Eigentümerwechsel und Versicherungen: Wann und was zahlen Miteigentümer?

Diskutiere Eigentümerwechsel und Versicherungen: Wann und was zahlen Miteigentümer? im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Liebe Experten, Ich bitte um Eure Meinungen zum folgenden Problem. Im Oktober 2013 habe ich zwei Eigentumswohnungen in einem Haus mit...

  1. alp

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    Liebe Experten,

    Ich bitte um Eure Meinungen zum folgenden Problem.

    Im Oktober 2013 habe ich zwei Eigentumswohnungen in einem Haus mit insgesamt drei Wohnungen gekauft. Das Haus wurde vom Vorbesitzer verwaltet, ein Verwaltungsvertrag gab es nicht. Eigentümerversammlungen gab es noch nie, da alle drei Wohnungen Verwandten gehörten und erst vor drei Jahren ein Fremder eine Wohnung erwarb. Laut Teilungserklärung „gebührt jeder Wohnung eine Stimme“, also habe ich die Stimmenmehrheit. Rücklagen für das Haus gibt es ebenfalls nicht. Die Verwaltung habe ich de facto übernommen und bin zurzeit in einer zähen Verhandlung über einen Verwaltervertrag mit dem Miteigentümer. Die mündliche Abrede des Vorbesitzers mit dem Miteigentümer war, dass der Miteigentümer die laufenden Nebenkosten für seine Wohnung weiter zahlt. Der Miteigentümer hat bis Februar seine Nebenkosten wie verabredet bezahlt. Die Zahlung vom Februar ist auf meinem Konto gekürzt um 50€ eingegangen.

    Diese dritte Wohnung im Haus steht seit Sommer 2013 leer und wird zum Verkauf angeboten. Ich gehe davon aus, dass die Wohnung nicht geheizt wird. Für jede Wohnung im Haus gibt es jeweils einen Warmwasserverbrauchszähler. Die Ista hat bisher nach der 30/70 Regelung abgerechnet, die Rechnung für die aktuelle Periode steht noch aus. Lege ich die gesamten Hausheizungskosten für die Monate Oktober, November und Dezember 2013 zugrunde, deckte die verabredete Nebenkostenzahlung des Miteigentümers in etwa die 30% der gesamten Heizkosten des Hauses. Die gekürzte Zahlung des Miteigentümers für Februar tut es nicht mehr.

    Das eigentliche Problem sind jedoch die Gebäude- und Mieterhaftpflichtversicherungen. Die Beitragszahlungen waren Ende 2013 fällig und sie habe ich alleine geleistet. Läuft alles so wie bisher, kriege ich den Miteigentümeranteil vielleicht im Herbst 2013 durch Nebenkosten ausgezahlt, wenn die Heizung abgestellt wird und die Nebenkosten mir weiter zufließen. Wird die Wohnung verkauft, steht alles in den Sternen.

    Meine Fragen sind:
    1. Gibt es eine gesetzliche Regelung darüber, wie die Miteigentümer einmalige Zahlungen wie Versicherungsbeiträge leisten?
    2. Was kann ich tun, wenn die Nebenkostenzahlungen seitens des Miteigentümers gekürzt werden oder ganz ausbleiben?
    3. Was passiert mit meinen offenen Forderungen beim Eigentümerwechsel?
    4. Darf ich mich mit meinen zwei Stimme bei einer Eigentümerversammlung zum Verwalter ernennen? Auch dann, wenn der Miteigentümer sich gegen einer Teilnahme an der Versammlung wehrt.

    Für alle guten Vorschläge, wie ich aus der Bredouille rauskomme danke ich im Voraus.
    alp
     
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  3. Duncan

    Duncan
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    Hm - die dritte und letzte (?) Whg. auch noch kaufen und alles in einer Hand haben? Gemeinsam mit dem RA prüfen inwieweit man durchsetzbare (!) Forderungen gegen den Miteigentümer hat und dann forsch ans Werk bzw. im Rahmen der Aufrechnung auf den Kaufpreis?

    Im Zweifel eigene Forderungen prüfen und dann die Durchsetzung anstreben und wenn es auf eine ZV hinausläuft.
     
  4. #3 Martens, 10.02.2014
    Martens

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    moin,

    ich erspare mir Kommentare zu 3er WEGs und Konsorten. Leider bewahrheitet es sich immer wieder, daß es da eher Schwierigkeiten gibt, weil der Einfluß eines jeden einzelnen Eigentümers so ein hohes Gewicht haben kann.

    Zur Sache:
    Sauber kommt man da nur über das Gericht raus.
    Man stelle einen Antrag auf Installation einer Notverwaltung, die zur Eigentümerversammlung einlädt, in der die Eigentümer über Bestellung von und Vertragsabschluß mit einem Verwalter beschließen sollen. Ob der Verwalter dann ein externer ist oder Du es selbst machst, entscheidet die Mehrheit.

    Dann wird "ganz normal" ein Wirtschaftsplan erstellt, aus dem sich die monatliche Vorauszahlung des "Dritten" ergibt. Dieser Betrag ist auch einklagbar.

    Auch die Abrechnung über die bisherigen Zeiträume sollte der Verwalter kurzfristig und stur nach Teilungserklärung erstellen und von den Eigentümern genehmigen lassen, damit sich daraus dann ggfs. eine einklagbare Forderung gegenüber dem "Dritten" ergibt.

    Sofern zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel stattfindet, wird der Erwerber nicht begeistert sein, weil die Nachzahlung dann ihn trifft. Man sollte also Kaufinteressenten entsprechend impfen, wenn man sie im Haus sieht...

    viel Erfolg,
    Christian Martens
     
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