Eigentumswohnung - welche Kosten kommen auf mich zu

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  1. scip

    scip Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    kurz zu meiner Situation, ich möchte mich in den nächsten Monaten auf die Suche nach einer Eigentumswohnung machen und will im Vorfeld wissen was für Kosten (monatlich), neben den Bankkreditkosten, sonst noch auf mich zukommen. Ich durchforste seit Stunden das Netz und die Begriffe die ich bei den ganzen Textwüsten rausfiltern konnte waren:

    - Instandhaltungskosten
    - Hausgeld
    - Herkömmliche Nebenkosten
    - Verwaltungskosten
    - Grundsteuer

    Kann mir jemand ganz einfach in wenigen Sätzen erklären welche monatlichen oder jährlichen Kosten auf mich zukommen? Das würde mir so viel nützen! :)
    Vielleicht sollte ich noch erwähnen das ich vorhabe selbst in der Wohnung zu leben.

    Tausend Dank schon mal
     
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  3. #2 Immofan, 24.04.2018
    Immofan

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    Wenn Du es auf die Schnelle konkret wissen willst, dann such doch einfach nach vergleichbaren Wohnungen. Das was als Hausgeld angegeben wird plus das Geld für deine Rücklagen für Sanierungen in der Wohnungen deckt fasst alles ab.
     
  4. Andres

    Andres
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    Ganz einfach: Alle von dir genannten.


    Das Gemeinschaftseigentum (die Bausubstanz, die Gemeinschaftsflächen, ...) muss unterhalten werden. Dafür entstehen Kosten, aber eher unregelmäßig. Die Heizung muss halt nicht in hübschen monatlichen Raten ausgetauscht werden - das fällt einmal an und dann lange Zeit nicht. Daher bildet die Gemeinschaft für solche Ausgaben eine Rücklage (Instandhaltungsrücklage), zu der du monatlich einen gewissen Betrag zuführen musst.


    Das heißt korrekt "Betriebskosten". Der Begriff orientiert sich an dem, was an einen Mieter durchgereicht werden könnte. In deinem Fall hast du das natürlich selbst zu tragen. Ein Aufstellung findest du in § 2 BetrKV. Dort stehen Dinge wie Heizung (Brennstoffe, Betriebsstrom, Schornsteinfeger, Wartung, ...), Wasser, Müll, Gebäudereinigung, ...


    Der Verwalter erhält eine Vergütung, mit der meist gewisse Kosten abgedeckt sind. Weitere Kosten könnten z.B. durch die Kontoführung, außerordentliche Versammlungen usw. entstehen.


    Die Gemeinschaft stellt einen Wirtschaftsplan auf. Dieser Plan sollte vorsehen, dass alle Eigentümer gewisse monatliche Vorschüsse zu leisten haben. Darin ist ein Teil die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und der Rest entfällt auf die anderen vorgenannten Kategorien. Diese Vorschüsse nennt man Hausgeld. Das ist also die Summe dessen, was du monatlich an die Gemeinschaft zu zahlen hast.

    Pläne sind nie perfekt, daher kommt es nach Abschluss des Wirtschaftsjahres zu einer Abrechnung, die zu einer Ausgleichszahlung führen wird - in die eine oder die andere Richtung. Wenn man eine Wohnung mit vermeintlich niedrigem Hausgeld gefunden hat, sollte man also sehr aufmerksam die letzten Jahresabschlüsse prüfen. Kommt es hier regelmäßig zu großen Nachzahlungen, ist das Hausgeld einfach nur zu niedrig angesetzt.

    Außerdem kann die Gemeinschaft jederzeit Sonderumlagen beschließen. Das sollte man auch auf dem Schirm haben, wenn man die eigenen finanziellen Möglichkeiten auslotet. Auch hier hilft der Blick in die letzten Abrechnungen und Versammlungsprotokolle: Kam es in der Vergangenheit zu Sonderumlagen oder wurden sie schon einmal in Erwägung gezogen? Sind Maßnahmen absehbar, die aus der vorhandenen Instandhaltungsrücklage nicht zu stemmen sein werden?

    Fazit: Nicht zu sehr auf die aktuelle Höhe des Hausgelds verlassen.


    Die Grundsteuer wird im Regelfall direkt beim Eigentümer erhoben. Die Gemeinschaft hat damit nichts zu tun, hier meldet sich das Finanzamt. Wer aus einem Mietverhältnis kommt, kennt das anders. Dort wäre die Grundsteuer eine Position auf der Betriebskostenabrechnung.
     
