Einberufung der Versammlung in 2-er WEG... aber wie?

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von Cookie, 08.04.2008.

  1. Cookie

    Cookie Benutzer

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    Hallo Forum,

    im neuen WEG fehlt bei den Möglichkeiten, wie man ordnungsgemäß einen Eigentümerversammlung einberuft, meines Erachtens eine Eigentümer-Konstellation. Nämlich selbst verwaltende, kleine WEG ohne Eigentümerbeirat. Im WEG §24 Abs.1 u. 2 sind als zur Einberufung bemächtigt nur der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat genannt.

    Was macht nun eine WEG, die sich bisher selbst verwaltet hat, ohne daß jemand zum Verwalter bestimmt war und keinen Beirat gewählt hat. Ohne Versammlung kann sie keine Beschlüsse fassen und ohne diese weder Beirat noch Verwalter wählen... :gehtnicht

    Unter dem alten WEG war es meiner Erinnerung möglich, daß ein Eigentümer die Versammlung anberaumt, wenn er sich von allen anderen Eigentümern die Zustimmung dazu holt. Ich habe das in einem Fall erlebt, da ist die Verwalterin einfach verschwunden, es gab keinen Beirat.

    Jetzt bin ich in einer zerstrittenen 2er-WEG, noch nie einen Verwalter gehabt und natürlich keinen Beirat. Wie kann man hier ordnungsgemäß eine Versammlung einberufen (TOP wäre Verwalterwahl)? Wenn keiner der Eigentümer einberufen darf, kommt man doch nie zu einer Versammlung?

    Gruß von Cookie :wink
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wie kommt man eigentlich auf den Gedanken, dass es für eine Gemeinschaft mit 2 Eigentümern Sonderechte geben müsste?

    Die Zweiergemeinschaft macht genau das Gleiche wie eine Dreier- oder Vierer- oder Fünfundzwanzigergemeinschaft... Das Problem haben sich die Eigentümer durch den Verzicht auf die Verwalterbestellung selbst geschaffen.

    Das war auch schon nach dem alten WEG eine VEreinbarung über die Abhaltung einer Eigentümerversammlung. Warum dies nach aktuellem WEG nicht mehr möglich sein sollte, ist nicht ersichtlich.

    Falls sich 2 Beteiligte nicht auf einen Termin einigen und eine Versammlung abhalten können, bleibt der Weg zum Gericht mit dem Antrag auf Einsetzung eines Notverwalters. Dessen Aufgabe wäre die Abhaltung einer Eigentümerversammlung zur Bestellung eines Verwalters.

    Ein Einladungsmangel führt zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen. Dazu muss allerdings einer der beiden erst mal bei Gericht anfechten. Stellt sich aber dei Frage, wie die Anfechtung begründet werden sollte. Ein Beschluss ist vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn er nicht ordungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Bestellung eines Verwalters entspricht nun aber im Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.
    Es scheint mir - insbesondere bei Anwesenheit sämtllicher Eigentümer - schwer vorstellbar, dass das Gericht die Verwalterbestellung wegen eines Einladungsmagels aufheben würde. Damit würde ein geordneter Zustand wieder durch einen Zustand der Handlungsunfähigkeit ersetzt. Dies ist nun nicht Sinn und Zweck der Beschlussanfechtung.
     
  4. #3 Eddy Edwards, 08.04.2008
    Eddy Edwards

    Eddy Edwards Erfahrener Benutzer

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    Du weißt es ja mittlerweile, den Weg zum Gericht wirst Du nicht umgehen können! Es sei denn Du findest Dich mit der Situation ab! Warum sollte denn das Gericht keinen Grund der Notwendigkeit sehen? Was prüft ein Gericht, bevor es die Einsetzung eines Notverwalters anordnet? :?
     
