ein leidiges thema...nk abrechnung

[sandra1979]

hallo,

folgendes anliegen:wir sind im dezember 2005 hier eingezogen.im juli bekamen wir die nk abrechnung: 750 Euronen.
Wir dachten uns,kann absolut nicht sein,da wir sehr sparsam heizen und das warmwasser usw seperat abgerechnet wird.
unserere vermieter(die über uns wohnen) meinten,wir können sämtl.belege oben einsehen,in kopie bekommen wir sie nicht.nur sind sie erst abends um 18-18,30 daheim und da ist es mit unserem sohn(2)fast unmöglich,diese wirklich undurchsichtige abrechnung erklärt zu bekommen,zumal wir sie prüfen lassen wollten!
bot ihnen an,die kopien zu bezahlen....nix !
abgerechnet wurden u.a.300 euro für mietgebühren der messgeräte und 125 € für die erstellung.
nun hat er sich plötzlich überlegt,die gesetzl.festgelegten kosten auf uns (wörtlich)abzuwälzen.nur in der ersten war weder grundsteuer noch sonst irgendwas mit drin.nun plötzlich will er uns 50€ erlassen?????? :stupid.
muss dazu sagen,das er die abrechnung daheim am pc macht und wir keine thermostate an den heizungen haben.er kann also den tatsächlichen verbrauch nicht berechnen.
wie sollen wir uns verhalten?
zumal,das nicht die einzigen probleme sind. unser kind darf nicht im hof spielen, zum ausladen dürfen wir auch nicht im hof halten.....

aber Miete dürfen wir zahlen...alles andere ist verboten!
so leute gibts halt auch.
es ist ärgerlich...

:139.gif:das es so lang ist!
vielleicht hat ja jemand einen tipp...??

 

[Insolvenzprofi]

mal ne frage, wie hoch sind die vorigen Nebenkosten, die ihr monatlich gezahlt habtß oftmals setzen die profivermieter diese mit absicht zu niedrig an, um die wohnung schneller vermieten zu können....da sie ja dann günstiger erscheint...

 

[sandra1979]

wir haben 70€ vorrauszahlung.wobei Wasser nicht dabei ist und müll auch nicht.das wird alles seperat abgerechnet.
ich habe mir das auch schon überlegt,ob die nk mit absicht so niedrig sind,zumal unsere vermieter diesselbe wohnungsgröße haben und auch 3 personen sind! :banana
sie müssten also wissen,was man berechnen kann? oder?
zumal die abrechnung so unübersichtig ist,da blickt nicht mal der anwalt durch!
und 300€ für messgeräte ist ein wenig heftig oder nicht??
und das mal 3 wohnungen??

lg

sandra

 

[Maja]

Ich blicke da nicht durch. Wofür zahlt Ihr denn Mietgebühren und Abrechnungsgebühren wenn Ihr keine Thermostate an den Heizungen habt um den Verbrauch ablesen zu lassen?

Dein Vermieter ist verpflichtet eine übersichtliche Abrechnung zu erstellen und er ist auch verpfichtet gegen Bezahlung Dir Belegkopien zur Verfügung zu stellen.

Ihr zahlt 70,- Euro an Nebenkosten (also insgesamt Heizung)? Wieviel m² hat denn eure Wohnung? Ich finde das ziemlich wenig...

Übrigens ich habe mal gehört, dass es Verboten ist die Nebenkosten absichtlich zu niedrig anzusetzen um dadurch seine Wohnungen besser vermieten zu können...

 

[sandra1979]

hi maja ,
wir blicken da ehrlich geagt selber nicht durch.
die 125€ abrechnungsgebühren sind für das erstellen der abrechnung,die unser vermieter selbst am pc macht.
die 300€ sind für mietgebühren der messgeräte im Keller,wobei ich mir nicht vorstellen kann,das die sooo teuer sind.denn die 300€ sind ja für uns und dann sind ja noch zwei wo in dem haus,wo nochmal die gebühren anfallen?da wären dann ungefähr 900€ mietgebühren ?????
achja und alles was der vm gerechnet hat,ist falsch .wir haben es nachgerechnet.
und er gibt uns keine kopien,hab mehrmals nachgefragt.
ich glaube langsam,das da was faul ist,denn alle anderen mieter vorher,haben immer ohne probleme gezahlt...das waren jedesmal alleinstehende frauen,die eh keinen mund aufmachen!
wir sind erst im dezember eingezogen und unserer whg(4Zi) kriegste schlecht ganz warm.
passe echt auf mit heizen,wollte die erste nk abrechnung abwarten.

