Eilige aber ungenügende Sanierung beschlossen: Genügt Duldung oder muß ich auch noch einwilligen?

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von Rheinnixe, 12.08.2009.

  1. #1 Rheinnixe, 12.08.2009
    Rheinnixe

    Rheinnixe Neuer Benutzer

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    Hallo Foris!
    Könnt ihr mir bei diesem dringenden Problem helfen? (Leider etwas ausgewalzt ...)

    Wir sind eine 40-Einheiten-Wohnungseigentümergemeinschaft.
    Es gibt einen Schaden im Gemeinschaftseigentum, der auch zu einem Schaden in meinem Sondereigentum geführt hat, eine ziemlich heftige Wärmebrücke.
    Es wurde ein Gutachter beauftragt. Auf meinen Wunsch hin nach einigem Hin und her ein öffentlich bestellter und vereidigter. Der bekam aber leider nur einen eingeschränkten Auftrag zur Ursachenforschung. Vermutlich aus Kostengründen, weshalb mir auch eine Teilschuld an dem Schaden angehängt werden sollte; hat nicht wirklich funktioniert :) Wenigstens hat der Gutachter eine Dämmung der Wärmebrücke verordnet. Meine Befürchtung ist, daß diese Innendämmung nicht sorgfältig genug berechnet wurde, weil er auftragsgemäß (Eigentümergemeinschaft) nur wenige Untersuchungen machen durfte, so daß wir fürchte ich immer noch in Gefahr sind, weitere Schäden zu bekommen. Und zwar schlimmstenfalls sowohl in meinem Sondereigentum als auch im Gemeinschaftseigentum.
    Es wurde jetzt eine Versammlung einberufen, wo ich mit meinen Vorschlägen (für weitere Berechnungen und eine Mauerwerksuntersuchung) von allen gemeinsam überstimmt wurde. D.h. die wollen den Auftrag für den Gutachter nicht mehr erweitern. Gleichzeitig wurde das so gedreht, als wäre ich diejenige gewesen, die bis jetzt eine Sanierung verzögert (ausgerechnet!!). :wand:
    Ich habe auf der Versammlung gefordert, daß meine Vorbehalte, das Gutachten sei zu kurz gegriffen, zu Protokoll genommen werden und gesagt, daß ich den Beschluß nicht anfechten werde, weil die Dämmung jetzt vor dem Winter absolut dringend ist, und lieber eine ungenügende gemacht werden soll als gar keine.

    Jetzt will die Verwalterin nochmal eine schriftliche Einwilligung zu den Maßnahmen von mir, bevor sie überhaupt tätig wird mit der Auftragsvergabe. Ich kann aber in eine meiner Meinung nach unzureichende Maßnahmen doch nicht einwilligen. Gleichzeitig muß natürlich dringend jetzt was gemacht werden!! Also habe ich nur meine Duldung der Maßnahmen erklärt und gebeten, daß es jetzt endlich losgeht mit den Dämmarbeiten.
    Im Zuge der Dämmarbeiten soll der Schimmel an den zu dämmenden Wänden/Böden entfernt werden. Diese Kosten soll ich wohl jetzt allein tragen, obwohl die Wände ja eh aufgemacht werden müssen zur Dämmung. Das wurde gestern auch beschlossen.

    1. Frage: Es wird also indirekt versucht, einen Teil der Dämmungskosten (nämlich das Wandaufschlagen etc.) auf mich abzuwälzen, scheint mir. Was kann ich da jetzt noch tun?

    2. Frage: Hat die Verwaltung jetzt das Recht, den Beginn der Arbeiten wieder zu verzögern, weil ich nur meine Duldung erklärt habe, und nicht meine Einwilligung in die Arbeiten? Nochmal kurz und knapp: Natürlich willige ich ein, daß jetzt gedämmt wird, aber ich willige nicht ein, daß nur so wenig gedämmt wird.

    Herzlichen Dank für eure Meinungen!
    rheinnixe :wink
     
  2. AdMan

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  3. #2 Michael_62, 12.08.2009
    Michael_62

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    Hier dürfte wohl ein Forum an der Grenze sein, hier benötigst du Rat eines Fachanwaltes.

