ein Haus vermieten

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Ruebezahl, 03.03.2013.

  1. #1 Ruebezahl, 03.03.2013
    Ruebezahl

    Ruebezahl Gast

    Hallo,
    ich habe jetzt schon eine ganze Weile hier gelesen. Trotzdem möchte ich Euch mal die Sachlage schildern und gern lesen, ob Ihr mir Tipps geben könnt. Wir müssen ein Haus vermieten und sind recht unsicher, da man einfach zu viel Negatives hört von Mietern.

    Wie geschrieben, es geht um ein ganzes Haus, noch dazu ein altes auf dem Land. Es wird schweirig genug werden Mieter zu finden und dann sollen es auch noch ordentliche sein.
    Das Haus wird renoviert und hat 2 Etagen, insgesamt ca. 150 qm, einen Garten, Garage, Nebengelass.

    Meine Fragen sind: Wie stellt Ihr wenigstens annähernd sicher, dass Ihr nicht an Mitnomaden geratet? Welche Auskünfte soll/muss/darf man sich geben lassen?

    Benutzt Ihr für den Vertrag Vordrucke, oder gestaltet Ihr selbst etwas?

    Sonst etwas Wichtiges?

    Eigentlich war es anders geplant, da ein Verwandter in das Haus ziehen sollte. Leer stehen lassen können wir es aber auch nicht. Dazu sind auch die Kosten zu hoch.

    Freue mich sehr über ein paar Tipps.
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 03.03.2013
    lostcontrol

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    das ist leider unmöglich.

    die antwort hierauf findest du in zahlreichen threads in diesem forum - und wirst feststellen dass es da sehr unterschiedliche meinungen gibt. mieterselbstauskunft, vorvermieterbescheinigung, schufa-auskunft, kontoauszüge der letzten monate usw. dürften wohl der standard sein.
    zusätzlich zu den auskünften gibt's noch diverse andere möglichkeiten potentielle mieter zu "prüfen" - ich weiss nimmer wer's ist, aber jemand hier empfiehlt immer wieder gerne die potentiellen mieter doch einfach mal in ihrem aktuellen zuhause zu besuchen (vorwände hierfür werden sich leicht finden bzw. konstruieren lassen) - finde ich persönlich keine schlechte idee, wenn's bei mir drum ginge ein komplettes EFH zu vermieten würd ich das wohl auch machen.

    sozusagen 'ne kombi. als grundschriftstück einen mietvertrag von "haus und grund", aufgestockt durch diverse anhänge (betriebskosten, wohnungsbeschreibung, individuelle vereinbarungen, merkblatt zum richtigen heizen und lüften).
    bei 'nem EFH wirst du wohl auch nicht drumrumkommen da so einiges selbst aufzusetzen, da gibt's ja so einiges was der mieter selbst übernehmen kann und vermutlich auch soll (z.b. öltank füllen lassen, gartenarbeiten usw.).

    verwandte sind als mieter manchmal schlimmer als fremde - da wird dann plötzlich vieles für selbstverständlich gehalten, man nimmt sich freiheiten wo ein fremder sich das nicht trauen würde usw. - selbst die vollständigkeit und pünktlichkeit der mietüberweisungen kann da fraglich sein...
     
  4. #3 joebeuel, 03.03.2013
    joebeuel

    joebeuel Benutzer

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    Meine Mutter hat sich immer in der aktuellen Nachbarschaft der Bewerber erkundigt ...
     
  5. #4 Ruebezahl, 03.03.2013
    Ruebezahl

    Ruebezahl Gast

    Vielen Dank Euch für die Antworten.
    Lostcontrol...dein Name hat hoffentlich nichts mit deiner Eigenschaft als Vermieter zu tun. Klar, dass man immer ein Restrisiko hat, trotzdem bin ich doch erstaunt wie viel gemacht wird, ich meine an "Prüfungen" und mal ganz ehrlich....webn ich ein Haus/eine Wohnung unbedingt mieten möchte und nichts zu verbergen haba lasse ich das über mich ergehen. Man sollte da auch einen Vermieter verstehen.
    Ich denke auch daran das Ganze dann über einen Makler laufen zu lassen. Ob das Sinn macht? Wir haben einfach vorher nie vermietet.
    Ja und sicher .... solche Sachen wie der Garten, das werden wir zusätzlich alles aufnehmen müssen. Garten - Mieter, ebenso natürlich die Bestellung seines Heizöls und im Haus ist teures, altes Parkett, schönes altes Terrazzo, alte, freigelegte Holzdielen...eigentlich müsste man auch da noch alles mögliche reglementieren, z. B. dass nichts eingeklebt werden darf u. s. w....

