dann ist dieser Mietvertrag schwebend unwirksam!

    Zu klären ist auch, wusste der Mieter dass er nach Eigentümerwechsel keinen neuen Mietvertrag unterschreiben muss, dass der alte Bestand hat?


    Wo kein Kläger da kein Richter, dennoch wenn der Mieter hiervon Kenntnis erlangt, ist der Mietvertrag bis zur Eintragung ins Grundbuch als Eigentümer in jedem Fall anfechtbar!

    Gruß

    BHShuber
     
  19. #18 BHShuber, 11.02.2014
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    Nochmal Hallo Martens,

    wiso nicht, denn die Formulierungen sind absolut bezogen auf die Ausgangsfrage und tragen auch zur Beantwortung bei, verstehe ich jetzt nicht deine Aussage nachdem du doch meinen Post in Frage gestellt hast?

    Gruß BHShuber
     
  20. Syker

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    Der VM muss nicht zwangsläufig im Grundbuch stehen.
    Ein Eigentümer kann jederzeit eine dritte Person als VM bestimmen.
    Wenn der alte Eigentümer bestimmt das Person x ab Zeitpunkt y der VM ist dann ist das auch so.

    Und wenn jetzt die Person x nach Zeitpunkt y mit dem M einen neuen MV abschließt dann ist der natürlich erstmal wirksam.

    Ob der M den neuen MV anfechten kann wäre noch die Frage.
    Im konkreten Fall vermutlich nicht, da ja im neuen MV die Beendigung aller früheren Verträge vereinbart wurde.

    VG Syker
     
  21. #20 dabescht, 11.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 11.02.2014
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    Wenn man also deiner Argumentation folgt, dann ist der Vertrag wirksam sobald X im Grundbuch steht, oder?

    Warum jetzt zu klären sei ob der Mieter von seinen Nichtverpflichtungen weiß oderrnicht ershcließt sich mir allerdings nicht. X behauptet ja nicht, dass Y eine neuen Vertrag unterschreiben muss. Er bietet es ihm, verpackt mit der Garagennutzung, lediglich an. Ist ja hier kein Haustürgeschäft mit Widerufsbelehrung....

    @syker: gehen wir im vorliegende Fall mal nicht davon aus, dass der Alteigentümer iregndwen beauftrag. Für den Alteigentümer nehmen wir mal an, dass er sein Geld bekommen hat und sich nicht mehr weiter für das Haus interessiert (sonst hätte ers ja auch nicht verkauft ;)
    p.s. laut Notarvertrag gehen mit der Kaufpreiszahlung die Nutzen und Lasten auf Neueigentümer X über....
     
Thema: Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen / Mietvertrag gültig?
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