Ein Haus - 2 Verträge?

[moin moin]

Ich vermiete ein Grundstück mit Doppelhaushälfte mit einfachem Privat- Mietvertrag. Mein Mieter möchte nun von mir einen neuen Vertrag, d.h. genauer zwei Verträge. Im 1. Vertrag soll das Grundstück und das Haus enthalten sein- mit Ausnahme eines Zimmers. Das soll im 2. Vertrag seperat vermietet werden. Ich nehme an, das soll ein Arbeitszimmer, o.ä. werden. Es soll aber keine gewerblich vermietung sein. Darf ich für ein Objekt 2 Verträge aufsetzen? Ist das rechlich erlaubt? Was sagt das Finanzamt dazu, denn die haben ja Vorjahreswerte- und Verträge? Danke für eure Hilfe!

 

[Capo]

Das geht nicht, da die Mieter des eines Vertrages automatisch die Mieter des eines Vertrages sein MÜSSEN. Ic hgehe davon aus, dass das Arbeitszimmer nur mit der Wohnung nutzbar ist und keinen gesonderten Zugang hat.

Sollte es wirklich ein Arbeitszimmer sein, tut es mir für dich leid. Denn dann hättest du einen gewerblichen Vertrag schließen müssen. Dass beim gewerblichen die Mieteinnahmen erheblich höher sind, liegt in der Natzur der Sache.

Nehmen wir mal an, du würdest dich auf 2 Verträge einlassen. Das würde bedeuten, dass für das Arbeitszimmer sowohl ein Extra Zähler als auch eine andere Kü Frist möglich wäre. Das würde wiederrum bedeuten, du könntest das Zimmer weiter vermieten, während in der Wohnung noch der Mieter wohnt...

 

[RMHV]

Original von capo
Das geht nicht, da die Mieter des eines Vertrages automatisch die Mieter des eines Vertrages sein MÜSSEN. Ich gehe davon aus, dass das Arbeitszimmer nur mit der Wohnung nutzbar ist und keinen gesonderten Zugang hat.

Selbst wenn es keinen gesonderten Zugang zu einem Zimmer gibt, kann die restliche Wohnung und das einzelne Zimmer getrennt vermietet werden. Unter rechtlichen Aspekten spricht auch nichts gegen eine Vermietung an 2 verschiedene Mieter. Lediglich eine ausreichend genaue Beschreibung der Mietsache wäre jeweils erforderlich. Mietsache wäre eben nicht eine Wohnung/ein Haus zum auschließlichen Gebrauch durch einen einzelnen Mieter, sondern nur ein Teil der Wohnung/des Hauses bei zu definierendem gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmter Teile durch mehrere Mieter. Bei der Vermietung von Einzelzimmern z.B. an Studenten ist dies eine keineswegs exotische Vertragsgestaltung.

Sollte es wirklich ein Arbeitszimmer sein, tut es mir für dich leid. Denn dann hättest du einen gewerblichen Vertrag schließen müssen. Dass beim gewerblichen die Mieteinnahmen erheblich höher sind, liegt in der Natzur der Sache.

Worin mögen sich die Mietverträge für Wohnraum und für Gewerberaum denn unterscheiden? Im Grundsatz doch wohl darin, dass bei Mietverträgen über Gewerbraum Vereinbarungen möglich sind, die bei Wohnraumverhältnissen unwirksam wären. Es gibt nun aber keinen Rechtsgrundsatz, dass man bei einer Vermietung zur gewerblichen Nutzung den rechtlichen Spielraum zu Lasten des Mieters tatsächlich ausschöpfen muss. Es ist auch keineswegs zwingend, dass Gewerbemieten erheblich höher sind als Wohnraummieten. Es wäre auch keineswegs ausgeschlossen, beim Abschluss von getrennten Verträgen für definierte Teile des Gesamtobjekts auch unterschiedliche Bedingungen zu vereinbaren.

Nehmen wir mal an, du würdest dich auf 2 Verträge einlassen. Das würde bedeuten, dass für das Arbeitszimmer sowohl ein Extra Zähler als auch eine andere Kü Frist möglich wäre. Das würde wiederrum bedeuten, du könntest das Zimmer weiter vermieten, während in der Wohnung noch der Mieter wohnt...

Diese Einwendungen sind zumindest kein unüberwindlches Hindernis für eine Vermietung von Teilen der Einheit. Die Frage der Zähler wird sich vermutlich nicht stellen. Es würde ein Mitgebrauch an gemeinschaftlich genutzten Teilen der Einheit (Bad, Küche, Flur) vermietet. Die Kosten müssten dann eben nach einem zu vereinbarenden Schüssel auf die einzelnen Nutzer der Einheit verteilt werden.
Sofern die Kündigung und Neuvermietung einer Teileinheit verhindert werden soll, wäre dies durch eine entsprechende Vereinbarung in jedem der beiden Mietverträge zu regeln.

Wie weit die angedachte Gestaltung für den Mieter unter steuerlichen Aspekten wirklich Sinn macht, soll hier nicht weiter erörtert werden. Für den Vermieter gibt es sicher kein rechliches Hindernis. Man muss sich eben nur auf die Gegebenheiten einstellen und geeignete Vereinbarungen schließen. Beim Vermieter wird das Finanzamt sicher keine Probleme machen.