Eigentümer ungleich Vermieter

[oz1804]

Hallo zusammen,

kurze Frage. Meine Eltern besitzen ein Reihenhaus in dem sie bald ausziehen in eine Mietwohnung.

Kann ich das Haus über mich vermieten, ohne dass ich im Grundbuch eingetragen bin? Zum Beispiel ich vermiete es 3 Jahre lang und nach der Zeit sollen meine Eltern wieder die Vermieter sein und die Mieteinnahmen einnehmen (Änderung des Mietvertrags)

Vielen Dank im voraus

 

[immobiliensammler]

Kann ich das Haus über mich vermieten, ohne dass ich im Grundbuch eingetragen bin?

Natürlich, Du kannst vermieten was immer Du willst ohne auch Eigentümer zu sein. Du solltest das nur mit einem Steuerberater durchsprechen da sich hieraus dann gravierende Nachteile ergeben können.

 

[Ferdl]

Und dich auch Vertraglich mit den Eltern absichern, wäre nicht der erste Familienstreit der teuer endet.

(Änderung des Mietvertrags)

ist weder einseitig möglich, noch nötig.

 

[dots]

Zum Beispiel ich vermiete es 3 Jahre lang und nach der Zeit sollen meine Eltern wieder die Vermieter sein und die Mieteinnahmen einnehmen (Änderung des Mietvertrags)

Zweiter Teil des Satzes: Geht nicht. Es sei denn, der Mieter stimmt der einseitigen Vertragsänderung (die in 3 Jahren) durch dich zu. Muss er aber nicht.
Vermieten darfst du alles - auch Immos bzw. Wohnungen, welche weder in deinem Besitz, noch in deinem Eigentum sind. Daraus entstehen aber u. U. sehr(!) große und teure Probleme. Dem sollte man sich möglichst vorher bewusst sein (oder werden), das ist aber zu viel, das in ein paar Sätzen hier abzuhandeln. Aber so weißt du schon mal, mit welchen Google-Stichwörtern (bzw. Kombinationen daraus) du anfangen kannst.

 

[oz1804]

Welche Probleme können denn auftauchen? Kannst du mir diese Stichpunkte nennen, damit ich danach googlen kann? Meinst du Besitz und Eigentum?

Mieteinnahmen versteuern ich ganz normal und sonst muss ich nichts beachten oder? Unter der Prämisse das Eltern (Eigentümer) grünes Licht geben, dass ich das machen kann.

Die möglichen Probleme würden nur auftauchen wenn die Eigentümer aktiv werden oder?

 

[immobiliensammler]

Welche Probleme können denn auftauchen? Kannst du mir diese Stichpunkte nennen, damit ich danach googlen kann? Meinst du Besitz und Eigentum?

Steuerlich z.B. dass Du bestimmte Posten nicht als Werbungskosten geltend machen kannst die Mieteinnahmen aber versteuern musst - genauere Infos gibt es für den konkreten Einzelfall beim Steuerberater

Rechtlich: Wie soll geregelt sein, dass der Mietvertrag nach drei Jahren wieder auf Deine Eltern übergeht!

 

[oz1804]

Gut die Werbungskosten nicht abzusetzen geht klar. Und mit dem Mieter kann ich ja reden, für ihn ändert sich ja nur der Name. Es geht mir nur darum die Einnahmen meiner Eltern 1-2 Jahre niedrig zu halten. Das hat dann sehr große Sparvorteile für meine Eltern bei gewissen Dingen (die, die nicht Absetzbarkeit der Werbungskosten übertreffen), die ich aber jetzt nicht weiter ausführen muss. Aber ja ich geh das mit einem Steuerberater nochmal durch.

 

[immobiliensammler]

Und mit dem Mieter kann ich ja reden, für ihn ändert sich ja nur der Name.

Und was machst Du wenn er nicht mit sich reden lässt? Zwingen kannst Du ihn nämlich nicht eine Vertragsänderung zu akzeptieren.

