Eigentums-/Besitzübergang

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von ric, 03.08.2009.

  1. ric

    ric Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Mitglieder,

    bin neu hier und habe einige kleine Problemchen.

    Problemchen 1:
    Ich habe mit meiner Frau ein Haus gekauft. Besitzübergang war am 30.06.2009.
    Das Haus hat 4 kleinere Wohnungen, die wir in 2 große verwandeln möchten. Eine Wohnung ist noch vermietet. D.h. ich müßte die Mieter auf Eigenbedarf kündigen bzw. -meine Vorzugsvariante- mit Ihnen einen Aufhebungsvertrag schließen, da wir in die eine und meine Eltern in die andere der entstehenden Wohnung ziehen wollen. Im Notarvertrag steht unter Punkt -Mietverhältnis- "Die Beteiligten vereinbaren, dass im Innenverhältnis der Käufer bereits mit Besitzübergang in das Mietverhältnis eintritt." Wie ich Euren Foren entnehmen konnte sind wir aber erst nach der Grundbucheintragung Eigentümer des Objektes und können erst dann rechtlich als Vermieter auftreten. Oder sind wir durch den Satz im Kaufvertrag nun die Vermieter und können auf die Mieter zugehen? Hinzu kommt noch, dass der Verkäufer, trotz mehrmaliger Aufforderung, den Mietern den Eigentümerwechsel noch nicht angezeigt hat, und uns somit noch die Hände gebunden sind, da deshalb die Mieter von uns keine Schreiben annehmen oder lesen müssen.

    Kann mir hier jemand helfen und uns mitteilen, wann wir rechtlich in der Lage sind mit den Mietern Verträge abzuschließen, bzw. Ihnen zu kündigen? (Auch unter dem Aspekt, dass die Mieter eh schon 9 Monate Kündigungsfrist haben)

    Problemchen 2:
    Ich würde gern schon mit den Umbauten/Sanierungen beginnen. Muß ich bei der Ankündigung der Arbeiten gegenüber den Mietern Fristen einhalten, auch wenn die Arbeiten NICHT deren Wohnung betreffen? Ich würde gern Ankündigen, da ja Baulärm entsteht und eventuell kurzzeitig die Versorgung mit Gas, Wasser, Strom etc. unterbrochen werden muß.

    Naja, ein bischen viel Text, soll ja aber eindeutig sein.

    Vielen Dank für die hoffentlich hilfreichen Antworten sagt schonmal der Ric
     
  2. AdMan

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  3. kummer

    kummer Erfahrener Benutzer

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    Du hast recht, das Eigentum geht erst mit Umschreibung im Grundbuch auf dich über.
    Du bist ab dem dem Datum der Kaufpreiszahlung befugt Erklärungen gegenüber dem Mieter auszusprechen. Wann floss denn das Geld?
    Du mußt auch nicht auf den Verkäufer warten, einfach einen Brief aufsetzen oder besser, persönlich vorstellen. So mache ich das immer.

    Solange es nicht Mieter persönlich betrifft, sage ich einige Tage vorher Bescheid. Kommt aber auf den Umstand an. Wenn du tagelang z.B. Wasser abdrehst, schadet eine längere Vorlaufzeit nicht. Aber bei 1-3 Stunden ... egal. :D
     
  4. #3 Michael_62, 04.08.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Dem ist wohl in erster Hinsicht wenig hinzuzufügen.

    Das deutsche Recht kennt m.E. nach ein Ansprechverbot nicht. Das Datum der Kaufpreiszahlung sagt überhaupt nix aus.
    Massgeblich ist der notariell vereinbarte Übergang von Lasten und Rechten.
    Dieser kann auch völlig unabhängig von einer Zahlung sein (Schenkung).

    Die Frage ging wohl eher in die Richtung wann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen kann.
    Und da gilt nun mal, dass nur der Vermieter bei Eigenbedarf kündigen kann. Insoweit wird man erst mal die Umschreibung abwarten müssen.
    Die Klausel des Notarvertrages sagt ja eindeutig aus: ´Im Innenverhöltnis´. Dieses muss sich der Mieter vertraglich nicht zurechnen lassen.

    In Kenntnis der Dinge wäre ein anderer Notarvertrag eventuell günstiger gewesen.
     
  5. ric

    ric Neuer Benutzer

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    Der Kaufpreis wurde Anfang Juni 09 gezahlt, daraus folgte: Besitzübergang zum Ende des Monats Juni.
    Im Notarvertrag steht zum Punkt Mietverhältnis ebenfalls: "Ansprüche auf Mieten, bereits abgerechnete Heiz- und Nebenkostensowie auf sonstige Mieterleistungen für die Zeit bis zum Besitzübergang verbleiben bei dem Verkäufer." Heißt das nicht, dass ich ab 07/2009 die Miete bekommen müßte? Und folglich müßte ich doch dann auch der Vermieter sein, wenn ich die Miete bekomme!? Von daher ist das Thema "Unterschied Besitz und Eigentum" für mich zwar klar aber vollkommen unlogisch, zumindest bzgl. der Definition des Begriffs "Vermieter". Wenn ich die Miete bekomme und Reparaturen o.ä. zahlen muß usw. habe ich trotzdem nicht das Recht mit meinem Besitz (Eigentum ja erst nach Umschreibung => und wie wir ja unsere Behörden kennen, kann das dauern :wand:) zu machen was ich möchte. Zumindest was das Recht erlaubt!

