Einbau einer Gaszentralheizung

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von kikiki, 25.09.2012.

  1. kikiki

    kikiki Gast

    Hallo, haben 2011 ein grundstück gekauft auf dem sich 2 Häuser befinden. In dem einen wohnen wir mit einer Mietpartei selber. In dem anderen ein Mieter. Dieses Häuschen besitzt nur einen Kohle/holzofen der allerdings auch vorhandene Heizkörper speist. Nun möchten wir in diesem Haus eine Gaszentralheizung einbauen lassen. Der Mieter den wir beim Kauf übernommen haben wohnt seit über 10 Jahren in dem Haus.Er wünscht sich schon länger eine moderne Heizung. Allerdings müssten auch die Fenster mal auf den neuesten Stand gebracht werden da sie noch einfach verglast sind. Nur können wir eben nicht beides. Bei der Wohnungsbegehung mit unserem Sanitärfachmann hat sich jetzt rausgestellt das die vorhandenen Heizkörper für diese Fläche zu klein dimensioniert sind und auch alle ausgetauscht werden müssen d.h. natürlich auch wieder höhere kosten. Die Rohre sollen erhalten bleiben.Aufgrund des Kostenvoranschlags haben wir vor die Miete um 780€/ Jahr zu erhöhen, das sind 11% des Kostenvoranschlags (§559 mieterhöhung nach Modernisierung). Kann der Mieter sich weigern die Mieterhöhung zu akzeptieren weil der rest des Hauses noch nicht modernisiert ist? Z.B. die Fenster noch einfach verglast sind ? Oder die Wände noch nicht gedämmt sind (Fachwerkhaus)? Vor allem nach dem er diesen Zusatnd ja schon lange kennt und sich mit einem unwirtschaftlichen Kohleofen abmüht,weil der heizkörper wärmen soll die für den Wohnraum garnicht ausreichen?
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    in deinem genannten §559 BGB heißt es aber nicht, das dieser nur zählt wenn alles am Haus oder alles in der Wohnung modernisiert wurde.

    Und da der Mieter damals die Wohnung bzw das Haus so gemietet hat wie es zu dem Zeitpunkt war bzw auch im Mietvertrag zugesichert wurde zB mit Einfachverglassung, ohne extra Wanddämmung, mit alten Kohle-/Holzofen, hat der Mieter m.E. keinen Anspruch auf Modernisierung dieser Dinge.

    Und wenn der Mieter nicht einverstanden ist mit der Mieterhöhung, dann gibt es dazu den §561 BGB (Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung):
     
  4. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo kikiki,

    hierzu darf Dir mal meine Meinung aus der Sicht des Praktikers mitteilen:
    Wenn die Mieter bereits zehn Jahre mit der unzureichenden Heizung leben, werden sie wohl ein weiteres Jahr in Anbetracht der drohenden Verbesserungen schaffen...:smile031:
    Für alle durchzuführenden Gewerke gilt: Ausschreibungen machen und Angebote einholen.
    - Zunächst würde ich die Fenster austauschen. Ich bekam seinerzeit Angebote zw. 1451€ und 2036€.
    - Dann die Heizkörper austauschen. Sowas hatte ich noch nicht. Als "Vergleich" mal Einbau von Wasserzwischzählern: 1500€ bis 3000€.
    - Dann Zentralheizungsanlage mit Warmwasserbereitung: Angebote vergleichbarer oder gleicher Anlagen bei uns zw. 3740€ und 5417€.

    Wir haben noch viel mehr Ausschreibungen gemacht, nicht zuletzt auch für WG_Versicherungen.. und wohl schon sehhr viel gespart dabei.
    Btw.: Da unsere Immobilie in einer wirtschaftlich nicht soo tollen Gegend steht, haben wir unsere Mieter nicht beteiligt und - toi toi toi - schon lange keine Mieterwechsel mehr gehabt. Das ist m.E. auch eine Überlegung wert.
     
  5. #4 Pharao, 25.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 25.09.2012
    Pharao

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    Hi Berny,

    auch wenn es evtl Sinnvoll wäre hier mehr zu machen und ggf. auch durch Ausschreibungen an günstigere Angebote ranzukommen, trotzdem muss der Vermieter/Eigentümer das auch erstmal finanzieren können. Und wenn ich lese, das der Fragesteller diese Immobilie erst 2011 gekauft hat, dann weis ich nicht, ob man mal so nebenbei knapp (in deinem Beispiel) 7.000 bis 10.000 Eurönchen rum liegen hat.

    Und der Fragesteller schreibt ja selber dazu auch: "Nur können wir eben nicht beides"
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ist mir schon klar. Deshalb würde ich ja auch diese Reihenfolge wählen mit zeitlichem Abstand der Arbeiten entsprechend der Penunzenverfügbarkeiten.
     