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  5. scip

    scip Neuer Benutzer

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    Vielen Dank. In einem Inserat heißt es, Wohngeld 190€ monatlich. Wenn ich dann noch die Rücklagen dazurechne müsste ich quasi das meiste haben oder?
     
  6. scip

    scip Neuer Benutzer

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    Danke Andres für die ausführliche Antwort :) Das schafft Klarheit.
     
  7. #6 Tobias F, 24.04.2018
    Tobias F

    Tobias F Erfahrener Benutzer

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    Schön, und was ist darin enthalten?
    Hat diese ETW evtl. eine eigene Heizung? Anders, abgesehen von einer wirklich kleinen Wohnung, kann ich mir diese niedrigen Kosten kaum erklären.
    - Verwaltergebühr
    - Zufürhung zur Instandhaltungsrücklage
    - Reparaturen im lfd. Jahr
    - Heizkostenabschlagszahlung
    - Wasser-/Kanalkostenabschlag
    - Müllgebühren
    - Allgemeinstrom
    - Versicherungen
    - evtl. noch Hausmeister / Winterdienst
    - ..........................
     
  8. #7 Bovary, 24.04.2018
    Zuletzt bearbeitet: 24.04.2018
    Bovary

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    Sehr oft - insbesondere wenn viele Kapitalanleger in einer Anlage sind - wird eine chronisch zu niedrige Instadhaltungsrücklage angespart. Stehen dann große Reparaturen an, kommt es zu Sonderumlagen.

    Prinzipiell ist das nicht ganz verkehrt (auch wenn es manchmal nicht so wirklich mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung einhergeht). Aber herrscht mal einen Monat ein finanzieller Engpass kommt einem das dann entgegen. (Für den Kapitalanleger ist es ohnehin „totes Kapital“, dass im Falle eines Verkaufs nicht immer auf den gewünschten Verkauspreis drauf geschlagen werden kann). Man darf nur nie vergessen, dass die Instandhaltung irgendwann ansteht, man also privat für ausreichend Liquidität vorsorgen sollte.

    https://www.haufe.de/recht/deutsche...he-der-ruecklage_idesk_PI17574_HI2599235.html

    Weiterhin ist natürlich die Instandhaltung des Sondereigentums Privatsache. Auch damit hat man als Mieter - von Kleinreparaturen abgesehen - nichts zu tun.
     
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  9. Andres

    Andres
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    Das sehe ich teilweise anders. Die Bildung einer angemessenen Rücklage verringert das Risiko von Zahlungsausfällen drastisch. Man darf nie vergessen: Können Eigentümer ihre Beiträge - egal in welcher Form - nicht mehr leisten, müssen dafür faktisch die anderen Eigentümer einstehen. Das ist teurer als die eher mäßige Verzinsung der Rücklage, vor allem ist es aber weniger planbar.

    Zu einem Teil stimme ich aber zu: Eine Rücklage für wirklich alle Eventualitäten zu bilden, dürfte wirtschaftlich eher wenig Sinn machen. Für die ganz großen Klopper muss man also immer mit Sonderumlagen rechnen.


    Guter Hinweis! Man sollte auch bedenken, dass selbst für das Gemeinschaftseigentum Kostentragungspflichten vereinbart sein können. Die Gemeinschaft beschließt also z.B., die Fenster zu erneuern. Ist dafür eine Kostentragungspflicht der jeweiligen Sondereigentümer vereinbart, muss man den Austausch der Fenster an der eigenen Wohnung bezahlen - obwohl das kein Sondereigentum ist.
     
  10. #9 Bovary, 24.04.2018
    Zuletzt bearbeitet: 24.04.2018
    Bovary

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    Natürlich ist das so. Aber man muss sich der normativen Kraft des Faktischen eben manchmal geschlagen geben. Hast Du viele Kapitalanleger ist das nach den allgemein bekannten Grundsätzen oft nicht durchsetzbar. (Zumindest nicht ohne Gericht...)

    Bei der Bewertung vor Kauf lohnt sich immer ein kritischer Blick auf die vorhandene Rücklage. Ist sie sehr hoch, kann das ebenso ein negatives Zeichen sein. Spricht es nämlich ggf. dafür, dass die Gemeinschaft nicht in der Lage ist, Beschlüsse zu fassen und die Rücklage einer bestimmungsgemäßen Verwendung zuzuführen, was letztlich der Substanz schadet oder zumindest insgesamt höhere Kosten verursacht....Alles nicht so einfach.
     
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