    Bei den Mietern habe ich mich schon Anfang Juli persönlich vorgestellt und bei einem von Ihnen angestrebten Gespräch meine Absichten erläutert. Ich denke, dass es sinnvoller ist, dem Kind gleich einen Namen zu geben, als erstmal der gute neue Onkel zu sein und dann den Hammer rauszuholen. Die Mieter wollten dies verständlicherweise auch, die wollen ja auch wissen, wie es für sie weitergeht. Bei den bisherigen Gesprächen mit Ihnen habe ich gemerkt, dass es auf Grund der Verbohrtheit der Frau durchaus Konfliktpotenzial gibt (Hat gleich mit Polizei gedroht, wenn sie einen Handwerker sieht usw.). Wie der gute Ossi (bin selber einer!!!) halt so ist, werkelt er selbst herum, wenn der Vermieter nix tut. Die ältere Generation unserer Spezies hat es halt noch nicht begriffen, dass der Mieter einige Werkzeuge zur Verfügung hat, Missstände beseitigen zu lassen. "Meine" Mieter haben das halt auch selbst getan und erwarten nun, dass sie dafür einen finanziellen Ausgleich gezahlt bekommen, wofür es ja keinen Rechtsanspruch gibt. Deshalb strebe ich einen Aufhebungsvertrag mit einem finanziellen Angebot meinerseits an, unter dem Aspekt, dass sie ja 9 Monate Kündigungsfrist haben und es sich bishin zu einer Räumungsklage ausweiten kann. Da geht mir soviel Zeit verloren, die ich nicht habe.
    Da aber vom Verkäufer (recht große Klitsche) noch keine schriftliche Mitteilung an die Mieter rausgegangen ist, stellen die sich erstmal auf die Hinterbeine, wenn es darum geht, von mir ein Schreiben anzunehmen und erst recht wenn es um Unterschriften gehen würde. Verständlicherweise, würde ich auch nicht machen. Da könnte ja jeder kommen und sagen ich bin der neue Vermieter (Stichwort Vorlage Grundbuchauszug = Beweis).

    Deshalb würde ich gern wissen:
    Ist das Schreiben des Verkäufers mit der Mitteilung des Eigentümerwechsels rechtskräftig wenn es darum geht, dass ich der neue Vermieter bin (Mieten werden an mich gezahlt etc.) oder wird alles was im Kaufvertrag steht durch ein Gesetz gedeckelt, welches regelt, dass ich erst dann Vermieter bin, wenn das Haus beweisbar mein Eigentum ist. Reichen als Beweise Notarverträge, Auflassungsvormerkung oder Zahlungsbeleg der Kaufsumme (zumindest bis zur Grundbucheintragung) aus? Oder sind diese Unterlagen als Beweise unzulässig?!
    Ich möchte auch vor dem Hintergrund eines eventuell entstehenden Rechtsstreites alles "richtig" machen. Und vorallem gegenüber den Mietern fair bleiben.
     
  6. #5 Michael_62, 04.08.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Du irrst. Aus der Kaufpreiszahlung folgt erst mal gar nix. Diese ist nur eine der Voraussetzungen des Eigentumsübergangs. Wenn du schlau warst hast du eine Verzinsungsklausel im Notarvertrag.

    Daneben gibt es weitere, z.B. die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diese wird wohl die Umschreibung mit Wirkung auf ein deutsches Grundbuch nicht möglich sein.
    Diese setzt zunächts mal einen Bescheid des Finanzamtes über Grunderwerbssteuer voraus und die Zahlung derer deinerseits.
    Vielleicht ist das heute anders, aber in Thüringen und Hessen habe ich es bisher nicht anders erlebt.

    Der Besitzübergang ist der Tag der Eintragung im Grundbuch.

    Lese bitte sorgfältig: ´bis zum Besitzübergang...beim Verkäufer´. Wenn du den Grundbuchbescheid hast, dann steht da drin der Tag der Eintragung. Ab diesem Tage hast du Anrecht auf die Miete aber auch alle Risiken und Lasten.

    Ob du die Miete bekommst, hat damit ob du Vermieter bist erst mal gar nix zu tuen. Vermieter ist generell derjenige, welcher den Vertrag rechtsgültig mit dem Mieter abgeschlossen hat. Das Recht zur Vermietung einer Sache wird wohl zwingend Eigentümerschaft voraussetzen, ansonsten kann es nur Untervermietung sein.

    Keine deiner aufgeführten Dinge sind hier stimmig. Die Mieten stehen dem Verkäufer bis Umschreibung zu, so hast du es unterschrieben.
    Wenn du es anders haben wolltest, hättest du in den Notarvertrag den Text "nach schuldbefreiender Zahlung auf das Notaranderkonto" aufnehmen müssen. Dann würden dir die Mieten nach notarieller Bestätigung bereits zustehen.
    Dies ist aber für den Alteigentümer eine unhaltbare Situation. Wenn du den Kaufpreis zahlst, aber nicht die Nebenkosten, dann erhält er kein Geld vom Anderkonto und keine Miete mehr. Schick, nicht wahr. Deswegen macht man es so herum, damit du motiviert bist, die Nebenkosten zu zahlen und die Umschreibung zu bekommen.
    Kleiner Tip. Ich gehe auch nicht davon aus, dass der Notar ans Grundbuch abgibt, bevor du seine Rechnung bezahlt hast.