    Gibt es überhaupt noch gute, ehrliche Mieter? Ich war früher ja selbst einer und hab immer pünktlich bezahlt etc., das war ne Selbstverständlichkeit aber das scheint irgendwie nicht mehr angesagt zu sein. Was ich auch hier schon so gelesen habe, dass Mieter überhaupt nicht zahlen und aus purer Boshaftigkeit noch Sachen kaputt machen, die Heizung volles Prtogramm hochdrehen u. s. w.. Da frag ich mich was das für Hirnamputierte sind.
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Ruebezahl,

    bedenke bitte das man gerade in einem (Hilfe-) Forum immer mehr negatives als positives finden wird. Es gibt durchaus anständige Mieter mit denen man garkeine bis sehr wenige Probleme hat.

    Da bei euch ja anscheinend nicht so eine große Nachfrage besteht, müsst ihr ggf. auch auf manches Verzichten, was woanders locker vom Mietinteressen eingefordert werden kann. Tortzdem lieber warten, als die "falschen" Mieter sich in`s Haus zu holen !

    Einen 100%-igen Schutz gibt es leider nicht. Auch beim "alten" Vermieter Erkundigungen sich einzuholen, bringt oft leider wenig, denn der "alte" Vermieter ist ja froh, wenn er diese unliebsamen Mieter aus seiner Immobilie endlich raus hat.

    Ein aktueller Gehaltsnachweis und eine Mieterselbstauskunft sollte auf jeden Fall machbar sein, auch bei einer Immobilie wo weniger Mietinteressenten schlange stehn.

    Eine Schufa-Auskunft kann man fordern, muss es aber nicht immer. Das mach ich zb davon abhängig, wie sich der Mietinteressent bei der Besichtigung gibt bzw. auch welches Einkommen er zu Verfügung hat. Zb. verzichte ich auf diese Auskunft bei einem Chefarzt in fester Anstellung. Dagegen zwingend erforderlich bei Alg2-Bezieher oder gering Verdiener.

    So Sondersachen wie Kontoauszüge der letzten Monate bringt dir (meiner persönlichen Meinung nach) eh nicht soviel, zudem ist es bei wenig Nachfrage evtl. auch nicht durchsetzbar ohne die Mietinteressenten damit zu verscheuchen.

    Bitte gerade beim Mietvertrag nicht am falschen Ende sparen ! Hier ist es immer sehr ratsam, einen aktuellen Mietvertrag zu benutzen und das dieser auch aus einer sicheren Quelle stamt, wie zB H&G.

    Ansonsten gibt es durchaus einige Punkte die kann man ergänzend dazu selber gestallten. Allerdings ist auch hier nicht alles gültig, deswegen vorab vielleicht sich erkundigen, gerade wie die Formulierung seinen muss.

    Immer min. ein Nacht alles Überschlafen und ggf. auch auf`s Bauchgefühl hören. Ansonsten genau aufpassen was zB bei einer Besichtigung die Mietinteressenten so von sich geben. Da kann man sehr viel rauslesen.

    Das Problem hier ist oft, das sich das rein "geschäftliche" mit den "privaten Freundschaften" beißen kann. Deswegen vermiete ich auch sehr ungern an Freunde, Bekannte, ect. Wenn`s kracht, dann ist oft die Freundschaft dahin ......
     
  7. #6 kathi, 03.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 03.03.2013
    kathi

    kathi Gesperrt

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    Sicher richtig, nur hast du geschrieben, dass du auf dem Land vermietest. Da ist idR das Angebot höher als die Nachfrage. Und wenn Mieter sich ungern kontrollieren lassen, dann mieten sie einfach das nächste Haus bei dem der Vermieter nicht so genau hinschaut. In Hamburg wäre das z.B. nicht so leicht.

