eigentum teurer als zur miete?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von anywhere, 18.07.2009.

  1. #1 anywhere, 18.07.2009
    anywhere

    anywhere Neuer Benutzer

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    hallo zusammen! :rocks
    bin neuling auf dem gebiet hier und hoffe die frage ist nicht zu banal...
    da ich in nächster zeit von zu hause ausziehen muss (bin 20) hab ich mir überlegt mit hilfe meines ersparten auszuziehen. ich müsste ca. noch 20.000eur kredit aufnehmen um mir dann eine 30.000eur wohnung zu kaufen. dies würde dann ca. 1-2 zimmer, 30-40qm entsprechen hier wo ich wohne... .
    was mir leider entwas unsinnig erscheint, ist das hohe hausgeld von 150eur bis 200eur im monat. habe mich bei wikipedia informiert, dort steht dass der überschuss am ende des jahres ausbezahlt wird? genauso aber auch fehlendes geld verlang wird falls die rücklagen nicht ausreichten? da es meine erste eigene wohnung sein wird, sollte sie natürlich auch nicht zu teuer sein. rein rechnerisch wäre es doch für mich besser ca. 200eur miete zu zahlen, die sind dann zwar weg, aber dafür habe ich die die 150-200eur hausgeld gespart oder denke ich da falsch? sollte ich doch mieten statt kaufen würde es aber dann doch für meinen vermieter wenig lukrativ sein, wenn er 200eur miete von mir bekommt aber gleichzeitig 150-200eur hausgeld zahlen muss. oder verstehe ich da was falsch?
    danke für eure hilfe! :help

    LG anywhere
     
  2. AdMan

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  3. malloy

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    das vom eigentümer von der hausverwaltung ermittelte zu zahlende "hausgeld" beinhaltet neben den nicht auf den mieter umlagefähige verwalter+verwaltungskosten und instandhaltungsrücklagen+reparaturen natürlich auch die in den nebenkosten/betriebskosten zusätzlich zur kaltmiete anfallende (für das folgende jahr geschätzte) nebenkostenvorauszahlungen aus dem verbrauch des bewohners heraus für heizung, wasser/abwasser, allgemeinstrom, hausmeister/putzfrau/gartenpflege/reinigung und in vielen regionen auch müllabfuhr.
    als mieter zahlst du also 200euro kaltmiete für die wohnung plus (in der regel wenn keine pauschalwarmmiete vereinbart) die nebenkostenvorauszahlungen, die im hausgeld inkludiert sind und der vermieter an dich weitergibt. pi-mal-daumen *in etwa*: hausgeld des vermieters plus grundsteuer minus verwaltergebühr minus instandhaltungsrücklage/reparaturen/(diverser nicht umlagefähiger kleinscheiß) = nebenkostenvorauszahlungen für mieter. oder sind die 200euro miete etwa eine pauschale inklusive nebenkosten (was ich jetzt mal bezweifeln mag...)
     
  4. #3 anywhere, 19.07.2009
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    hallo malloy!
    nein die 200eur sind nur miete, ohne nebenkosten... .
    in welcher höhe wären denn grob geschätzt die nebenkosten in den sagen wir mal 200eur hausgeld enthalten? kann man das so pi mal daumen sagen?
    sind sicher keine 100eur oder? das würde ja für mich heissen, dass ich als eigentümer keine 200eur mehr zahle im monat, sondern "nur" 100eur (instandhaltungsrücklage, kleinreparaturen- wie du schriebst)
     
  5. #4 lostcontrol, 19.07.2009
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    also ich glaube du fährst besser zur miete.
    zum einen bleibst du flexibel (und das dürfte in deinem alter ja auf jeden fall noch wichtig sein, vor allem bei der derzeitigen arbeitsmarktsituation), zum anderen sind gerade die kleinen wohnungen finanziell gesehen relativ uninteressant als späteres vermietungs-objekt: du hast immer 'ne relativ hohe fluktuation (mit dem entsprechenden aufwand an formalitäten) und passend dazu vergleichsweise viel instandhaltungsaufwand (je kürzer die mietzeit, je jünger die mieter, desto schlechter werden die wohnungen leider behandelt).

    ich betreu ja selbst einige kleine wohnungen (wobei die alle immernoch ein gutes stück grösser sind als das, was du da im auge hast) und kenn den ärger. hätten wir nicht auch noch andere wohnungen und würde uns nicht das ganze haus gehören, ich denke wir hätten das längst verkauft weil es mit abstand am nervigsten und unlukrativsten ist.
     
