eigentumswohnung per zwangsversteigerung kaufen - mieter kündigen

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Wohnraum" wurde erstellt von k-gee1, 06.10.2012.

  1. k-gee1

    k-gee1 Neuer Benutzer

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    hallo,

    ich möchte eine etw kaufen, mein bevorzugtes objekt wird derzeit per zwangsversteigerung angeboten. ich möchte, vorausgesetzt ich ersteigere die wohnung, eigenbedarf anmelden und selbst einziehen. derzeit wohne ich in einer 2-zimmer 40qm wohnung, die gekaufte wohnung ist eine 3-zimmer 80qm wohnung. die etw ist an ein ehepaar (keine kinder mit in der wohnung) vermietet, die nicht ausziehen wollen.

    -haben sie rechtlich gesehen eine chance, in der wohnung zu bleiben?
    -beim einzug haben sie eine kaution hinterlegt, muss ich sie ihnen bei auszug aus meiner eigenen tasche ausbezahlen oder wie läuft das?

    danke für eure hilfe
     
  2. AdMan

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  3. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    1) ja, sie haben rechtlichen Chancen in der Wohnung zu verbleiben...
    und
    2) ja, die Kaution wäre inkl. der fällig gewordenen Zinsen bei Auszug zu erstatten.
     
  4. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Na dann viel Spaß beim Loswerden. Kostest jede Menge Geld und Nerven. Muss jeder selbst wissen, ob er sich das antut.
     
  5. k-gee1

    k-gee1 Neuer Benutzer

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    wo kann ich einsehen, wie hoch die kaution ist? ich habe keinerlei mietverträge des vorgängers.

    bezüglich des eigenbedarfs, kann ich mich nicht auf folgendes berufen?
    § 57 a ZVG ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a: Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.)

    was wollen/können sie denn dagegen machen?
     
  6. #5 Tisha, 07.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 07.10.2012
    Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    zu1) Kaution...das geht dann eben aus dem Mietvertrag des Mieters hervor.

    zu2)Wird eine vermietete Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung verwertet, so ist der Ersteher nach § 57a ZVG dazu berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen.

    Schon aus dem Wortlaut der Vorschrift ergibt sich, dass sie lediglich dazu dient, einzelvertraglich vereinbarte Kündigungsfristen auf das gesetzliche Mindestmaß zu reduzieren.

    Daneben werden durch diese Vorschrift keine sonst vorgesehenen Kündigungsgründe ersetzt. Der Ersteher einer vermieteten Wohnung muss daher ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 BGB haben.

    Beruft sich der Ersteher der Wohnung auf den Kündigungsgrund „Eigenbedarf", so greift ferner § 577a BGB, wonach eine Kündigung erst nach Ablauf von drei Jahren zulässig ist, wenn an den vermieteten Räumen erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde und die Wohnung dann veräußert wurde. Voraussetzung für diesen Kündigungsausschluss ist daher eine so genannte Wohnungsumwandlung.

    Auf diesen Fall übertragen bedeutet dies, dass der Ersteher der Wohnung im Falle einer Kündigung zunächst einmal einen Kündigungsgrund iSd. § 573 BGB darlegen müsste. Dann müsste er ferner die Fristen des § 573c BGB einhalten.
    Beruft sich der Vermieter auf Eigenbedarf, müsste ferner anhand der Grundbuchs geprüft werden, ob eine Wohnungsumwandlung iSd. § 577a BGB vorliegt. Handelt es sich um ein älteres Gebäude und war die Wohnung schon zuvor vermietet, wird keine Wohnungsumwandlung vorliegen. In diesem Fall würde § 577a BGB nicht greifen und der Vermieter könnte bereits jetzt unter Einhaltung der Frist des § 573c BGB und unter Darlegung eines berechtigten Interesses kündigen.

    Viel Vergnügen bei deinem Vorgehen und lies mal ausführlich hier im Forum nach, wie wunderbar Kündigungen klappen bzw. wie viele Jahre es so dauern kann...
     
  7. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Merke: Recht haben und Recht bekommen sind -gerade im Immobilienbereich- zwei ganz unterschiedliche Dinge...
     
  8. lala

    lala Gast

    Der Zuschlag ist als Veräußerung nach § 577a Abs. 1 BGB anzusehen. Das bedeutet, dass auch der Ersteher einer umgewandelten Eigentumswohnung die Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf der Sperrfrist aussprechen kann.

    Dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis nach § 57 a ZVG unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 3 Monaten gekündigt.

    Aus der Sicht eines Mieters ist daher auch bei einer Zwangsversteigerung Kündigungsschutz nach Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen gegeben.
     
  9. Lala

    Lala Gast

    Übrigens

    Allgemein muss davon ausgegangen werden, dass der Erwerb einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung einige erhebliche Risiken birgt, so dass Interessenten unbedingt zu empfehlen ist, sich vor rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin umfassend zu informieren und ggf. auch von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen, was ggf. schon im Versteigerungstermin selbst beachtet werden muss.
     
  10. k-gee1

    k-gee1 Neuer Benutzer

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    vielen dank für eure aufklärung.
    ich werde versuchen, zeitnah einen besichtigungstermin des objektes zu vereinbaren. sollte ich danach immer noch der meinung sein, dass dieses objekt genau ist welches ich möchte, dann werde ich einen rechtsanwalt zu rate ziehen.

    danke
     
  11. #10 Martens, 08.10.2012
    Martens

    Martens
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    577a BGB greift für die Erstveräußerung der Wohnung nach Aufteilung in Wohneigentum.

    Es ist also zu prüfen, ob der aktuelle Eigentümer der Wohnung der Aufteiler ist, falls ja, dann min. drei Jahre Sperrfrist.
    Falls nicht - keine Sperrfrist und Eigenbedarfskündigung sofort möglich.

    Was kann man in einem Versteigerungstermin falsch machen?
    Man gibt ein Gebot ab, ggfs. mehrere, und erhält den Zuschlag oder auch nicht.

    Christian Martens
     
  12. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Besichtigung

    Na dann erzähl mal, ob dich der Mieter hereingelassen hat. Meist gelingt noch nicht einmal Gutachtern der Zutritt um die Bewertung vorzunehmen.
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