    Kann man machen, aber es schadet für die Zukunft sicher nicht sich selber in die Vermietungsthematik einzuarbeiten. Und ich persönlich würde lieber eine Monatsmiete Kaution mehr nehmen (wenn auf dem Land 3 MMs nicht so üblich sind), als die Mieter für den Makler zahlen zu lassen, falls das in Zukunft nicht sowieso der Vermieter übernehmen muss.


    Grade als Anfänger sollte man mit möglichen Zusatzvereinbarungen vorsichtig sein. Ich würde einen guten Mietvertrag, z.B. von H&G nehmen und die Zusatzvereinbarungen durch einen Anwalt prüfen lassen. Das kostet zwar, aber spart euch am Ende evtl. auch richtig Geld.

    Was mir sonst noch einfällt:
    1. Nimm auf jeden Fall bei Vertragsunterzeichnung gleich die erste Miete und zumindest die erste Rate der Kaution
    2. Lass für soviel wie möglich die Mieter selber die Versorgungsverträge abschliessen: Wasser, Heizöl, Strom. So musst du es den Mietern nicht noch schön mollig warm machen, wenn die ihre Miete nicht mehr bezahlen sollten.
    3. Denk an die Zukunft, was mögliche Mieterhöhungen anbelangt. Hat die Gemeinde keinen eigenen Mietspiegel und darf man nicht offiziell auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde zugreifen, dann stehst du irgendwann vor dem Problem, dass du entweder passende Vergleichshäuser suchen darfst (viel Spass dabei) oder für viel Geld ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben musst. Hier böte sich eine Staffelmiete oder eine Indexmiete an.
    4. Ich gehör zu den Leuten, die es nicht schlecht finden, wenn man sich vorab einen Einblick darüber verschaffen kann, wie die zukünftigen Mieter im Moment leben. Sag einfach, dass du ihnen den Mietvertrag vorbeibringen willst. Wenns dich dann rückwärts wieder aus deren Wohnung haut, dann weisst du an wen du NICHT vermieten solltest.
    5. Übergabeprotokoll nicht vergessen.
    6. Ach und ganz wichtig: Niemals bereits von dir unterzeichnete Mietverträge rausgeben. Wir machen das immer so, dass wir die Mietverträge ausfüllen (ohne Unterschrift) und dann den Mietern den entsprechenden Vertrag zur Prüfung überlassen. Zur Vertragsunterzeichnung trifft man sich dann.
    7. Schlüssel auch niemals ohne Vertragsabschluss überlassen
    So das wars erstmal von mir.
     
  8. #7 Ruebezahl, 04.03.2013
    Ruebezahl

    Ruebezahl Gast

    Auch dir vielen Dank, Pharao.

    Ja sicher muss es ordentliche Mieter geben. Leider ist es in der Tat so, dass hier auf dem Land die potentiellen Mieter alles andere als Schlange stehen.
    Es ist eben auch die Frage wer ein 5-Zimmer-Haus mit Garten mietet und dann auch noch möglichst dauerhaft.
    Ich hatte auch schon daran gedacht das Haus als WG zu vermieten, aber das könnte dann noch chaotischer werden und man müsste vermutlich noch extra Uhren für alles mögliche anbringen und so weiter.
    Ansonsten ist es ein schönes altes Häuschen, aber momentan wollen die meisten Leute einfach lieber etwas kaufen.
     
  9. #8 Ruebezahl, 04.03.2013
    Ruebezahl

    Ruebezahl Gast

    Kathi, danke auch dir für deine Ausführungen.

    Gerade was Hartz4-Empfänger betrifft, so hält sich ja die Meinung, dasss da "das Geld kommt".

    Egal kann einem auch nicht sein wer in seinem Haus lebt. Oft möchten Leute ein Haus, weil sie große Hunde haben. Das würde z. B. schon mal gar nicht gehen, da es praktisch keinen Zaun gibt (ist hier in der Gegen nicht üblich) und wir das auch anderen Nachbarn nicht zumuten wollen (Gebell), wobei ich Hunde sehr gern mag und das auch schade finde, aber der Garten ist gepflegt und Hunde wühlen ja auch gern.

