Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen?

Diskutiere Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, aktuell überlege ich mir eine Wohnung als erste Kapitalanlage zuzulegen. Vielleicht vorab als Hintergrund. Vor 2 Jahren habe ich...

  1. #1 ImmobilienGuru, 02.08.2019
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    Hallo zusammen,

    aktuell überlege ich mir eine Wohnung als erste Kapitalanlage zuzulegen. Vielleicht vorab als Hintergrund. Vor 2 Jahren habe ich mir mein eigenes Haus gekauft, das nach 20 Jahren dann auch abbezahlt ist. Für eine potentielle Kapitalanlage hätte ich 20.000€ Eigenkapital. Hierzu habe ich eine Eigentumswohnung im Auge die 125.000€ kostet und eine Kaltmiete von 450€ abwirft. Alles erst renoviert + saniert. Sie liegt im Stadtgebiet von Hannover, daher gehe ich von einer guten Chance aus, die Immobilie durchgehend vermieten zu können. Abzgl. der Rate für mein Haus, aller Nbk und Essen + Trinken usw. bleiben mir aktuell noch ca 500€ über. Somit würde mir ein Mietausfall zwar weh tun wäre aber nicht Zwangsläufig der direkte Weg in die Insolvenz. Ich bin auch erst 30 Jahre alt und hätte von daher auch noch ein paar Jahre die Wohnung abzubezahlen und vermutlich wird es auch noch die ein oder andere Gehaltserhöhung geben.

    Vielleicht hat ja schon der ein oder andere eine Ähnliche Grundlage gehabt und kann mir nun die Erfahrungen schildern.

    Danke =)
     
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  3. #2 immobiliensammler, 02.08.2019
    immobiliensammler

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    Mir wäre der Markt zu überhitzt. Warte noch ein paar Jahre, spare weiter EK an, dann wirst Du die Wohnung evtl. für maximal 80.000 € kaufen können (gerechnet 5.400 ME * Faktor 15) - Faktor 23 wäre mir persönlich viel zu teuer!
     
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  4. #3 Newbie15, 02.08.2019
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    Neben dem was Immobiliensammler sagt, 500 € wären mir als Puffer viel zu wenig. Im Moment sollte man viel bis sehr viel tilgen und dann wäre der Puffer nur für die monatliche Rate für die Wohnung weg, wenn die Miete fehlt. Von Schäden, die ein Mieter hinterlässt, Anwaltskosten usw. ganz zu schweigen. Für mein Sicherheitsgefühl wäre das schon nah am direkten Weg in die Privatinsolvenz, d.h. deutlich zu wenig persönlicher Puffer und ich würde erst mal diverse Gehaltserhöhungen abwarten.

    Hast du das schon mal mit einer Bank besprochen? Im Moment sind die Preise so hoch, dass die Bank oft nicht nur 10 % Sicherheitsabschlag macht, sondern deutlich mehr (durchaus gerechtfertigt) und damit steigen die Zinsen deutlich. Bei manchen Banken findet man online auch Kriterien/Kreditrichtlinie, zu welchen Konditionen sie Kapitalanlagen finanzieren. Da ist man weit weg von 100 % -Finanzierungen (oder gar mehr, es heißt ja "Kapitalanlage", also muss auch Kapital zum Anlegen da sein) und Faktor 23.

    Ansonsten: ist nur die Wohnung renoviert? Wie sieht es aus mit dem Gemeinschaftseigentum? Da können ebenfalls nicht unerhebliche Kosten kommen.
     
  5. #4 Immofan, 02.08.2019
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    Wieviele Jahre soll man denn noch warten bis die Zinsen steigen nach Deiner Meinung? Die nächste Zinssenkungsrunde (USA) ist bereits im Gange und solange Trump dort regiert werden die Zinsen definitiv nicht mehr steigen (und damit indirekt auch die Zinsen bei uns).

    Ich würde versuchen das private Haus so schnell wie möglich zu tilgen und die Kredite für die Anlageimmobilien im Gegenzug länger laufen zu lassen.

    Natürlich könnte man auch versuchen 10 Jahre zu sparen (bei Negativzinsen oO) und dann eine Immo ohne Kredit zu erwerben. Die Frage ist nur, was unter dem Strich mehr bringt.

    Es geht um eine frisch sanierte ETW d.h. im Normalfall hat man da erstmal ein paar Jahre Ruhe. Und nicht jeder hat Pech und solche schrecklichen Mieter die gleich alles zerstören wie hier oft geschildert wird. Es kann durchaus auch mal gut laufen...
     
