Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Stephan671, 05.03.2010.

  1. #1 Stephan671, 05.03.2010
    Stephan671

    Stephan671 Neuer Benutzer

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    Hallo, ich will mir eine Eigentumswohnung zur Vermietung kaufen und wüsste gerne mehr zum Thema Finanzen.
    Das Haus hat 3 Wohnungen und ist Baujahr 1911 Raum Wiesbaden
    Ich hab Intersse am Dachgeschoss das noch nicht ausgebaut ist bzw. komplett entkernt ist.
    Rund 140-150m² Wohnfläche
    Kaufpreis ca. 85.000 Euro
    Markler & Notar etc. 10.000 Euro
    Renovierung ca. 35.000 Euro

    --> Gesamtkosten ca. 130.000 Euro die ich Voll-Finanzieren möchte über eine erwartete Mieteinahme von ca. 900 Euro / Monat und eine bestehende Immo als Sicherheit.

    Frage: Was kann ich an Renovierung, Markler etc. Steuerlich absetzten bzw was kommt über das FA wieder an Geld zurück ?

    Ich hoffe mir kann jemand einen Überblick geben ;-)
    Danke !
    Stephan
     
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  3. #2 hijacker, 21.03.2010
    hijacker

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    Hallo,

    ich werde dir zwar in den nächsten Sätzen kurz etwas zu dieser Thematik schreiben, allerdings - das möchte ich gleich vorweg sagen - müsste dir zur Vollständigkeit halber ein deutscher Staatsbürger dieses bestätigen, da ich als Österreich zwar die Vorgänger bei uns im Land kenne, diese können aber für euer Land nicht 100% ident sein. ;)

    Kaufpreis (- Grundanteil) + Kaufnebenkosten = Afa-Basis
    Die Afa wird jährlich abgeschrieben, mit dem Baujahr 1911 sollte man mal schauen was jährlich abgeschrieben werden kann.

    Bei der Renovierung wird bei uns unterschieden ob du die Immobilie erhalten, instandhalten oder instandsetzen musst, da nach richtet sich dann die Abschreibungsdauer.

    Zusammengefasst: Afa, Renovierungaufwände und sonstige Aufwände (Telefonkosten, Fahrtkosten, etc) sind neben Zinsen für Kredit deine Werbungskosten (Ausgaben). Zu deinem normalen Einkommen werden die Mieteinnahmen dazugerechnet, abzüglich der Werbungskosten ergibt sich ein Beitrag der für die Steuer herangezogen wird.

    ACHTUNG. Bei uns muss man mit einer kreditfinanzierten Wohnung noch aufpassen, dass man sich nicht der Liebhaberei schuldig macht, das heißt eine Wohnung zu kaufen und ohne Gewinnabsicht zu vermieten. Der Staat will schließlich auch sein Geld haben ;)

    Detailierter Auskünfte kann dir entweder dein Steuerberater geben oder ein anderer - der deutschen Gesetzgebung kundiger - User.

    PS. wenn jetzt wer meinen Beitrag damit kommentiert, dass in Deutschland alles ganz anders ist hätte auch früher früher antworten können... :D
     
  4. #3 Michael_62, 21.03.2010
    Michael_62

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    Bis auf die Liebhaberei liegst du für D m.E. nach richtig.

    Liebhaberei hat der OFD beschieden gibt es bei V+V nicht.
    :wink
     
  5. #4 Stephan671, 22.03.2010
    Stephan671

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    Danke für die Antworten, ich bin immer mehr am liebäugeln mir eine Immobilie zu kaufen und diese zu vermieten um die Finazierung zu tragen.
    Hab festgestellt das da doch einiges an Rendite zu holen ist.
    Gruß
    Stephan
     
  6. #5 Michael_62, 22.03.2010
    Michael_62

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    Sowohl positive als negative. Das was du machst ist ein gehebeltes Engegament, da sollte man wissen was man tut.
    :wink
     
  7. #6 hijacker, 23.03.2010
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    Hallo,

    Das ist in der Tat eine Möglichkeit, ich würde mich nur vorab informieren ob einerseits deine steuerlichen Überlegungen (Abschreibung der Afa und Zinsen) und andererseits deine finanziellen Möglichkeiten es zulassen eventuell auch mal einen Leerstand der Wohnung - also ohne Mieter - übertauchen zu können.
     