    Möglich wäre auch, dass man das haus als Ferienhaus mietet, aber macht das wer? Das ganze Jahr Miete zahlen und dann nur an den Wochenenden und im urlaub dort sein (wir sind in Küstennähe)?

    Am schönsten wäre eine Familie mit 2-3 Kindern oder mit einem älteren Angehörigen dabei, aber "solche" Leute wollen wohl lieber etwas kaufen.
    Ja, in Großstädten hat man es momentan leichter mit der Vermietung, aber da steht das Haus leider nicht.
    Ihr habt mir wirklich sehr geholfen. Jetzt habe ich eine Orientierung und ich sehe es auch so, am falschen Ende gespart hat noch nie was gebracht. Deshalb wird das Haus auch sehr schön hergerichtet und auf keinen Fall soll es an solchen Dingen wie einem ordentlichen Mietvertrag scheitern. Liebe Grüße
     
  10. #9 Ruebezahl, 04.03.2013
    Ruebezahl

    Ruebezahl Gast

    Kathi auch dir vielen Dank.

    Ich hatte gerade schon etwas geschrieben .... jetzt ist es weg.

    Ihr habt mir sehr weiter geholfen. Schwierig wird es bleiben. In der Stadt vermietet man besser, auch wenn wir hier in einer sehr schönen Gegend nahe der Küste sind.

    Werden jetzt erst einmal weiter alles schön renovieren, einen Kamin wollen wir auch noch einbauen, Terrasse verschönern und irgendwann hängen wir dann vielleicht ein Schild rein oder suchen uns einen Makler. Ich denke mit einem Makler kann man auch erst mal ein unverbindliches Gespräch führen, wie die Chancen so stehen. Hier haben viele Städter auch Ferienhäuser, aber ich denke die meisten Leute wollen kaufen, nicht mieten.
     
  11. #10 Pharao, 04.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 04.03.2013
    Pharao

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    Hi,

    das Problem ist eigentlich garnicht, wenn ein Mieter mal nicht zahlt (egal aus welchen Gründen). Das eigentliche Problem ist, wenn es dann vor Gericht geht und du zB zwar Recht bekommst, das es dann bei zB Alg2 Beziehern oder gering Verdiener i.d.R. nichts Pfändbares zu holen gibt :( D.h. du hast einen Titel, kannst ihn aber erstmal nicht durchsetzen.

    Was ich definitiv damit NICHT sagen will, das es deswegen automatisch immer Probleme mit solchen Mietern geben muss. Nur im Fall der Fälle, gibt es eben wahrscheinlich erstmal bei solchen Mietern nix zu holen.

    Solltest du dich für Alg2-Empfänger entscheiden als neue Mieter, dann auf jeden Fall eine Schufa-Auskunft verlangen und das die neuen Mieter das auch VORAB mit dem JC abgesprochen haben bzw genehmigt worden ist, das diese neue Wohnung/Haus im angemessenem liegt und auch voll bezahlt wird !


    Wenn der Preis und (ganz wichtig) die Lage bzw die Gegend wo die Immobilie steht stimmt, why not ? Auf irgendeinem unbedeuteten, langweiligen "Kuhkaff" wird es aber wohl nur sehr wenig Interessenten dafür geben.

    Bedenke auch, das du dem neuen Mieter i.d.R. nicht vorschreiben kannst, wie er seine Mietsache benutzen will, denn wenn er für`s ganze Jahr zahlt, kann er auch das ganze Jahr dort sich aufhalten. Desweiteren sollte in D eine Immobilie im Winter immer ausreichend beheizt werden. Das könnte ein Problem werden, wenn die neuen Mieter dieses Anwesen nur als Sommerferiensitz benutzen wollen. Außerdem, wer kümmert sich dann um Garten, ect ?

    Kinder sind manchmal auch nicht immer die perfekten Mieter die gerade dafür bekannt sind, pfleglich mit was umzugehen ....

