Ein paar allgemeine Fragen

Diskutiere Ein paar allgemeine Fragen im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo Leute, Guten Morgen. Ich habe einpaar allgemeine Fragen bezüglich Vermietung. Also kurz zu mir. Ich möchte nicht sinnlos Geld sparen...

  1. Atiba

    Atiba Neuer Benutzer

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    Hallo Leute, Guten Morgen.

    Ich habe einpaar allgemeine Fragen bezüglich Vermietung.

    Also kurz zu mir. Ich möchte nicht sinnlos Geld sparen sondern in etwas investieren. Habe jetzt konkret eine Wohnung gefunden plus Garage. Circa 300 wäre die monatliche Tilgung+Zinsen das kann ich ohne Probleme stemmen. Nun meine Fragen:

    - Die Bruttomietrendite nach Berechnung mit Kaltmiete+Garage sind 4% was haltet ihr von diesem Wert?
    - Der Mieter würde gerne bleiben was ich auch begrüße aber zahlt rund gute 10% weniger als üblich in der Umgebung (habe am Markt verglichen und nicht im Ansatz den Preis gefunden 10% ist sogar bisschen untertrieben von mir) kann ich einen neuen Mietvertrag ohne Probleme abschließen? Wenn ja wieviel darf ich erhöhen? Mit der 10% wäre dir Mietrendite bei knapp 4,5%
    - Thema mietausfall: wenn es auftritt muss ich das komplette Hausgeld dann selbst zahlen?
    Sprich im Hausgeld sind ja auch Heizkosten etc drin, die sollte ich doch zurückbekommen da ja in dem Moment keiner in der Wohnung wohnt? Es gibt mietausfallversicherungen was haltet ihr davon?
    - Steuererklärung: Machen das die Verwalter oder muss ich auch noch am Ende des Jahres einen Steuerberater bezahlen? Falls ja, dann lohnt sich doch die ganze sache kaum mehr.
    - nicht umlagefähiges Hausgeld sind 169€ davon sind rückläge für das Haus 122, für was sind die restlichen 47? Ich hoffe für Verwaltung. Fallls nein siehe oben: wenn die Kosten für Verwaltung auch noch dazu kommen dann weiss ich echt nicht wo sich Immobilien lohnen sollte


    Habe den Cashflow folgt berechnet:
    Kaltmiete z.Z. 400€
    Garage 50€ - Rücklage 10€ = 40€
    Hausgeld 344€ - umlgfähig. 175€ = 169€
    1% rücklage für Renovierungen etc.
    4% rücklage mietausfall
    Abzüglich Steuern 40% (bin ledig)
    Damit komme ich grob gerechnet auf circa 150€ monatlich. 150€ aus eigener Tasche für die Wohnung monatlich wär jetzt kein Drama. Abschreibungen, Werbungskosten etc. Hab ich jetzt mal ausseracht gelassen.
    Was haltet ihr von meiner Rechnung bin ich auf dem richtigen Weg? Beschäftige mich damit eigentlich intensiv seit gerade mal knapp eine Woche.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 28.09.2020
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Vorausgeschickt: Ich halte aktuell nichts davon, neu in Immobilien zu investieren, der Markt ist total überhitzt!

    Wäre mir entschieden zu wenig. Nach nicht umlagefähigen Kosten wären es dann wohl irgendwas zwischen 2,5 und 3 %.

    Nein, der alte Mietvertrag gilt weiter. Du kannst die Miete im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben erhöhen - gibt es einen Mietspiegel?

    Ja, musst Du. Eventuell kommt im Folgejahr bei der Hausgeldabrechnung dann halt ein Guthaben raus!

    Nichts - unbedingt die Bedingungen genau durchlesen, da gibt es immer zahlreiche Ausschlusskriterien.

    Der Verwalter darf die gar nicht machen, die machst Du oder ein von Dir beauftragter und bezahlter Steuerberater.

    Wohl Verwaltung und sonstige nicht umlagefähige Kosten wie z.B. Reparaturen. Steht aber im Wirtschaftsplan, hast Du Dir den mal angeschaut?
     
  4. #3 Newbie15, 28.09.2020
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    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Kommt ganz auf den Zustand der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums an. Stehen da größere Sanierungen an? Wenn ja, dann ist das sehr wenig.