    Bezüglich der Mieter deines Verkäufers bleibt anzumerken dass diese schon recht haben. Wenn du dort mit Handwerkern auf fremden Eigentum anrückst, würde ich dich auch des Platzes verweisen lassen.

    Und mit der Kündigung bist du in der Zwickmühle. Wenn du auf der Basis von irgendwelchen Auflassungsvormerkungen kündigst, dann setzt du die Kündigung der Anfechtung aus, welche sicherlich dazu führen könnte, dass diese ungültig erklärt wird. Das du nicht Vermieter sein kannst, wird spätestens dem Anwalt deiner Mieter aufgehen wenn er dich auffordert dich zu legitimieren.
     
  7. ric

    ric Neuer Benutzer

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    Also so ganz kann ich jetzt nicht mehr folgen.
    Zu aller erst einmal: Unsererseits wurden der Kaufpreis, sämtliche Notarrechnungen, die Grunderwerbssteuer, die Gebühren der Gemeinde über den Verzicht auf Vorkaufsrecht, Maklercourtage, Versicheungen etc. gezahlt. Müßte jetzt hoffentlich alles sein. Angfragt beim Notar wurde mitgeteilt, dass dem Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums am 17.07.2009 angewiesen wurde. Wie lang das nun jetzt dauert weiß der Geier. Das Grundbuchamt konnte mir auch keine Auskunft geben und teilte mir nur mit, dass nach Posteingang bearbeitet wird. :wand:

    Jetzt zu meiner Unwissenheit:
    Im Notarvertrag steht eindeutig, dass ich bereits mit Besitzübergang in die bestehenden Mietverträge eintrete. Da frage ich mich dann: als was?! Als stiller Beobachter? Außerdem drängt sich dann die Frage auf, was passiert mit dem Mietverhältnis in der Zeit zwischen Besitzübergang und Eigentumsübergang, wenn der Verkäufer mit Besitzübergang sämtliche Rechte und Pflichten an den Käufer abgibt, der Käufer aber erst nach Grundbucheintragung der neue Vermieter ist?! :?
    Im Notarvertrag steht eindeutig, dass mit Ablauf des Monats, in welchem der Kaufpreis gezahlt wird der Besitzübergang stattfindet. (Gezahlt: Anfang Juni 09, Besitzübergang: 30.06.2009) Dieses Datum wurde auch auf dem mir übergebenen Übergabeprotokoll des Objektes als Besitzübergang festgehalten. :vertrag

    Nochmal die Frage: Deckelt irgendein Gesetz die Ausführungen im Notarvertrag und bin ich, egal was im Notarvertrag steht, erst mit Eintragung im Grundbuch der neue Vermieter und bin ich erst dann berechtigt mit den Mietern zu verhandeln?

    Ich entschuldige mich jetzt schon mal für die nervigen Fragen und meine Unwissenheit... :shame
     
  8. #7 Michael_62, 04.08.2009
    Michael_62

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    Dies ändert nix an dem Unterschied zwischen Besitzer und Eigentümer. Lies dir mal folgende Abhandlung Abschnitt 7 durch, da siehst du nochmal den Unterschied:

    http://www.koelner-hausundgrund.de/...ungseigentums/Kauf_einer_Eigentumswohnung.pdf

    Solltest du ein WEG geteiltes Eigentum erworben haben, dann muss der Mieter ja auch noch der Eigentumsumschreibung zustimmen und sein Vorkaufsrecht nicht ausüben.
    Darauf hat der Notar sicher aufmerksam gemacht.

    Generell vereinfacht: Nach Besitzübergang musst du dir Verschlechterung, Untergang, etc zurechnen lassen, und bist Adressat aller Steuer und Lastenforderungen.
    Du hast aber noch keine Eigentümerrechte. In diese trittst du erst mit Aussenwirkung mit Umscchreibung ein.

    Da die Eigenbedarfskündigung auf deinem Eigentumsrecht beruht, gehe ich mit meiner persönlichen Meinung davon aus, dass du für eine rechtsgemäße Kündigung die Umschreibung brauchst.
    Ob eine Eigenbedarfskündgung vor Umschreibung möglich ist, kann dir wahrscheinlich kein Forist sondern nur ein Fachanwalt sagen. Und wenn der Anwalt deiner Mieter anderer Meinung ist, dann hast du einen herrlichen Streitpunkt.

    Das Gesetz welches das ganze deckelt ist das m. Erachtens das BGB.
    Versuche doch einfach mal den Eigenbedarfsparagraphen des BGB zu formulieren in einer Klage, ohne dass du Eigentümer bist.
    Dann müsste im BGB Besitzer oder wirtschaftlich Berechtigter stehen.

    Wenn der Notar im Gegensatz zum Üblichen geschrieben hat, dass du mit Besitzübergang in die Mietverträge eintrittst, sollte er dir doch auch die Auskunft mit der Eigenbedarfskündigung geben können.
    Im Normalfall sitzt neben einem Notariat immer gleich ein befreundeter Anwalt.

