Eigentumswohnung als Ferienwohnung

[Saba]

Ich vermiete zur Zeit meine Eigentumswohnung in Berlin an Feriengaeste, benutze sie aber auch zwichendurch selber. Den anderen Eigentuemer im Haus passt dieses jedoch nicht. Grund: Viel Laerm und Schmutz durch die staendig wechselnden Gaeste.Die Hausverwaltung hat mir bereits einen drohenden Brief geschrieben.
Ich habe bei meinen Gaesten nachgefragt, und es erscheint dass die Beschwerden voellig uebertrieben sind.
Was tun? Wie ist die Rechtslage? Hat jemand Erfahrung?

 

[RMHV]

Original von Saba
Ich vermiete zur Zeit meine Eigentumswohnung in Berlin an Feriengaeste, benutze sie aber auch zwichendurch selber. Den anderen Eigentuemer im Haus passt dieses jedoch nicht. Grund: Viel Laerm und Schmutz durch die staendig wechselnden Gaeste.Die Hausverwaltung hat mir bereits einen drohenden Brief geschrieben.
Ich habe bei meinen Gaesten nachgefragt, und es erscheint dass die Beschwerden voellig uebertrieben sind.
Was tun? Wie ist die Rechtslage? Hat jemand Erfahrung?

Zunächst jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der abgeschlossenen Vereinbarungen (i.d.R. die Teilungserklärung) nach § 13 Abs. 1 WEG im Grundsatz mit seinem Eigentum machen kann, was er will. Dabei darf durch die Nutzung des Sondereigentums nach § 14 Abs. 1 WEG "keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil" erwachsen.

Dass Feriengäste mehr Schmutz verursachen sollten als Dauernutzer, scheint mir nicht nachvollziehbar. Läerm könnte ein Problem sein. Im Urlaub wird möglicherweise häufiger Party gemacht als zu Hause. Sollte dies zutreffen, könnte die WEG eventuell die Unterlassung der Kurzzeitvermietung verlangen.
Das Ausmaß der Lärmbelästigung wird hier kaum sinnvoll zu bewerten sein. Damit ist logischerweise auch nicht zu bewerten, ob damit ein über das unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil für die anderen Eigentümer zu sehen ist. Im Zweifel werden solche Fragen von Gerichten entschieden.
Was tun? Nun, es gibt eigentlich immer die gleichen Handlungsalternativen: Streiten, Kompromiss suchen oder sich den Forderungen der Gegenseite unterwerfen. Welche dieser Alternativen für einen konkreten Fall sinnvoll ist, lässt sich aus der Entfernung kaum sinnvoll bewerten. Wenn die Verwaltung Unterlassung verlangt, wäre eine erster Ansatz vielleicht die Nachfrage nach der Rechtgrundlage für den Unterlassungsanspruch.

 

[Saba]

Vielen Dank fuer die Antwort!

Ich habe bisher die meisten der Besucher telephonish erreicht. Sie haben alle zurueckgeschrieben und die meisten habne versichert, dass sie fuer den groessten Teil des Tages in der Sadt waren und nachts nicht laut waren. Gegenueber diesen Besuchern hat sich keiner der Bewohner des Hauses ueber Laerm beschwert.
Ich hatte auch die Telephonnummer einer Kontaktperson einem der Beiratsmitglieder gegeben. Diese Person kann jederzeit kontaktiert werden. Sie hat die Vollmacht die Gaeste aufzufordern die Wohnung zu verlassen, falls es tatsaechlich zu Laerm und Partys kommen sollte. Ich habe dieses auch im Mietvertrag hervorgehoben
Diese Person wurde bisher nicht einmal angerufen.
Lediglich eine Besuchergruppe hat mir mitgeteil, dass sie um 22:00 auf dem Balkon eine Zigartte rauchten und Wasser ueberm Kopf geschuettet bekommen haetten. Weil es aber ihre letzte Nacht war, wollten sie sich den Abend durch das Anrufen der Polizei etc nicht verderben.
Es wurde auch behauptet, dass Laerm u.a. durch Musik und Toben verursacht wurde. Es gibt aber ausser einem Fernseher keine Musikanlage in der Wohnung, und ich kann beweisen, dass die Altersgruppe der Besucher zwischen 30 und 50 war.

Wuerden die Aussagen der Gaeste im Fall aines Prozesses helfen?

Beide Mitglieder des Beirats sind auch die Leute die sich beschwerden.
Trotz meines Bemuehens die Angelegenheit zunaechst einmal mit ihnen zu loesen, haben sie die Hausverwaltung beauftragt mir Briefe zu schreiben. Einer der Beiratsmitglieder hat mich angerufen und mit Anklage gedroht.

 

[Martens]

moin Saba,

ich stimme den Ausführungen von RMHV zu, nur um dies inhaltlich nicht alles zu wiederholen...

Es gibt Eigentümergemeinschaften, die reagieren auf "Abweichler" mit großer Verstörung. Da besteht eine Anlage über Jahre in einer bestimmten Art und Weise und plötzlich ist es ganz anders als früher und schon fangen die Probleme an.

Du kannst nicht mehr tun, als Deine Mieter zu rücksichtsvollem Verhalten aufzufordern (geschehen), den anderen Bewohnern des Hauses eine Ansprechstelle für den Fall der Fälle zu benennen (geschehen), Gesprächsbereitschaft zu bekunden (geschehen) und dann abzuwarten.

Sicherlich ist es sinnvoll, die Aussagen Deiner Mieter zu sammeln, sie geben ein bestimmtes Bild ab, was nötigenfalls auch bei Gericht einen Eindruck hinterläßt. Auch zeigst Du damit gegenüber allen anderen Beteiligten, daß Du Dich kümmerst, das ist wichtig.

Wenn in der Teilungserklärung keine Dinge stehen, die eine Nutzung Deiner Einheit als Ferienwohnung verbieten, solltest Du die Verwaltung bitten, Dir schriftlich mitzuteilen, was genau man von Dir verlangt und worauf sich dieses Verlangen rechtlich stützt.

hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens

 

[Saba]

Hallo Christian Martens ,
vielen Dank fuer den sehr hilfreichen Beitrag.
Saba

 

[Freizeitgesellschaft]

Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung.Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin und wies daher die Klage einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen der Wohnungseigentümer ab (BGH, V ZR 72/09).

 

[Nanne]

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