    Im Generellen gilt aber im Recht, dass der Verursacher eines Schadens haftet. Wenn hier also ein Baumangel vorliegt, und dieser noch im Rahmen der Gewährsträgerhaftung des Bauträgers geltend zu machen sein wird, muss dieser für die Sanierung des Gesamt- wie Sondereigentums aufkommen.

    Im Falle, das dieser verstorben, verinsolvenzt oder aus der Gewährleistungsfrist raus ist, muss man hier nach Risiko klassifizieren.
    Das Risiko des Besitzes der Gesamthand wird sicherlich diese zu tragen haben, und hat dies ja nach Begutachtung auch übernommen, daher der Beschluss.
    Das Risiko des Besitzes des Sondereigentums wird sicherlich von dir zu tragen sein, auch wenn dies erst mal schwer zu verstehen ist.

    Wenn in der Sanierung des Gesamthandeigentums eine Innenwand aufgemacht werden muss, diese aber gleichzeitig wegen dem Schimmelbefall so oder so entfernt werden muss, dann ist dies eine Überschneidung, bei der man sich herrlich über Kostentragung streiten kann.

    Im Prinzip trägst du die Kosten des Innenwandputzes, da er, wie Tapeten, Bodenbeläge etc sicherlich zum Sondereigentum gehört. Wenn du aber diese Kostentragung nicht übernimmst. dann wird eine Sanierung nicht stattfinden können.
    Warum sollte denn die Gesamthand für dein Eigentumsrisiko haften?

    Wenn die Gesamthand eine Haftplichtversicherung hat, könnte diese eventuell in Haftung genommen werden, dies müsste aber geklärt werden, und dann müsst es eindeutig sein, dass die Beschädigung des Sondereigentums durch das Gesamthandseigentum stattfand.
    Ebenso steht dir im Zweifel die Regressklage gegen die Gesamthand zu, aber ob die durchkommt ist mit Fragezeichen zu versehen.

    Diktat von Vorbehalten zu Protokoll? Wer hat denn die Versammlung geleitet? Gibt es so etwas?
    Antrag, Pro,Contra, Diskussion, Abstimmung, Niederschrift des Ergebnisses. Gibt es jetzt noch neu ein, ich möchte gerne aber vielleicht, und ich habe schon beim Letzten Mal zur Niederschrift diktieren lassen? Wäre mir neu.
     
  4. #3 Rheinnixe, 12.08.2009
    Rheinnixe

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    Hallo Michael,

    Danke für Dein Posting!
    Ja, ich denke auch, da muß ich mir professionelle Hilfe holen. Je nachdem ob die Niederschrift zur Versammlung korrekt ausfällt. Aber meinst Du es ist ausreichend mit der Duldungserklärung, damit jetzt endlich dämmtechnisch was passiert?

    Gruß Rheinnixe
     
  5. #4 Michael_62, 13.08.2009
    Michael_62

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    Nein, dann wird der Verwalter nicht beauftragen.

    Duldung der Massnahme sagt ja klar aus, dass du den Anteil der beschlossenen Kosten nicht übernimmst.

    Also kann der Verwalter nicht beauftragen.

    Erst wenn er die Beauftragung von der Gesamthand und von dir hat, dann kann er bei der aktuellen Beschlusslage den Handwerker bestellen.
     
  6. #5 Rheinnixe, 13.08.2009
    Rheinnixe

    Rheinnixe Neuer Benutzer

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    Um die Kostenübernahme geht es mir gar nicht. Mir geht es darum: Wenn ich Einwilligung erteile, sage ich doch nachträglich: Ja, ich finde den Umfang der beschlossenen Dämmung völlig ausreichend. Und das tue ich nicht. Ich halte die ganze Sache für gutachterlich ungenügend geprüft. Weil der Gutachter einen beschränkten Auftragsumfang hatte und natürlich nur gemäß Auftrag nach Augenschein geprüft hat. Der leider nicht durchgekommene Beschlußantrag lautete auf Erweiterung des Gutachtens. Ich komme mir so vor, als wollten sie mich zwingen, indirekt ihrem Negativbeschluss zuzustimmen. Und das will ich dokumentiert haben.
    Oder denke ich da in die falsche Richtung? Bleibt mir nichts anderes übrig als eine Anfechtungsklage, wen ich den getroffenen Beschluss für fahrlässig halte? Ich hab aber gar keine Wahl. Ich kann keine Dämmung aus der eigenen Tasche vorschießen, damit jetzt was richtiges passiert. Definitiv keine andere Wahl. Verstehst Du meine Zwickmühle?
     