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  6. #5 ehrenwertes Haus, 02.08.2019
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    Die Masse der Mieter ist unauffällig und richtet keine besonderen Schäden an. Hier im Forum wird die Realität verzerrt, weil nur bei Problemen nachgefragt wird. Leider oft nicht die "Kleinchaoten", sondern gleich bei etwas größeren Problemmietern.
    Trotzdem sollte man auch mit Mietern rechnen, welche die Mietwohnung als Abrissprojekt betrachten, oder als Gratisbude und mit einplanen in die Finanzierung.
    Es bringt doch nichts, wenn man eine schnieke frisch sanierte Wohnung vermietet, an solche Assis gerät und dann das Geld zum Rausklagen der Mieter und Aufbereiten der Wohnung für eine Neuvermietung fehlt. Tritt der Worst Case nicht ein, hat man auf jeden Fall nicht zu vorsichtig geplant und gerechnet.
     
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  7. #6 ImmobilienGuru, 02.08.2019
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    Wenn man immer nur vom "worst-case" Szenario ausgeht, wundert es mich, dass es hier überhaupt noch Menschen mit Immobilien gibt. Klar gibt es dieses Risiko, aber ich kann auch morgen ausm Haus gehen und von einem LKW überfahren werden. Mir geht es hier primär darum in Erfahrung zu bringen, ob es sich bei meinen Gegebenheiten eine gute Wahrscheinlichkeit gibt, dass es klappt und man gut aufgestellt ist oder es ein Himmelfahrtskommando ist.

    Die gesamte Immobilie ist im guten Zustand, "ausreichend" Rücklagen sind meines Erachtens auch vorhanden. Kredit ginge auch. 450€ Miete ist eher schon im unteren Bereich angesiedelt, es wird also eher mehr als weniger. Vorausgesetzt man hat keine Mietnomaden und ich werde morgen nicht vom LKW überfahren.

    Klar kann ich das Geld auch zum Tilgen meines Hauses nehmen. Es ist eben die Frage was sinnvoller ist und wo man unterm Strich besser bei rauskommt, besonders auf lange Sicht. Eine richtige Rente von der ich leben kann, werde ich mit Sicherheit nicht mehr bekommen, daher gilt es eben früh genug vorzusorgen. Das Darlehen kann daher gut und gerne über 35 Jahre laufen und im "worst-case" kann man die Bude dann immer noch verkloppen und um die Welt reisen oder sich nen schönen Sarg kaufen.

    Die Alternativen sagen mir eher wenig zu... Aktien..... wenn man zu sicher anlegt kaum Rendite, zu offensiv, dann ist alles weg und man hat kaum Einfluss darauf. Bei Wohneigentum kann man den Mieter zumindest noch selber aussuchen. Zumindest hier, wo es schon richtige Bewerbungsrunden für ne Mietwohnung gibt.
     
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  8. dots

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    Na, dann such' doch mal aus. Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass du einen Mieter aussuchst, der die ersten 3 Mieten bezahlt und danach 3 Jahre gar nichts?

    Wenn du vom LKW überfahren wirst, hast du danach keine Sorgen mehr.
    Wenn der worst Case eintritt, hast du bis an dein Lebensende Sorgen.
    Kann man also nciht wirklich vergleichen.

    Jein. Im wost Case ist die Bude abrissreif und/oder wenig(er)/nichts mehr wert.

    Die Frage ist doch: Was machst du im mehr oder weniger unwahrscheinlichen Fall, dass das schief geht. Kannst du dann noch (über-)leben oder kommt schnell danach der Tag, an dem du vom LKW überfahren wirst? Okay, auch eine Art von Strategie ...
     
  9. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Zu deiner Strategie: eigentlich ist die Hütte zu teuer, eigentlich dein Einkommen zu niedrig, meiner Meinung nach.
    Ich kann dich schon verstehen aber du solltest dir der Risiken bewusst sein.
    Wenn das aus irgendwelchen Gründen in die Hose geht bleibst du dein Leben lang am löhnen ohne jemals einen Pfennig da raus zu bekommen.
    Je geringer der finanzielle Puffer ist desto mehr muss man in Risikoabsicherung Investieren, das freut deine Versicherung und schmälert deinen Ertrag. Ob sich das ganze mit einer ordentlichen Versicherung noch lohnt ist fraglich.
    Warum andere Immobilien besitzen: entweder geerbt oder anderweitig gehobene Einkünfte und genügend Rücklagen oder alles zusammen. Bei mehreren Immos verteilt sich das Risiko.
    Ich glaube Taxpert hat mal erwähnt, das alle die er kennt die richtig Geld mit Immos machen, ihr Vermögen nicht mit Immos gemacht haben. (so sinngemäß)
     
  10. set

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    Ich finde es immer wieder erstaunlich, welches Risiko so mancher bereit ist einzugehen wenn es um das Thema „Geldvermehrung“ geht. Aber vielleicht bin ich auch schon zu alt dafür...
     
