Eigentumswohnung mit Mieter kaufen?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von aua, 17.09.2013.

  1. aua

    aua Gast

    Hallo,

    ich komme aus dem Bayrischen Wald und bin mit 21 noch relativ jung. Überlege jedoch schon eine Zeit lang mir ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen. Nicht unbedingt um selbst darin zu wohnen, eher als Geldanlage. Ich verdiene bisher etwa 1500€/Netto im Monat (davon brauche ich eigentlich nicht wirklich viel, komme mit etwa 500€/Monat aus), hätte jedoch noch ca. 50.000€ EK.

    Auf meiner Suche nach was passenden, stieß ich auf eine Eigentumswohnung im näheren Umkreis, ich habe sie mir auch schon angesehen. Die Wohnung befindet sich in einem 1994 erbauten 6 Parteien Haus und ist in einem sehr guten Zustand. Seit Jahren ist diese an eine kleine Familie vermietet, die Übernahme dieser Mieter wird beim Verkauf der Wohnung auch vorausgesetzt.

    Die Lage ist idyllisch und ländlich gelegen, in einem kleineren Dorf.

    Kosten soll die 3 Zimmer Wohnung mit 70m² 65.000€.

    Kaltmiete für die Mieter liegt derzeit bei 300€, finde ich soweit auch okay.

    Nun zu meiner eigentlichen Frage. Viele meiner Verwanden und Bekannten, die teilweise selber Wohnungen/Häuser besitzen und diese Vermieten sind der Meinung, bei meinem Einkommen eine Wohnung kaufen um diese zu vermieten sei Schwachsinn. Mein Onkel hatte mal "Mietnomaden" in einer seiner Wohnungen und dies hatte Ihm wohl einiges an Geld gekostet. Die betroffene Wohnung befindet sich aber auch in München. Hier auf dem Land hört man von sowas eigentlich kaum.

    Mir persönlich lässt das Ganze nun keine Ruhe. Ich bin der Meinung, das es sich für mich auf jeden Fall lohnen würde, diese oder eine ähnliche Wohnung zu kaufen. Auch wenn ich darin nicht unbedingt selber wohnen möchte.

    Vielleicht verrenne ich mich da in etwas, aber die Wohnung mit 25.000 Anzahlung zu finanzieren, wäre selbst, wenn ich keine Rücklagen und Mieter hätte, mit meinem Gehalt zu stämmen bzw. nicht teuerer (eher günstiger) als selber eine Wohnung zu mieten. Nur mit dem Unterschied, dass sich die Wohnung "quasi" fast von selbst abbezahlt, mir dann irgendwann gehört und meine Bonität für weitere Vorhaben in der Zukunft sehr stark verbessert.

    Das Risiko das die Mieter mal ausziehen und ich neue brauche ist natürlich da. Wie lange es hier dauern kann neue, passende und zuverlässige Mieter zu finden, kann ich nicht einschätzen. Das ich die Wohnung notfalls ohne Mieter weiter finanzieren könnte weiß ich jedoch.

    Ich würde mich nun über ein paar Tipps von euch freuen, am besten von "alten Hasen". Gibt es irgendwas Grundlegendes was ich vielleicht nicht bedacht habe? Währt Ihr der gleichen Meinung wie meine Verwandten/Bekannten?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Mal ein paar Gedanken zu einzelnen Punkten deiner Beschreibung:

    Dein pfändbares Einkommen liegt damit bei knapp über 300 €, was die Bank mit Sicherheit nicht freuen wird. Das schlägt sich in den Konditionen nieder.


    Ok, also reicht dein EK, wenn du es vollständig einsetzen würdest, für rund 3/4 - das ist ein Wort. Wenn du aber nur die Hälfte einsetzt (und die Rücklagen brauchst du), bleibt eine solide EK-Quote von knapp unter 40 %.


    Wie ist die Struktur der WEG? Wem gehören die anderen Einheiten und welche Stimmverhältnisse ergeben sich daraus? Hattest du schon Einblick in die Protokolle der letzten Versammlungen? Beschlusssammlung? Wirtschaftsplan?


    Weißt du woher?


    Um das mal klarzustellen: Die "Übernahme" ist nichts, was irgendwie optional wäre. Du bist dazu gesetzlich verpflichtet.