 

[Ferdl]

Warum darf man einen Mietvertrag nicht weitergeben? Kreditverträge werden zB auch ungefragt weiterverkauft.

 

[immobiliensammler]

Warum darf man einen Mietvertrag nicht weitergeben? Kreditverträge werden zB auch ungefragt weiterverkauft.

Weil Du im laufenden Vertragsverhältnis nicht einfach einseitig Vertragspartner austauschen kannst, bei den Kreditverträgen war das meist schon vertraglich (im "Kleingedruckten") geregelt oder es betraf "gestörte" Verträge, da ist das erlaubt (macht z.B. jeder Gläubiger, der eine Forderung an ein Inkassounternehmen verkauft (nicht abtritt)).

Wenn das so einfach wäre: Du beauftragst den Malermeister Müller bei Dir im Ort, der schreibt Dir kurz danach, dass er den Auftrag weiterverkauft hat und Dein neuer Vertragspartner die Firma Dingsbumsky in Polen ist.

 

[dots]

Und mit dem Mieter kann ich ja reden, für ihn ändert sich ja nur der Name.

Nö.

Hast du denn wenigstens schon mal versucht, zu googeln, bevor du nach den Suchbegriffen gefragt hast?

 

[Ferdl]

und Dein neuer Vertragspartner

Würde mich kaum wundern und ob dass nicht zulässig ist?
Die Post wird ja auch von Sub-sub-subunternehmern ausgeliefert.
OK, nicht alles was hinkt ist ein Vergleich, aber trotzdem, wenn die Immo Verkauft wird wird der neue Eigentümer Vermieter, wenn der Mietvertrag verkauft wird, nicht? Wie funzt das denn mit der Übernahme bei Immobilienkonzernen? da werden ja auch keine Immos verkauft.

Ich glaube ja dass du Recht hast aber ich würde gerne verstehen warum

 

[jorgk]

und Dein neuer Vertragspartner die Firma Dingsbumsky in Polen ist

Der Vergleich hinkt, weil die Vertragssache, also das zur Verfügung stellen der Wohnräume, ja die selbe bleibt.

Da 'Kaufen bricht nicht Miete' offenkundig geht, warum soll verschenken (was das hier vielleicht ja wäre) der Vermietereigenschaft nicht auch gehen? Jedenfalls wäre es mal schön zu wissen wo da die rechtliche Grenze gesetzt ist.

 

[dots]

Und mit dem Mieter kann ich ja reden, für ihn ändert sich ja nur der Name.

Nö. Es ändert sich nicht nur der Name, sondern sehr viel mehr - aber nur, wenn der Mieter freiwillig zustimmt.

 

[immobiliensammler]

Der Vergleich hinkt, weil die Vertragssache, also das zur Verfügung stellen der Wohnräume, ja die selbe bleibt.

Da 'Kaufen bricht nicht Miete' offenkundig geht, warum soll verschenken (was das hier vielleicht ja wäre) der Vermietereigenschaft nicht auch gehen? Jedenfalls wäre es mal schön zu wissen wo da die rechtliche Grenze gesetzt ist.

Durch den Eigentumsübergang (egal ob Verkauf, Schenkung, Erbfolge) tritt automatisch (gesetzlich geregelt) eine Rechtsnachfolge bezüglich des Mietvertrages ein. Das ist etwas ganz anderes als wenn der Vermieter einseitig den Vertragspartner auf Vermieterseite austauschen will ohne dass ein Eigentümerwechsel zugrundeliegt.

 

[Flat.com]

Hallo zusammen,

kurze Frage. Meine Eltern besitzen ein Reihenhaus in dem sie bald ausziehen in eine Mietwohnung.

Kann ich das Haus über mich vermieten, ohne dass ich im Grundbuch eingetragen bin? Zum Beispiel ich vermiete es 3 Jahre lang und nach der Zeit sollen meine Eltern wieder die Vermieter sein und die Mieteinnahmen einnehmen (Änderung des Mietvertrags)

Vielen Dank im voraus

Hier stellt sich unweigerlich die Frage warum?
Habe ich es richtig verstanden, das Eigentum bleibt bei den Eltern?

