Eigentumswohnung - in welcher Höhe Darlehenszinsen absetzbar?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Diesel83, 29.06.2013.

  1. #1 Diesel83, 29.06.2013
    Diesel83

    Diesel83 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    angenommen ich kaufe eine Eigentumswohnung (zum Vermieten) für 84.000€, 3.000€ für Stellplatz, Grunderwerbssteuer ca. 4000€ und Notar ca. 1000€. Das wären zusammen 92.000€. Nun möchte ich noch eine Einbauküche für 5000€ kaufen und ca. 8000€ für Reparaturen ausgeben.

    1. Kann ich nun die Darlehenszinsen eines Kredits in Höhe von 105.000€ (bei 3% 3150€/Jahr) von der Steuer absetzen oder nur von der Kredithöhe von 92.000€ (bei 3% 2760€/Jahr)?

    2. 50 Jahre lang kann man jährlich 2% als Gebäudeanschaffungskosten absetzen.
    Welcher Betrag ist das in diesem Beispiel? Die 92.000€ abzüglich des Wert des Grundstücks, also ca. 75000€?

    3. Die Einkauküche muss man über 10 Jahre absetzen. Muss ich die EBK nur im Mietvertrag erwähnen oder irgendiwe auch als einzelnen Posten mit z. B. 30€/Monat aufführen, um die Anschaffungskosten abzusetzen?

    4. Ab welchem Datum kann ich eigentlich mit der Renovierung beginnen bzw. Anschaffungen tätigen, die ich auch von der Steuer absetzen kann? Hab dazu folgendes im Netz gefunden: Angeschafft ist eine Wohnung dann, wenn Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergegangen sind. Was heißt das konkret? Im Entwurf des Kaufvertrags vom Notar finde ich nur den Satz "Das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch über".
    Ich kann schon einige Wochen vor Zahlung des Kaufpreises einen Schlüssel bekommen und anfangen zu renovieren. Nur wäre es richtig ärgerlich, wenn ich all die Ausgaben dann nicht von der Steuer absetzen kann nur weil ich zu schnell losgelegt habe und das "korrekte Finanzamtdatum" nicht beachtet habe.

    Bei der ersten eigenen Immobilie hat man soooo viele Fragen :-) . Versuche auch viele Antworten im Netz zu finden, auf alle Fragen ist es aber schwer eine Antwort zu finden.

    Ich hoffe Ihr könnt mir die ein oder andere Frage beantworten.
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

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    Du kannst nur abschreiben, wenn Du vermieten möchtest.
     
  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Da frag ich mich mal ob da eine Bank dir den Kredit in dieser Höhe gibt!
    Ohne Eigenkapital ohne sonstige Sicherheiten...

    Grundsätzlich sind die Finanzierungskosten bei Vermietung der Wohnung abzugsfähig.

    auch etwas ungewöhnlich!
    Der rechtliche Termin des Überganges der Kosten u. Nutzen steht in deinem Kaufvertrag.
    Der Grundbucheintrag kann aber erst etwas später erfolgen, was aber dem ersteren nicht entgegensteht.
     
  5. aquila

    aquila Erfahrener Benutzer

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    In den Besitz geht alles über was mit dem Kaufpreis abgegolten ist. Ich vermute, dass es einer klaren Definition im Kaufvertrag bedarf, damit die Maßnahmen die Du vor Besitzübergang (gem. KV, nicht Umschreibung Eigentum) tätigst nicht bereits durch den Kaufpreis abgedeckt sind. Jedoch bezweifel ich, dass damit die Stichtagsproblematik ausgehebelt wird. Das wäre auf jeden Fall mit einem Steuerberater zu prüfen.
    Besteht noch die Möglichkeit, den Termin für den Besitzübergang entsprechend vorzuziehen, um es zu vereinfachen?

    Zu den anderen Punkten hier eine Info aus Frag einen Steuerberater | Immobilienbesteuerung | Absetzbarkeit von Renovierungskosten

    Werbungskosten sind:
    Absetzung für Abnutzung: Abgeschrieben über einen Zeitraum von 50 Jahren werden die Anschaffungskosten des Gebäudes. Der jährliche Abschreibungssatz beträgt 2%. Der Kaufpreis des Gund und Bodens ist zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten herauszurechnen.

    Die Aufwendungen für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach Anschaffung des Gebäudes gehören zu den Anschaffungskosten, wenn sie - ohne Umsatzsteuer - innerhalb von drei Jahren höher sind als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (Kaufpreis & Nebenkosten), sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie müssen dann den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzugerechnet und damit zusammen abgeschrieben werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG).

    Nicht in die Dreijahresfrist und 15 %-Grenze einbezogen werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG) Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Diese stellen Erhaltungsaufwand dar, der sofort als Werbungskosten absetzbar ist.
    Üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten sind ausschließlich Schönheitsreparaturen. Schönheitsreparaturen beseitigen Mängel, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Und darunter fallen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (gemäß § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung). Bauliche Maßnahmen darüber hinaus stellen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dar.

    Der Dreijahreszeitraum beginnt mit der Anschaffung des Gebäudes und endet nach Ablauf von drei Jahren taggenau. Nicht maßgebend sind also drei Kalenderjahre.

    Bleiben die Aufwendungen unterhalb dieser Grenze, werden sie als Erhaltungsaufwand gewertet und sind in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar oder über 5 Jahre linear zu verteilen.

    Alle weiteren Kosten in Zusammenhang mit dem Mietobjekt sind sofort absetzbar. (Grundsteuer, Strom etc.)

    Man sollten versuchen die Renovierungsmaßnahmen in Teilen erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist durchzuführen, um die ungünstige Abschreibung zu vermeiden.
     
  6. #5 Diesel83, 05.07.2013
    Diesel83

    Diesel83 Neuer Benutzer

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    @Pitty
    In meinem ersten Satz steht, dass ich das Objekt vermieten möchte :-)

    @sara
    Einen Kredit bekomme ich problemlos, auch in der Höhe. Es muss für mich steuerlich attraktiv sein, daher möchte ich so wenig EK wie möglich in die Immobilie einbringen.

    Einen Schlüssel bekomme ich bei Anzahlung von 5.000€. Die beiden anderen Schlüssel bekomme ich bei Restzahlung.

    Der Übergang der Kosten u. Nutzen ist der 01.09. Das ist für mich also das Datum, ab dem meine Ausgaben (für die Renovierung der Immobilie) steuerlich abgeschrieben werden können. Ist also nichts mir vorher einkaufen und renovieren lassen :-( Da muss ich mich wohl bis zum 01.09 gedulden und die Wohnung erst zum 01.10 oder gar erst zum 01.11 vermieten.

    @aquila
    Die 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (Kaufpreis & Nebenkosten, bei mir also ca. 75.000€) in den ersten 3 Jahren werde ich nicht überschreiten, damit ich die Renovierungen direkt als Werbungskosten abschreiben kann und nicht über mehrere Jahre verteilt. Inkl. MwSt kann ich Renovierungen für ca. 13.000€ in den ersten 3 Jahren tätigen.

    Danke für eure Hilfe.
     
Thema: Eigentumswohnung - in welcher Höhe Darlehenszinsen absetzbar?
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