  6. MarQi

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    hallo anywhere ich versuchs dir anhand eines bsp zu erklären, was auf dich zukommt.

    Kaufpreis der Wohnung: 30.000€
    Wohnfläche: 30m²
    Hausgeld: 150€ (lass dir einen aktuellen Wirtschaftsplan vom Verkäufer geben)
    Nebenkostenvorauszahlung: 100€
    realistische Kaltmiete: 200€

    Var.1: Du mietest die Wohnung lediglich an:

    Kosten: 200€ Kaltmiete + 100€ NK-Vorauszahlung = 300€ Gesamtmiete.
    Die 300€ zahlst du an den Vermieter und das Geld ist weg. Am Ende des Jahres bekommst du eine NK-Abrechnung und du musst entweder noch was nachzahlen oder bekommst Guthaben ausgezahlt.


    Var.2: Du kaufst die Wohnung und ziehst selber ein:

    Kosten: 150€ Hausgeld. (Diese beinhalten die Nebenkosten wie Wasser, Schornstein...) Die 150€ Hausgeld zahlst du an die Hausverwaltung. Am Ende des Jahres bekommst du eine Hausgeld-Abrechnung und du musst entweder noch was nachzahlen oder bekommst Guthaben ausgezahlt.


    Var.3: Du kaufst die Wohnung und vermietest diese.

    Einnahmen: 200€ + 100€ = 300€ von deinem Mieter!
    Kosten: 150€ Hausgeld an die Hausverwaltung
    Gewinn: 150€ (sofern du keine Kreditrate, Mietausfälle, Renovierungen, Klagen, Steuern zahlen musst...)
     
  7. #6 anywhere, 21.07.2009
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    hallo MarQi!
    danke für deine hilfe und das beispiel. aber ich suche eine wohnung zum selber wohnen. auf die idee mit dem kaufen kam ich, weil ich grundkapital hätte. aber leider hatte ich in meiner unerfahrenheit nicht gewusst, dass das hausgeld so hoch ist. das hat mir denke ich einen strich durch meine rechnung gemacht. leider.
     
  8. #7 PHinske, 21.07.2009
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    anywhere,

    das Hausgeld bei einer 30 qm-Whg. MUSS nicht so hoch sein!

    Vergleich: ich zahle für eine 90 qm große Whg. unter 200 € Hausgeld , inkl. Heizkosten, Verwalter, Instandhaltung.

    Man müsste mal näher untersuchen, warum es bei der Whg. im Verhältnis so teuer ist. Vielleicht wird mit Blick auf eine Sanierung speziell etwas angespart?

    MfG
    PHinske
     
  9. #8 lostcontrol, 21.07.2009
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    na wenigstens liest man hier auch mal was, das belegt dass die miete nicht pur in die taschen der vermieter wandert zum verprassen sondern dass da nicht unbedingt soviel übrig bleibt wie viele mieter gerne glauben...
     
  10. MarQi

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    wie gesagt, lass dir immer den wirtschaftsplan zeigen! das hausgeld kann definitiv von objekt zu objekt stark schwanken. 150€ halte ich auch für ziemlich hochgegriffen, ich habe es jetz einfach mal von dir übernommen. ich zahle für eine 31m² "nur" 117€ hausgeld und in dem objekt sind 5 aufzüge, hausmeister... alles dabei.
    pauschal zu sagen, eigentum lohnt sich nicht, wäre falsch. erstmal durchrechnen!
     
