Eigentumswohnung

Diskutiere Eigentumswohnung im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, was haltet ihr von folgendem Wohnungsinvestment? Seht ihr Fehler in meiner Berechnung? Baujahr: 1978 / Dachdeckendämmung neu /...

  1. DML

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    Hallo zusammen,

    was haltet ihr von folgendem Wohnungsinvestment?
    Seht ihr Fehler in meiner Berechnung?


    Baujahr: 1978 / Dachdeckendämmung neu / Heizung vor 7 Jahren neu
    Wohnfläche 66qm / großer Sübalkon / 2,5 Zimmer guter Grundriss / Stellplatz inkl.
    Lage: mittlere Lage / Wohngebiet / derzeit Aufwertung des Wohnquartiers durch die Stadt / 60-100k Einwohner / tägl. Bedarf Fußläufig erreichbar

    Kaufpreis 56.100
    Sanierungskosten ca. 10.000
    Mieteinnahmen 6,50 pro qm
    Zinsen 1,6%
    Tilgung 3%
    Steuersatz 40% (Annahme)
    Mietausfallwagnis 2% (Ich weiß hierüber lässt sich streiten)

    Kaufnebenkosten + Sanierung aus EK
    Kaufpreis finanziert

    Ich komme auf folgende Rechnung

    Steuern
    AfA Bemessungsgrundlage 56.250
    (Kaufpreis - Bodenwert + Kaufnebenkosten)
    Abschreibung: 94€
    Zinsen: 75€
    Rücklagen: 85€
    Verwaltung 19€
    Steuerlich absetzbar: 274€

    Einnahmen
    Mietannahmen: 429€
    Summe: 429€

    Ausgaben
    Tilgung 140€
    Zinsen 75€
    Rücklagen 85€
    Verwaltung 19€
    Mietausfallwagnis 9€
    Steuern 62€
    Summe: 390€

    Ich bin für jeden hilfreichen Hinweis dankbar.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 18.07.2018
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Was bei mir auf den ersten Blick schon aufgefallen ist: Rücklagenzuführung (85 €) ist steuerlich nicht relevant!
     
  4. Andres

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    Zahlen sehen ganz ok aus. Den technischen Zustand und evtl. Probleme in der WEG können wir eben schlecht per Ferndiagnose klären. Vielleicht als Einstieg: Wie hoch ist der Anteil der Rücklage, der auf diese Wohnung entfällt?


    Solange die Rücklagen gebildet werden, sind sie steuerlich nicht abziehbar. Das passiert erst, wenn mit der Rücklage tatsächlich Ausgaben getätigt werden.


    Ja, aber es macht für die Gesamtrechnung ja keinen dramatischen Unterschied, ob es nun wirklich 9, 15 oder 20 € sind. Sofern du nicht schon einen größeren Bestand an Wohnungen hast, geht es eigentlich auch um eine ganz andere Frage: Welche Auswirkungen hat es für dich, wenn 1-3 Monate keine Miete kommt (Leerstand bei Mieterwechsel, größere Renovierung)? Wie sieht es bei 6-12 Monaten aus ("echter" Zahlungsausfall)? Wie sieht es aus, wenn gleichzeitig noch die Kosten eines Rechtsstreits vorgestreckt werden müssen? Dieses Geld muss aus anderen Rücklagen oder aus dem eigenen Arbeitseinkommen verfügbar sein, sonst kommst du schon bei kleineren Unregelmäßigkeiten in der Vermietung in Schwierigkeiten.
     
  5. DML

    DML Neuer Benutzer

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    Ja das mit den Rücklagen ist mir bekannt.
    Jedoch habe ich das vernachlässigt. Im Endeffekt ist es ein Nullsummenspiel wenn der Einzahlung Ausgaben entgehen stehen was ja langfristig der Fall ist.

    Derzeit sind ca 20.000 in der Rücklage. Davon entfallen ca. 1/7 auf die Wohnung.
     