    Du hast keinen Anspruch auf einen neuen Mietvertrag oder eine Mieterhöhung nur aufgrund des Kaufs. Wenn der Mieter mitmacht, kann man einen neuen Vertrag machen, aber warum sollte er? Du trittst in das bestehende Mietverhältnis ein.

    Selbstverständlich zahlst du gegenüber der WEG zunächst das gesamte Hausgeld selbst weiter. Evtl bekommst du dann über die Abrechnung etwas zurück.

    Nein, ein Verwalter darf nicht mal eine Steuererklärung machen, dazu hat er gar keine Erlaubnis. Du kannst die Steuererklärung entweder selbst machen oder eben den Steuerberater bezahlen. Oftmals ist es sinnvoll, sich vor dem Kauf beraten zu lassen und die erste Steuererklärung nach dem Kauf vom Fachmann machen zu lassen, später kann man das meist selbst.

    Vermutlich Verwaltung, Kontofürungsgebühren, ggf. Reparaturen usw. Das Problem ist, dass bei kleinen Wohnungen die Verwaltungskosten anteilig viel mehr zu Buche schlägen als bei großen, weil das oft nach Einheiten umgelegt wird und daher noch mehr die Rendite schmälert.

    Sind die 1% für Renovierungen realistisch? Mir erscheint das extrem wenig. Oder ist die Wohnung gerade frisch saniert/Neubau, genau wie das Gemeinschaftseigentum? Wie sehen die Rücklagen der Gemeinschaft aus?

    4% Mietausfall würde bedeuten alle 2 einen Monat. Ist das realistisch bzgl Marktsituation und Zustand?

    Sind 122 € Rücklage bezogen auf die Wohnfläche viel oder ist die Miete gering? Ist absehbar, dass die Rücklage sinkt? Mir wäre das nicht umlagefähige Hausgeld im Bezug auf die Kaltmiete deutlich zu hoch. Wenn nicht zu erwarten ist, dass sich eines von beiden mittelfristig deutlich ändert? Ansonsten kommt man mit den Zahlen kaum auf einen Betrag, bei dem sich das ganze trägt, geschweigedenn man etwas daran verdient (und nur das rechtfertigt das unternehmerische Risiko).

    Warum willst du für eine Mietwohnung etwas aus eigener Tasche bezahlen? Das macht in den seltensten Fällen Sinn (marktübliche Miete x-fach höher, Mieter 95+ und ohne potentielle Erben des Mietvertrags..., sodass es absehbar ist, dass man zukünftig etwas übrig hat), sondern man will ja damit Geld verdienen. Oder spekulierst du nur auf Wertsteigerung?
     
  5. #4 Goldhamster, 28.09.2020
    Goldhamster

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    Hallo,
    herzlich willkommen hier im Forum.

    Ich kann die Zahlen nicht sicher nachvollziehen.
    Z. B. kommt die Garagenmiete zur Wohnungsmiete hinzu?
    Z. B. sind deine Mietausfallkalkulationen und Renovierungsrücklagen IN deinem von dir so genannten "crachflow" mit einberechnet? Obwohl die ja nicht mal wirklich immer in jedem Jahr anfallen. Das ist ja steuerlich durchaus zu berücksichtigen.

    Wenn du klare Zahlen lieferst, geben wir gerne Auskunft. Bitte die Zahlen jährlich angeben (nicht monatlich)

    Gruß Hamster
     
  6. Atiba

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    Hallo Freunde,
    Erstmal danke für die Antworten.
    Das ich Hausgeld bezahlen muss trotz leerer Wohnung ist mir bewusst. Es geht eher darum ob ich auch heizkosten etc. bezahlen muss obwohl keine da sind. Also genauer gefasst fallen manche Zahlungen aus bei nicht bewohnter Wohnung.

    Die Garage zähle ich mit da die Garage mit im Kaufpreis ist. Jahres Bruttomiete wäre 5350€ übrigens, da ja gefragt wurde.

