Eigentumswohnungen , Instandhaltungsrücklagen

Diskutiere Eigentumswohnungen , Instandhaltungsrücklagen im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Weiß jemand wie hoch die Jährliche Instandhaltungsrücklagen , bei Eigentumswohnungen höchstens sein dürfen. Es kann ja nicht sein, dass in der...

  1. Gast2

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    Weiß jemand wie hoch die Jährliche Instandhaltungsrücklagen , bei Eigentumswohnungen höchstens sein dürfen.
    Es kann ja nicht sein, dass in der Eigentümerversammlung, durch die Mehrheit der Eigentümer , die Instandhaltungsrücklage-Kosten, ständig erhöht werden. Gibt es eine Höchstgrenze für Instandhaltungsrücklagen.
    Beim Kauf einer Wohnung ist ja zu beachten, dass die Hauskassenbeiträge dann ins Unendliche steigen könnten.

    Eine Bekannte sagte mir, dass in der Zeitschrift von Haus und Grund gestanden hätte, wie hoch die Instandhaltungsrücklagen HÖCHSTENS sein dürfen, dass es also eine Begrenzung gebe. Leider hat Sie diese Zeitschrift nicht mehr. Bezüglich dieser Kosten ist doch ein Höchstbetrag pro m2 , sehr wichtig, damit man weiß auf was man sich beim Kauf einer Eigentumswohnung einlässt.
     
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  3. #2 Tobias F, 15.02.2017
    Tobias F

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    Es gibt zwar für fast alles Gesetze, aber hierfür (zum Glück) nicht.
    Zum Glück nicht WEIL: Jedes Objekt ist anders.
    Jünger / Älter
    Aufzug / oder nicht
    Gemeinschaftliche Heizung / oder auch nicht
    Tiefgarage / oder auch nicht
    ........ / ........

    Es gibt zwar div. Formeln/Empfehlungen über die Höhe die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen sollte, aber das sind alles nur Annäherungswerte ohne Bezug zum realen Objekt. Deshalb bestimmen die Eigentümer, sie sollten das Objekt am besten kennen, über die Höhe der Rücklagenzuführung.
     
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  4. #3 Jobo45, 15.02.2017
    Zuletzt bearbeitet: 15.02.2017
    Jobo45

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    nicht ganz, denn die "Peter´sche Formel" nimmt Bezug auf die Erstellungskosten (60-70% des 1,5 fachen dieser Erstellungskosten in 80 Jahren)!
     
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  5. Gast2

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    Danke für die Auskunft
     
  6. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Mal von der anderen Seite aus betrachtet:

    Wovon sollen denn Instandhaltungen bezahlt werden?
    Was ist, wenn in 3 Jahren das Dach und die Heizung neu gemacht wird, die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht (aufgrund zu geringer monatlicher Zahlungen)?

    Du schreibst von ...
    ..., das halte ich für sehr gefährlich bzw. noch nicht richtig verstanden.

    Das sind keine Kosten! Das ist dein Anteil am Sparbetrag. Und das Geld ist nicht weg, sondern wird angespart u.A. um zu verhindern, dass in 3 Jahren eine hohe Sonderumlage nötig wird, um das löchrige Dach zu erneuern.
     
  7. #6 Tobias F, 15.02.2017
    Tobias F

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    Und wo ist die Unterscheidung: Mit TG / oder ohne; mit Heizung für alle / oder Einzelheizung je Whg.; usw. (davon abgesehen, wer kennt die Herstellungskosten des Gebäudes?)
    Deshalb schrieb ich ja auch das diese Berechnungsmethoden KEINEN Bezug zu den Besonderheiten des einzelnen Objekts haben.

    Davon abgesehen war die Frage doch nicht ob es Berechnungsbeispiele gibt, sondern eine gesetzliche Regelung über die maximale Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.
     
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  8. Jobo45

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    des wegen habe ich auch
    geschrieben!
    Eine Frage nach einer gesetzlichen Regelung konnte ich beim TE nicht finden, deshalb habe ich mir den Hinweis auf die Peter´sche Formel erlaubt. Durch die Herstellungskosten kommt schon ein gewisser Bezug zum realen Objekt zu Stande, denn eine TG in einer Weißen Wanne ist in der Herstellung teurer, ebenso verhält es sich mit dem Lift usw..

    Natürlich ist es besser wenn ein Verwalter einen Plan macht mit den geschätzten Kosten die in den nächsten 10 bis 15 Jahren auf die Gemeinschaft zu kommen kann um aufgrund dieser "geschätzten" Kosten die Rücklage Höhe aus zu legen.
    Zudem zeigt die Erfahrung, oftmals lassen sich in einer WEG mit einer höheren Rücklage, Reparaturen leichter beschließen.
     
  9. #8 Tobias F, 15.02.2017
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    Ich denke die Frage war recht deutlich, oder? ;-)
     
  10. Jobo45

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    aber nicht nach einer gesetzlichen Regelung ;-) zumindest hat sich GAST2 für meine Auskunft bedankt, demnach kann er was mit anfangen!
     
  11. #10 Tobias F, 15.02.2017
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    Kleiner Scherzkeks ;-)

    Wer, wenn nicht der Gesetzgeber, sollte denn die vom TS erfragte "Höchstgrenze / Begrenzung" festlegen?

    Das konnte er wohl mit meiner Auskunft (#2) wohl auch, denn "Gast2 gefällt das" ;-)


    So, jetzt genug der Spielereien.
     
  12. #11 Fremdling, 15.02.2017
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    Ich weiß es nicht, habe aber eine "grobe Ahnung".