unserere whg hat 90qm,aber wasser geht ja extra,müll zahlen wir anfang des jahres. :hase
es ist alles sehr kompliziert.....!
hatten vorher auch ne 4zi whg und da hatten wir in zwei jahren 300€.

lg

sandra

 

[Vila]

- Wenn er die Belege nicht gibt, forder über Rechtanwallt! (ich glaube Mieterschutzbund hilft dir nicht, weil Vermieter ist nicht verflichtet die Belege an Mieterschutzbund zu versenden, er hat nur den Personen die Mietvertrag unterschrieben die Kosten nachzuweisen).
- Halte dich nicht zurück, er verwendet nur dein Geld (Vorauszahlungen) um die Rechnungen bezahlen zu können, er ist auch für dir gegenüber dir veranwortlich die Ausgaben zu begründen! Als druckmittel, kannst du Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten! Achtung: aber nur in den Fall, falls du Rechnungen vor Ort bei Vermieter vorhier eingesehen hast, und die Fehler festgestellt hast oder gibt es keine Belegprüfung und keine Kopien! (Berate dich mit Rechtsanwalt, vieleich reicht es aus wenn er ein Netten schreiben aufsetzt). Mein Rat setze dich mit der Betriebskostenverordnung, dein Mietvertrag, Heizkostenverordnung aussanander. Sonst wenn die Rechnungen auch vorliegen solten, könntes du gar nicht erkennen ob Rechtens ist oder nicht. (Wie z. B.: dass Eigentümer hat die Pflicht zu Verbrauchabhängigen Abrechnung, wass sagen dazu auch Urteile; wieviel kannst du von der Abrechnung streichen.....)
wie gesagt am besten RA, zwar nicht freundlich, aber hilfreich! Manschmal in Guten kommt man nicht weiter!

 

[sandra1979]

wir sind ja schon beim Ra,unser Vermieter hat sich einen genommen,als wir die nk nachzahlung nach 4 wo nicht bezahlt hatten.
aber so wie wir das mitbekommen haben,bringt der anwalt nicht viel.
er hat uns geraten,vielleicht besser zu bezahlen.weil unser vermieter eine abrechnungsfa beauftragen will und dann noch weitere(normale) kosten auf uns abwälzen will.
wir zahlen nur das was wir an Heizung verbraucht haben.das kann er aber nicht belegen,das wir keine zähler an den Heizungen haben.
und 70%muss ja tatsächlicher Verbrauch sein! :banana

haben in zwei wo termin beim mieterschutzbund.ich hoffe,das dieser hilfreicher ist!

und wenn es sein muss,gehts vor gericht!
denn so sachen wie grundsteuer usw was er ja abrechnen darf,steht auf der nk abrechnung nicht mit dauf,das will er erst auf uns abwälzen wenn er eine fa beauftragt....komisch oder??
und er sagte unserem anwalt,das er uns 50€ erlassen wird,wenn wir gleich bezahlen.ich denke,wenn ich eine korrekte abrechnung erstellt habe,wieso soll ich auf 50€ verzichten,wenn ich im recht bin??
das ist alles so kompliziert!!

 

[Vila]

Der vermieter vermutlich Blöft! Das RA gesagt hat besser zu bezahlen ist kommisch, war auch wirklich der sich mit den Mietrecht sich auskennt??

Die Kosten für die Ermittlung Wasser/Heizung sind unlagefähig aber nicht die Betriebskostenposition, das sind die Verwaltungskosten!!!!!!! Auserdem wenn er habt keine Zähler in Whg. wie hat er den Verbrauch verteilt. Für die nichtverbrauchsabhängige Abrechnung, kann ein Mieter von den Heizkosten 15 % Streichen, sowei Wasserkosten. Dazu gibt es Urteil. Neuer Kosten die auf das Haus dazukommen, kann der Vermieter nur dann Umlegen wenn vorhier die Mieter schriftlich benachrichtigt hat, dass die Kosten ab dem Zeitraum entstehen werden.
Oder ist für euch günstiger 100 € Nachlass? für die alle zukünftigen Jahre. Da nächtes Jahr können Sie diese Kostenpositionen nicht mehr bemängeln. Akzeptiert ist Akzeptiert!