  5. #4 Vermieterheini1, 09.04.2008
    Vermieterheini1

    Vermieterheini1 Erfahrener Benutzer

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    Hallo RMHV,

    so weit ich Cookie aus ihren anderen Fragen im Forum verstanden habe geht es darum, dass einer der 2 WEG-Miteigentümer einen externen WEG-Verwalter haben will, da es KEINE funktionierende, ordnungsgemäße und gesetzeskonforme WEG-Verwaltung wegen der permanenten Verweigerungshaltung des anderen WEG-Miteigentümers gibt.
    Der andere WEG-Miteigentümer WILL IN GAR KEINEM FALL einen externen WEG-Verwalter und er will auch nicht, dass der anderen WEG-Miteigentümer die WEG-Verwaltung macht.
    Er will der absolute Alleinherscher der WEG sein, es muss alles nach seiner Lust und Laune gehen und alle müssen nach seiner Pfeife tanzen.

    D. h. selbst wenn das Gericht einen Notverwalter bestellt und selbiger eine WEG-Eigentümerversammlung mit dem Tagesordungspunkt "Wahl eines WEG-Verwalters" einberuft, wird die Pat-Situation fortbestehen.
    Der eine WEG-Miteigentümer will einen externen WEG-Verwalter.
    Der unwillige WEG-Miteigentümer wird entweder nicht zu WEG-Eigentümerversammlungen erscheinen oder immer gegen Alles stimmen.
    Der unwillige WEG-Miteigentümer will dass seine Alleinherrschaft für immer fortbesteht. Er will KEINEN externen WEG-Verwalter.

    Und selbst wenn ein externer WEG-Verwalter "eingesetzt" würde, dann würde der unwillige WEG-Miteigentümer diesen von Anfang an ununterbrochen torpedieren, auflaufen lassen, nix zahlen, schickanieren, usw..
    D.h. der externer WEG-Verwalter müsste ununterbrochen und wegen Allem gegen den unwilligen WEG-Miteigentümer prozessieren.
    Logisch, dass der unwillige WEG-Miteigentümer alles unternehmen würde dem externer WEG-Verwalter das Prozessieren "schwer zu machen".
    Was glaubst du wie lange macht ein externer WEG-Verwalter so einen Affenzirkus mit?
    Falls sich ein professioneller WEG-Verwalter überhaupt auf so ein Affen-Theater einlässt!

    Da der unwilligen WEG-Miteigentümer ja keinen einzigen Cent an die WEG zahlt müsste der andere WEG-Miteigentümer absolut Alles aus eigener Tasche vorfinanzieren.
     
  6. Cookie

    Cookie Benutzer

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    Hallo Eddy, RMHV und Vermieterheini,

    vielen Dank für Eure Antworten!

    Daß ich um in dieser zerstrittenen WEG nicht um eine Notverwaltung herumkomme, ist mir mittlerweile klar und das ist auch mein Ziel. Auch ich lese aus WEG §21 (4) das Recht jedes Eigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung. Nur scheint es nicht so einfach zu sein, dieses Recht auch wirklich durchzusetzen bzw. bei Gericht einzuklagen. Ich zweifle Eure Kompetenz nicht an, aber habt ihr schon konkrete Fälle erlebt, wo das Gericht die Notverwaltung bestimmte? Wie waren da sie Voraussetzungen? Hier wäre ich äußerst dankbar um Erfahrungsberichte!!!

    Denn auch mein Anwalt (Fachanwalt WEG) hat mich verunsichert, weil er meint, die Bremer Gerichte würden nur in Notfällen und sehr krassen Fällen der Notverwaltung zustimmen, es sei in der jetzigen Situation nicht absehbar, ob das Gericht es tut. Wir haben keinen "Notfall", sondern eben "nur" eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung mit unzähligen kleinen Baustellen. Es könnte also sein, daß ich keinen Notverwalter bekomme nach dem Motto "da müßt ihr Euch untereinander einigen" und dann wegen jeder einzelnen Baustelle einen Gerichtsprozess führen muß -genau das, was ich nicht will!