    Eventuell könnte der Verkäufer den Mietern eine Mitteilung unwiederruflich nach BGB 566e zugehen lassen und nachdem diese zweifelsfrei zugegangen ist, könntest du unter Bezugnahme darauf den Eigenbedarf probieren? Rede halt mal mit einem Anwalt.
     
  9. RMHV

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    Solltest du ein WEG geteiltes Eigentum erworben haben, dann muss der Mieter ja auch noch der Eigentumsumschreibung zustimmen und sein Vorkaufsrecht nicht ausüben.[/quote]

    Das ist, zumindest so wie es hier dargestellt ist, sicher falsch und für den hier in Rede stehenden Sachverhalt vermutlich ohne Relevanz. Es gibt zumindest nicht den geringsten Hinweis darauf, dass ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB bestehen könnte. Nur am Rande sei erwähnt, dass es neben dem Vorkaufsrecht nach § 577 BGB auch noch die Kündigungsbeschränkung nach § 577a gibt. Da die Voraussetzungen in beiden Fällen die gleichen sind, müsste man auch darauf eingehen.

    Auch das wird so nicht zutreffen... Speziell Steuern und öffentliche Gebühren werden von demjenigen erhoben, die nach Gesetz oder Satzung Steuer- oder Gebührenschuldner sind. Ein Beistizübergang wird dabei kaum zu einer Veränderung führen.

    Das ist ganz grundsätzlich falsch. Das relevante Kriterium für eine Eigenbedarfskündigung ist nicht das Eigentum, sondern die Vermieterstellung. Ein Mietvertrag kann nun mal nur von einer der Vertragsparteien, also entweder Mieter oder Vermieter, gekündigt werden. Die Bedeutung des Eigentums ist letztlich darauf beschränkt, dass der Käufer erst mit dem Eigentumsübergang Vermieter wird.

    Ich wage die Behauptung, dass es nicht geht...
    Dass dem Käufer mit Besitzübergang im Innenverhältnis alle Rechte zustehen und er alle Pflichten erfüllen muss bedeutet nur, dass er die Einnahmen beanspruchen kann und Kosten zu tragen hat. Das haben aber die Parteien des Kaufvertrag untereinander auszugleichen. Dem Mieter kann durch diese Vereinbarung im Kaufvertrag kein neuer Vertragspartner "aufgedrängt" werden.

    Den "Eigenbedarfsparagraphen des BGB" - es wird wohl § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gemeint sein - muss man nicht formulieren. Es gibt ihn schon.
    Dass dort nicht Besitzer steht, trifft durchaus zu. Allerdings steht dort auch nicht Eigentümer sondern Vermieter.
     
  10. ric

    ric Neuer Benutzer

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    @Michel:

    erst mal herzlichen Dank für die schnellen Antworten und den hilfreichen Link. Jetzt wirds einleuchtend. Aber mal ehrlich, ist das mit den Mietverhältnissen nicht alles etwas verwirrend? :stupid Da ist man zwar Besitzer (der Unterschied zum Eigentümer war mir schon klar) und bekommt mit dem Kaufvertrag die Rechte und Pflichten am Mietvertrag "aufgebrummt", was ja scheinbar Gang und Gebe ist, der Mieter zahlt die Miete bis zum Eigentumsübergang an den Verkäufer, danach wird wieder alles hin- und hergeschaufelt?! Für mich unlogisch! :gehtnicht Hat diese Verfahrensweise irgendeinen schlüssigen Grund? Da kann man doch gleich vom Gesetzgeber her festlegen, dass der Käufer erst ab dem Eigentumsübergang in die Mietverhältnisse eintritt (ist zwar schon so geregelt) und nicht mit Besitzübergang und sich somit den ganzen Kuddelmuddel sparen.
    In der pdf steht: "... hat der Verkäufer ab diesem Tage (Besitzübergang) die Mieten an den Käufer herauszugeben, wenn die Mieter noch an den Verkäufer und nicht direkt an den Käufer gezahlt haben." vollkommen unlogisch!!!
    Wenn ich erst mit Eintrag ins Grundbuch mein Eigentum nachweisen kann und Vermieter bin, wieso können/sollen dann die Mieter schon an mich bezahlen? Da müßte ich ja, bevor ich denen beweisen kann, dass ich der Eigentümer bin meine Bankdaten geben!? irgendwie unlogisch, zumindest für mich! :shame

    Nun lassen wir's mal mit der Pedanterie! Sorry

    Dass ich mit der Eigenbedarfskündigung bis zur Grundbucheintragung warten muß ist mir klar und auch verständlich. Muß ich wohl warten bis das Amt den Finger zieht! :motzki
    Diese Variante ist auch nur meine Notlösung auf Grund der schon beschriebenen Zeitproblematik. Lieber ist mir die Möglichkeit der Aufhebungsvereinbarung, die ich ja aber auch nur als Vermieter/Eigentümer aushandeln kann. Richtig?

    nochmal @Michel: Was ist denn bitte ein "WEG geteiltes Eigentum"?
    Die Mieter haben noch einen alten DDR-Mietvertrag, kein lebenslanges Wohnrecht und von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht.

    Wenn Du mir diese letzte Frage noch beantworten könntest, würdest Du mich sehr, sehr glücklich machen...
     
  11. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Es hat... und dieser Grund ist ganz einfach an einem Beispiel zu erklären.