 

[sandra1979]

danke für die antwort'!
wo bekomme ich denn solche daten her??hab schon gegoogelt,aber da wird man ja erschlagen vor daten!
gibts noch ne tolle seite,die mir weiterhelfen kann.

vor allem kann ich sowas dann dem anwalt vorlegen!
bezahlen werden wir erstmal nicht.obwohl uns die vermieterin mit dem inkasso gedroht hat! :stupid
denke mal,das die keine wirkliche ahnung haben und nun halt auf leute treffen,die den mund aufmachen!
das ist nicht unserer erste whg,aber sowas ist uns auch noch nie passiert!

lg

sandra

 

[Jerry]

Hallo Sandra,

also nochmal rekapitulieren: Welche Kosten im Regelfall umlagefähig sind, ergibt sich aus dem Mietvertrag und den einschlägigen Verordnungen. Kosten wie z.B. eine "Pauschale für die Erstellung der Abrechnung am eigenen PC" sind Verwaltungskosten, und die waren noch nie und werden auch nie umlagefähig werden. Der Vermieter kann die Kosten aufschlüsseln, nachweisen und beim Finanzamt steuermindernd geltend machen (als Werbungskosten), aber nicht Euch als Mieter aufdrücken.

Heizkostenabrechnung geht normalerweise nach Verbrauch. Ausnahme wären bestenfalls separate Etagenheizungen, bei denen Du dann direkt mit dem Energieversorger abrechnest (= keine HK in den NK). Bei drei gleich großen Wohnungen einfach den Verbrauch zu dritteln halte ich für sehr angreifbar. Aber selbst wenn - das allein wird's kaum reissen.

Die Kosten für die Messgeräte im Keller kommen mir ganz extrem komisch vor - was messen die denn da in der Gegend rum? Wenn es sowas wie einen "Hausstromzähler" gibt, sind das umlagefähige Kosten, gleiches gilt, wenn nur ein zentraler Wasserzähler da ist. Gaszähler ist Bestandteil der Heizkosten und muss mit der HK-Abrechnung aufgeschlüsselt und verteilt werden. Selbst wenn ich mir die Geräte mal so zusammendengle kriege ich da nicht 3*300EUR Messgeräte-Miete im Jahr zusammen. Oder habt Ihr Zähler aus Gold?

Wenn Euer Anwalt Euch rät, "erst mal zu zahlen", hat der entweder keine Ahnung oder Ihr ihm nicht alles erzählt - Anwälte können auch nur die Rechtslage mit den Informationen beurteilen, die man ihnen gibt. Mieterverein ist nicht zwangsläufig eine schlechte Idee, wer weiss, vielleicht ist Euer Vermieter da schon "auffällig" geworden.

Ich weiss nicht, aber mit der Verbotslage und dem absolut seltsamen Abrechnungsgebaren klingt mir das nicht wie der Beginn einer wunderbaren Freundschaft...

Jerry

 

[sandra1979]

hi Jerry,

natürlich haben wir ihm alles erzählt,so wie es ist!
unser vermieter rief ihn an und meinte,er möchte ein abrechnungsunternehmen beauftragen,um die abrechnung nachzurechnen.
und da meinte der anwalt zu uns,das es halt noch teurer werden könnte,als 750€ :stupid!
da unsere vermieter kosten wie grundsteuer(das was er ja berechnen darf)in der ersten abrechnung garnicht mit drin haben,sondern dann auf uns "abwälzen" wollen,wenn sie ein unternehmen beauftragen!
darf er das dann nachträglich machen?
warum hat er es nicht gleich??
da war mit keiner silbe ein wort grundsteuer etc...!
naja und zähler aus gold haben wir auch nicht!

ach mann ist das sch.....!und die wohnen auch noch über uns........nie wieder!
würde auch jedem davon abraten und eine andere whg findest du hier auch nich so schnell........ :hase

p.s.wir haben eine gasuhr für jede whg,da läuft wasser und heizung drüber.....
die können den verbrauch nicht ermitteln.....eher fress ich nen besen
eigentlich könnte ich ja jetzt alle heizungen auf 5 laufen lassen,oder?

lg

sandra

 

[RMHV]

Original von Maja
Übrigens ich habe mal gehört, dass es Verboten ist die Nebenkosten absichtlich zu niedrig anzusetzen um dadurch seine Wohnungen besser vermieten zu können...

