Eigentümerversammlung mit 1 von 3 Parteien

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von Fantasie01, 06.12.2009.

  1. #1 Fantasie01, 06.12.2009
    Fantasie01

    Fantasie01 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich hab mal ne Frage was die Beschlussfähigkeit angeht, wir haben ein Haus wo es 3 Wohnungen gibt mit jeweils verschiedenen Eigentümern, ich habe jetzt um eine Eigentümerversammlung gebeten, die beiden anderen haben das abgelehnt.

    Würde diese mit mir und dem Verwalter stattfinden, könnten daraus gefasste Beschlüsse rechtskräftig sein?

    Muss ich Sarnierungen am Haus zustimmen ohne vorhergehende Eigentümerversammlung oder kann ich diese auf Grund der fehlenden Eigentümerversammlung ablehnen?

    Vorab Danke für Eure Hilfe.

    Gruß F.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 06.12.2009
    Kitzblitz

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    Gibt es dafür einen besonderen Grund ? - Eine Eigentümerversammlung pro Wirtschaftsjahr abzuhalten ist üblich und auch so i.d.R. im Verwaltervertrag festgeschrieben. Darüber hinausgehende Eigentümerversammlungen werden zusätzliche Kosten seitens des Vewalters bedingen. Deswegen sollte ein trifftiger Grund für eine außerplanmäßige Eigentümerversammlung vorliegen.


    Nein ! - Mehrheitsbeschluss wäre schon erforderlich !


    Der guten Ordnung halber müssen alle Entscheidungen, die eine Veränderungen des Gebäudes oder der Regelungen zur Gemeinschaft zuvor in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich (siehe Teilungserklärung ob prozentuale Mehrheit oder Parteinmehrheit vorgesehen ist) beschlossen werden. Dazu ist die rechtzeitige Themenvorlage vor der Eigentümerversammlung erforderlich, um überhaupt einen formal haltbaren Beschluss fassen zu können.

    Neben den Formalien scheint in eurer Eigentümergemeinschaft jedoch noch ein anderes Problem vorhanden zu sein.

    Wie kommt ihr untereinander klar ?

    Unter Einhaltung aller Formalien wirst du dich den beiden anderen Parteien gegenüber mittelfristig nicht widersetzen können. Anfechtungen der gemeinschaftlichen Eintscheidungen der beiden anderen Parteien werden nur zu einem Aufschub der von denen geplanten Maßnahmen und einer Menge Ärger untereinander führen.

    Wenn die Sanierungsmaßnahmen sinnvoll und für dich finanzierbar sind, würde ich den Ball flach halten. Du musst mit den anderen Eigentümern noch eine ganze Weile auskommen.

    Wenn du durch diese Maßnahmen in einen finanziellen Engpass kommst (z.B. weil die Bank dir deinen Kreditrahmen nicht erweitern kann), solltest du mit den anderen Partein darüber reden. Die bleiben dann nämlich eine ganze Weile auf den Kosten - die du nicht tragen kannst - sitzen. Der Verwalter dürfte unter der Voraussetzung einer nicht gegebenen Kostendeckung der Sanierungsmaßnahmen eigentlich auch keine Aufträge vergeben, wenn die Rücklagen dafür nicht ausreichen.

    Das war jetzt etwas "in die Kristalkugel geschaut". Mehr Detailinformationen zu eurer konkreten Situation wären sicherlich zielführender.
     
  4. #3 Fantasie01, 06.12.2009
    Fantasie01

    Fantasie01 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    zur Situation:

    Die beiden anderen Eigentümer bewohnen nicht die Wohnungen sondern diese werden vermietet.

    Die angestrebte Eigentümerversammlung wäre keine ausserordentliche sondern eine reguläre, die erste überhaupt, es gibt auch keinen regulären Verwaltervertrag, der bisher eingesetzte Verwalter macht das eher halbherzig, es werden die Kosten durch drei geteilt und den entsprechenden Parteien werden die Rechnungen zugesandt, die Heizkosten werden mit den Eigentümern/Mietern abgerechnet, darüber hinaus hat das ganze wenig mit einer Verwaltung gemein.

    Diie Kommunikation mit den anderen Eigentümern findet zur Zeit garnicht statt, alles wird über den "Verwalter", wenn man ihn den so nennen möchte, abgewickelt, alles via Email/Telefon, wobei es eher an den verschiedenen Wohnorten der Eigentümer scheitert als am Willen.

    Das ich mich bei einer ordentlichen Eigentümerversammlung nicht widersetzen könnte leuchtet mir schon ein, das würde ich auch nicht wollen.

    Was ich konkret wissen möchte: Wenn alles wie jetzt über Telefon/Email vom Verwalter zusammengetragen wird ohne das jemals eine Eigentümerversammlung abgehalten wurde in der man im Stande war die eigene Sicht der Dinge (Renovierung etc.) zu erläutern, muss ich das so hinnehmen oder kann ich das ablehnen?

    Danke vorab.

    Gruß F.
     
