Eigentumswohnung als Renditeobjekt/Altersvorsorge

Dieses Thema im Forum "WEG - Ankündigungen!" wurde erstellt von Micha123, 11.11.2012.

  1. #1 Micha123, 11.11.2012
    Micha123

    Micha123 Neuer Benutzer

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    Hallo Forum :)
    das ist mein erster Post hier und ich weiß nicht genau ob ich hier richtig bin, wenn ja, dann bitte in demenstprechenden Thread verschieben.

    Ich habe vor im nächsten halben Jahr eine 2R ETW zu erwerben.

    Daten:
    36qm;
    TEUR: 50,2; prov.frei;
    NK: TEUR 2,51(GeSt, Notark.)
    Eigenmittel: 0
    festes gutes Gehalt, als Arbeitnehmer.
    qm Preis-ca. 7,5-8,5.

    Die Wohnung liegt in der Innenstadt und es gibt eine größere Nachfrage als Mietangebot (Leerstand wird voraussichtlich sehr gering ausfallen).

    Wenn ich davon ausgehen, dass ich alles finanzieren lasse (ca. TEUR 53) und eine Annuität von 6% nehme, habe ich mtl. EUR 265 an Zins/Tilg.. Plus Hausgeld von ca. 36EUR, macht es EUR 301 im Monat.
    Mieteinnahmen rechne ich konservativ mit 7,5(obwohl in dem gebiet eher 8-8,5 erzielt wird). Kaltmiete: 270.

    Das macht im Monat also EUR -31, was meiner Meinung nach ok ist.

    Kann man finanziell so planen?
    wie sicher ich Rohrbruch oder andere große Kosten in Zukunft ab?
    Sind die Anschaffungskosten als zu gering ausgelegt?

    Vielen Dank

    Micha
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Micha123,

    bei kleinen Wohnungen hast du sehr oft einen größeren Mieterwechsel als bei größeren Wohnung. Rechne also schon mal vorsichtshalber damit, das du öfters diese Wohnung neu vermieten musst.

    Desweiteren, wenn die Nachfrage hoch ist bei dir und der Mietspiegel bei dir auch einen Wert von x auspreist, dann solltest du nicht unter Wert das anbieten, denn letztlich ist das ja für dich eine Geldanlage und da verzichtet man i.d.R. nicht freiwillig auf Geld.

    Außerdem kannst du bei Eigentumswohnungen nicht selber immer alles entscheiden, d.h gelegendlich entscheidet die Mehrheit. Von dem her wäre mir es hier also auf jeden Fall auch sehr wichtig, in welchen Zustand ist das gesamte Haus ?

    Wichtig würde ich noch finden, das du auch etwas Eigenkaptial hast (und damit meine ich nicht dein monatliches Gehalt), denn rein auf Finanzierung finde ich das schon sehr waaghalsig, denn es kann immer mal was dazwischen kommen und dann ?
     
  4. #3 BarneyGumble2, 11.11.2012
    BarneyGumble2

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    Viel wichtiger als Eigenkapital für die Finanzierung (vor allem bei diesem doch recht überschaubaren Kaufpreis) finde ich einen "Notgroschen", der schon so 10.000-15.000 € oder gern mehr betragen darf.
    Wenn der Mieter plötzlich rausgeklagt werden muss oder die Eigentümergemeinschaft beschließt eine Sonderumlage für Aussendämmung und neues Dach, dann hilft Dir das Eigenkapital in der Finanzierung wenig...
     
  5. Pharao

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    Hi BarneyGumble2,

    ich meine nicht, das man das Eigenkapital jetzt schon voll in die Finanzierung reinsteckt, denn das würde ja nur die Kreditsumme reduzieren. Oder reden wir jetzt aneinander vorbei ?
     
  6. #5 BarneyGumble2, 11.11.2012
    BarneyGumble2

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    Hatte es so verstanden, alles klar.
     
  7. #6 Soontir, 12.11.2012
    Soontir

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    Wobei es schwer werden wird, eine Bank zu finden, die hier eine 100%-Finanzierung macht.

    Meist ist es so, dass die Kaufnebenkosten auf Eigenmitteln gezahlt werden müssen.
     
  8. GSR600

    GSR600
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    Zumal wie soll das Darlehn abgesichert werden? Die Grundschuld als Sicherheit wird ja nicht mit 100% im Grundbuch eingetragen.
    Wir musste bei unserem Darlehn vor 6 Jahren auch ein Teil über ein weiteres Grundstück absichern, da auf der Wohnung nur ca. 80% des Kaufpreises als Grundschuld eingetragen waren.

    169TE auf Whg und 78TE über ein seperates Grundstück. KP Whg 212 TE Darlehnsbetrag 247 TE ohne Eigenkapital.
     