    Ich schließe jetzt im Moment mit einer beliebigen Person einen Vertrag mit dem Inhalt, dass der TE mir ab sofort jeden Monat - ich will nicht zu unverschämt sein - 1.000 € zu zahlen hat. Fälligkeit ist der 05. eines jeden Monats. Schreib schon mal die erste Überweisung! :wink
    Noch Fragen?
    Allgemein formuliert lautet der Grundsatz: Verträge zu Lasten Dritter sind sittenwidrig und damit nichtig.


    Der Gesetzgeber hat doch kein Kuddelmuddel angerichtet. Das Problem ist doch lediglich, dass der TE die - zumindest inzwischen - vorhandene Erkenntnis nicht nachvollziehen will und sich irgendwelche Hirngespinste zusammenkonstruiert.


    Was soll daran unlogisch sein? Mit dem Besitzübergang stehen dem Käufer die Einnahmen zu. Der Grund ist einfach und sollte für jeden kleicht nachvollziehbar sein: Käufer und Verkäufer haben es untereinander so vereinbart. Zahlt der MIeter nun nicht an den Käufer - dem das Geld letztenendes zusteht - hat der Verkäufer das Geld dem Käufer herauszugeben. Einfacher und auch logischer geht es nun wirklich nicht mehr. :help

    Vielleicht weil der Vermieter den Mieter dazu angewiesen hat?

    Wenn das ein Problem ist, werden die Einnahmen eben weiter beim Verkäufer auflaufen und von diesem irgendwann an den Käufer weitergereicht. Es ist also keineswegs "irgendwie unlogisch".
     
  12. ric

    ric Neuer Benutzer

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    @RMHV:

    unter dem Aspekt das ich nerve und mich lächerlich mache, aber es will mir halt nicht in den Kopf, oder ich bin einfach zu doof es zu verstehen. Ich kapiere nicht, wieso mir die Miete, Rechte und Pflichten mit Besitzübergang zustehen, begründet mit dem Innenverhältnis Käufer/Verkäufer aus dem Kaufvertrag und im Gegenzug der Verkäufer bis zur Umschreibung (lt. Gesetzgebung) Vermieter bleibt und mir sind bezüglich Vermieterrechte die Hände gebunden. Wahrscheinlich hängt's bei mir daran, dass ich denke, der VerMIETEr bekommt die MIETE weil er verMIETEt.
    Mir widerspricht halt der Fakt, dass man mit Umschreibung des Eigentums Vermieter wird, aber vorher lt. Kaufvertrag mit Besitzübergang in die Mietverhältnisse eintritt, wenn auch nur im Innenverhältnis zum Verkäufer.
    Ich verstehe das so:
    Für den Verkäufer bin ich nach Besitzübergang der Vermieter.
    Für den Mieter ist der Verkäufer bis zur Umschreibung des Eigentums der Vermieter, obwohl ich seit Besitzübergang sein Geld bekomme und seinen Wasserhahn repariere.
    Nach der Umschreibung bin ich für den Mieter der Vermieter.
    Das ist für mich unlogisch, alles andere ist sonnenklar.
    Deshalb auch meine Meinung, dass wenn es der Gesetzgeber ganz genau regelt, dass der Vermieter erst mit Eigentumsübergang wechselt, es dann nicht zugelassen werden sollte, das es in Verträgen lautet: der Käufer tritt mit Besitzübergang in die Mietverträge ein.
    Welche Rechte ergeben sich denn für den Käufer (außer das mir die Miete zusteht) aus dem Eintritt in das Mietverhältnis über das Innenverhältnis Käufer/Verkäufer?

    Nur mal Interesse halber:
    Welche Rechtsgrundlage hat das Innenverhältnis Käufer/Verkäufer, für den Fall, das in der Zeit bis zur Umschreibung des Eigentums irgendetwas passiert?
    Beispiel: Ohne das jemand in dem Haus etwas gemacht hat (Umbauarbeiten ö.ä.) kracht die Wohnzimmerdecke der vermieteten Wohnung ein. Daraus folgt: Schadensersatzansprüche bzgl. der zerstörten Möbel seitens der Mieter an den Vermieter. Ich vermute, dass ich auf Grund des Innenverhältnisses Käufer/Verkäufer der Dödel bin und blechen darf, ohne im Grundbuch zu stehen und Eigentum zu besitzen, obwohl, ich besitze ja, is halt nur nich meins :lol. Entschuldigung bitte für den Sarkasmus. Ein bischen Spaß muß auch mal sein, oder?!

    Könntet Ihr bitte nochmal kurz auf:
    "Was ist denn bitte ein "WEG geteiltes Eigentum"?
    Die Mieter haben noch einen alten DDR-Mietvertrag, kein lebenslanges Wohnrecht und von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht."
    eingehen?

    Danke sagt der Ric
     
  13. #12 Michael_62, 04.08.2009
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    Du hast genau den richtigen Fall beschrieben. Haftungsrechtlich ist Eigentümer im Zweifel in der Verpflichtung, das kommt aus dem Grundgesetz in dem steht, das Eigentum verpflichtet. Da stand nix von Eigentum berechtigt, obwohl das vielen von uns lieber wäre.
    Allerdings ist dir als Besitzer die zufällige Wertverschlechterung oder der Untergang des Besitzes zuzurechnen.
    Das ist wie bei der Autohaftplicht zu verstehen. Der Fahrer ist die Analogie des Besitzers, der im Brief eingetragene ist der Eigentümer.
    Im Schadensfalle haftet der Eigentümer und nicht der aktuelle Besitzer (Fahrer). Dieser kann sich dann nur im Wege des Regresses seine Forderung wiederholen. Diese Haftung von Eigentum ist speziell da sie unabhängig vom Verschulden ist. Du haftest quasi wegen deines Eigentums.