    Thema Renovierung: da ist schon Bedarf aber nicht so dass die Wohnung jetzt schlecht wäre oder so, aber in paar Jahren bzw wenn die Mieter umziehen würden, würde ich aufjedenfall hier und da mal modernisieren.

    was ist denn an Mieterhöhung gesetzlich erlaubt? Mietspiegel hab ich ein durchschnitt von 8,5€ pro qm gelesen aber durchschnitt ist immer so ne Sache. Ich achte bei sowas eher darauf was real im Markt bei selben Verhältnissen geht.
     
  7. #6 immobiliensammler, 28.09.2020
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    Die Hausgeldzahlung wird laut Wirtschaftsplan beschlossen und ändert sich bei Leerstand nicht! Es kommt dann eben eventuell zu einem Guthaben bei der Hausgeldabrechnung (im Folgejahr).

    Ist das ein "echter" Mietspiegel oder nur der Wert irgendeines Immobilienportals? Gilt am Ort der Immobilie eine Mietpreisbremse?
     
  8. Atiba

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    Eine Mietpreisgrenze gibt es nicht.
    War jetzt nur grob gegoogelt, wo findet man denn ofizielle Daten zur Mietspiegel?
     
  9. #8 immobiliensammler, 28.09.2020
    immobiliensammler

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    Bei der jeweiligen Kommune oder z.B. beim örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein (natürlich vorausgesetzt dass die Stadt auch einen offiziellen Mietspiegel erstellt hat)

    Die Möglichkeit der Mieterhöhung richtet sich nach § 558 BGB

    https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
     
  10. #9 BiG Rock 95, 28.09.2020
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    Hallo Neuinvestor offensichtlich fängst du mit wenig Ahnung an.
    Ich schliesse mich Immobiliensammler an, 4 % Bruttorendite sind viel zu wenig, dabei kommt vielleicht schlussendlich -2% netto raus, denn es gibt noch Reparaturen, Ausfälle und andere Kosten.
     
  11. Atiba

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    Also ich weiss nicht so recht.
    Wo kriegt man denn noch eine hohe Mietrendite raus bei den Preisen die z.Z. Aufgerufen werden.
    Natürlich könnte ich auch in sogenannten Brennpunkten eine Wohnung für fast lau kaufen da kommt auch ne rendite von 8% raus, aber was soll ich damit.
     
  12. #11 immobiliensammler, 28.09.2020
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    Gar nicht - aber was bringt es Dir wenn Du heute kaufst und nach dem Ende der Nullzinspolitik die Preise für vermietete Objekte wieder sinken und Du dann vielleicht verkaufen willst/musst?
     
  13. #12 Goldhamster, 28.09.2020
    Goldhamster

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    Hallo,

    ich komme mit diesen komischen Brutto- oder Nettozahlen nicht klar.

    Wie hoch die Jahresnettokaltmiete ist für Wohnung und Garage ist mir unklar.


    Lohnenswerte Objekte gibt es natürlich in Deutschland noch genug.
    Nur
    a.) erkennt man das nicht im Inserat
    b.) sind die in der Regel ganz wo anders (Geo)


    Goldi
     
  14. Atiba

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    Was haltet ihr von 1 Zimmer Wohnungen jemand Erfahrungen damit?
     
  15. Duncan

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    Sind gut um in der WEG Stimmrechte auszubauen, wenn man da eh schon einige WE hat und die Verwaltungsinfrastruktur eh schon steht, dann kommt es auf den Mehraufwand kaum noch an. Ansonsten höhere Kosten pro qm vermietbare Fläche, weil ein Bad für eine 2 oder 3 oder 4 Raum Whg. ist auch nicht signifikant teurer, genauso mit E-Anlage, Küche(enanschlüssen),...
    Dazu in der Tendenz häufigere Mieterwechsel, mit entsprechenden Renovierungskosten und ggf. Maklervergütungen oder halt Eigenaufwand und Bonitätschecks.
    Fazit: als Einzelinvestment eher nicht, in der Abrundung der Objekte halt schon, wenn günstig.
     
  16. #15 immobiliensammler, 29.09.2020
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    Zusätzlich zu den Punkten, die @Duncan schon aufgezählt hat:

    Die Verwaltergebühren gelten einheitlich pro Wohnung, unabhängig von der Größe. Bei 1.000 Euro Nettomiete pro Monat sind 25 Euro Verwaltergebühren 2,5 %, bei 250 Euro Nettomiete pro Monat sind schon 10 % der Miete weg.
     