  9. #8 Micha123, 12.11.2012
    Micha123

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    AW: Eigentumswohnung als Renditeobjekt/Altersvorsorge

    es ist ja in dem Sinne eine Rendite Finanzierung, und evtl wollte ich einen kleinen Teil als ERP grunderkredit 067 aufnehmen, wo die Hausbank auch eine 80% haftungsfreistellung bekommt.

    hauptsächlich geht es mir halt darum, ob es zu riskant ist (wegen zu geringen liquiden Mitteln) oder ob es iwie anders machbar wäre?

    danke erstmal für die vielen antworten! !
     
  10. #9 Soontir, 13.11.2012
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    ERP-Darlehen sind für Exsistensgründer gedacht. Hast du vor eine Gesellschaft zum Erwerb von Immobilien zu gründen?
     
  11. #10 Micha123, 13.11.2012
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    AW: Eigentumswohnung als Renditeobjekt/Altersvorsorge

    nee. ich wäre einzelunternehmer und ich muss nicht zwingend eine GbR, etc. gründen un die 067 u bekommen.
     
  12. #11 Soontir, 13.11.2012
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    Für eine ETW willst du ein Gewerbe anmelden, nur um an die ERp-Mittel ranzukommen?

    Ich hoffe den Floh hat dir kein Steuerberater ins Ohr gesetzt.
     
  13. 4711

    4711 Gast

    ETW als Renditeobjekt

    Nicht unwesentlicher Fehler in Deiner Rechnung: Hausgeld nicht 1 €/qm, sondern gut 3 €/qm,
     
  14. 08/15

    08/15 Gast

    Hi 4711,

    aber steht es irgendwo in dem WEG (bzw. offizell ist es ja das WoEigG) geschrieben, wie hoch genau das Hausgeld angesetzt seinen muss ?

    Ich mein, im §28 WoEigG steht ja nur: ".... Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält .... voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben .... vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung"

    Auch lese ich hier raus (meine ich wenigstens rauszulesen), das letztentlich die Eigentümer abstimmen, wie hoch das Hausgeld seinen sollte. §28 WoEigG Abs5 "Über den Wirtschaftsplan, ..... beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit"
     
  15. #14 Soontir, 15.11.2012
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    Wobei bei der Berechnung des TS zu beachten ist, dass er/sie hier mit 1€/qm nicht umlagefähiges Hausgeld rechnet.

    Und dies macht m.E. durchaus wieder Sinn.
     
  16. #15 lostcontrol, 15.11.2012
    lostcontrol

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    wurde schon geschrieben, aber ich schreib's auch nochmal:
    ich würd im leben nicht freiwillig sowas kleines kaufen.
    du hast da zwangsläufig 'ne hohe fluktuation (die dich gerade im alter immens nerven wird, das bedeutet nämlich immer auch 'ne menge arbeit für dich oder eben maklerkosten, ausserdem gibt's eigentlich jedes mal zumindest irgendwelchen kleinkram in der wohnung zu richten, was auch ins geld geht) bei relativ niedrigem gewinn aus der sache.
    wir haben leider fast nur kleine wohnungen - wobei unsere kleinste 45qm hat, also schon ein ganzes stück grösser ist als das was du da kaufen willst - und ich kenne die probleme die das macht zu genüge.
    probleme ist vielleicht der falsche ausdruck, man sollte wohl eher arbeit bzw. stress sagen.
    1.) mietersuche
    2.) besichtigungen - da man ja nicht alle paar monate mietausfälle haben will macht man die während der alte mieter noch drin wohnt, entsprechend schwierig ist es die termine abzustimmen. einem rentner wird das wohl leichter fallen, aber einfach ist's auch dann nicht
    3.) mietvertrag aufsetzen - natürlich immer möglichst auf dem aktuellen stand, aber passend zu den bereits vorhandenen was hausordnung, betriebskosten usw. angeht, ist eigentlich auch immer wieder fummelkram
    4.) wohnungsbeschreibung, übergabeprotokolle usw. sollten auch immer wieder aktualisiert werden.
    5.) termin zur unterschrift des mietvertrags
    6.) 2 übergabetermine pro mieterwechsel (auszug und einzug), dabei jeweils fotos machen, außerdem zwischen den beiden termin versuchen den zustand so gut wie möglich zu dokumentieren, auch damit man gute fotos für den nächsten mieterwechsel hat
    7.) wenn man's nicht macht wie wir, nämlich unrenoviert vermietet, auf jeden fall renovierung einplanen, selbst wenn der mieter das eigentlich selbst machen müsste - er könnte sich weigern bzw. nicht einsehen das er das während seiner mietzeit machen soll
    8.) papierkrieg bezüglich kaution einplanen
    9.) to be continued - ich hab mit sicherheit das eine oder andere vergessen

    all das wäre bei jedem mieterwechsel zu erledigen.
    und es kann durchaus sein dass du jährlich mieterwechsel hast bei so 'ner kleinen wohnung - erst recht wenn das 'ne typische studentenwohnung ist, da musst du nämlich glück haben wenn die wirklich ihre komplette studienzeit bleiben, die statistik sagt dass das die wenigsten tun.