  7. kikiki

    kikiki Gast

    Oh super das so schnell antworten kommen. So zuerst haben wir erstmal in unser gebäude kräftig investiert,um selber halbwegs komfortabel zu wohnen. anschliessend die Mietwohnung komplett saniert Heizung, elektrik , Wasser Böden etc. das haus ist 200 Jahre alt und in den letzten 40 Jahren nur das nötigste gemacht worden. Der Mieter hatte eine dementsprechend lange Wunschliste aber auch Geduld. Möchten mit der heizung beginnen weil das der größte Posten auf der Liste ist. Vermietung ist für uns ganz neu, möchten also nix falsch machen und uns auf diesem Wege auch eine andere Perspektive verschaffen. Wenn sich jetzt der mieter durch den sprunghaften Anstieg der Miete auf §561 beruft und von seinem Sonderkündigungsrecht gebrauch macht o. die mieterhöhung nicht akzeptiert sollten wir dann die baumaßnahme abblasen? dann kann er ja wohl auch später kaum über die alten Fenster jammern.
     
  8. Pharao

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    Ach, das sollte eine Reihenfolge darstellen ? Das hab ich dann wohl falsch verstanden.

    Aber warum die Fenster dann zu erst ? Ich mein, die Heizung wäre doch m.E. viel wichtiger, wenn`s um`s vermieten, ect geht.
     
  9. #8 Berny, 25.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 25.09.2012
    Berny

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    Pharao:

    "Ach, das sollte eine Reihenfolge darstellen ?"
    Yoo, mal so meine Idee, aber das muss ja jeder selbst wissen.

    "Ich mein, die Heizung wäre doch m.E. viel wichtiger,"
    Dann wäre jetzt eine viel höhere Investition fällig, und ich weiss nicht, ob die Fragesteller das im Moment stemmen können...
    Und jetzt zu Beginn der Heizsaison dürfte es doch schwieriger und teurer werden als bspw. nächsten (Hoch)sommer, wo sie Aufträge suchen werden. Und neue Heizanlage zu alten Körpern und schlechter Gebäudeisolation passt m.E. auch nicht so gut zusammen.

    "wenn`s um`s vermieten, ect geht."
    ... oder schlicht und einfach: um's Wohnen.
     
  10. #9 BarneyGumble2, 25.09.2012
    BarneyGumble2

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    Das sehe ich wie Berny, weil die Kälte, die nicht rausgeht, erst gar nicht produziert werden muss.
    Auch könnte dann die Dimension der Heizkörper evtl. wieder passen, da der Wärmebedarf sinkt.
     
  11. #10 Pharao, 25.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 25.09.2012
    Pharao

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    Hi BarneyGumble2,

    das mag aus Sicht, wenn man selber darin wohnen will, durchaus nachvollziehbar sein, auch wenn die Schimmelgefahr (Altbau/Fachwerkhaus !) dadurch evtl steigt .....

    Aber aus vermietertechnischer Sicht kann ich dem so nicht zu stimmen bzw bestätigen, da ein (uralt) Kohle-/Holzofen nicht gerade der neuste Stand der Technik ist, wenn das die einzige Heizungsart darstellt. Und ich denke nicht, das wir hier von einer neuen Pelletheizung reden, wenn der Fragesteller was von Kohle-/Holzofen schreibt ...

    Und ansonsten rate ich meinen Mietern, die zum Teil auch nur Einfachverglasung haben (so dünn, das es diese garnicht mehr gibt ...), einfach im Winter wenigstens Nachts die Rolläden zu schliessen, das spart nämlich auch ganz schon was. Und wenn ich höre, das es sich hier um ein altes Fachwerkhaus handelt, dann kann es auch gut sein, das der Denkmalschutz bei den Fenstern mitreden will .... aber das ist jetzt natürlich nur eine Vermutung von mir. Desweiteren halte ich es für keine gute Idee, wenn die Fenster besser sind, als es die Außenwände vertragen.
     
  12. #11 Pharao, 25.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 25.09.2012
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    Hi,

    so pauschal denke ich nicht, das man dazu was sagen kann.

    U.a. ist ja auch Interessant, welche aktuelle Miete zahlt der Mieter jetzt bzw nach der Erhöhung, was gib es ansonsten für die Eurönchen in dem Gebiet an Wohnungen/Häuser, wie ist allgemein die Wohnungsnachfrage in dem Gebiet, ect

    Berny hat`s ja schon angedeutet und je nach dem kann es durchaus sein, das man besser damit fährt, garkeine Erhöhung bei den Mieter zu machen und lieber dann selber als Eigentümer diese Kosten trägt, statt ewigen Leerstand dann zu haben.
     
  13. #12 BarneyGumble2, 25.09.2012
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    Das ist gerade aus Vermietersicht relevant.
    Die Heizung ist seit Jahren nicht verändert und der Mieter hat die Wohnung auch so gemietet, der Ofen ist also kein Argument.
    Wenn Du aber zuerst die Heizung austauscht, müssen gleich neue, größere Heizkörper mit rein, die ganze Heizung evtl. größer dimensioniert werden. Nach dem Fenstertausch hast Du eine zu groß dimensionierte Heizung inkl. Heizkörpern mit vermtl. auch dementsprechendem Mehrverbrauch...

    Wenn zuerst die Fenster getauscht werden, kann man danach die Heizung darauf abstimmen, wie sie die nächsten Jahrzehnte laufen soll.
     
