Eigentum erwerben mit Hindernissen.

Dieses Thema im Forum "WEG - Ankündigungen!" wurde erstellt von mochito77, 20.04.2014.

  1. #1 mochito77, 20.04.2014
    mochito77

    mochito77 Neuer Benutzer

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    Frohe Ostern wünsche ich euch allen.

    Kurz zu mir, bin 36 Jahre jung und komme aus Düsseldorf. Beruflich bin seit vielen Jahren selbständig in der Transportbranche.

    Nun zum Anliegen.
    Bisher hatte ich ehrlich gesagt, nie das Interesse Eigentum zu erwerben, sei es als Selbsnutzung oder Kapitalanlage.

    Doch man wird nicht jünger und etwas sollte ich was für die Zukunft tun.
    Mir wurde durch Bekannte eine Wohnung zum Kauf angeboten. Diese Wohnung ist durch eine Räumungsklage frei geworden. Der aktuelle Eigentümer hat diese in der Zwangsversteigerung erworben, saniert und stellt diese zum Verkauf. Er hat ledeglich Info zu einem Eigentümer der zwei Parteien besitzt, und der ist seit Jahren nicht erreichbar. Wohnungen stehen leer.

    Es existiert keine Eigentümergemeinschaft und keine Verwaltung. Das Hausgeld beträgt 50€, das ist die einzige Info die ich erhalten habe.

    Da ich wirklich kaum Wissen über die rechtliche Lage, was Verwaltung und Eigentümergemeinschaft habe, wollte ich mir hier mir Tipps zur Vorgehensweise holen.

    Die Wohnung kostet 35000€, 4 Zimmer, 80 qm im ersten Geschoss.
    Es müsste ein neues Fenster und eine Gastherme installiert werden, dann wäre die zur Vermietung fertig.

    Wie ist die Vorgehensweise was die Verwaltung und die Eigentümergemeinschaft? Muss es eine Gemeinschaft geben? Ist eine Verwaltung nötig? Wenn ja, was muss ich da tun im das richtig anzupacken?

    Sorry, für solche Fragen die wahrscheinlich für euch alle selbstverständlich sind.

    Gruß aus dem Rheinland
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bürokrat, 20.04.2014
    Zuletzt bearbeitet: 20.04.2014
    Bürokrat

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    Mit den WEG Sachen kenne ich mich nicht aus, aber hier bekommst du sicher noch genug infos dazu. Zuerst einmal: Ich weiß natürlich nicht wo du kaufst, hierzulande gibts keine 80m² für 35.000 oder es ist damit gewaltig was im argen. Ich verstehe es so dass es in dem haus 3 wohnungen gibt und die beiden anderen sind nicht vermietet und der eigentümer nicht auffindbar? Keiner kümmert sich und hat sich vorher auch nie jemand gekümmert.
    Wie ist die Vermietbarkeit? Was ist an Miete/m² erzielbar? Klingt nach tiefem Osten...
    Wie sehen denn die Rohre aus? Dach? Keller? Wenn sich niemand um die restlichen Wohnungen kümmert und/oder die Besitzer keinen Cent haben wirst du evtl. für die ganzen Arbeiten an der Außenhaut allein zuständig sein (auch finanziell).

    Also: erst mal überlegen vor Kauf.

    Bei 35.000 für eine sanierte 80 m² Wohnung sollten zuerst die Alarmglocken schrillen...

    Noch was: Liegt überhaupt gas im Haus an, und wenn ja: Wo? Im keller oder in der Wohnung? Sind die Stränge i.o oder müssen die erneuert werden (teuer). Die liste lässt sich beliebig erweitern...
     
  4. Pharao

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    Hi,

    bevor du vorschnell jetzt was kaufst, solltest du dir erstmal Gedanken machen, ob du diese Investition selber nutzen willst oder rein als Kapitalanlage zulegst. Je nach dem muss man auf andere Kriterien gucken. Außerdem sind viele andere Fragen noch offen, wie zB wie soll`s finanziert werden, schon mal mit Mietrecht dich auseinander gesetzt, ect ?

    Sowas halte ich persönlich immer für sehr kritisch. Oft fährt man besser, wenn man sich selber was sucht.
     
  5. #4 mochito77, 20.04.2014
    Zuletzt bearbeitet: 20.04.2014
    mochito77

    mochito77 Neuer Benutzer

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    Hallo Bürokrat,
    die Wohnung ist in Wuppertal und meine Alarmglocken läuten nach wie vor. Der Eigentümer ist ein Bekannter und ich weiß wie es um seine Finanzen steht. Er will die Wohnung nur schnell weggeben, damit er wieder flüssig ist.

