Eigentumswohnung und Sondereigentum

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von lapfi, 08.01.2014.

  1. lapfi

    lapfi Neuer Benutzer

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    Hallo,

    wegen einer möglichen Besichtigung würde mich interessieren was mir der Makler an Unterlagen übergeben kann/sollte:

    -Protokolle Eigentümerversammlung (der letzten 5 Jahre)
    -Abrechnungen der Betriebs-/Nebenkosten (der letzten 5 Jahre?).

    Muss mir der Makler diese Unterlagen aushändigen? Bereits beim ersten Termin?

    Wenn diese verweigert werden, sollte ich Abstand von der Wohnung nehmen denke ich. Da könnte etwas nicht in Ordnung sein.

    Ansonsten einige Details zu der Wohnung :

    -14 Wohneinheiten Überwiegend von Eigentümern bewohnt
    - 55qm (2 Zimmer)
    - Sanierter Altbau
    - Neue dreifach verglaste Fenster
    - Neue Aussenjalousien
    - Gas Heizung
    - Erdgeschoss
    - Lage ist nicht sooo "toll" aber direkter Anschluss einer Tram um die Ecke (30min bis zum hektischen Zentrum) Hausgeld 300Euro (Hausgeld war auf 250, zwei Wochen später plötzlich auf 300).
    - Sondereigentum: Umzäunter kleiner Vorgarten vor dem Fenster zu Straßenseite, kein Zugang zum Vorgarten

    Was haltet ihr davon?

    Hier müsste meiner Meinung nach geklärt werden was "saniert" bedeutet.
    - Kernsaniert?
    - Wie sieht es mit Heizung aus?
    - Elektrik?
    - Was bedeutet das Sondereigentum für den Käufer? Kein Zugang zum Vorgarten aber Sondereigentum? Was hat der Käufer davon?

    Weiterhin finde ich das Hausgeld etwas hoch. Könnte aber sein das die Heizkosten anteilig verrechnet sind. Weiterhin fand ich den Sprung von 250 auf 300 Euro innerhalb von 2 Wochen etwas merkwürdig (kann ja sein, dass sich der Makler verschrieben hat oder die Instandhaltungsrücklage ist erhöht worden > angekündigter Sanierungsbedarf).

    Danke im Voraus für Eure Antworten.
    lapfi
     
  2. AdMan

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  3. #2 Fremdling, 08.01.2014
    Fremdling

    Fremdling Erfahrener Benutzer

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    Zu Eigentumswohnungen im Altbau gäbe es umfangreiche Unterlagen zu checken, auf die Du als zunächst lediglich potentieller Käufer kein Anrecht hast. Insofern bist Du auf den Goodwill des Maklers und/oder des Verkäufers angewiesen. Da Du die Wohnung besichtigen willst, kannst Du Dir bei der Gelegenheit einen Eindruck verschaffen, ob das Objekt für Dich beim geforderten Preis grundsätzlich interessant ist.

    Vor Abschluss des Kaufvertrages müssen Dir die Vertragsunterlagen (14 Tage vorher?) zur reiflichen Prüfung vorliegen. Dazu solltest Du sowohl den Kaufvertrag als auch die darin genannten Unterlagen und Anlagen genau anschauen. (Z.B.: Kaufvertrag, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, ...)

    Selbstverständlich wären auch Beschlussliste, Hausgeldabrechnung (HGA) 2012, Wirtschaftsplan (WPL) 2013, Stand der Instandsetzungs-Rücklagen, beschlossene Investitionen etc. interessant.

    Die Anhebung des Hausgeldes allein ist noch kein Grund für Argwohn. Ob im 'Hausgeld' Heizungskosten einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage und Rücklagenzuführungen enthalten sind, erkennst Du an der HGA und dem WPL.

    Das Sondereigentum dürfte insbesondere die Wohnung und einen Kellerraum umfassen. Was es mit dem Vorgarten auf sich hat, solltest Du hinterfragen. Spätestens mit dem Kaufvertrag bekommst Du Klarheit.
     
  4. Andres

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    Ja. Man gibt nicht unbedingt wildfremden Menschen diese Unterlagen, aber wenn ernsthaftes Kaufinteresse gezeigt wird, geht ohne detailierten Einblick in die finanzielle Lage und Führung der WEG gar nichts. Sollten da irgendwelche Ausreden kommen: Laufen, aber schnell.

    Ich reihe mich gerne in die lange Liste der Nutzer hier im Forum ein, die sagen: Die drei wichtigsten Kriterien für eine Immobilie sind Lage, Lage und Lage.

    Eine Lage, die auf Dauer gute Vermietbarkeit, gute Mieten und wenig Leerstand garantiert, ist der beste Weg, eine anständige Rendite zu erzielen.