  11. #10 anywhere, 21.07.2009
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    das problem wird wahrscheinlich auch sein, dass wohnungen mit max. 30.000eur nicht die neusten sein werden. denke deswegen ist der instandhaltungsfond auch höher bemessen und das hausgeld dann für mich teurer... .
    ist aber alles ziemlich knapp bemessen finde ich. bei einer größeren wohnung würde sich das ja lohnen, wenn sie einmal abbezahlt ist... . aber bei den kleinen ist man mit dem mieten echt besser dran.
    wie ist das eigentlich wenn man ein eigenes haus hat, mit ich sag mal 4 parteien. und dann da mieter einziehen lässt... . dann muss man alles auf seine eigene kappe machen, aber bekommt auch den vollen preis und muss nichts abgeben oder?? zum kapitalaufbau ist eine immobilie also nichts, aber als kapitalanlage?
     
  12. #11 lostcontrol, 22.07.2009
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    naja, was heisst man bekommt den "vollen preis" - du hast ja auch dann die gleichen kosten, die bei eigentümergemeinschaften per hausgeld abgerechnet werden. was im hausgeld drin ist (also so sachen wie instandhaltung, reparaturen, betriebskosten usw.) musst du ja dann auch bezahlen, nur halt eben direkt. das einzige was da anders läuft ist das mit der verwaltung: bestellst du eine, musst du sie aus eigener tasche bezahlen und kannst das auch nicht auf die mieter umlegen. machst du's selbst, kriegst du auch kein geld dafür.

    immos als kapitalanlage sind so 'ne sache für sich. das kann ziemlich riskant sein.
    damit der wert nicht fällt musst du auch viel reinstecken (instandhaltung). und fallen kann er trotzdem, sowas hängt ja zum einen von der wirtschaftslage ab, zum anderen können auch sachen passieren die du vorher nicht wissen kannst, z.b. dass eine autobahn daneben gebaut wird oder ein nachbarhaus, das die aussicht versperrt usw.
    allein auf immos als kapitalanlage sollte man nicht setzen - splitten ist deutlich sinnvoller (alte regel: 3 teile, immos, aktien, feste geldanlagen z.b.).

    edith sagt:
    immos als kapitalanlage haben auch den gravierenden nachteil, dass du dein geld nicht einfach so zu jedem beliebigen zeitpunkt wieder rauskriegst - erstmal brauchst du ja einen käufer, und das ist nicht immer ganz so leicht wie man's gerne hätte...
     
  13. #12 anywhere, 22.07.2009
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    das erweist sich ja alles schwieriger als erwartet.
    das risiko ist einfach zu groß. selbst wenn ich die 30.000eur hätte zum direkten kauf, wär das hausgeld ca. in der höhe einer kaltmiete.
    ausserdem habe ich einen bausparvertrag am laufen, der für kapitalaufbau denke ich mal geeigneter ist. aber es gibt doch sicherlich tricks und kniffe wie man doch das maximale (als eigentümer) vom mieter aus seiner immobilie bekommt oder? weil das beispiel mit den 200eur kaltmiete und 150eur instandhaltung ist ziemlich daneben. was könnten denn mit dem ganzen aufwand, dem risiko und der niedrigen rendite argumente sein zu kaufen??
    nur dass man in "eigentum" wohnt?
     
  14. #13 lostcontrol, 22.07.2009
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    das "maximale" kannst du nur rausholen, wenn du auch viel reinsteckst.
    wobei ich jetzt garantiert nicht zu luxussanierungen raten will - viel zu oft schon dachten leute sie können mit goldenen wasserhähnen gutzahlende mieter anlocken. die rechnung geht aber nur selten wirklich auf (vielleicht in münchen?), weil besagte gutzahlende mieter sich meist eher selbst was kaufen. und eine wohnung die du wegen der hohen miete nicht vermietet bekommst kostet laufend geld, bringt aber keines rein.

    eine immo in der du selbst wohnst, bringt dir genaugenommen garkeine rendite.
    ok, du musst keine miete bezahlen, aber dafür hast du halt die instandhaltungskosten.
    bei einem altbau können die durchaus so hoch sein dass sie runtergerechnet auf monate einer miete entsprechen und du hast noch den ganzen stress mit handwerkern & co zusätzlich frei haus.
    beim neubau ist das verhältnis nicht ganz so extrem, aber auch da kann's durchaus sein dass die monatlichen kosten (kredit, instandhaltung, reparaturen, modernisierungen) ähnlich hoch sind wie miete.

    wenn's dir um kapitalanlage geht, würde ich dir bei "nur" 30.000 euro eigenkapital von einer immo in jedem falle abraten. zumal du ja noch recht jung bist - vergiss nicht, dass eine immo dich schon auch ganz schön bindet...
     