    Ich habe vergessen zu erwähnen, daß das Haus 5 Parteien hat uns insgesamt 3 Eigentümer. Einer verschollen mit zwei Parteien, der andere ebenfalls zwei Parteien . 4 stehen leer und eine wird ab dem nächsten Monat für 470€ kalt vermietet. Dieser Eigentümer ist aktuell der einzige, der auch die Kosten für das Sanieren des Treppenhauses getragen hat.

    Die Wohnung bzw. Das Haus habe ich mir angesehen, der Keller ist nicht nutzbar oder eher nur alt und voller Krabbelviehcher.
    Die Fassade sieht Klasse aus, da muss wahrscheinlich nix gemacht werden. Was die Rohre und das Dach angeht, habe ich keine Ahnung.

    Das was ich mir gedacht habe, ist erstmal mit dem einem Eigentümer Kontakt aufzunehmen.
     
  6. #5 Tobias F, 20.04.2014
    Tobias F

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    Natürlich existiert eine Eigentümergemeinschaft, wenn auch wohl keine funktionierende. Aber ein Haus mit 3 Wohnungen die verschiedenen Eigentümer gehören = Eigentümergemeinschaft.


    Was denn nu? Entweder es gibt KEINE Verwaltung oder es wird Hausgeld bezahlt. Da dieses ja an irgendwen gezahlt wird gibt es auch jemanden der sich um das Objekt kümmert. Also einen Verwalter (ob der das richtig macht lassen wir jetzt einmal dahingestellt).


    Normalerweise sieht man sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen an, überprüft die vorhandene Instandhaltungsrücklage usw.


    Aber nicht in Deutschland, oder? ;-))


    Fenster stellen Gemeinschaftseigentum dar. D.h. Du darfst da nicht einfach machen was Du willst. Um zu sehen wer den Austausch bezahlt reicht ein Blick in die Gemeinschaftsordnung der WEG. Dort könnte z.B. ein Passus stehen der den jeweiligen Sondereigentümer zur Kostentragung verpflichtet.


    Natürlich gibt es eine Gemeinschaft. Und diese muss natürlich verwaltet werden. Wer dies in welchem Rahmen macht ist eine andere Frage.


    Dir von den Verkäufern folgende Unterlagen vorlegen lassen:
    Teilungserklärung
    Gemeinschaftsordnung
    Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
    Beschlusssammlung
    Letzten Hausgeldabrechnungen (soweit vorhanden)
    Nachweis über die Höhe der Instandhaltungsrücklage
     
  7. #6 Bürokrat, 20.04.2014
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    Das würde ich auf jeden fall tun.
    Ich staune: Immos im Ruhrpott so billig? Wenns ein Haus wäre würde ich sagen: Generell kann man bei den Kosten nicht viel falsch machen und du wirst ja auch nichts finanzieren müssen. Da es aber eine Wohnung ist sieht die sachlage schon anders aus: Im schlimmsten fall wirst du dir mit dem anderen Eigentümer alle Kosten für Instandhaltung/Allgemeinstrom/Grundsteuer etc. teilen müssen. Ob dann von der Miete noch was übrig bleibt ist doch recht fraglich...
    Was ist das für Ungeziefer? Kellersanierungen sind teuer wenn derselbige feucht ist...
    Wenn deine Wohnung in einem der Obergeschosse liegt, das Dach i.o. ist und der Keller nicht allzu schlimm, Vermietbarkeit gegeben ist und zumindest hoffnung besteht an die anderen Eigentümer ran zu kommen oder deren Wohnungen billig aufkaufen zu können würde ich bei dem preis vermutlich versuchen. Aber das ist natürlich von deinem finanzpolster abhängig.
     
  8. #7 Tobias F, 20.04.2014
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    Natürlich, anders funktionieren Eigentümergemeinschaften nicht !
    Bis auf die Grundsteuer, diese wird i.d.R. direkt beim Eigentümer erhoben, müssen natürlich alle Gemeinschaftskosten (Reparaturen am Haus wie z.B. Dach, Fassade usw.) von der Gemeinschaft, also allen Eigentümern, getragen werden.
    Ebenso werden die laufenden Kosten wie z.B. Müll, Wasser/Kanal, , Allgemeinstrom, Schornsteinfeger usw. auf die Eigentümer umgelegt und 1x jährlich über die Hausgeldabrechnung abgerechnet.
    Die Zuführung zu den Instandhaltungsrücklagen stellt keine Ausgabe in dem Sinne dar, denn das Geld ist ja nicht weg. Dennoch müssen natürlich auch diese Zahlungen/Zuführungen von allen getragen werden.
     