    Das bedeutet, dass irgendwann in nicht zu ferner Vergangenheit ein nicht geringfügiger Betrag in den Erhalt der Immonbilie investiert wurde. Auch wenn das schön ist, bedeutet es unter gar keinen Umständen, dass die Wohnung aktuell mängelfrei wäre oder gar in naher bis mittlerer Zukunft keine Investitionen zu erwarten sind.


    Zum ganzen Objekt: Die Daten sind ja wieder einmal eher spärlich, erwarte also bitte keine klare Empfehlung. Ansätze für die wirtschaftliche und technische Prüfung hast du ja aus dem Beitrag von Fremdling schon reichlich.
     
  5. #4 BHShuber, 09.01.2014
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Makler kannnur geben was ihm der Eigentümer überlassen hat

    Hallo,

    der Immobilienmakler kann dir nur geben, was er tatsächlich vom Eigentümer an Unterlagen bekommen hat.

    Alle Unterlagen die du haben möchtest, nachdem du dein Kaufinteresse bekundet hast, kann der Immobilienmakler selbstverständlich vom Verkäufer anfordern oder von der Hausverwaltung, bedenke, das entscheidet der verkaufende Eigentümer welche Unterlagen er zur Verfügung stellen möchte und nicht der Immobilienmakler.

    Grundsätzlich muss die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Objektdaten und Energieausweis zur Verfügung stehen.

    Eigentümerversammlungsprotokolle sind hier zwecks Datenschutzrichtlinien in Bezug auf in den Protokollen namentlich genannten Personen und eventuell Rücklagen und Rücklagenverwendung, sowie Konten, kritisch vom Geber der Unterlagen zu sehen, hier kann er leicht in die Datenschutzverletzung fallen.

    Gruß

    BHShuber
     
  6. #5 lapfi, 17.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 17.03.2014
    lapfi

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    Mensch, ich suche immer noch nach einer Wohnung. Ich will da nichts überstürzen und lese mich wg. Wissenserwerb u.a. in diesem Forum durch.

    Beim Suchen nach einer Wohnung ist mir aufgefallen, dass die von mir angeführte Wohnung nach wie vor zu verkaufen ist. Die Lage ist aber echt nicht gut. Was ein Vorteil ist, ist die Anbindung an die Öffentlichen Verkehrsmittel. Aber das ist ja nicht alles.

    Kann ich jemandem in einer privaten Nachricht mal den Link zu der Wohnung schicken? Ich erwarte da keine Kaufempfehlung, es wäre aber toll wenn mir jemand schreiben könnte ob sich da ein genauerer Blick evtl. lohnen würde (ich suche keine Anlageimmobilie, nur zur Selbstnutzung).
     
  7. #6 Tobias F, 18.03.2014
    Tobias F

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    Wer, wenn nicht Du, soll denn beurteilen können ob DIR die Wohnung gefällt und ob sie DIR den Preis wert ist?
     
  8. lapfi

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    Ich natürlich, aber nur mal so per PN über den Daumen geschätzt, für einen Laien.
     
  9. Andres

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    Wenn du lieber per PN willst, dann eben per PN. Geht aber auch öffentlich. Keine Angst - hier kauft dir bestimmt niemand dein Super-Schnäppchen weg. :61:
     
  10. lapfi

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    Nee. :smile007: Ich dachte Links zu posten schickt sich nicht hier im Forum. Und wenn, dann ist sie halt weg. ;)

    Aber gerne hier wenn Du meinst:

    2 Zimmer Erdgeschosswohnung
     
  11. Andres

    Andres
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    Ein Hausgeld von rund 5,40 €/m² dürfte schon einmal abschrecken. Die sachlichen Gründe dafür, die es mit Sicherheit gibt, auch. Der Kaufpreis ist meiner Meinung nach im Mittelfeld, also weder besonders gut noch besonders schlecht. Die Maklerprovision ist dafür eher hoch.

    Zur Lage mögen sich vielleicht die Berliner im Forum äußern, ich finde das erstens schon ziemlich weit draußen (sieht man vom Dach die Ostsee? ;)) - kann man ja mögen, sollte man aber bedenken. Nach kurzem Lagecheck auf GMaps befürchte ich, dass man von der Straßenbahn aus guten Einblick in die Wohnung haben könnte. Den damit verbundenen Lärm kann ich nicht beurteilen, das gilt auch für die Industriefläche, die sich östlich anschließt. Das solltest du vor Ort genau prüfen.

    Im übrigen ist die Frage der Lage nicht so wichtig, wenn du nicht vermieten oder bald wieder verkaufen willst: Hauptsache es gefällt dir.