  15. MarQi

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    muss nicht sein! ich hab mir mit 19 meine erste wohnung gekauft. 29.900 kaufpreis, 37m², 280€ KM, 380€ WM, 148€ Hausgeld, 25€ Stellplatzmiete. bis jetzt hatte ich damit null arbeit, bis auf einen reinbungslosen mieterwechsel, 0€ investiert sondern nur das geld rausgezogen. -> das ganze noch keine minute bereut!
    ist das jetz nur wieder gelaber, oder hast du dich endlich schlau gemacht, wie hoch das hausgeld ist?! hausgeld in höher der KM wäre sehr unrentabel! fütter mich mit zahlen, ansonsten kann ich nicht weiterhelfen.
    finger weg von neubauwohnungen, finger weg von luxusimmobilien, finger weg von "ostimmobilien" (bis auf wenige ausnahmen) kaufpreis und miete in relation setzen und man sieht ob es sich lohnt! die lage sollte natürlich stimmen, dann ist der zustand einer wohnung sch... egal! in münchen vermietest du jede bruchbude!
     
  16. #15 lostcontrol, 22.07.2009
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    naja - kann schon auch sein dass sich das rechnet. aber es kann halt auch ganz anders ausgehen. und anywhere will ja selbst drin wohnen, da sieht die rechnung dann doch ganz anders aus...

    aber wenn ich ehrlich bin: ich würde nicht in einer 37qm-wohnung leben wollen. nur meine ganz private persönliche meinung. das ist irgendwie nicht fisch nicht fleisch, 37qm, das kann ja nur ein einzimmer-apartement sein, das wär ja nun garnichts für mich. drum käm ich auch nie auf den gedanken sowas zu kaufen.
    da würd ich an anywheres stelle eher erstmal noch ein WG-zimmer nehmen (ist 'ne erfahrung die man auch mal gemacht haben muss *ggg*) und abwarten bis ich mir was leisten kann, das 'ne nummer grösser ist, lässt sich dann auch besser vermieten (zumindest glaube ich das, aber unsere kleinste wohnung ist auch schon 'ne 2-zimmer-wohnung mit 45qm, insofern ist es mit meinen erfahrungen da nicht weit her - ich hör halt nur öfter mal dass jemand das schon zu wenig ist).
     
  17. #16 anywhere, 22.07.2009
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    das hausgeld ist generell so hoch bemessen, da nützt es auch nichts dir jetzt 120 oder 180eur zu sagen. auf jedenfall liegt es hier in krefeld ca. genauso hoch wie eine kaltmiete. und mit 30-50eur rendite/monat + das risiko/verantwortung ist es das ganze dann doch nicht wert. aber vielleicht kannst du mich ja überzeugen...
    beispiel kauf:
    http://www.immobilienscout24.de/508...S-14/Wohnung-Kauf/Nordrhein-Westfalen/Krefeld
    beispiel miete:
    http://www.immobilienscout24.de/488...te/Nordrhein-Westfalen/Krefeld/-/-2,00/-30,00
     
  18. #17 Michael_62, 22.07.2009
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    Du musst folgendermassen rechnen:

    Anschaffung 15000,-€
    zzgl 5% Nebenkosten = 750,-
    =15750,-

    Finanziert zu 80% mit 4.5% (wenn du gut handelst bei 10J fest)

    = Eigenkapitaleinsatz 3150,-

    Kredit = 12600,-

    Mieteinnahmen :
    200 * 12 = 2400€

    ./. Zinsen für Darlehen 576,- €

    1824,- steuerliches Einkommen

    ./. (hier kommt dein persönlicher aktueller Grenzsteuersatz, gehe mal von 25% aus)
    -456,-€ bleiben 1368,-€

    Davon geht das Hausgeld in Höhe von 12*93m-€ ab = 1116,- (nicht umlagefähiger Teil)

    bleiben : 252,-€ Gewinn.