  7. RMHV

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    Möglicherweise...

    So wird ess sein...
    Über die Instandsetzung entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss. Die Gültigkeit eines Beschlusses hängt weder von irgendeiner Erklärung eines einzelnen Eigentümers ab, noch von dessen persönlicher Wertung zur Angemessenheit.
    Jeder Eigentümer hat zweifellos Anspruch auf eine ordnungsgsgemäße Instandsetzung. Wer der Meinung ist, dass getroffene Maßnahmen dazu nicht ausreichen, wird dies notfalls vom Gericht feststellen lassen müssen.

    Der Verwalter wird die Umsetzung eines Eigentümerbeschlusses auch nicht von einer Erklärung eines einzelnen Wohnungseigentümers abhängig machen können.

    Da ein Beschluss, der nicht nichtig ist, bis zur Aufhebung durch das Gericht gültig ist, wäre es denkbar, dass einerseits angefochten wird und gleichzeitig die Umsetzung des gültigen Beschlusses verlangt wird.
    Es besteht dabei allerdings die Gefahr, dass die Forderung auf Umsetzung durch den anfechtenden Wohnungseigentümer als rechtsmissbräuchlich angesehen werden könnte.
     
  8. #7 Rheinnixe, 13.08.2009
    Rheinnixe

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    Danke an euch 2 fürs geduldige Lesen und Antworten!

    Klar, das wäre ja wie eine unerfüllbare Forderung: gleichzeitig anfechten UND die Umsetzung der beschlossenen Maßnahme verlangen. Das geht gar nicht. Und genau da liegt mein Problem. Daß die Dämmungsmaßnahme unzureichend ist, dafür sprechen leider einige starke Anhaltspunkte (s.u., weiter kann ich das hier nicht ausführen).
    Aber trotzdem gehe ich sicher davon aus, daß bei einer Anfechtung und dem damit zwangsweise verbundenen Stillstand der Schaden im Gemeinschaftseigentum wie auch der Folgeschaden im Sondereigentum womöglich noch größer würde als der mögliche künftige Schaden, der durch eine unzureichende Dämmung entstehen könnte. Also kann ich mich nach gesundem Menschenverstand gar nicht wehren, daß das jetzt so passiert. Sonst wäre ich am Ende auch noch diejenige, die Folgeschäden am Gemeinschaftseigentum "verursacht"! Oder??
    Aber dafür hätte ich nach monatelangem Hickhack auch kaum die Energie und außerdem muß ich das betreffende Zimmer ja mal irgendwann wieder nutzen können, das war jetzt monatelang "unbwohntes Gelände".
    Die beschlossene Dämmung ist eine räumlich recht knapp begrenzte reine Innendämmung. Keiner weiß, was da für ein Mauerwerk im Gesamteigentum steht. Das ist eine ungeklärte Stelle. Außer daß man, aus der Erfahrung klug geworden, jetzt natürlich auf 500 Meter gegen den Wind die Wärmebrücke an der Fassade erkennt. Noch dazu kommt gelegentlich Schlagregen voll auf die entsprechende Gebäudeaußenkante.
    Eine möglicherweise zu knappe Innendämmung bringt vor allem für mich als Sondereigentümerin unwägbare Risiken: Man weiß noch nicht mal, an welcher Stelle im Raum ein neuer Nässeschaden entstehen könnte, falls die Dämmung tatsächlich zu knapp bemessen war.
    Und es wäre schon mal sehr interessant für alle, zu wissen, was wir da eigentlich für Mauerwerk haben angesichts des erst extrem nassen, dann extrem kalten letzten Winters. Aber so weit will keiner von denen denken. Ich bin jetzt der Querulant.
    Tja, ist echt komplex, und jetzt habe ich viel mehr geschrieben, als ich eigentlich wollte.
    Ich denke mittlerweile auch, mir wird gar nichts übrig bleiben als den Schwachsinn der anderen mitzutragen. Die falls (hoffentlich nicht!!!) was passiert, bestimmt wieder nichts geahnt haben wollen. :stupid: Nie wieder Eigentümergemeinschaft?
     