    Bedenke auch, das das Einkommen zum Verhältnis der Miete stehen sollte bzw. das bei Unterhaltsverpflichtung sich die Pfändungsfreigrenzen erhöhen (also wieder für den Fall der Fälle).
     
  12. #11 lostcontrol, 04.03.2013
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    ich will ja nicht unken, aber genau damit wäre ich sehr vorsichtig.
    wäre nicht das erste mal dass man erst liebevoll etwas herrichtet, um's ja auch gut vermieten zu können, und hinterher wird das ruckzuck kaputtgemacht. ist uns selbst schon so gegangen, bei uns war's zwar nur 'ne wohnung und der schaden lag "nur" bei rund 25.000 euro, aber es wäre trotzdem deutlich billiger für uns gewesen die wohnung die 1,5 jahre leerstehen zu lassen in der diese mieter da gewütet haben...

    steckt um himmels willen nicht zuviel rein!
    solange ihr nicht wisst ob ihr wirklich mieter findet die das zu schätzen wissen könnte es sein dass das rausgeschmissenes geld ist...
     
  13. #12 immodream, 04.03.2013
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    Hallo Rübezahl,
    das bei Hartz4 grundsätzlich das Geld kommt , ist ein weit verbreiteter Irrglaube.
    Selbst wenn dir die Hartz4 Behörde schriftlich mitteilt, das das Geld auf dein Konto überwiesen wird, kann der Hartz4 Bezieher diese Einwilligung zurückziehen und deine Miete für andere Dinge ausgeben .Bei den Hartz4 Beziehern gibt es natürlich auch sehr unterschiedliche Menschen. Ich habe aber überwiegend festgestellt, das viele dieser Leute keine Beziehung zum Eigentum haben ( egal ob Mietwohnung oder gemietetes Haus ) und die Mietsache nicht pfleglich behandeln.
    Bei Beschädigungen an der Mietsache oder Mietrückständen kannst du sie auch nicht belangen, da du bei denen ja nicht holen kannst.
    Wenn du neue Mieter gerade für ein Einfamilienhaus suchst, versuche herauszufinden, warum sie gerade in dein Haus einziehen wollen oder besser gesagt woanders ausziehen wollen.
    Vielleicht klappt ja auf dem Lande der Informationsaustausch zwischen Vermietern besser als in einer Großstadt.
    Grundsätzlich gibt es genügend gute Mieter.Das Problem ist wirklich , die von den schlechten Mietern zu unterscheiden.
    Es kann dir aber auch passieren , das du über Jahre gute Mieter hast und diese sich dann auf einmal zu schlechten Mietern entwickeln ( Trennung ,Alkohol, Arbeitslosigkeit ).
    Auf jeden Fall nehme mindestens zwei Nettomonatsmieten Kaution und übergebe die Hausschlüssel erst, wenn du die Kaution hast.
    Gebe keine mündlichen Zusagen. Halte alles was besprochen wird, schriftlich in einem Anhang zum Mietvertrag fest.
    Vor der Übergabe des Hauses alle Wände, Einbauten ,Fliesen fotografieren.
    Mängel schriftlich festhalten.
    Wenn die neuen Mieter die Mängel kennen und mit denen leben wollen, auch schriftlich festhalten.
    Genau schriftlich festlegen , welche Nebenkosten gezahlt werden müsssen.
    ( Hilfreich z. B. Mietvertrag von Haus und Grund )
    Schriftlich festlegen wer und wie sich um den Garten und die Außenanlagen gekümmert wird.
    Wer schiebt im Winter den Schnee weg ?
    Hört sich alles als Neuling sehr verwirrend an, aber Vermieter werden ist auch eine Art Lehrberuf.
    Und im Zweifel in diesem Forum nachfragen .
    Dann mal los.
    Grüße
    Immodream
     
  14. #13 gastvermieter, 05.03.2013
    gastvermieter

    gastvermieter Gast

    rübezahl, wenn du so denkst wirst du nicht lange freude haben am vernieten, gerade gut situierte mieter stossen sich dann an dieser haltung.
    diese mieter lassen genau das nicht gerne über sich ergehen, fühlen sich eher herabgesetzt bei so einer haltung. also vorsicht mit der haltung.
     