    Jedenfalls in erster Näherung. Du darfst zwar noch etwas abschreiben, aber du musst auch Bewirtschaftungskosten abziehen wie Leerstand etc.

    Von den 252,-€ kannst du nun genau 2% Tilgung zahlen.

    In erster Sicht bleibt dir gar nix.

    Jetzt kommt aber die zweite Sicht der Dinge.

    Die Mieten steigen. Langsam aber sicher. Ausser in den Gegenden wo Menschen wegziehen, da sinken sie leicht. Aber auch das kann sich schnell wieder ändern. München war auch (abgesehen von Schwabing) nicht immer teuer.

    Wenn du das jetzt 10 Jahre durchgehalten hast, dann verkaufst du.

    Lassen wir mal die Wertsteigerung und Mietsteigerungen weg, und gehen davon aus, du bekommst exact das, was du bezahlt hast:

    15.000 Verkaufserlös
    ./. Darlehensstand 9424,- (Sparkasse Tilgungsrechner)
    5576,- Verkaufserlösüberschuss steuerfrei

    Das entspricht einer Netto-Nachsteuerverzinsung deiner eingesetzten 3150,- Euro in Höhe von 7%. Dafür müsstest du von deiner Bank 10% vor Zinsabschlagssteuer bekommen.

    Wenn jetzt aber etwas Inflation herrscht, dann wirkt sich das gigantisch aus:

    Dann kostet bei 2.5% Kosteninflation die Immo nicht mehr 15000 sondern 19201,-
    Dann erhälst du 9777,-€ retour.

    Das sind 12% netto nach Steuer Rendite. Dafür müsste dir die Bank 15% Zinsen anbieten um das schlagen zu können.

    Du siehst, diese kleinen Zahlen summieren sich über die Jahre enorm.

    Nun rechne mal, wie lange du mit welchen Beträgen einen Bausparvertrag für 10000€ ansparen musst.

    Anstelle also deine 30.000 in eine Wohnung zu stecken kaufst du 10 und verkaufst diese in 10 Jahren.
    Dann hast du rund 100.000€ Kapital. Das ist schon ein Anfang für ein grösseres Projekt.
     
  19. #18 Sven Schmidt, 05.11.2009
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    kannst du das mal mit realistischen Anschaffungskosten berechnen? 15000 EUR für eine Wohnung ist wohl ziemlich wenig. Sagen wir mal 40000 EUR. Wie sieht es dann aus?
     
  20. #19 Michael_62, 05.11.2009
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    Hallo Sven!

    Ich verstehe deine Frage nicht wirklich.

    Was soll ich rechnen? Wenn du statt 15000,-150000,- einsetzt verzehnfachen sich alle Beräge. Verstanden?
     
  21. #20 Sven Schmidt, 06.11.2009
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    Nein! Denn du bist bei Anschaffungskosten von 15000 EUR von einer Kaltmiete von 200 EUR/Monat ausgegangen. Ein Wohnung für 15000 EUR mußt du mir aber erstmal zeigen. Das kann nur ein übles Loch sein, dass man erstens kaum vermietet bekommt oder niemals 200 EUR Kaltmiete bekommt.

    Ok und nun zur Verzehnfachnung. Eine Wohnung für 150.000 EUR gibt es natürlich. Ist aber auch unteres Level.Ob die 2000 EUR/Monat Miete abwirft? Das Objekt möchte ich gern mal sehen. Das wäre ein Top Investment, kaufe ich sofort. Realistischer sind 300-800 EUR (abhängig von der Lage, wobei bei guter Lage 150.000 EUR Kauf und 800 EUR Miete auch unrealistisch ist).

    Bitte mal um realistische Daten.
     
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