  6. Andres

    Andres
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    So ist es aber nicht. Ob du noch Eigentümer bist, wenn die Ausgaben getätigt werden, weißt du doch jetzt noch nicht. Außerdem ist es durch die Progression in der Einkommenssteuer eben nicht egal, ob man jährlich gleiche Ausgaben hat oder einmalig tief in die Tasche greift. Daran scheitert sicher nicht die Investition, aber den Zusammenhang sollte man schon kennen.


    Das sind die Rücklagen von nicht einmal drei Jahren. Da würde ich doch mal nachforschen, ob es neben der Heizung nicht doch noch andere wesentliche Ausgaben in letzter Zeit gab oder wie dieser Zustand sonst zu erklären ist. Bei einem 40 Jahre alten Haus werden ja doch früher oder später Kosten für die Erhaltung anfallen ...

    Zur Orientierung: Wenn du für kurzfristige Sonderumlagen noch einmal 10.000 € einplanen müsstest, wäre der Kaufpreis schon auf dem Niveau dessen, was ich höchstens für einen Neubau ausgeben würde.
     
  7. DML

    DML Neuer Benutzer

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    Wie bereits geschrieben, ist mir bekannt. Auch weiß ich nicht ob vielleicht mehr ausgegeben wird als ich einzahle, deine Aussage geht also auch in die andere Richtung.
    Weiterhin halte ich diesen Rechnungsweg jedoch für am sinnvollsten oder hast du eine bessere Idee?
    Die Zukunft vorhersagen kann ich schließlich nicht ;-)



    Danke für den Hinweis.
    Wie geschrieben wurde das Dach 2017 isoliert. Ansonsten waren es eher nur kleinere/mittlere Instandhaltungsmaßnahmen. Der Beitrag zur Rücklage wurde auch in den letzten Jahren erst erhöht.
    Wie hoch sollte deiner Meinung nach eine adäquate Rücklage für ein solches Objekt sein?
     
  8. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Was hast du da eingerechnet?
    Neues Bad, Fußböden, Elektrik?
     
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  10. DML

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    Küche Bad Boden Wände.

    Küche macht ein Verwandter (gegen ein faires entgeld wie bei 2 Wohnungen zuvor)
    Wände und Boden inkl Fliesen sind Eigenleistung

    Offen wäre die Sanitärinstallationen

    Elektrik muss ich noch Mal kritisch drauf schauen weil es ja nicht mehr die jüngste ist, ist aber bis jetzt nicht einkalkuliert. Ggf. Neuer Stromkreis fürs Bad + Austausch sicherungskasten
     
  11. Andres

    Andres
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    Die Zuführung für die steuerliche Rechnung gar nicht berücksichtigen. Schlimmer wird es nicht. Wenn selbst dieser Ansatz noch akzeptable Ergebnisse liefert, ist alles im grünen Bereich. Im Gegenzug gibt es bestimmt Risiken, die in der Rechnung nicht berücksichtigt sind ...


    Das lässt sich so nicht beantworten. Die Zuführung scheint mir der Größenordnung nach einigermaßen angemessen (auch das ist +/- einige 10 %), was für deine Rechnung schon eine wichtige Information ist.

    Wenn das Objekt mit diesem Geld kontinuierlich erhalten wurde, ist es völlig in Ordnung, wenn auf dem Rücklagenkonto weniger Geld liegt. Mir ist einfach nur aufgefallen, dass die Zuführung nicht mit dem vorhandenen Guthaben und einer Erneuerung der Heizung vor 7 Jahren (und keinen weiteren Maßnahmen) zusammenpasst. Ich würde daher abklären, was die Ursache ist. Wäre z.B. die Zuführung zur Rücklage erst kürzlich angehoben worden, ... naja, man fragt sich halt: Wurden die Eigentümer kürzlich vom Geiz geheilt oder ist da etwas im Busch?
     
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