  15. #14 Immo-Hansi, 10.03.2013
    Immo-Hansi

    Immo-Hansi Benutzer

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    Habe nicht alles gelesen, aber: ich warne dringend davor, ein Haus zu vermieten. Eine Mietwohnung macht schon Ärger genug. Mit einem vermieteten Haus kannst du in die Katastrophe und in den finanziellen Ruin rutschen.

    Geh davon aus: ALLE Mieter sind schlecht. Sie wollen Luxus und das kostengünstig. Und ein Haus kann dieses bieten. Sie versprechen und unterschreiben alles. Und du mußt das einklagen.

    Stell dir mal eine Übergabeprotokoll vor:

    Schon für eine Wohnung ist das ein Problem: Armaturen, Fenster, Böden, Tapeten .....

    Was willst du denn in ein Übergabeprotokoll eines Hauses reinschreiben? Das wird ein Buch. Aber das mußt du für den Streitfall so machen.

    Mein Tip:

    Verkaufen, verkaufen, verkaufen!!!! - Und ruihig schlafen :50:
     
  16. #15 Andrey12, 12.03.2013
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    Tja das ewige Rätsel. Ich persönlich baue zunächst einmal darauf mir die Bewerber genauestens anzusehen. Ich will nicht sagen dass ich oberflächlich bin, aber der erste Eindruck( Kleidung, Bildungsstand etc.) gibt über so einiges Aufschluss. Hast du dich also für einen Mieter entschieden ist es essentiell nicht den Kontakt zu verlieren.

    Ich bin den meisten Mietern befreundet oder verstehe mich zumindestens gut mit ihnen.
    Hast du erst einmal eine Bindung zu den Mietern aufgebaut fällt auf deiner Seite das misstrauen und bei den Mietern steigt die Hemmschwelle etwas "schlechtes" anzustellen.

    Lg
     
  17. Pharao

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    Hi,

    ein gutes Verhältnis zu seinen Mietern zu haben ist sicherlich nie verkehrt, trotzdem sollte man private Freundschaften mit wirtschaftlichen Interessen besser immer trennen.
     
  18. #17 lostcontrol, 12.03.2013
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    kann auch nach hinten losgehen: ist erstmal 'ne bindung aufgebaut, nimmt man sich als mieter unter umständen auch mehr raus...
     
  19. #18 immodream, 12.03.2013
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    Hallo,
    ich habe aus schlechten Erfahrungen gelernt, keine emotionale Bindung ( Freundschaft ) zu meinen Mietern aufzubauen.
    Meine Mieter werden auch nicht geduzt.
    Ein Mieter ist für mich ein Kunde der für seine Miete das Recht hat , eine gute Gegenleistung zu erhalten.
    Ich fühle mich als Dienstleister , aber lasse mich nicht von meinen Mietern vera........
    Grüße
    Immodream
     
  20. kathi

    kathi Gesperrt

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    Das reicht leider oft nicht. Grade Mietnomaden (also die echten) haben das mit dem guten Auftreten drauf. Aber natürlich zählen erste Eindrücke. Ich hab schonmal jemand ausgeschlossen, weil der seine Kippe im Hof ausgetreten hat. Nicht weil er Raucher war, sondern weils gar nicht geht gleich mal seinen Müll zu hinterlassen, auch wenn es noch so wenig ist.
    Mit Mietern befreundet zu sein find ich auch schwierig. Nicht nur, weil ich Angst hätte, dass das freundschaftliche Verhältnis ausgenutzt wird, sondern weil man selber bei Freundschaft eine Hemmschwelle hat. Setz mal ne Freundin vor die Tür von der du weisst, dass sie grade verlassen und/oder arbeitslos wurde und/oder ne üble Krankheitsdiagnose bekommen hat o.ä. und deshalb grade den Boden unter den Füssen verloren hat. Oder mach da mal ne Mieterhöhung, wenn du weisst, dass der-oder diejenige eh schon am knapsen ist. Geht nicht!
     
  21. Berny

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    Ergänzend zu Loschdi's Vorschlag würde ich die Mieter vertraglich verpflichten, selbst Kunde für Versorgungsleistungen zu werden.
     
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