    Zur Situation der WEG ist natürlich nichts bekannt, außer dass die Eigentümer hauptsächlich selbst dort wohnen. Das ist gut für dich, aber viel zu wenig Information. Also: Wirtschaftliche Lage, anstehende Maßnahmen, Mehrheitsverhältnisse, ...

    Das Gutachten, aus dem die beiden Grundrisse sind, wäre auch interessant. Zwar sollte man Gutachten, die man nicht selbst bezahlt hat, immer etwas skeptisch gegenüberstehen, aber ein Anhaltspunkt wäre das auf jeden Fall.


    Du siehst: Viele Bedenken, aber keine absoluten Totschlagargumente. Einfach mal anschauen, unbedingt auch das Umfeld zu verschiedenen Tageszeiten beobachten. Die Leute im Haus kennen lernen, den baulichen Zustand prüfen oder bei fehlender Sachkenntnis prüfen lassen. Beim Kaufpreis würde ich noch etwas verhandeln ...
     
  12. MBS

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    Anschauen

    würde ich sagen. Pankow ist noch nicht so angesagt wie Prenzlauer Berg, aber es wird beliebter. Grundsätzlich ist Berlin generell beliebt und wird es auch bleiben.

    Mir sind solche Wohnungen allerdings zu klein. Unter drei Zimmer, auch wenn sie etwas kleiner sind, würde ich nicht kaufen. Mag ich einfach nicht. Außerdem finde ich diese innenliegende Küche und das Durchgangszimmer/Flur nicht so dolle.. kurz die Wohnung ist etwas unschön geschnitten. Allerdings kann sie trotzdem schön sein, eben für eine Person, die die Wohnung mag... Willst du sie selbst bewohnen? Wenn ja dann musst du es wissen, ob du da wohnen willst. Ich bin bisher auch bei Renditeobjekten immer danach gegangen, ob ich da auch selber wohnen wollen würde. Wenn das nicht der Fall war, hab ich nicht gekauft. Gut alles weiche Ratschläge :)

    Was steckt denn im Hausgeld mit drin? Heizung, Warm- und Kaltwasser, Müll, Treppenhausreinigung, Winterdienst, Verwaltung, Versicherungen, Schornsteinfeger, Rücklagen, Wartung sind die üblichen Dinge. Strom ist fast immer getrennt. Mit 300€ Hausgeld liegt das Ganze allerdings wie schon gesagt, an der oberen Kante. Ich würde mir die Abrechnungen des letzten Jahres zeigen lassen.

    Ansonsten verhandeln beim Kaufpreis.

    Totalverlust des Wertes ist in und um Berlin unwahrscheinlich.
     
  13. #12 kranseier71, 18.03.2014
    kranseier71

    kranseier71 Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    also für mich wäre die Strassenbahn im Vorgarten das Totschlagsargument überhaupt. Sowohl als Mieter als auch als Käufer.
    Willst du dir das wirklich antun? Im Winter mit Schallschutzverglasung mag das ja noch gehen aber im Sommer? *grusel*
    Weiteres Totschlagsargument wäre für mich die Höhe der Maklerprovision - aber da muss ich zugeben das ist eine Prinzipiensache.

    Nunja - du möchtest in eine Wohnung investieren. Das ist natürlich besser als in ein neues Auto. Und du möchtest diese Wohnung selbst bewohnen.
    Aber grundsätzlich - egal wie deine Lebensplanung aussieht - solltest du du davon ausgehen die Wohnung irgendwann (wenn auch für dich in nicht absehbarer Zukunft) entweder vermieten oder verkaufen zu wollen/müssen.
    Ich an deiner Stelle würde als allererstes prüfen, wie der Mietspiegel dort aussieht und davon dann ein wenig wegen der Strassenbahn im Vorgarten abziehen.
    Dann würde ich prüfen welche Teile in welcher Höhe des Hausgeldes ich auf die Miete/Nebenkosten umlegen kann.
    Dann siehst du was du realistisch als Miete bekommen könntest und wie hoch deine Selbstkosten sind - und dieser Wert sollte dein weiteres handeln dann bestimmen.

    Meine unqualifizierte Meinung ist:
    Der Kaufpreis inkl. Maklergebühr ist überhöht und die Lage ist nicht schlecht - sie ist grauenvoll. Sowohl zum späteren Weiterverkauf als auch zur Vermietung.
    Also ich würde die Finger davon lassen.

    HTH, Karl
     
  14. lapfi

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    Danke für deine Meinung.