Nur mal am Rande erwähnt: Die meisten Dinge, die man "mal gehört hat" sind im allerbesten Fall teilweise richtig. Schlussfolgerungen daraus erweisen sich allerdings fast immer als völliger Blödsinn :zwinker

BGH VIII ZR 195/03 vom 11. Februar 2004
Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.

Das eigentlich Thema hier ist mir viel zu verworren...

Vielleicht macht Sandra sich noch die Mühe, über den Sachverhalt nachzudenken und dann eine vollständige Darstellung zu liefern. Unsinn wegzulassen wäre für die Übersichtlichkeit durchaus hilfreich. Wasser wird niemals über eine Gasuhr "laufen", es sei denn, mann kippt einen mit Wasser gefüllten Eimer über der Uhr aus.

 

[Jerry]

Hi Sandra,

ich muss RMHV recht geben, die Sache mit der Gasuhr wirkt leicht verworren.

Nichtsdestominder: Der Vermieter _darf_ alle umlagefähigen Kosten auf Euch "abwälzen", aber eben nur die umlagefähigen. Verwaltungskosten sind sein höchsteigenes Spassvergnügen, die kann er von der Steuer absetzen, kann es aber auch lassen - Euch in Rechnung stellen kann er sie jedenfalls nicht. Soll er doch ein Abrechnungsunternehmen beauftragen - die kosten sein Geld und rechnen ihm im Zweifel vor, was sein eigener gerechter Anteil an den umlagefähigen Kosten ist (denn er ist als dort wohnende Partei ja von diesen Nebenkosten nicht ausgenommen).

Natürlich kann er umlagefähige, aber aus Unkenntnis übersehene Kosten noch nachberechnen. Es sind halt Kosten, die von Euch per NK-Abrechnung mit zu tragen sind - da ändert ein Versehen nichts dran. Wenn die Umlage vertraglich ausgeschlossen wurde, sind's hingegen wieder nur für den Vermieter absetzbare Kosten und damit hat sich's.

Du schriebst anfangs was von mtl. 70 EUR NK incl. Heizung bei einer 90qm Wohnung und 3 Parteien im Haus. Egal was der Vermieter abrechnet oder übersieht - 70 EUR sind _unrealistisch_ niedrig. Ich vermiete selber Wohnungen in einem 17-Parteien-Objekt, und die größeren (etwas über 60qm) schlagen mit mtl. 125 EUR NK Vorauszahlung zu Buche (ebenfalls incl. Heizung, aber mit Messröhrchen an den Heizkörpern). _Das_ ist realistisch. Wenn ich danach gehe, müsste die NK-Vorauszahlung selbst in einem Wohnort mit ungewöhnlich niedrigen Grundbesitzabgaben und in einem Niedrigenergiehaus bei 90qm eher so in einem Rahmen um die 150 EUR incl. HK liegen.

Die 750 EUR Nachzahlung würden sich also wahrscheinlich auch mit umlagefähigen Kosten nachweisen lassen - ist halt nur die Frage, ob der Vermieter das auch alles richtig macht. Nicht umlagefähige Kosten braucht Ihr nicht zu zahlen, vergessene umlagefähige Kosten können Euch aber nachbelastet werden, wenn sie nicht vertraglich ausgeschlossen sind.

Bevor ich mich weiter wiederhole...

