Eigentümergemeinschaft/Hausverwaltung Mietvertrag vorschreiben

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von eurofinder, 06.11.2015.

  1. #1 eurofinder, 06.11.2015
    eurofinder

    eurofinder Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe mal dahingehend eine Frage, ob die Eigentümergemeinschaft oder die Hausverwaltung die Art des Mietvertrages - hier Hamburger Mietvertrag - vorschreiben kann oder bin ich als Vermieter da in der Wahl frei?
    Bei Neuvermietungen darf nach einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft nur noch der oben genannte Mietvertrag genutzt werden.

    Wenn es möglich ist dies Vorzuschreiben, welche Gesetzesgrundlage wäre das?

    Gruß
    eurofinder
     
  2. AdMan

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  3. Duncan

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    Die Grundlage wäre der gültige, unanfechtbare Beschluss der ET-Gemeinschaft. Mach bloß nicht mehr Gesetze als du unbedingt brauchst, wenn du nicht am Galgen enden möchtest! Je nach Wohnanlage/Gebäude ist es sehr sinnvoll, dass die Mietverträge gewisse einheitliche Vereinbarungen enthalten, um sowohl ET wie auch WEG vor Ansprüchen Dritter zu schützen. Dies ist über einen einheitlichen Mietvertrag am einfachsten umzusetzen. Der Hamburger Mietvertrag ist nun nicht unbedingt die schlechteste Vorlage, die man wählen kann.
    Du kannst da jetzt den Aufstand proben und eine ETV zur Abänderung des Beschlusses der freiwilligen Einschränkung der Vertragsfreiheit (das ist das vereinbaren eines bestimmten Mietvertragsmusters) einberufen lassen.

    Mit deiner SEV vereinbarst du den Mietvertrag der dir beliebt, wenn die Verwaltung schlau ist lehnt sie alle nicht von ihr geprüften und für gut befundenen Verträge ab, Sie wird sich an Vorlagen wie z.B. dem Hamburger Mietvertrag orientieren.

    Was ist denn am Hamburger Mietvertrag für dich so schlimm?
     
  4. #3 eurofinder, 06.11.2015
    eurofinder

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    Danke für die Rückmeldung Duncan.

    Ich habe gegen den Hamburger Mietvertrag gar nichts einzuwenden. Der laufende Mietvertrag mit dem derzeitigen Mieter ist auch einer. Da ich erst vor kurzer Zeit in die Eigentümergemeinschaft eingetreten bin, interessierte mich nur, ob das rechtlich in Ordnung ist.

    Gruß
    eurofinder
     
  5. #4 Martens, 06.11.2015
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    Solche Beschlüsse sind nichtig, da die WEG keine Beschlußkompetenz über das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter hat.

    Mach also, was Du für richtig hältst.

    Christian Martens
     
  6. Jobo45

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    Verstehe ich das richtig, Du meinst wenn die Verwaltung auch die Vermietung und somit die Verträge als Auftrag hat, oder?
     
  7. Duncan

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    Wenn der Verwaltungsauftrag die SEV beinhaltet, damit ist üblicherweise auch das Ausarbeiten und Abschließen und Beenden der Mietverträge beinhaltet. Wenn die Verwaltung dies ordentlich machen soll, muss sie dafür auch die Grundlagen beeinflussen können, hier den Mietvertrag.

    Ein guter Verwalter kann es sich immer leisten auf einen SEV-Auftrag zu verzichten, wenn dessen Grundlagen(z.B. zugrunde liegender Mietvertrag) so miserabel sind, dass die Arbeit unverhältnismäßig wird.
     
  8. #7 Martens, 06.11.2015
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    Es geht doch nicht darum, was der Verwalter macht sondern um einen Beschluß der WEG, der angeblich die Vermieter binden soll - und dieser ist nichtig, muß daher nicht befolgt werden.

    Soll die WEG doch klagen, wenn ich einen Vertrag von wemauchimmer nehme, viel Spaß.

    Christian Martens
     
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  9. #8 eurofinder, 06.11.2015
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    Zur Klarstellung:
    Eigentümergemeinschaft mit 8 Parteien und Hausverwaltung. Ich habe eine Wohnung mit bestehendem Mietvertrag. Vor meinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft gab es einen Beschluss, dass bei Neuvermietung vom jeweiligen Vermieter (nicht Hausverwaltung) nur noch der Hamburger Mietvertrag zu verwenden ist.

    Ich bin der Meinung, dass die Hausverwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft in die Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter nicht soweit eingreifen kann. Eine Empfehlung aussprechen ist OK, aber nicht bindend.

    Gruß
    eurofinder
     
  10. Berny

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    Meine ich - ebenso wie Martens - auch.
     
  11. Jobo45

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    Klar dass bei SEV der Verwalter einen Mietvertrag haben möchte, bzw. nach Übernahme im laufe der Zeit darauf umstellen wird. Bin auch sonst der Meinung meiner Vorschreiber.
    Ich frage mich nur, wie genau der Text des Beschlusses lautet oder ob es eher ein Beschluss zur Empfehlung ist, denn welcher WEG Verwalter wird solch einen Beschluss herbeiführen.
     
  12. #11 Martens, 06.11.2015
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    Nun ja, es ist doch so, daß noch immer die Eigentümer beschließen - und nicht der Verwalter.

    Christian Martens
     
  13. #12 BHShuber, 06.11.2015
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    Hallo,

    Martens hat vollkommen Recht, hier fehlt der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz und der Beschluss ist nichtig.

    Der Beschluss hat aber so lange Bestand bis ein oder mehrere Eigentümer diesen Beschluss mittels richterlichen Beschluss ausser Kraft setzen lassen, nichtig hin oder her?