    Ich höre den Makler so deutlich, als würde er neben mir stehen. Das ist eine gute Lage für den nächsten Urlaub. Ob das eine gute Wohnlage ist, möchte ich bezweifeln. Die Miete spricht auch dagegen.


    Kaufnebenkosten schon drin? Das macht in dieser Preisklasse viel aus ...


    Erste Überschlagsrechnung für die Kapitalrendite: Von der Kaltmiete 100 € ab für nicht umlagefähige Kosten (WEG-Verwaltung, Instandhaltung, Zinsen, Steuern), Wertentwicklung gleicht die Inflation aus (was ich in dieser Lage bezweifle, aber gut ...) macht um die 3,7 %. Das ist eine sehr optimistische Rechnung und schon an diesem Punkt lohnt sich die Sache nicht.

    Auf eine angemessene Bezahlung für deine Arbeitszeit habe ich hier verzichtet. Das macht bei einer einzigen Wohneinheit sowieso keinen Spass ...

    Die Relation zum Einkommen muss die Bank herstellen. Die Immobilie muss solide sein - und das bezweifle ich hier.


    Du hättest dann eine Wohnung. Da brauchen wir nicht von Wahrscheinlichkeiten oder von "kaum" reden - es reicht für dich, wenn du den einzigen erwischst. Nebenbei gibt es noch andere Risikofaktoren, z.B. im Bereich Instandhaltung oder Leerstand.


    Das ist für die erste Immobilie kein guter Start ...


    Hast du mal ausgerechnet, wann dieses "irgendwann" ist? (Ich habe, aber das muss man sich einfach mal selbständig überlegen)


    Der Plan an einer Kapitalanlage ist aber nicht, dass man sein Einkommen dafür verwendet, eine leerstehende Wohnung abzubezahlen. Ganz abgesehen davon, dass dir in den nächsten XX Jahren (hier bitte das Ergebnis der vorherigen Rechnung eintragen) mit Sicherheit etwas besseres einfallen wird, was du mit deinem Geld anfangen könntest.
     
  4. #3 trinchen, 18.09.2013
    Zuletzt bearbeitet: 18.09.2013
    trinchen

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    Ich verstehe Dein Konstrukt nicht. Wenn Du NICHT selber dort wohnen willst, wo wohnst Du dann? Wer zahlt derzeit Deine Miete bzw. Deine Wohnkosten? Ich kann mir schlecht vorstellen, dass Du zum Leben inkl. Wohnraum, NK, Lebensmittel, Telekomunikation, GEZ, Auto, Versicherung etc. auf nur € 500,- pro Monat kommst. Das erscheint mir seeehr sparsam :-)
     
  5. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Ich vermute, der TE wohnt noch bei den Eltern, daher keine Kosten.

    Ich würde - mal ganz abgesehen von den wirtschaftlichen Rahmendaten - in diesem jungen Alter noch keine Immobilie als Kapitalanlage kaufen.

    Man weiß nie wie sich das Leben weiter entwickelt. Dann bist Du vielleicht irgendwo in Deutschland und hast eine Immobilie im Bayrischen Wald am Bein. Schlecht. Zudem ist Geld gebunden, das Du später mal gut selbst gebrauchen kannst.

    Ich würde es nicht tun.

    Priorität 1: selbstgenutzte Immobilie kaufen
     
  6. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Du musst aber immer mit Mietnormaden rechnen. Zu stemmen ist so etwas besser, wenn man mehrere Wohnungen besitzt und aus diesen weiterhin Einnahmen hat. Aber jeder hat einmal klein angefangen.
    Ich würde ich die Wohnung kaufen.
     
  7. #6 trinchen, 19.09.2013
    trinchen

    trinchen Benutzer

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    na gut, das ist dann aber mal eine schlechte Begründung vor einer Bank... Schließlich glaubt die ja nicht unbedingt, das der Kreditnehmer die nächsten x Jahre bei seinen Eltern leben wird...oder doch?
     
  8. #7 Aktionär, 19.09.2013
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    Eher nein.
     
  9. #8 Aktionär, 19.09.2013
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    Sehe ich nicht so. Bis zum Tage X an dem die Bude abbezahlt ist hast du nämlich

    a) Kreditverbindlichkeiten
    b) ungewisse Mieteinnahmen und
    c) kein Eigenkapital mehr

    Die erste Immobilie sollte imho so beschaffen sein, dass man auch jederzeit selber dort einziehen würde.
     
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