    von der betriebskostenabrechnung ganz zu schweigen - die ja auch deutlich komplizierter wird, wenn du unterjährig mieterwechsel hast, und ich hatte bisher (ob nun zufall oder jahreszeitlich bedingt) noch nie die situation dass ein mieterwechsel genau zum ende des wirtschaftszeitraums stattfand.

    klar kannst du jemand beauftragen das alles für dich zu erledigen.
    klar kannst du die wohnung ein, zwei, drei monate leerstehen lassen für besichtigungen und renovierungsarbeiten.
    klar kannst du die abrechnungen von einem verwalter machen lassen.
    nur: was bleibt dann noch übrig? bei einer einzelnen winz-wohnung?
    mal angenommen du hast tatsächlich jährliche mieterwechsel (was ich für nicht unwahrscheinlich halte), dann bleibt da maximal ein "nasenwasser" übrig für dich aber sicher keine altersvorsorge.
    ja ok, vielleicht kannste dafür auch einmal schick essen gehen.
    aber mehr auch nicht.

    und wenn du das ganze auch noch finanzieren musst, dann gut nacht.
     
  17. #16 Heidemarie, 15.11.2012
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    Genau so ist es.
     
  18. #17 Micha123, 15.11.2012
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    AW: Eigentumswohnung als Renditeobjekt/Altersvorsorge

    danke für die Hinweise. ich bin halt 26 und wollte klein anfangen, von daher die kleine wg. in naher Zukunft wollte ich es schon auf ein bestimmtes Maß aufstocken. und die kleineren Objekte evtl veräußern, wenn es sich rechnet.

    gibt es denn Möglichkeiten ohne viel EK Vermieter mit einen gesunden Risiko/ertragsverhältnis zu werden?
    Gruß micha
     
  19. #18 lostcontrol, 15.11.2012
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    definiere "viel EK" und
    definiere "gesundes risiko/ertragsverhältnis"...

    solange du nur eine einzige wohnung zu vermieten hast, ist dein risiko immer ziemlich hoch, da kann dich ein einziger mietnomade schon die existenz kosten.

    meine empfehlung wäre eher keine eigentumswohnung sondern lieber gleich ein ganzes haus zu kaufen, in dem du selbst bestimmen kannst wann du so sachen wie dachdämmung, treppenhaussanierung etc. machst - nämlich nicht ausgerechnet dann wenn du gerade erst geld woanders reingesteckt hast und grad eigentlich nichts übrig hast nur weil der rest der WEG meint das müsse JETZT sein.
    größenordnung kommt natürlich drauf an wo... hierzulande (großraum stuttgart) würde ich's wohl mit 'nem 3-4-familien-haus versuchen... wohnungsgrößen sollten aber mindestens bei 50qm liegen bzw. in einer größe wo sie auch zu zweit bewohnt werden können und nicht nur von singles.... besser (bzw. am besten) sind in meinen augen 3-zimmer-wohnungen zwischen 70 und 90 qm... aber das ist wie gesagt meine meinung, und die ist natürlich bezogen auf unsere situation hier und meine erfahrungen damit.
     
  20. #19 Micha123, 15.11.2012
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    AW: Eigentumswohnung als Renditeobjekt/Altersvorsorge

    ich komme frisch vom Studium, habe vorher schon in einer Bank gearbeitet und nun wieder dort angefangen.
    EK habe ich in Moment durch's Studium bedingt keines mehr. und ich stehe im Moment vor der Entscheidung, ob ich warte und mir ein gewisses EK anspare, was sicher unter RisikoGesichtspunkten sinnvoll wäre.

    oder halt eine Immobilie zulege, welche ich komplett aus fremdmitteln finanzieren müsste. ..
     
  21. #20 Soontir, 15.11.2012
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    Wie schonmal gesagt, ohne ein gewisses Maß an EK würde ich mich auf das Abenteuer nicht einlassen.
    Gründe hierfür wurden durch Lostcontrol ja schon genug genannt.

    UNd wie auch schon mal gesagt, wirst du vermutlich keine Bank finden, die hier eine 100% Finanzierung macht (vorallem auch dann wenn überhaupt kein EK vorhanden ist).

    Kannst ja mal deinen Arbeitgeber fragen, ob er dir einen Kredit gibt.
    Bei Mitarbeitern drückt man da mal vielleicht ein Auge zu (wobei ich es eher kenne, dass da noch genauer hingeschaut wird).

    Gruß
     
Thema: Eigentumswohnung als Renditeobjekt/Altersvorsorge
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