    WEG geteiltes Eigentum siehst du meist im Maklerprospekt schon, da steht dann: Abgeschlossenheitsbescheinigungen liegen schon vor, Teilungserklärungen sind schon eingetragen, oder so was.
    Für jede Vermietwohnung existiert dann ein ´eigenes´ Grundbuch.


    Da du selbst schreibst, dass man darauf eingehen muss, spare ich mir den Kommentar zu deiner Meinung. §577 ist nicht ausschliessbar. Der Notar hätte hier aber darauf hingewiesen, da er so nicht zum Grundbuch abgeben würde.
    Viele Mehrfamilienhäuser sind zum Zwecke des Verkaufes in gerade in den letzten Jahren geteilt worden.
    Der Post bezog sich auf ein 4 Fam. Haus. Somit ist der Hinweis auf §577 sicherlich angebracht.
    Was daran falsch sein soll erschliesst sich mir auch bei näherer Recherche nicht.
    Aber sicherlich klärst du uns Unerleuchtete noch mit genauem Hinweis auf.


    Du hast ja Recht, nur triffst du nicht.. Der Wechsel der Lasten tritt mit Besitz- und nicht mit Eigentum auf, somit wechselt der Schuldner an dieser Stelle.
    Der Besitzer ist nun der Kostenadressat und Kostenhaftner konkludal mit dem Eigentümer gemeinschaftlich. Nach dem Wechsel der Eigentümerschaft endet die Lastenhaftung des ehemaligen Eigentümers, ausser in ganz speziellen Fällen.


    Wenn du dir deinen eigenen Satz durchliest, siehst du deinen Fehler sicherlich selbst. Die Vermieterstellung ergibt sich durch die Eigentumsumschreibung, nicht durch den Besitzerwechsel.
    Ob der Besitzerwechsel ohne schuldbefreiende, endgültige Anzeige nach §566 zu einer Kündigung berechtigt, sei mal dahingestellt und hier sowieso ohne Belang. Aber eine Eigenbedarfskündigung setzt nun mal Bedarf des Vermieters oder seiner Familienangehöigen voraus. Und diesen Status erhält er nun mal nicht durch Besitz- sondern ducht Eigentumsübergang.
    Vorher hat er nur das Anrecht auf Herausgabe der Mieten vom Eigentümer.
    Wenn - wie in diesem Fall - eine vom Gesetz abweichende Regelung im Notarvertrag geschlossen wird (Nach Post steht Mietverttragseintritt nach Besitzübergang im Notarvertrag) dann soll sich ein Fachanwalt da Gedanken machen.

    Ich wage die Behauptung, dass es nicht geht...
    Dass dem Käufer mit Besitzübergang im Innenverhältnis alle Rechte zustehen und er alle Pflichten erfüllen muss bedeutet nur, dass er die Einnahmen beanspruchen kann und Kosten zu tragen hat. Das haben aber die Parteien des Kaufvertrag untereinander auszugleichen. Dem Mieter kann durch diese Vereinbarung im Kaufvertrag kein neuer Vertragspartner "aufgedrängt" werden.

    .[/quote]


    Korrekt. Und den Vermieterstatus ist hier nicht gegeben und daher das Thema zwar im ersten Blick undurchsichtig, aber doch recht eindeutig.

    Es könnte nur auf der Basis des 566 versucht werden Vermietereigenschaft vor Umschreibung herzustellen, aber dazu braucht man sicherlich anwaltlichen Rat ob so etwas möglich ist.

    Der einfachere Weg für den Foristen könnte sein, am Grundbuchamt persönlich vorzusprechen und der Amtsleiter/in mal nette Komplimente zu machen und auf seine Notlage hinzuweisen.
    Ansonsten kann das, je nach Bezirk auch sehr lange dauern.
     
  14. RMHV

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    Zurück auf Anfang... Die Behauptung lautete, Verkauf von Wohnungseigentum löst ein Vorkaufsrecht des Mieters aus.
    Wie du selbst hier feststellst, bezog sich das Thema auf ein 4-Familienhaus. Damit war das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB schon mal unwahrscheinlich und der Hinweis eher überflüssig.
    Falsch ist die Aussage, weil das Vorkaufsrecht - neben dem Verkauf einer Eigentumswohnung - von einer weiteren Voraussetzung abhängt. Die Begründung von Wohnungseigentum muss nach der Überlassung der Räume an den Mieter erfolgt sein.

    Wenn man aber der Meinung ist, das Vorkaufrecht wäre ein relevantes Thema, hätte man auch auf die dem Kaufer bei gleichen Voraussetzungen drohende Kündigungsbeschränkung hinweisen müssen.