  9. #8 Michael_62, 13.08.2009
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    Ein Beschluss, welcher als Voraussetzung die anteilige Kostentragung im davon betroffenen Sondereigentum hat, könnte eventuell zulässig sein, wenn er denn so konkret formuliert ist.
    Ein Beschluss welcher das Sondereigentum zur Zahlung verpflichtet wäre jedoch sicherlich nichtig.
    In diesem Falle müsste der Verwalter doch so handeln, wie er es hier getan hat?

    Ein Beschluss, welcher eine Sonderumlage beschliesst und die Beauftragung der Handwerker in Abhängigkeit der eingegangenen Mittel vorsieht, wäre m.E. nach ähnlich.

    @Rheinnixe

    Der Wunsch eines einzelnen Eigentümers wird den Verwalter und die Gemeinschaft wenig zu interessiern haben.
    Leider geht es hier um Rechte, Pflichten und Mehrheiten, nicht um Kaffeekränzchen.
    Dir stehen konkret drei Wege offen, dein Recht durchzusetzen:

    Du organisierst eine Mehrheit.
    Du führst eine Schadenersatzklage gegen die Gemeinschaft zum Zwecke des Ersatzes deines Schadens am Sondereigentum.
    Du fechtest den Beschluss an.

    Erstes hat ja wohl nicht funktioniert.
    Zweites läuft in der Regel auf einen Gutachterprozess hinaus.
    Drittes führt nur dazu, dass der Beschluss eventuell aufgehoben wird. Es wird keinenfalls eine Aussage des Gerichtes dazu zu erwarten sein, welche Dämmung gewählt werden soll, sondern ausschliesslich dazu ob der Beschluss Bestand hat. Ein Gericht ist nicht Vormund der Eigentümer.
     
  10. #9 Rheinnixe, 13.08.2009
    Rheinnixe

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    Hi Michael, mir gehts nicht um die jetzigen Schäden am Sondereigentum, die trage ich nun eh komplett selbst. Und auch die Kosten an einer in meinen Augen ungenügenden Sanierung von Gemeinschafteigentum trage ich selbstverständlich mit.
    Mir gehts darum, daß meine Bedenken und vergelblichen Überzeugungsversuche auch dokumentiert werden.
    Und vor allem gehts mir um Abwendung von Gefahren künftig, sowohl vom Sondereigentum als vom Gemeinschaftseigentum. Und da waren eben die Uneinsichtigen die Sieger. Ich werde wohl nach dem Motto handeln müssen: Der Klügere gibt nach (und tappt zusammen mit den Dummen in den Abgrund).
    P.S.: Haben sich unsere Postings wohl überkreuzt. Hab oben auch nochmal was geändert.
     
  11. #10 Michael_62, 13.08.2009
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    Falsche Denkweise. Wenn du wirklich Ruhe in einer Eigentümergemeinschaft haben willst, dann must du einmal Geld in die Hand nehmen und im Rahmen einer Klage das klarstellen. Ducken bringt nix.
    Wenn dann klar ist, das die Eigentümergemeinschaft neben deinem Putz und Tapeten und Nutzungsausfall auch die Rechtskosten bezahlen muss, dann hören sie das nächste mal genauer hin, wenn du etwas einwendest.
    Das setzt aber Kapital und Nerven und Zeit voraus.

    Alternativ dazu musst du dich vorbereiten und eine Mehrheit durch Überzeugung im Vorfeld zusammenbringen.

    Die Dokumentierung ist für den Mülleimer. Habe ich dir oben schon mal geschrieben. Was möchtest du? Ein Ohhhhh.,. Sie hatte ja Recht Effekt? Eine nachträgliche Vergütung? So funktioniert das nicht. Jeder Einzelkriegsschauplatz wid ausgetragen oder beerdigt. Sonst hast du in der übernächsten Versammlung die Diskussion erneut.

    WEG ist Lemminge. Das ist so. Du liest in dem Forum immer mal wieder den Spruch mit der Vielherrschaft der Dummen. Dem ist halt so.
     
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