    Grundsätzlich entsprechen weder zu geringe noch zu hohe Instandhaltungs-/Instandsetzungs-Rückstellungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. In der Praxis existieren gefühlt eher zu geringe Rückstellungen, die bei anstehenden Sanierungen gern mal zu Verzögerungen oder Sonderumlagen führen.

    Wenn jemand die einzelnen Gewerke mit ihren erwartbaren Lebensdauern kennt und die Sanierungskosten orientiert an den Erstellungskosten mit Aufschlägen für die Zukunft zu ermitteln versucht, kann er die erforderlichen Rückstellungszuführungen rein mathematisch ermitteln. - Die Summe dieser Ermittlungen für alle Gewerke ergäbe dann die von "Gast2" erfragte Obergrenze, deren willkürliche und deutliche Überschreitung "Gast2" womöglich mit einer Beschlussanfechtung quittieren könnte.

    Aaaber, zum einen liegen auch einer solchen Ermittlung lediglich Annahmen für die Zukunft zugrunde und eine "modernisierende" Instandsetzung mit deutlichen Mehrkosten würde nicht erfast und könnte ggf. zu Sonderumlagen führen. M.E. gilt auch hier mal wieder, bitte miteinander sprechen und sich die Ermittlung für die zu beschließende Höhe erläutern lassen, zumal sie stark von den individuellen Verhältnissen des Immobils und den beabsichtigten Maßnahmen abhängt. Ansonsten gäbe es noch pauschale Näherungsmethoden, wie § 28 II. BVO, Faustformel Dachverband, Peters'sche Formel (bereits genannt).
     
  13. Duncan

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    der Gesetzgeber kann nicht nur, er hat. u.A. in §21 WEG. Das ist ein Inhalt der ordentlichen Verwaltung.
    diese Erfahrung teile ich. Hier wären nun die Protokolle der letzten WEG-Versammlungen wie auch die Erläuterungen des Verwalters hilfreich zur Einschätzung. Bsp. die WEG hat erkannt das ihre Instandhaltungsrücklage deutlich dem prognostiziertem Bedarf hinterher läuft. Um dies auszugleichen werden die Instandhaltungsrückstellungen der ET in der Hausgeldabrechnung erhöht. Um dies verträglicher zu gestalten staffelt man die Erhöhung z.B. über 5 Jahre. Oder man hat in der Zwischenzeit bemerkt, dass die Lage noch schlimmer ist als angenommen und nochmal drauf gelegt. Die Überlegung dahinter ist klar, Raucher kennen es, der 5er für die Packung ist irgendwie immer aufzutreiben, aber die Summe für den Jahresvorrat an Tabak, würde richtig wehtun.

    So die WEG-Verwaltung die Regeln der ordentlichen Verwaltung einhält, und davon ist erst mal auszugehen, sind die Kosten für die Instandhaltungsrücklage Sowieso-Kosten. Du bezahlst sie entweder Stückchenweise mit deinem Hausgeld oder auf einen Schlag als Sonderumlage (praktisch zumeist als Kombination daraus).

    Es gibt WEGs da wird die Instandhaltungsrücklage auf das gerade vertretbare Minimum gedrückt damit hohe Sonderumlagen entstehen, diese treiben finanzschwächere Eigentümer nicht selten an den Rand der finanziellen Leistungsfähigkeit oder darüber hinaus und dann werden diese WE gerne von den finanzstarken ET die diese niedrigen Instandhaltungsumlagen sehr befürwortet haben aufgekauft. Die konnten sich nämlich eine private, externe Instandhaltungskasse/Kriegskasse aufbauen.
    Ansonsten habe ich noch nie von einer WEG gehört die es nicht geschafft hätte das "überschüssige" Geld aus der Instandhaltungsrücklage irgendwie zu verbauen. Und immer dran denken es gibt mehrere Leute die ein Interesse an zu niedrigen Instandhaltungsrücklagen haben, aber ganz sicher nicht im Interesse der finanzschwachen ET.
    Für die finanzstarken ET in der WEG haben die Sonderumlagen auch noch den Charme steuerlich begünstigt zu sein, da sofort absetzungsfähig, in der Sonderumlage erst bei Verbauch.
     
  14. #13 BHShuber, 16.02.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    im Rahmen der Eigentümerversammlungen, gerade wenn es um das Thema der Instandhaltungsrücklagen und deren Zuführung geht haben wir das oft bereits erlebt, dass die Gemeinschaft hier eine Erhöhung oder Minderung der Zuführung beschlossen hat und diese Beschlüsse der WEG solange Bestand haben, bis ein Richter diesen Beschluss aufhebt.

    So obliegt es doch der Gemeinschaft selbst bzw. in deren Autonomie, die Höhe der Instandhaltungsrücklagen zu bestimmen und zu beschließen, ohne hier einen Eingriff von Seiten der Politik fürchten zu müssen, selbstverständlich muss es nach WEG-Recht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.

    Das Problem hier ist aber Hausgemacht, ein Eigentümer empfindet die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage als zu hoch, beschwert sich bitterlich darüber, doch sollte es unter Umständen zu Sonderumlagen kommen, weil eben hier die Rücklage nicht ausreichend ist, dann beschwert man sich noch bitterlicher und schon ist der Ruf laut, man müsse die Zuführung zur Rücklage erhöhen, damit eben keine Sonderumlagen erhoben werden müssen.

    So meine Meinung, die Höhe der Zuführung ist ja wohl den Umständen anzupassen, denn es geht nicht das Eine ohne das Andere!

    Gruß
    BHShuber
     
Thema: Eigentumswohnungen , Instandhaltungsrücklagen
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