    Es ist doch überhaupt nicht - ich sollte sagen noch nicht - streitig, dass die Vermieterstellung mit der Eigentumsumschreibung erreicht wird.
    Beanstandet habe ich auch nur die Aussage, dass eine Kündigung auf dem Eigentumsrecht beruhen soll. Zur Kündigung ist nun mal nicht der Eigentümer berechtigt, sondern - auch wenn in den allermeisten Fällen beides in einer Person vorliegt - der Vermieter.
    Man stelle sich einfach mal vor, Vermieter und Eigentümer wären nicht die gleiche Person. Nun verkauft der Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung. Tritt der Käufer damit nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein? Einfache Antwort: nein, der Vermieter hat schließlich nichts verkauft. Und nun? Hier hat sich die Vermieterstellung nicht durch die Eigentumsumschreibung ergeben. Der Erwerber wird zwar irgendwann Eigentümer, kann auf diesem Weg aber trotzdem nicht kündigen.
     
  15. #14 Michael_62, 04.08.2009
    Michael_62

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    Genau diesen Fall versuche ich gerade logisch zu eruieren. Gibt es denn überhaupt ein Untermietrecht, d.h. ein Recht der Vermietung ohne Eigentum?

    Nach welchen Rechtskreis wäre das denn denkbar? Wenn du nicht Eigentümer bist stehen dir nur in sehr speziellen Fällen Vermieterrechte zu, eventuell im Rechtskreis Niessbrauch, welcher aber eigentlich auch übertragene Eigentumsrechte darstellen.

    Wenn du die Konstellation des bevollmächtigten Generalverwalters ansprichst, oder die Treuhand, dann ist in den Fällen letzendlich auch wenn der Name verschleiert ist, der Eigentümer der Rechtsinhaber und Vermieter.
    Jegliche Rechtshandlung seiner Erfüllungsgehilfen wird er sich wohl zurechnen lassen müssen. Insoweit ist der Fall dass er verkauft ohne Treuhand oder Generalvollmacht zu beenden, die Haftungsfalle des Treuhänders.
     
  16. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Genau diesen Fall versuche ich gerade logisch zu eruieren. Gibt es denn überhaupt ein Untermietrecht, d.h. ein Recht der Vermietung ohne Eigentum?[/quote]

    Anders herum wird ein Schuh daraus...

    Warum hängen nur alle an der irrsinnigen Vorstgellung, dass Eigentum Voraussetzung für den Abschluss eines Mietvertrags wäre?


    Es gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Jeder kann mit jedem jeden beliebigen Vertrag abschließen. Ob der Vermieter seinen Vertrag auch erfüllen und dem Mieter die Mietsache überlassen kann, ist ausschließlich sein Problem. Kann er nicht, ergeben sich eben die üblichen Schadenersatzansprüche wegen Nichterfüllung.

    Vermieterrechte stehen also genau dem zu, der einen Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat.

    Noch mal: es gibt keine Voraussetzung für den Abschluss eines Mietvertrags.


    Ich spreche keine konkrete Konstellation an. Es geht nicht darum, ob sich in irgendeinem konkreten Fall der Eigentümer die Erklärungen eines Vertreters zurechnen lassen muss oder nicht. Es geht vielmehr um die grundsätzlichen rechtlichen Zusammenhänge, um die Kausalitätskette.
    Kausal für das Kündigungsrecht ist nun mal die Vermieterstellung, niemals die Eigentümerstellung. Wenn die Vermieterstellung durch einen Eigentumsübergang erreicht wird, liegt eben - wie in den allermeisten Fällen - Personenidendität vor. Trotzdem ist der Vermieter Vertragspartner im Mietvertrag und nicht der Eigentümer. Diese Aussage gilt immer und nicht nur für die zweifellos häufigste Konstellation der Personenidendität.
    Wenn man den beschriebenen Zusammenhang zur Kenntnis nimmt, erübrigen sich vermutlich auch alle hier zwischenzeitlich angestellten Hilfserwägungen über ein Kündigungsrecht des Erwerbers vor Eigentumsübergang.
    Mit vereinbartem Besitzübergang kann der Erwerber gegenüber dem Mieter alle denkbaren Erklärungen abgeben. Dazu ist er durch die Vollmacht im Kaufvertrag berechtigt. Er handelt in dieser Phase der Abwicklung allerdings gegenüber dem Mieter als Vertreter des Vermieters, nicht in eigenem Namen. Der Erwerber kann mit der Vollmacht sogar kündigen. Er muss nur den erforderlichen Kündigungsgrund haben. Dieser wird in der Abwicklungsphase regelmäßig fehlen. Der Verkäufer ist noch Vermieter und will nicht einziehen, der Erwerber will zwar einziehen, ist aber nicht Vermieter.
     
  17. ric

    ric Neuer Benutzer

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    @RMHV und Michael:

    vielen Dank für die für mich jetzt eindeutigen Aussagen.
    Bzgl. meines weiteren Vorgehens werde ich den Mietern demnächst mein Modell der Aufhebungsvereinbarung mündlich vorstellen, damit sie sich darüber Gedanken machen und eventuelle Wünsche äußern können. Mit einer schriftlichen Fixierung warte ich, bis die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch umgeschrieben sind. Auch erst dann werde ich, soweit die Geschichte mit der Aufhebung keinen Anklang findet, die Kündigung überreichen. Soll ja alles wasserdicht sein.
    Bei einem heutigen Telefonat mit dem Grundbuchamt wurde mir zwar kein Termin oder Zeitraum für die Bearbeitung genannt, jedoch der Hinweis gegeben, dass wenn ich bis Ende August noch nichts gehört habe, ich mich noch mal melden und auf Grund der Situation auf Entgegenkommen hoffen könne. Das stimmt doch recht zuversichtlich. Die Zeit habe ich dann auch noch, da ich ja in den 3 leeren Wohungen mit den Arbeiten beginnen kann. Da ziemlich viel in Eigenleistung passiert, werden wir damit eh nicht in 2 Wochen fertig sein.
    Vieleicht erledigt sich ja das Problem mit den Mietern/Kündigung durch die Baumaßnahmen von allein. Man weiß es nicht. Manchmal muß man halt Dinge anschieben, sich dann ruhig verhalten und aussitzen. Muß man natürlich auch die Zeit für haben.