  14. Pharao

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    Hi BarneyGumble2,

    meiner Erfahrung nach vermietet sich eine Wohnung mit einer Zentralheizung oder Etagenheizung besser, als eine Wohnung mit Kohle-/Holzofen, wo man alle paar Stunden nachlegen muss. Alleine deswegen wäre mir die Heizung wichtiger, als die Fenster.

    Ersetze das Wort "Heizung" durch "Einfachverglasung" oder "fehlende Außendämmung" und der Satz stimmt auch noch. Von dem her hat der Mieter also garkein Recht auf irgendeine Modernisierungsmaßnahme.

    Und ansonsten sehe ich das so: wer in einem Altbau oder Fachwerkhaus leben will, der sollte sich verabschieden von Gedanken wie Energiesparhäusern, ect.
     
  15. Berny

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    Du bist mal wieder unbelehrbar bzw. unüberzeugbar (trotz besseren Wissens), denn in diesem Fall IST KEINE Wohnung neu zu vermieten.
    Und Mieter, die wissen, dass der VM etwas für sie tut, bleiben sicher gerne wohnen. Heutzutage für "kleine" VM existentiell wichtig.
     
  16. #15 BarneyGumble2, 25.09.2012
    BarneyGumble2

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    Es wurde mit keinem Wort erwähnt, dass die Wohnung frei wird!
    Da sich der Mieter einige Sachen wünscht und der TE auch Maßnahmen durchführen möchte, ist Dein Argument irrelevant.

    Wer hat das gesagt? siehe oben 2. Satz

    Der Mieter möchte dort leben! Möchte der Mieter ein Energiesparhaus? Das wurde mit keiner Silbe erwähnt!

    Es stellte sich lediglich die Frage, in welcher Reihenfolge die Maßnahmen durchgeführt werden.
    Und in diesem Fall ist es pure Geldverschwendung erst die komplette Heizung und dann die Fenster auszutauschen, weil danach die Heizung wieder falsch ausgelegt wäre und nochmal umgebaut werden müsste!
     
  17. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Das hat nix mit unbelehrbar, ect zu tun, sondern das ist einfach MEINE PERSÖNLICHE MEINUNG ! Ist das soooooo schwer zu verstehen ??????

    Aber ich seh schon, es geht mal wieder garnicht hier im Forum darum den Fragesteller zu helfen, sondern lieber wieder um banale Unwichtigkeiten.
     
  18. #17 Pharao, 25.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 25.09.2012
    Pharao

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    Ach sind wir schon so weit, das der Mieter bestimmt was gemacht wird ? Der Fragesteller schreibt ganz deutlich was ER als erstes machen will !

    Aber interessiert ja keinen !


    Jaja, und dann kommt später der Mieter mit Schimmelproblemen an, weil die Fenster zu dicht & zu gut isolierend sind und die Außendämmung zu schlecht. Sorry, ein Altbau/Fachwerkhaus ist eben kein Neubau ....

    Und mal abgesehen davon, was hat der Vermieter von der Ersparnis durch evtl neue Fenster ???? Und wer sagt überhaupt, das alle Heizkörper ausgetauscht werden müssen bzw warum soll die Heizung deswegen falsch ausgelegt sein ???? Weil evtl ein Heizkörper zu kein ist ?
     
  19. #18 Tobias F, 25.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 25.09.2012
    Tobias F

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    Hier hilft es vielleicht zu Lesen was der TS geschrieben hat: "sich jetzt rausgestellt das die vorhandenen Heizkörper für diese Fläche zu klein dimensioniert sind und auch alle ausgetauscht werden müssen"

    Da ich selbst viele Jahre in einem Fachwerkhaus gelebt habe kann ich sagen das in einem solchen, so es noch echt ist, also die Gefache mit Lehm ausgefüllt sind, dort nichts schimmelt.
     
  20. #19 Berny, 25.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 25.09.2012
    Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Pharao,

    wenn dies ein soo schlechtes Forum ist, wie Du es geschrieben hattest, bevor Du es im Posting #17 um 22:59 zum ersten Mal editiertest, frage ich Dich, weshalb Du Dich hier immer noch aufhältst.
     
  21. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Ach, ihr alle könnt ....:4:....

    Wirklich ein unmögliches Forum hier, bis auf ein paar ganz wenige Ausnahmen von Usern.



    @ Fragesteller,

    ich würde die Heizung als erstes machen und ob du eine Mieterhöhung dann durchsetzt, das würde ich abhängig davon machen, wie gut sich ggf auch diese Immbilie vermieten lässt bzw zu welchen Preis.

    Ich vermiete mehrere Häuser mit Einfachverglasung und sehe da nicht diese großen Bedenken wie manch andere User hier. Auch hat sich bis Dato noch kein Mieter über die Einfachverglasung gestört, nehmen aber gerne meine Tipps an und das spiegelt sich auch im Energiekennwert wieder, die trotz der Einfachverglasung diese Häuser haben !

    Was du als erstes machen willst, das kannst letztendlich NUR DU entscheiden.
     
Thema: Einbau einer Gaszentralheizung
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