Eigentumsübergang - Kaution - wie handhabt ihr das?

Diskutiere Eigentumsübergang - Kaution - wie handhabt ihr das? im Sicherheitsleistung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Also, da nun lang und breit in einem anderen Thread über die Kautionen hier diskutiert wurde, würde mich nun konkret interessieren wie ihr als...

  1. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Also, da nun lang und breit in einem anderen Thread über die Kautionen hier diskutiert wurde, würde mich nun konkret interessieren wie ihr als Vermieter es denn handhabt beim Kauf/Verkauf eines Vermietungsobjekt bzgl. der bestehenden Kautionen der Mieter?

    Lasst ihr die Kautionen vom Alteigentümer vorher auszahlen und fordert die neu, bzw. zahlt ihr bei Verkauf an die Mieter aus und der neue Eigentümer soll sie wieder fordern?
    Oder gebt ihr die Kaution direkt an den neuen Eigentümer per Quittung und Zustimmung der Mieter?

    Meine Freundin verkauft ihr Mehrfamilienhaus, das sie geerbt hatte. Ihr Vater hatte bei einer Familie im Mietvertrag eine Kaution von 3 Monatsmieten vereinbart, dieser Betrag wurde aber nur z.T. eingezahlt. (Vor ca. 20 Jahren) Es gibt dafür ein extra Kautionskonto, da wurden dann auch in den Anfangsjahren mal die Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung dem Kautionskonto zugebucht für die Auffüllung. Die im Mietvertrag vereinbarte Kautionssumme ist allerdings nie ganz eingezahlt worden.

    Was wäre euer Vorschlag für diesen Kautionsübergang?
    Auszahlen und der neue Eigentümer könnte die gesamte vereinbarte Kaution dann fordern?

    https://www.vierheilig-immobilien.d...id=237:immotippserwoche147&catid=44&Itemid=94
    Was genau sollte im Kaufvertrag da stehen?
     
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  3. Andres

    Andres
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    Als Käufer, wenn ich die Auswahl habe? Definitiv nicht. Die Frage, ob der Mieter dann überhaupt noch eine neue Kaution zahlen muss, ist m.W. nicht abschließend geklärt. Es ist organisatorisch auch aufwändiger, vor allem wenn man mit einem Kaufvertrag mehrere Wohnungen erwirbt. Man muss sich dann ja mit jedem Mieter wegen der neuen Kaution in Verbindung setzen.


    Eher nein. Sofern es praktisch möglich ist, übergebe ich eine vorhandene Mietsicherheit an den Erwerber. Ich halte die Auszahlung für keine wirksame Umgehung von §566a Satz 2 BGB. Dass die Kaution während des gesamten Mietverhältnisses ununterbrochen im "Gewahrsam" des Vermieters gewesen sein muss, steht dort nicht. Das könnte aber eine Minderheitsmeinung sein ...


    Ich hole keine Zustimmung ein, sofern das nicht durch die Form der Kautionsanlage (insbesondere Verpfändung) erforderlich ist. Auch da gehöre ich vielleicht zu einer ignoranten Minderheit, aber ich kann nicht erkennen, was man mit einer solchen Zustimmung erreichen wollte. Die Kaution steht dem neuen Vermieter zu, egal ob das dem Mieter gefällt.


    Ich halte den "Rest" des Kautionsanspruchs für verjährt, aber das ist ja nicht das Problem der Freundin. Ich würde den aktuellen Stand des Kautionsguthabens übergeben, und zwar nach Eigentumsübergang.


    Genau das: Wann und wie die Kaution übergeben wird, in diesem Fall noch insbesondere der Hinweis, dass nur der aktuelle Stand des Guthabens übergeben wird. Dieses ganze Gedöns um Mieterzustimmung und Auszahlung halte ich für den blanken Unsinn. Der Gesetzgeber hat eine subsidiäre Haftung des Veräußerers vorgesehen. Das ist nun mal so. Als Verkäufer muss ich also bedenken, dass ich unter ungünstigen Umständen die Kaution doppelt zurückzahlen muss.

    Bestenfalls kann man den Kautionsanspruch durch Rückzahlung insgesamt auflösen, aber das wird den Käufer nicht besonders freuen ...
     
    sara, immobiliensammler und Wohnungskatz gefällt das.
  4. #3 RP63VWÜ, 20.10.2019
    RP63VWÜ

    RP63VWÜ Erfahrener Benutzer

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    Mal eine Gegenfrage:
    Im 19-Parteien-Haus wohnen 17 ALG2-Mieter.
    Diese Mieter wurden von "genötigt", die Mietkaution durch die Arge direkt an den Vermieter überweisen zu lassen.
    Da so etwas heutzutage nur noch per Darlehen geht, mussten die Mieter etliche Monate auf 10% ihres Regelsatzes verzichten, denn dies wird automatisch einbehalten.
    Ich stelle jetzt mal die provokante These auf, dass bei Verkauf des Hauses mit vorheriger Auszahlung der Kaution der neue Eigentümer bei seiner "Bitte" um Kautionsauffüllung Tränen in den Augen haben wird.
    Zumindest, wenn er seine Kontobewegungen sieht …
     
  5. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    @Andres, ganz herzlichen Dank für deine sehr ausführliche Antwort.

    :148:
    Für mich ist das mit der Zustimmung der Mieter auch unverständlich.
    Ich weiß nur, dass mein Makler diese Zustimmungserklärung bei meinen Ex Mietern für mich eingeholt hatte.
     
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