Welchen Vorteil erhält man dadurch?

Ich kann es mir halbwegs denken.

 

[Duncan]

Wie funzt das denn mit der Übernahme bei Immobilienkonzernen? da werden ja auch keine Immos verkauft.

Da ist es ganz einfach: Der Vermieter ändert sich gar nicht. Es bleibt einfach die gleiche Immobilienfirma. Wem diese Firma nun gehört ist so wichtig wie wer die Anteile/Aktien des Autobauers hält bei dem du deinen neuen Parkplatzblockierer bestellt...

 

[Dschei2]

Also ich würde das Thema unbedingt mit einem Steuerberater besprechen. Wenn einfach nur die Miete dem Sohn zufallen soll, um den Eltern eine Steuerverkürzung zu ermöglichen (Abfindungszahlung oder sowas?), dann ist die Frage, ob das Finanzamt das wirklich so akzeptiert. Ich kann mir gut vorstellen, dass dafür zumindest ein befristeter Zuwendungs-Nießbrauch notariell geschrieben werden muss.
Dann kann sich meiner Meinung nach auch der Mieter nicht wehren.

 

[immobiliensammler]

Würde mich kaum wundern und ob dass nicht zulässig ist?
Die Post wird ja auch von Sub-sub-subunternehmern ausgeliefert.

Dein Vertragspartner ist aber weiterhin die Post. Sprich wenn der Sub-Sub-Subunternehmer Dein Paket verschlampt kannst/mußt Du den Schaden nicht bei dem geltend machen sondern bei Deinem Vertragspartner (der Post bzw. DHL), wie die dann Regreß nehmen können ist deren Problem.

Bei meinem Maler-Beispiel könnte der deutsche Maler natürlich die polnische Firma als Subunternehmen einsetzen und den Auftrag von der durchführen zu lassen. Das is dann aber nicht Dein Problem, die deutsche Firma bleibt Dein Vertragspartner, stellt Dir eine Rechnung und haftet für die Gewährleistung. Wie die dann bei dem Polen Regreß nehmen kann - nicht Dein Problem. Mein Beispiel war ja der Auftrag wird "verkauft", Du wirst also plötzlich damit konfroniert, dass Dein neuer Vertragspartner der Pole ist ,der Deutsche ist außen vor.

OK, nicht alles was hinkt ist ein Vergleich, aber trotzdem, wenn die Immo Verkauft wird wird der neue Eigentümer Vermieter, wenn der Mietvertrag verkauft wird, nicht? Wie funzt das denn mit der Übernahme bei Immobilienkonzernen? da werden ja auch keine Immos verkauft.

Im Prinzip hat das @Duncan schon korrekt beantwortet. Wenn das Haus der XY Property GmbH & Co KG gehört und die dann von z.B. Vonovia aufgekauft wird (so läuft das ja im Prinzip immer, schon um die Grundwerbsteuer zu sparen) ändert sich für Deinen Mietvertrag gar nichts, Dein Vermieter bleibt die GmbH & Co. KG, eventuell hat die dann halt einen neuen Sitz in Bochum. Sollte die Vonovia oder eine deren Töchter wirklich nur ein Haus kaufen dann ist das bezüglich der Mietverträge genau das gleiche als wenn Du an mich ein Haus verkaufst.

Ich glaube ja dass du Recht hast aber ich würde gerne verstehen warum

Du musst eigentlich nur überlegen, warum hier eine Rechtsnachfolge eintritt. Die kann z.B. via Gesetz erfolgen (exemplarisch beim Verkauf (Kauf bricht nicht Miete), aber z.B. auch wenn zwei Firmen fusionieren), ansonsten gibt es halt nicht viele Möglichkeiten, wie so etwas ohne Zustimmung des anderen Vertragspartners passieren kann.

 

[Ferdl]

Danke.