  8. #7 lostcontrol, 23.03.2010
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    nicht zu vergessen mietnomaden (sind deutlich teurer als leerstand, verbrauchen nämlich zusätzlich noch wasser, heizung usw.), wohnungs-zerstörer und ganz "normale" nicht-zahler...

    ich glaube nicht, dass 35.000 euro reichen, um aus einem totalentkernten dachboden von 1911 (müsste dem baujahr nach ein kaltdach sein, d.h. da fehlt noch jegliche dämmung) eine komplette wohnung mit allem drum und dran zu machen.
    wer hat das denn kalkuliert?

    und:
    die 140-150qm wohnfläche - ist das nach wohnflächenverordnung bzw. DIN berechnet? also abzüglich schrägen etc.?
     
  9. #8 Stephan671, 24.03.2010
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    Eigenleistung !

    Leerstand ja, aber natürlich sind Mietnomaden nicht einkalkuliert - wenn man das tut sollte man die Finger von Immobilien lassen.

    Gruß
    Stephan
     
  10. #9 Michael_62, 24.03.2010
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    Wenn du Mietnomaden nicht einplanst bist du unvorsichtig. Du solltest 20-25% Bewirtschaftungskosten einplanen.
    Wenn du typischerweise an schwierige Randgruppe, Harz IV etc. vermietest, solltest du 30-35% Bewirtschaftung einplanen, oder ein sehr robustes Gebäude haben.
     
  11. #10 nobrett, 24.03.2010
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    Bei einem Kaufpreis von 85.000,- wirst Du Renovierungskosten von 35.000,- nicht als Instandhaltung durchbekommen die Du sofort absetzen kannst, sondern die werden zu den Anschaffungskosten gerechnet und dann über 40 oder 50 Jahre linear abgeschrieben. Vorsicht! Da gibt es eine 20% Grenze aus der Rechtsprechung, d.h. wenn Dein Finanzamtsmensch einen schlechten Tag hat kann er das sehr eng auslegen.

    Du weißt auch, dass man für einen Dachgeschossausbau eine Baugenehmigung (evtl. mit Schikanen wie "anleiterbarem Notausstieg") und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft braucht? Und die werden darauf nicht unbedingt Lust haben.
     
  12. #11 pragmatiker, 24.03.2010
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    die grenze liegt bei 15% plus MWSt
     
  13. #12 nobrett, 24.03.2010
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    Aha. Wenn Du mir jetzt noch die Quelle nennen kannst aus der das hervorgeht, dann hast Du was zu meiner Bildung beigetragen. ;)
     
  14. #13 Michael_62, 24.03.2010
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    Ihr irrt m.E. nach beide.

    Anschaffungsnahe Herstellungskosten müssen in m.E. nach in jedem Falle aktiviert werden.
     
  15. #14 nobrett, 24.03.2010
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    Im Prinzip hast Du recht. Aber um ein greif- und rechenbares Kriterium für Finanzbehörden zu schaffen wo Instandhaltung aufhört und Herstellung anfängt gibt es diese Grenze für die Summe der Instandhaltungskosten in den ersten 5 Jahren nach Erwerb. Geht es darüber wird alles als Herstellung gewertet, darunter bleibt es als Instandhaltung sofort voll absetzbar, unabhängig davon was gemacht wurde. So zumindest mein Steuerberater und das Finanzamt hat das in meinem Fall auch so anerkannt.
     
  16. #15 pragmatiker, 24.03.2010
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    guckst du hier: www.wiso-sparbuch.de/steuerwiki/index.php/Degressive_Abschreibung_bei_Wohngebäuden

    lesen must du selber
     
  17. #16 lostcontrol, 24.03.2010
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    umgekehrt wird ein schuh draus stephan.
    wenn man sich auf immos einlässt, MUSS man mit sowas rechnen!
     
  18. #17 Stephan671, 25.03.2010
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    Das Dachgeschoss war bereits früher ein genutzer Wohnraum und der wird auch jetzt als "entkernte Wohnung" vom Hausbesitzer zum Kauf angeboten.
    Somit ist es kein Ausbau sondern eine Renovierung.
     
  19. #18 nobrett, 25.03.2010
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    Das ist ja genau das "Wiesbadener Modell". Dachboden an die oberste Wohnung anschliessen und ausbauen. Wurde meist einfach so gemacht, ohne sich groß um Genehmigungen und sowas zu kümmern, ist aber nicht unproblematisch.

    Schlafende Hunde (das Bauamt) soll man nicht wecken, aber Du könntest ja vorher mal Einsicht in die Bauakte nehmen.
     
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