  17. Atiba

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    Wofür ist eigentlich ein Verwalter gut brauch man den wirklich?
    So wie ich verstehe übernimmt er pipapo Aufgaben wie Mietvertrag erstellen, Termin mit mieter kandidaten etc. Sehe irgendwie den mehrwert nicht. Ja, wenn man 20 Wohnungen hat dann lohnt sich das definitiv, aber so? Bei einer Wohnung?
     
  18. #17 immobiliensammler, 29.09.2020
    immobiliensammler

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    Du willst doch wie ich Dich verstanden habe eine Eigentumswohnung kaufen und kein ganzes Haus? Dann brauchst Du automatisch eine WEG-Verwaltung und die arbeitet halt nunmal nicht für umsonst. Wenn Du den Verwalter dann noch mit dem von Dir genannten Arbeiten beauftragen willst nennt sich das Sondereigentumsverwaltung und kostet nochmal extra obendrauf (circa 6 - 10 Euro pro Monat).
     
  19. #18 ehrenwertes Haus, 29.09.2020
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    Wenn man weiß was Mietverwaltung wirklich umfasst, das dafür erforderliche Wissen und die Zeit hat, braucht man keinen Verwalter.
    Ist halt wie bei allen anderen Berufen. Man kann sich alles selbst beibringen und Kurse besuchen oder Profis beauftragen.

    Beim DIY ohne entsprechendes Wissen (und Übung) geht halt öfter was daneben und die Folgen sind meist unschön.
     
  20. #19 Goldhamster, 30.09.2020
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    Hallo @Atiba :

    du hast immer noch keine aussagekräftige Berechnung vorgelegt.
    Dir fehlen anscheinend viele mathematische Grundlagen. Das ist auch nicht einfach.

    einfach grüßt
    DER HAMSTER
     
  21. Duncan

    Duncan
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    Du vermietest deine 2-Raum-Eigentumswohnung. Der Mieter teilt dir mit, der Durchlauferhitzer in der Küche leckt und es tritt Wasser in nicht unerheblicher Menge aus. Es ist 23.20 Uhr (Ortszeit Wohnung) und du weilst gerade in der Karibik auf Urlaub, dank eines kleinen Wirbelsturmes sind die Telefonverbindungen eher sporadisch. Nun man zu mit dem Handwerkernotdienst, mit dem du mangels Notwendigkeit noch nie zu tun hattest...

    Oder du hast den Fehler begangen und dem Mieter deine private Mobilnummer gegeben und der hat Spaß daran gefunden dir täglich Updates zum Zustand der Wohnung (ich glaub da hinter der Tapete an der Wand da, Sie wissen schon, bildet sich ein Riss), der Wohnanlage (der Fridolin von der Maier, der ollen Schrulschen da aus dem EG, hat wieder in die Narzissen gesch...) sowie zum aktuellen Dorf- und Lokalklatsch zu geben...

    Oder ein durchaus vernünftiger Mieter bittet dich in einen höflichem und anständigem Ton um etwas Aufwendigeres. Der Verwalter kann jederzeit sich darauf zurückziehen: kann/darf ich so nicht entscheiden, ich muss mit dem ET Rücksprache halten. Als ET stehst da dann schnell mal am Pranger, es wird eine sofortige Entscheidung erwartet, dabei tätest dich erst vorher etwas kundig machen und ggf. auch noch mal mit Fachleuten Rücksprache halten bevor du eine Entscheidung triffst.

    Beleibt auch die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zur Nebenkostenabrechnung im Original bei dir im Wohnzimmer, mangels entsprechender Geschäftsräume und immer sofort Rede und Antwort stehen können, warum was wie gerechnet wurde und auf welcher Rechtsgrundlage dies beruht. Weil das so in der Vorlage stand gilt nicht!

    Mir bringen die HV sehr Zeit die ich sinnvoller nutzen kann als mich mit so manchem Mieter rumzuärgern. Und auch wenn ich das Telefon abschalte kann ich mir sicher sein, dass sich jemand angemessen kümmert.




    (PS: ich verbinde WEG-V und SEV grundsätzlich in einer Firma, ergibt meist das günstigste Gesamtpaket und die Bindung zum Objekt ist entsprechend da.)
     
Thema:

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