    Noch eine Frage zum Bedarf bei Eigenbedarfskündigung.
    Meine Eltern und wir haben zur Zeit jeder eine Wohnung und ziehen freiwillg aus und in das neue Haus ein. Könnte das bei der Eigenbedarfskünding eine Rolle spielen, da ja ein Bedarf in engstem Sinne nicht vorliegt, da meine Eltern ja eine Wohnung haben? Oder reicht als Eigenbedarfsbegründung, dass wir zwei Parteien in das Haus ziehen wollen?
    Noch erwähnt sei der Fakt, dass der Hauskauf auch auf den Umständen in der alten Wohnung meiner Eltern begründet liegt. Ich brauch wohl nicht mehr zu sagen als Erdgeschosswohnung im DDR-Plattenbau (ungedämmt) mit Einrohrheizung! Und dazu die entsprechenden Aussagen des Vermieters, die das Fass zum Überlaufen brachten. Aber die Problematik ist ja hier sicherlich bekannt, und eh sich mir wieder die Nackenhaare aufstellen höre ich lieber gleich auf.
     
  18. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Eine Vereinbarung kann auch schon vor dem Eigentumsübergang abgeschlossen werden. Die Vollmacht dazu ergibt sich aus dem Kaufvertrag. Es gibt also keine Notwendigkeit zu warten. Eine Vereinbarung ist - im Gegensatz zu einer Kündigung - ein zweiseitiger Vertrag, der jederzeit abgeschlossen werden kann.

    Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist vor dem Eigentumsübergang auch nicht möglich da vorher noch der Verkäufer Vermieter ist und dieser keinen Grund für die Kündigung hat.

    Eine Vermieterkündigung muss gedanklich in zwei separate Bereiche aufgeteilt werden...
    Der Vermieter muss zur Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Fehlt es daran, ist die Kündigung unwirksam. Eigenbedarf ist einer der explizit genannten Kündigungsgründe. Nun hat das Verfassungsgericht entschieden, dass die Entscheidung des Vermieters über seinen Wohnbedarf von den Gerichten grundsätzlich zu achten ist und nicht geprüft werden kann (BVerfG, 1 BvR 29/99 vom 20.5.1999, Absatz-Nr. 15, http://www.bverfg.de/). Damit ist die Zulässigkeit und Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung schon mit der Ansage "ich will" gegeben. Geprüft werden kann allenfalls noch, ob der Wille tatsächlich besteht und ob die Personen, die in die Wohnung einziehen sollen, zu Kreis der Begünstigten gehören.
    Liegt eine wirksame Kündigung vor, wird der zweite Bereich zu betrachten sein.
    Der Mieter kann nach § 574 BGB einer Kündigung widersprechen und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn ihm die Beendigung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen nicht zugemutet werden kann.

    Der Ausgang einer Interessenabwägung hängt naturgemäß von den Härtegründen des Mieters ab und kann nicht vorhergesehen werden.

    Die Rechtsfolge eines für den Mieter erfolgreichen Widerspruchs ist nach § 574a Abs. 1 BGB, "dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist".
     
  19. ric

    ric Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Forumsmitglieder,

    ich möchte Euch für Eure Ausführungen ganz recht herzlich danken. Ihr habt mir sehr, sehr geholfen mit dieser Geschichte sauber umzugehen und mit dem nötigen Hintergrundwissen meinen (ehemaligen) Mietern fair, aber sicher gegenüber zu treten.

    Wie der Bruder Zufall so wollte, hat sich die ganze Geschichte innerhalb kürzester Zeit ganz von selbst aufgelöst. Im Grundbuchamt fand sich über eine Bekannte ein Bearbeiter, der die Eintragung ins Grundbuch aber sowas von beschleunigte, ich war beeindruckt. Problem 1 war gelöst!

    Der Mann meiner Mieterfamilie ging beim samstäglichen Brötchenholen an seinem Geburtshaus vorbei, wo er im Fenster einen Zettel sah, auf dem stand: "Wohnung zu vermieten"! Er rief sofort an und nun sind meine Mieter zum 30.09.2009 aus mittlerweile meinem Eigentum ausgezogen. Da sag ich nur: Glück gehabt und alles in allem perfekt gelaufen. Ich mußte aber trotzdem einen Aufhebungsvertrag schreiben, da die Mieter versäumten, mir eine Kündigung zu übergeben. Nich dass da noch irgendetwas hätte kommen können.

    Also ich bedanke mich nochmals recht herzlich für Eure Antworten und für Eure Geduld und betrachte das Thema damit als erledigt.
     
Thema: Eigentums-/Besitzübergang
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