Gruß,

Jerry

 

[sandra1979]

hallo maja,

da thema ist die wahrheit.glaub mir und es macht echt keinen spass.
wir haben keine zähler an den heizungen und müssen laut nk abrechnung 300€ für messgeräte(gasuhren??) die erstellung berappen!
mittlerweile weiß ich,das beides nicht korrekt ist!

warm wasser geht seperat!
aber es geht mir soviel durch den kopf,da ich es selber nicht versteh,denn eine solche abrechnung haben wir auch noch nicht gehabt!
haben uns nun auch beim meiterbund angemeldet!
unserere vermieter haben diesselbe whg wie wir und sind auch drei personen.ich denke,sie sollten wissen,wie hoch im schnitt die nk sind,zumal sie seit ca 25 jahren vermieten und haben nicht das erste jahr grundsteuer usw die sie berechnen dürfen,warum haben sie die weggelassen?
naja,wenden uns auch mal an den mieterverein,denn das kann es nicht sein!

danke und lg

sandra

 

[Maja]

Original von sandra1979
hallo maja,

da thema ist die wahrheit.glaub mir und es macht echt keinen spass.

Das glaube ich Dir, habe nie was gegenteiliges geschrieben

Das einzige Problem was ich an der Sache sehe ist das Problem, dass wenn eine neue Abrechnung nun erstellt wird die Nachzahlung ja unfähr auf der Summe bleiben kann, denn die Vorauszalungen sind meiner Meinung nach bei weitem viel zu wenig angesetzt. Und wer weiss, was der "neue Abrechner" noch alles für Kosten findet, die der Vermieter vergessen hat...

auf der anderen Seite

Willst du da ja wahrscheinlich noch ein wenig wohnen bleiben und da sollte das Thema Abrechnungen ja schon auf dauer geklärt werden, es kann ja nicht sein, das du jedes Jahr eine Abrechnung bekommst, die total schlecht nachzuvollziehen ist.

Es ist schwierig für uns Dir richtige Tipps zu geben, da wir die Abrechnung ja nie gesehen haben, hast du nicht zufällig eine hp auf die du die mal online stellen kannst, mich würde ja schonmal interessieren wie die Abrechnung aussieht.

Wünsche Dir viel Glück beim Mieterbund, halte uns auf dem laufenden

 

[Martens]

moin zusammen,

sicherlich ist die Sache verworren, auch Sandras Darstellung, aber egal.

Wenn Wasser und Heizung über die Gasuhr läuft, meine Herren, bitte, dann heißt das doch nur, daß mit einer Gastherme Warmwasser und Heizenergie erzeugt wird. Mit etwas gutem Willen kann man das schon verstehen, oder?

Ich würde schon darauf drängen, eine verständliche und nachvollziehbare Abrechnung zu erhalten, auch, wenn das Egebnis in Euro vielleicht genauso hoch ausfällt, wie jetzt.

Aktuell sieht es nach Willkür von Seiten des Vermieters aus, das würde mir nicht gefallen...

Wir rechnen hier mit kalten Betriebskosten von 1,50 Euro / qm, da sind Eure Vorauszahlungen schon sehr niedrig und die Nachzahlung ist absehbar.

Ob der Vermieter die Abrechnung selbst macht oder eine Firma beauftragt, ist sein Problem und es sind seine Kosten, wie Jerry schon schrieb. Nicht verwirren lassen.

Der Anwalt scheint eine Pfeife zu sein...

Mal sehen, was der Mieterschutzbund sagt, wir helfen bei konkreten Fragen gerne weiter.

viel Erfolg,
Christian Martens

 

[sandra1979]

martens,

danke für die antwort.die gesamtrechnung ist 750€ davon haben wir 300 für mietgebühren der messgeräte und 125€ für die erstellung.,das sind zusammen 450€ bleiben noch ca 250 für heizung .da war noch der schornsteinfeger o.ä dabei.die rechnung liegt bei unserem anwalt!
unsere vermieter gehen nicht von ihrer denkweise runter(300€ für Messgeräte...Hallo?? und wir haben keine goldenen,gell :stupid)
das ist nicht nur für euch verworren,für uns genauso...denn sowas haben wir noch nie gehabt. :zwinker
für ein hablbes jahr ,in dem wir hier wohnen,rechne das mal aufs jahr hoch!!denn die 750€ ist ja die nachzahlung,kommen ja nochmal 420 € dazu,die wir jeden monat mit der miete bezahlen,das sind 1170€ im halben jahr.... !

wucher und das kann es ja nicht sein,oder?für eine 4 zi whg?? :stupid :stupid

das kann noch lustig werden..... :stupid

sandra