  5. #4 PHinske, 07.12.2009
    PHinske

    PHinske Erfahrener Benutzer

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    Hallo Fantasie01,

    Beschlüsse werden entweder mit der nötigen Mehrheit in einer Eigentümerversammlung getroffen, zu der der Verwalter ordnungsgemäß alle Eigentümer eingeladen hat.

    Oder durch schriftlichen Beschluss, bei dem ALLE zugestimmt haben und der nachfolgend noch verkündet (bekannt gegeben) worden ist.

    Ein Verwalter wird auch nur dann Verwalter, wenn er von der Mehrheit in einer Versammlung bestellt worden ist.

    Ausnahme kann sein: Der erste Verwalter in einer neuen Wohnanlage.
    Nach dem WEG muss jedes Jahr eine Eihgentümerversammlung stattfinden.

    Wie ist der Verwalter zum Verwalter geworden?
    ________________

    Wenn der Verwalter mit den anderen beiden per Mail oder Telefon etwas ausmacht, hat dies zunächst mal keine finanzielle Auswirkung auf dich. Wenn irgendwelche Aufträge vergeben werden sollen, muss der Verwalter das Geld hierfür einsammeln. Am Anfang steht der Beschluss zu der Maßnahme, dann kommt die Finanzierung.

    Zahlungspflichten werden ausgelöst durch wirksame Hausgeldabrechnungen und durch wirksame Wirtschaftspläne. Auch diese beiden können nur mit Mehrheit in einer Versammlung oder durch allstimmigen schriftlichen Beschluss entstehen.

    Ohne diese wirksamen Zahlungspflichten wird der Verwalter auch bei dir kein Geld eintreiben können.

    Alles ganz schön komisch bei euch!

    MfG
    PHinske

    Nachtrag:
    Du könntest dem Verwalter ankündigen, dass du auf seine Rechnungen ab sofort nicht mehr reagierst, solange es keinen gültigen Wirtschaftsplan gibt.

    Gibt es keine weiteren Kosten, die durch den Verwalter bezahlt werden müssen? Wie z.B. Müll, Wasser, Abwasser, Versicherungen etc.?

    Noch'n Nachtrag:
    Es kann natürlich auch so ausgehen, dass die anderen beiden per Vollmacht ihr Stimmrecht an den Verwalter übertragen. Dann könnte auch Beschlüsse in deren Abwesenheit getroffen werden, die eine qualifizierte Mehrheit benötigen.
     
  6. RMHV

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    Interessant... Da stellt sich aber sofort die Frage, wie man dazu kommt.

    Ein Mehrheitsbeschluss ist gefasst, wenn mehr JA- als NEIN-Stimmen abgegeben werden. Abstimmung nach Köpfen unterstellt hat man bei einem Teilnehmer genau eine Stimme. Ein Mehrheitsbeschluss ist als auch genau dann gefasst, wenn der Teilnehmer mit JA stimmt.
    Vor einer Abstimmung ist stellt sich natürlich die Frage der Beschlussfähigkeit. Dazu sind nach § 25 Abs. 3 WEG mindestens 50% der Miteigentumsanteile erforderlich. Diese Vorschrift ist allerdings abdingbar.
    Wenn das Quorum nicht erreicht wird, wird eine erneute Versammlung mit gleichem Gegenstand einberufen, die nach § 25 Abs. 4 WEG in jedem Fall beschlussfähig ist.
    Einen Mehrheitsbeschluss mit nur einer einzigen Stimme steht also nichts grundsätzliches entgegen.

    Qualifizierte Mehrheiten sind nur selten erforderlich. Die entsprechenden Fälle ergeben sich aus dem Gesetz oder der Teilungserklärung.
     
  7. #6 Fantasie01, 07.12.2009
    Fantasie01

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    Hallo,

    erstmal danke für Eure Antworten.

    Um das ganze zu erklären würde es mehr zeit brauchen, ich versuch mal in Stichpunkten das ganze zusammen zu fassen:

    - der jetztige "Verwalter" ist der Bekannte/Verwandte von einem der anderen Eigentümer, früher hat der Eigentümer die Aufgaben übernommen, da dieser das aber abgegeben hat wurde das in diese Hände gelegt, jedoch ohne Vertrag oder ähnliches. Der "Verwalter" übernimmt nur einige Aufgaben bezüglich der regelmäßigen Zahlunden die von der Gemeinschaft zu tragen sind (Versicherungen etc.) alles andere wird beiläufig gemacht ohne wirklich festgelegt Abläufe.

    - ich möchte mich gegen die anstehenden Sarnierungen nicht sperren, nur möchte ich solche Dinge in vernünftiger Weise diskutieren, vorallem weil ich noch an anderer Stelle Handlungsbedarf sehe den ich gerne vorschlagen/diskutieren würde.

    Noch eine Frage:
    wenn es keinen offizellen Verwaltervertrag gibt, sollte es doch ein leichtes sein das ganze so lange abzulehnen bis die von mir geforderte Versammlung stattfindet, auch sollte eine Vollmacht der beiden Eigentümer ohne Wirkung bleiben da es keinen offizellen Verwalter gibt, oder sehe ich das falsch?