  9. #8 Bürokrat, 20.04.2014
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    Jaja, lies mal genauer, mehrere der eigentümer sind nicht auffindbar...
     
  10. #9 Tobias F, 20.04.2014
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    Also wenn ich richtig lese ist einer von dreien nicht auffindbar. Mehrere ist doch wohl etwas anderes.
    Davon abgesehen bleibt zu fragen was "nicht auffindbar" hier bedeutet.
     
  11. #10 Bürokrat, 20.04.2014
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    Ok, hast recht. Wenn derjenige halt kein Geld hat und das Dach zu machen ist wird die aufteilung der kosten halt nicht mehr 1/5 sein sondern 1/3... Des weiteren wird es zu problemen kommen wenn bsp. die abwasserleitung in der Wohnung des verschwundenen kaputt geht. Dito wasserschaden/gasleck etc...
     
  12. #11 Tobias F, 20.04.2014
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    Als erstes wird soetwas dann aus den Instandhaltungsrücklagen bezahlt (falls vorhanden), zum zweiten kann die WEG den säumigen Zahler auf Zahlung verklagen und dann evtl. die Zwangsversteigerung der Wohnungen beantragen.
    Bei einer WEG besteht immer die Gefahr das Miteigentümer in die Zahlungsunfähigkeit rutschen.
     
  13. Duncan

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    für den Anfang empfinde ich die Selbstnutzung für Gewerbe und Wohnzwecke als am Sinnvollsten.

    Das hört sich weniger toll an.

    Die Eigentümergemeinschaft existiert quasi ipso jure, allein sie scheint nicht zu funktionieren.
    WEG und BGB §535ff googeln und aufmerksam lesen. Wenn dann noch keinen Knoten im Hirn hast kannst weiter drüber nachdenken.
    Diese Whg. erscheint mir wenig geeignet als Anfängerobjekt.
    Sie könnte interessant sein, wenn man alle anderen Whg. mit dazu kaufen kann.
    5Whg. sind zu wenig um sich da den Ärger einer WEG anzutun.
    Das die Whg. (schon länger?) nicht vermietet sind ist für mich ein Indiz, das die wirtschaftliche Vermietbarkeit nicht unbedingt gegeben ist. Der Preis sieht für mich aus wie: Bloß weg mit dem Ärger, koste es was es wolle.
    Den Sanierungsstand und Bedarf sowie zum sonstigen Zustand solltest du mit einem Fachmann vor Ort klären.
    Und immer dran denken Häuser verrotten von oben und von unten, der Keller und das Dach zahlen zwar keine Miete und werden von Verwaltern gerne vernachlässigt, aber an diesen entscheidet sich die Zukunft des Gebäudes.
     
  14. Pharao

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    Hi,

    du kennst den Spruch "Bei Geld hört die Freundschaft auf" :?

    Las die Finger weg davon und such dir lieber in ruhe was passenderes, als jetzt überhasstet was zu kaufen.
     
  15. Andres

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    Dein großer Vorteil: Du bist ehrlich, was deine Vorkenntnisse anbelangt.

    Mir erscheint folgende Information besonders wichtig für dich: WEGen ohne funktionierende Verwaltung und Eigentümergemeinschaft sind die Hölle. Lies hier ein bischen im Forum, dann wirst du diese Aussage verstehen. In deinem Fall kommt noch dazu, dass du bei Mehrheitsbeschlüssen dem anderen Eigentümer schutzlos ausgeliefert bist. Du kaufst da eine Wohnung in einem Haus, auf das du keinerlei Einfluss hast. Im Extremfall heißt das, dass dir das Dach über dem Kopf zusammenbricht und du dabei zusehen musst.

    Ich befürchte, dass du alleine um eine funktionierende Verwaltung im Objekt zu etablieren, ein paar Tausend €€ in Gerichtskosten investieren müsstest.

    Lass es - mit dieser Wohnung wirst du nicht glücklch.
     
  16. #15 mochito77, 20.04.2014
    mochito77

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    Vielen Dank für eure Antwort.

    Ich lese seit Wochen fleißig im Forum mit und muss ein Lob über die fachmännischen Tipps aussprechen.