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  11. #10 Immofan, 03.08.2019
    Zuletzt bearbeitet: 03.08.2019
    Immofan

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    Das Alter spielt natürlich eine Rolle, wenn es darum geht welche Risiken man eingeht.

    Ich persönlich hätte zum Beispiel kein Problem bis 45 alles zu riskieren und notfalls in die Insolvenz zu gehen für ein paar Jahre. Anschließend kann ich immernoch auf Nummer sicher gehen und was aufbauen. Dann habe ich es zumindest versucht und nicht immer nur gejammert was alles nicht geht.
     
  12. #11 Goldhamster, 03.08.2019
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    Hallo,

    auch ich muß natürlich meinen kleinen Hamstersenf hinzutun:

    Du hast bei 5400 Euro Kaltmiete anfänglich vielleicht 2000Euro für die Tilgung. Vielleicht auch 2600Euro.
    Überlege mal selber, wie lange du bis zur Volltilgung brauchst.
    Weil man das nicht zielführend abschätzen kann, macht man hierfür verschiedene Extremwertbetrachtungen. Diese schreibt man sich alle auf und dann grübelt man darüber. So kommt man zu einer finanziellen Einschätzung.

    Die Mieteinahmen können steigen. Müssen es aber nicht. Ist die jetzige Miete von 450Euro denn gerechtfertigt oder ist das schon am oberen Ende?
    Wenn die Miete schon am oberen Ende ist kannst du mit erhöhtem Mieterwechsel und damit mit kurzzeitigen Leerständen, erhöhtem Verwaltungsaufwand und anderen Kosten rechnen, die du bei einer durchgehenden langfristigen Vermietung nicht hast.

    Und jetzt das Wichtigste:
    Wie alt ist denn das Wohnhaus?
    Welche Informationen hast du über dieses Wohnhaus?
    Wie ist das Mieterklientel?
    Warum verkauft denn der Eigentümer?

    kleiner Hamster
     
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  13. #12 Fremdling, 03.08.2019
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    Steile These. - Oder ist mit "Alter" hier so etwas wie solide Erfahrungen, Sachverstand, Besonnenheit & Co. gemeint?
    Ist ja interessant. Im Ernst?
    Ok, da dürfte noch einiges in der Bandbreite zwischen Insolvenz-Sucht und Gejammer möglich sein, wenn jemand ein Immobilien-Investment abwägt. Auch wenn's hier nicht von Belang ist, doch meine Sympathie haben glasklar die Besonnenen, auch wenn die Ausführungen der Hyper-Progressiven hier teils für mehr Heiterkeit sorgen können.
     
  14. Duncan

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    Naja, wenn ich das Objekt durchgerechnet habe und zu dem Schluss komme in 25-30 Jahren haben ich das Ding auf einem Stand wo ich über 25-30 Jahre fast nur noch Geld rausziehen kann, ohne gleich auf die Nase zu fallen, ist das mit 65 recht uninteressant, aber mit Mitte-Ende 30 ziemlich interessant.
     
  15. #14 ImmobilienGuru, 03.08.2019
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    Geht ja heiß her die Diskussion. Hätte gedacht es bleibt ein trockener Meinungsaustausch.

    Mir geht es natürlich darum die Risiken richtig einschätzen zu könne, dafür hole ich mir ja auch Meinungen ein. Ich bin durchaus bereit kalkulierbare Risiken einzugehen, eine Privatinsolvenz strebe ich aber unter keinen Umständen an und ist auch definitiv keine Option für mich. Meine Reserven finde ich auch recht gering, daher war es mir wichtig nochmal ein paar Meinungen zu bekommen. Nur weil die Bank ja sagt, wollte ich ja nicht gleich direkt ins Ungewisse marschieren.


    Ist die jetzige Miete von 450Euro denn gerechtfertigt oder ist das schon am oberen Ende? Ist gerechtfertigt und eher am unteren Ende angesiedelt. (Preise für mieten liegen zwischen 430 - 600€ für vergleichbare Objekt in ähnlicher Lage
    Und jetzt das Wichtigste:
    Wie alt ist denn das Wohnhaus? 1972
    Welche Informationen hast du über dieses Wohnhaus? Bisher nur die Basics, bevor ich mich damit genau auseinander setze wollte ich ja erstmal ein Bild mache, ob es sich mit meinen finanziellen Mitteln bewerkstelligen lässt.
    Wie ist das Mieterklientel? Gibt 6 Wohnunen, davon 3 von Rentnern bewohnt, 1 von einem jungen Paar mit Kind und eine von nem Paar mittleren Alters ohne Kind.
    Warum verkauft denn der Eigentümer? Tod des Vaters dem das gehört hat und der Sohn aus Nürnberg kommt und keine Lust hat immer nach Hannover zu gurken wenn etwas ist.