    Danke vorab.

    Gruß F.
     
  8. RMHV

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    Wie fast immer, wenn der Begriff "offiziell" fällt, ist auch hier man wieder der Wunsch der Vater des Gedankens...

    Es ist völlig unerheblich, ob es einen Verwaltervertrag gibt. Der wesentliche Punkt ist die Verwalterbestellung. Das ist, auch wenn es sich jetzt vielleicht nach Haarspalterei anhören mag, etwas völlig anderes. Die Verwalterbestellung erfolgt durch Mehrheitsbeschluss. Ein Vertragsabschluss durch zwei deckungsgleiche Willenserklärungen. Ein Bestellungsbeschluss kann durchaus schon einige Jahre zurückliegen. Es wurde kein Wort darüber verloren, ob eine Bestellung erfolgt ist. Es ist beim hier vorliegenden Informationsstand auch nicht auszuschließen, dass der erste Verwalter der Gemeinschaft durch den teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung bestellt wurde.
    Wenn man den Sachverhalt geklärt hat kann man sehen, ob es einen Verwalter gibt oder nicht.

    Eventuelle Vollmachten bleiben, auch wenn es keinen Verwalter geben sollte, keineswegs ohne Wirkung. Die Vollmachten sind in aller Regel einer Person erteilt, nicht einem Amt. Sie werden daher mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit auch ohne Verwalterbestellung bestehen.
     
  9. #8 Fantasie01, 07.12.2009
    Fantasie01

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    Hallo,

    wow, das Thema ist doch ziemlich tiefgehend.

    Letzte Frage zu dem Thema:

    Kann man von einem Verwalter sprechen wenn die laut WEG geltenden Bestimmungen nicht eingehalten werden, bezüglich Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan etc. ?

    Hoffe die Frage ist verständlich.

    Gruß F.
     
  10. RMHV

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    Das ist im Ansatz nicht besser die unsägliche Vorstellung, es gäbe einen "offiziellen" Vertrag.

    Ein Verwalter wird durch Mehrheitsbeschluss bestellt. Ab der Sekunde der Beschlussverkündung kann man nicht nur, nein man muss "von einem Verwalter sprechen". Der Verwalter hat gewisse Aufgaben, ob er diese Aufgaben gut, schlecht oder gar nicht erfüllt, kann aber keinen Einfluss auf die Verwalterstellung haben.
    Wenn der Verwalter seine Aufgaben in irgendeinem Umfang nicht erfüllt wäre also - zumindest nach dem hier vorgetragenen unsäglichen Ansatz - die Folge, dass man nicht "von einem Verwalter" sprechen kann. Das heißt aber doch nichts anderes, als dass der Verwalter plötzlich nicht mehr Verwalter ist. Die Verwalterstellung beginnt aber nun mal mit der Bestellung durch Mehrheitsbeschluss und endet entweder durch Zeitablauf oder durch Abberufung mittels Mehrheitsbeschluss. Es gibt dazwischen keinen Weg.
     
  11. #10 Michael_62, 10.12.2009
    Michael_62

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    RMHV, ich bin ja nicht ganz fit auf dem Gebiet, aber müsste sich der Verwalter nicht beugen wenn sich der Forist auf das Recht beruft eine Versammlung mit Minderheitenquorum einzuberufen?

    Das bekommt er in der Konstellation doch hin?

    Im Ernstfalle wäre das Recht hierzu auch Durchsetzbar. In Aktiengesellschaften wird das ähnlich gehandhabt, da es dort auch ein 25+1 Minderheitenquorum gibt und ist da öfter Gerichtsgegenstand.

    Ob er in der Versammlung - sofern die anderen sich vertreten lassen - etwas bewirken kann, sei mal dahingestellt.
    Aber der Verwalter müsste einladen, Anträge entgegennehmen, etc.

    Der zweite mögliche Ansatzpunkt wäre auch die Laufzeitbegrenzung der Erstbestellung. Über eine Erweiterung des Bestellungszeitraumes müsste eine Versammlung abgehalten werden, ansonsten wäre diese Bestellung ggf nichtig.
     
  12. RMHV

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    Nun gilt für Aktiengesellschaften das Aktiengesetz und für Wohnungseigentümergemeinschaften das Wohnungseigentumsgesetz. Fehlen irgendwelche Regelungen im WEG, greift das BGB. Zum Aktiengesetz wird man aber niemals kommen können. M.a.W.: was auch immer nach AG geht hat keinerlei Bedeutung für die WEG.
    Nach § 24 Abs. 2 WEG muss der Verwalter eine Versammlung einberufen, wenn dies von mehr als einem Viertel der Eigentümer unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt wird. Der Anspruch ist unproblematisch und wenn der Verwalter die Versammlung einberuft, ist auch alles klar.
     
Thema: Eigentümerversammlung mit 1 von 3 Parteien
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