    Das Hausgeld hatte ich so recherchiert, dass ungefähr bis 3,-/qm zur Orientierung drinn sein können. Das fällt mir bei dieser Wohnung sofort auf. Ebenfalls wurde das Hausgeld im Angebot von einem auf den anderen Tag von 249 auf 296 angehoben, insofern man nicht die Unterlagen studiert, kann hier nur spekuliert werden, für mich aber ein wichtiger Hinweis und gut das ich mir dazu Notizen gemacht habe.

    Was den Kaufpreis angeht, ist der für Berlin und Pankow noch "gering". Was mich aber stutzig macht, ist, dass die Wohnung so lange verfügbar ist und bisher niemand zugeschlagen hat, wenn der Preis und das Objekt gut sind. Normalerweise sind die Wohnungen in Berlin innerhalb kürzester Zeit weg. Hier wird das Objekt schon seit ca. 6 Monaten angeboten und niemand kauft?! Bei der hohen Nachfrage in Berlin für mich doch etwas seltsam.

    Was die Lage angeht, ist die Wohnung in der Tat etwas weit draußen. Ein Vorteil ist die sehr gute Anbindung an die Öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Straßenbahn hält um die Ecke, geht also nicht am Haus vorbei, sondern ist 5 Minuten entfernt. Die Anbindung ans Zentrum ist direkt vorhanden, Fahrtzeit so ca. 40 Minuten per Öffentlichen. Lage ist mir insofern wichtig, dass ich gut wegkomme und nicht irgendwo in der Pampa wohne, da ich keinen Pkw habe sondern überwiegend mir dem Rad und Öffentlichen fahre.

    Zur Lage in der WEG, das sehe ich genauso. U.a. habe ich so einiges von Mehrheitsverhältnissen gelesen, auf die ebenfalls Achtung gegeben werden sollte wg. Abstimmungen wenn eine Person mehr Eigentum am Objekt hält.

    Mit der Preisverhandlung ist das so eine Sache, ob da noch etwas rauszuholen wäre. Versuchen würde ich es aber auf jeden Fall.
     
  15. #14 lapfi, 18.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 18.03.2014
    lapfi

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    Danke.

    Ich suche nur eine Wohnung für mich selbst. Die 300€ Hausgeld sind in meinen Augen fast wie eine Miete da man für 500 Euro warm schon eine Wohnung zur Miete bekommt + Kreditraten (ca. 200-300) wären das so ca. 600 Euro die ich dafür zahlen müsste (auf 20 Jahre gesehen). 20 Jahre, das ist schon mal eine Zahl.
     
  16. lapfi

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    Die Straßenbahn läuft nicht direkt im Vorgarten bzw. vor der Wohnung. Die geht seitlich am Haus vorbei. Wenn man direkt vor dem Haus steht, rechtsseitig ca. 10-15 Meter entfernt geht die Straßenbahn vorbei.

    Maklerprovision stimme ich dir zu, würde ich aber auch verhandeln, jedenfalls versuchen.
     
  17. MBS

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    Also wenn du 20 Jahre finanzieren musst, lass es. Wer weiß ob du in 20 Jahren noch mit so wenig Platz leben willst (Kinder?)...
     
  18. lapfi

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    Wg. dem Kaufpreis generell habe ich eine Frage. Der Eigentümer hat für das Objekt einen bestimmte Vorstellung vom Verkaufspreise. Wenn er einen Makler beauftragt, kann dieser den Verkaufspreis nochmals nach oben schrauben und die Differenz für sich behalten?

    Sprich, Eigentümer will 50T€, Makler verkauft für 60T€? Geht so etwas (+Provision)?

    Ich habe hier (?) im Forum darüber gelesen, dass man erst beim Notar davon erfährt wie man übers Ohr gehauen wurde, was den Kaufpreis angeht (bezüglich was man zahlt und ob man zu viel geboten hat).

    Das habe ich nicht verstanden.
     
  19. #18 Tobias F, 18.03.2014
    Tobias F

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    So ein Unsinn. Der Verkaufspreis wird zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt. Die Provision des Maklers ist eine andere Baustelle.
    davon abgesehen musst Du beim Notar den Vertrag, so er dir nicht gefällt, auch nicht unterzeichnen.
     
  20. lapfi

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    Aber vermutlich die Notarkosten tragen.
     
  21. Andres

    Andres
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    Ja, sofern nicht explizit etwas anderes vereinbart wurde. Wie immer sinkt die Wahrscheinlichkeit, über's Ohr gehauen zu werden, ganz drastisch ab, wenn man nicht zum (in diesem Fall) Makler sagt: "Mach mal."

    Auch wenn der Makler nicht den Mehrerlös aus dem Verkauf einsacken darf, ist er daran trotzdem über die Provision beteiligt. Der Makler hat also ein Interesse daran, möglichst teuer zu verkaufen. Verhandeln solltest du also mit dem Verkäufer, nicht dem Makler.
     
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