    Eine falsche Auslegung des Gesetzes oder einer Vereinbarung ist durch Beschluß zulässig. Wird der Beschluß innerhalb der Monatsfrist angefochten, ist er vom Gericht aufzuheben. Ohne rechtzeitige Anfechtung erwächst er in Bestandskraft.

    Die Nichtigkeit eines Beschlusses kann noch Jahre nach Beschlußfassung durch ein Gericht festgestellt werden. Dann ist der entsprechend geregelte Sachverhalt rückabzuwickeln.

    Gruß

    BHShuber
     
  14. Andres

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    Nein, ein nichtiger Beschluss ist - wie der Name schon sagt - nichtig und muss nicht angefochten werden. Das ist ja gerade der Charme dieses Sachverhalts: Mangels Beschlusskompetenz war dieser Beschluss nie wirksam und wird es auch nicht mehr werden. Man kann ihn einfach ignorieren.
     
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  15. #14 Martens, 06.11.2015
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    Ein nichtiger Beschluß ist immer nichtig, er erlangt nie Bestandskraft, man muß ihn daher auch von Anfang an nicht befolgen.
    Es kann jedoch im Streitfall dazu kommen, daß die Nichtigkeit nachträglich durch ein Gericht festgestellt werden muß, das ist, wie BHShuber schreibt, auch noch Jahre später möglich.

    Christian Martens

    p.s. zwei Blöde, eine Meinung :)
     
  16. Jobo45

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    Deswegen habe ich ja von herbeiführen gesprochen, denn die Beschlüsse werden vom Verwalter auf die Tagesordnung gesetzt und das meine ich mit herbeiführen. Allerdings als WEG-Verwalter einen Beschlussantrag auf die Tagesordnung zu setzten der offensichtlich "nichtig" ist, zeugt nicht von Professionalität.
     
  17. #16 BHShuber, 09.11.2015
    BHShuber

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    Hallo,

    der Einwand ist berechtigt, bzw. der Gedanke, auch mich treibt dieser umher.

    Meine Frage, kann es sein, dass eine bestimmte Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung getroffen wurde, die bestimmte Bestimmungen in den Mietverträgen in Bezug auf die Einhaltung der Hausordnung usw. vorschreibt???

    Da wir den Inhalt nicht kennen kann man nur mutmaßen warum der WEG-Verwalter den Beschlussantrag auf die TOP Liste gegeben hat und hierüber ein Beschluss für eben den zu verwendenden Mietvertrag gefasst wurde.

    Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, das es hierzu keine Analogie gibt, die erklären würde, wie es zu dem Beschlussantrag und dem Beschluss kam.

    Gruß

    BHShuber
     
  18. #17 Martens, 09.11.2015
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    Nein, so nicht.

    Erstens sind nicht Beschlüsse in der Einladung / Tagesordnung aufzuführen sondern Themen, zu denen beschlossen werden soll. Es reicht also z.B. das Thema "Neue Hausordnung" aufzunehmen und die Eigentümer können sich dazu dann beschlußmäßig austoben.

    Zweitens hat inzwischen jeder einzelne Eigentümer das Recht TOPs zu fordern, es ist also nicht zwangsläufig der Verwalter, der dieses Thema so gewollt hat.

    Letztlich sind es auch die Eigentümer, die den genauen Beschluß formulieren, wenn Sie sich das vom Verwalter auch gerne vorbeten lassen. Gegen den Willen der Eigentümer kann nämlich nix beschlossen werden und schon gar nicht vom Verwalter.

    Christian Martens
     
  19. Jobo45

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    Doch so ist es ;-))

    Du hast damit recht dass die Beschlüsse nicht ausformuliert aufgeführt werden müssen, jedoch nur das Thema aufzulisten ist auch nicht richtig, denn es muss erkennbar sein was sich dadurch für den einzelnen ändert.
    In der Praxis werden meist schon vorformulierte Beschlussanträge aufgeführt! Denn die Ausarbeitung z.B. einer Hausordnung in der WEG Versammlung, wird der Verwalter nur machen wenn er nach Stunden bezahlt wird und das sind die wenigsten.

    Ordnungsgemäßer Verwaltung obliegt es Beschlussanträge die "nichtig" sind, nicht auf zu nehmen.
    Wurde in der Einladung auch nur ein Thema aufgenommen, so sollte der Verwalter bei solch eindeutigen Themen wie hier, auch in der Versammlung entsprechend kommentieren können, damit die Eigentümer nicht in solche Fallen treten.

    Das ist ein Wunschdenken, dass die Eigentümer den Beschluss formulieren, in wie vielen WEG Versammlungen kommt der konkrete Beschlusstext von den Eigentümern?
     
  20. #19 Martens, 10.11.2015
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    Einzig der Gegenstand der Beschlußfassung ist in der Tagesordnung aufzunehmen, woher soll der Verwalter im voraus denn wissen, was und wie die Eigentümer beschließen und was sich dadurch für wen ändert?
    Hellsehen gehört nicht zum vertraglichen Leistungsumfang.

    Wie gesagt, das Thema an sich ist nie nichtig, insofern ist es aufzunehmen.
    Aufgabe des Verwalters ist es dann den Eigentümern nach der Abstimmung zu sagen, ob ein Beschluß zustande gekommen ist oder nicht.

    Es ist nicht die Aufgabe des Verwalters, das (Abstimmungs-)Verhalten der Eigentümer zu "kommentieren", Aufgabe des Protokolls ist es einzig, die Beschlüsse wiederzugeben.

    Im vorliegenden Falle weiß doch hier niemand, was auf der Tagesordnung stand und was denn beschlossen worden ist, es wird aber fleißig spekuliert...

    Christian Martens
     
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