    Jetzt habe ich es auch verstanden, was eine funktionierende WEG bedeutet. Also, kann ich davon ausgehen, daß man als Eigentümer eigentlich kaum selber alleinig eine Entscheidung treffen, was zumindest das Haus angeht. Ich habe vorhin noch mal mit dem Eigentümer gesprochen, es ist so, das der einzige andere Eigentümer sich um das Haus kümmert bzw. um die 2 Etage wo er beide Wohnungen hat. Das Treppenhaus und ein Fenster hat er eben nur in der Etage auf eigene Kosten erneuert.
    Zusätzlich habe ich erfahren, daß es einen Wasserschaden in der angebotenen Wohnung gab, der letztes Jahr im Oktober beseitigt wurde. Die Wohnung sieht eigentlich gut aus aber dem Tipp mit einem Fachmann dort hinzugehen werde ich beherzigen.

    Nun ja, es hat für mich absolut keine Eile, darum bin ich auch hier um mich zu informieren.

    Diese Wohnung soll nur als Kapitalanlage dienen, die ich quasi Bar bezahlen könnte. Aus meiner Mietwohnung werde ich nicht so schnell ausziehen . Toplage, günstige Miete und fühle mich sauwohl mit den Nachbarn.
     
  17. #16 Tobias F, 21.04.2014
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    GENAU. Dein Sondereigentum ist Deine Wohnung. In der kannst Du Wände, so sie nicht tragend sind, versetzen, eine neue Badewanne einbauen, Möbel aufstellen wie Du es magst, usw.
    Alles was nicht Dein Sondereigentum, oder das Sondereigentum anderer, ist ist Gemeinschaftseigentum. Und darüber bestimmt, wie sollte es auch anderes funktionieren, die Gemeinschaft.
     
  18. Pharao

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    Hi,

    alles was die "Gemeinschaft" angeht, kannst du nicht alleine entscheiden, sondern nur deiner Stimme dazu abgeben. Je nach dem wie die Mehrheitsverhältnisse sind, ist deine Stimme also nicht soviel Wert. Zudem hast du auch keinen Einfluss darauf, an wen ggf. die anderen Eigentümer vermieten.

    Dann ist u.a. die Vermietbarkeit sicherlich ein wichtiges Kritierium, also wie ist die Nachfrage bei euch nach Wohnraum und zwar auch an solche Wohnungen wie du sie dann anbieten würdest ? Denn große Wohnungen, genauso wie EG-Wohnungen lassen sich manchmal schwerer vermieten. Weitere Fragen in Bezug auf Geldanlage sind sicherlich dann auch, wie sind ggf. die öffendlichen Verkehrsmittel vor Ort oder zu welchem Mietzins kann man vermieten, ect ?

    Desweiteren solltest du bei Mietausfall, Leerstand oder anderen unerwarteten Kosten nicht gleich pleite sein, d.h. neben dem Kaufpreis benötigst du ein kleines-größeres Poster für die regelmässigen zu erwarteten Kosten und für die unerwarteten Kosten. Auch wichtig, den "richtigen" Mieter zu finden, sich mit Mietrecht etwas auseinander zu setzen, ect.
     
  19. Duncan

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    hier man man manchmal nachhelfen, z.B. mit einer Senioren oder gar behindertenangepassten Gestaltung. Wenn man sich damit beschäftigt, zahlen nicht selten Krankenkassen/Pflegekassen ein großen Teil der Umbaukosten.
    dabei auf gesundes Mittel achten. Keiner will auf dem Bahnhof oder direkt an der Bushaltestelle wohnen (Lärm, Dreck) aber weit laufen will auch keiner...
    Das ergibt sich dann aus allen Komponenten. Danach kann man abschätzen ob sich der ganze Zirkus lohnt. Also erst mal sehen ob es für deine Gegend einen Mietspiegel gibt. Natürlich interessiert dich der aktuellste, aber schaue auch in die älteren ob sich eine Tendenz abzeichnet.
     
  20. Andres

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    Zumindest das erste eigene Objekt sollte grundsätzlich auch für Selbstnutzung in Frage kommen.
     
  21. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    Naja, meiner Erfahrung nach muss man erstmal dann altmodisch in Zeitungen annoncieren, um auch die Altersgruppe zu erreichen. Gibt immer noch sehr viele die sich mit Internet & Co nicht so auskennen. Das ist i.d.R. schon mal teurer und ggf. auch umständlicher. Zweites Problem was sich m.E. oft zusätzlich noch stellt, viele Rentner haben nicht so die super tolle Rente, sodass man ggf. mit dem Mietzins runtergehen muss, um überhaupt interessant zu sein.

    M.E. sollte man sowas nur in Erwägung ziehen, wenn man mehrere Wohnungen hat und nicht wenn es die einzigste Wohnung ist, die man vermieten will. Immerhin schränkt man hier die Mieterauswahl ziemlich ein, je nach Umbaumaßnahmen.
     
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