    Kennst mich nicht, aber gleich so eine unqualifizierte Meinung abgeben. Danke, setzen 6!

    Ziel wäre es natürlich langfristig weitere Immobilien zu erwerben und das Risiko insgesamt zu streuen. Manche kaufen sich von Ihrem Geld dicke Autos und ich würde eben lieber in Immobilien investieren, die wenigstens noch Rendite abwerfen KÖNNEN und keine reine Geldvernichtungsanlage sind. Ziel ist es ja auch nicht, die Immobilien in 20 Jahren abzuzahlen. Die Laufzeit kann dabei gerne 40 Jahre oder mehr betragen. Es ist ja nicht wie beim eigenen Haus, wo das Ziel der Mietfreiheit an erster Stelle steht, abzgl. der Rate und den Instandhaltungskosten sollen ja nur nen paar Euro abgeworfen werden und wenn es zwischenzeitlich rentabel wäre eine Immobilie zu verkaufen, käme das eben auch in Betracht. So wäre zumindest der Plan.

    Gerne würde ich auch durch andere Sachen reich werden, mir dann nen Haufen Immos kaufen und dann damit Kohle scheffeln, da ich aber "nur" Angestellter bin und nicht reich geboren wurde, kommt das eher nicht in Betracht.
     
  16. #15 Fremdling, 03.08.2019
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    Ok, @Duncan, stimme Dir zu. - Las allerdings das "Risiko" mit Blick auf die Ausführungen zur "Insolvenz" nicht mehr neutral und bezogen auf Restlaufzeiten sondern als Wertung im Sinne von "Ausmaß des Wagemutes". Bin hier jetzt eh raus.:wink
     
  17. #16 ehrenwertes Haus, 03.08.2019
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    Das finde ich schon mal einen guten Gedankenansatz.

    Immos bieten Chancen, aber eben auch Risiken.
    Jede Immo ist mind. zeitweise eine Geldvernichtungsmaschine, denn ohne Investitionen sind sie irgendwann abbruchreif.
    Längerfristig kann auch eine zunächst stark renovierungsbedürftige Immo Gewinn abwerfen, wenn man die Durstrecke bis dahin durchstehen kann.
     
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  18. set

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    Wie war der Spruch mit den getroffenen Hunden...

    Ob qualifiziert oder nicht, es ist meine Meinung ob sie Dir nun gefällt oder nicht ist mir Wurst.


    Na wenn schon dann letzteres. :-) Ich bin jetzt Anfang 50, mein Haus ist bezahlt und hab sehr nette Mieter nebenan. ( das mit den Mietern war auch schon anders). Ich bin noch so erzogen worden, das es besser ist, nur so viel Geld auszugeben wie man auch zur Verfügung hat. Geht sicher bei einem Kauf einer Immobilie nur begrenzt (war bei mir auch nicht anders), aber das Risko sollte schon überschaubar bleiben. Meine Lebenserfahrung sagt mir jedenfalls es ist immer gut einen Plan B zu haben. Den kann ich hier bei dem Vorhaben nicht so erkennen. Da reicht schon der Auszug des Mieters aus und schon sind keine Reserven mehr da. Das bischen Eigenkapital geht schon fast für die Nebenkosten beim Kauf der Wohnung drauf. Das reicht dann schon ein kaputtes Auto, eine Renovierung oder eine kaputte Heizung aus und das ganze Kartenhaus fällt zusammen. Aber jeder wie er mag...
     
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  19. #18 ImmobilienGuru, 03.08.2019
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    Und genau dieser Spruch zeigt mir, was ich von dir und deinen geistigen Ergüssen halten muss.
     
  20. set

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    Was denn bei dir kaputt? Wenn Dir schon ein einzelner Satz so gegen den Strich geht, dann solltest du dir dein Karriere als Vermieter dringend überlegen. Das musst du ganz Sachen aushalten und dabei ruhig und sachlich bleiben.
     
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  21. #20 ImmobilienGuru, 03.08.2019
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    Hoffentlich werde ich mal so ein toller Hecht wie du.
     
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Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen?

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