    Daher will ich soviel wie möglich "Fakten" für den Notverwaltungs-Antrag bei Gericht sammeln, die beweisen, daß wegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung die WEG handlungsunfähig ist und eine Entscheidung des Gerichts dringlich ist.

    Habe im Internet auch reichlich Urteile recherchiert und da halt leider mehrere gefunden, in denen vom Gericht die Notverwatlung abgelehnt wurde, weil die Eigentümer ja auch auf "normalem Wege" in der Eigentümerversammlung eine Hausverwaltung hätten wählen können.

    Daher wäre es mir wichtig, dem Gericht darzulegen, daß in meiner 2er-WEG keine Eigentümerversammlung mit Verwalterwahl stattfinden kann, weil mein ME dies verweigert. Damit ich seine Verweigerung nachweisen kann. Klar, mündlich sagt er mir, daß er nicht bereit ist, eine Verwaltung zu beauftragen, aber ob er mir das je schriftlich gibt??? Falls nein, muß ja erstmal eine Versammlung einberufen werden, zu der er dann kommt und NEIN sagt oder nicht erscheint -ist zumindest meine Denke. Damit kann ich dann bei Gericht besser nachweisen , daß er sich verweigert. Sonst spaziert er zum Richter und sagt "Frau Cookie hat ja nie eine Versammlung oder Verwalterbestellung verlangt!" :hase

    Ich hatte wohl fälschlicherweise im Kopf, daß nach altem WEG eine Verwaltung ab 4 Eigentümern vorgeschrieben ist.

    Natürlich ist das Problem hausgemacht. Nur rutscht man da schnell rein und jetzt hab ich diese blöden Probleme :wand:. Als ich die Wohnung kaufte, gabe es auch schon keine Verwaltung, aber auch keine Probleme, weil der andere Eigentümer ordnungsgemäß verwaltete. Das Problem entstand durch den Eigentümerwechsel Ende 2004, den neuen ME und meine beknackte Gutmütigkeit.

    Das ist genau meine Frage, die Berechtigung auf ordnungsgemäße Einladung zur Versammlung ist im WEG ja nur für Verwalter oder Eigentümerbeirat vorgesesehen.

    So, jetzt hab ich viel geschrieben, es hat sich seit Beginn des Postings gravierend Neues ergeben:

    Ich habe eine früher für mich in schwieriger Situation (Verwalter mit Geld abgehauen) ausgezeichnet tätige Hausverwaltung angerufen, mit der Frage, ob sie eine Notverwaltung übernehmen könnten.

    Hab super Auskünfte bekommen, die Verwalterin kennt sich sehr gut aus, da sie regelmäßig vom Gericht mit dieser Art von Verwaltung beauftragt wird und sich darauf spezialisiert hat!!! Die Infos will ich nicht vorenthalten, könnten anderen in meiner Situation dienlich sein:

    In meiner WEG-Konstellation ist es nicht möglich,ordnungsgemäß eine Versammlung einzuberufen, wenn ein Eigentümer nicht will.

    Sie meinte, das Bremer Gericht würde der "gerichtlichen Bestellung eines Verwalters" (heißt mit neuem WEG nicht mehr Notverwaltung) sofort stattgeben, weil keine Feuerversicherung besteht.
    Diese besteht bei uns nicht, weil im Gebäudeversicherungsvertrag nicht die WEG sondern nur mein ME eingetragen ist, s.a. http://www.vermieter-forum.com/thread.php?postid=29517#post29517. In solchen Fällen greift weder die Unterversicherungsverzicht-, noch die Brandstifterklausel, die Vers. wäre von Leistung frei. Das ist ein Notfall und unhaltbarer Zustand, weswegen hier vom Gericht 100%ig eine Verwaltung eingesetzt würde. Vermutlich würden die Kosten des Verfahrens zum Großteil dem ME angelastet.

    Nach Rücksprache mit meinem Anwalt lasse ich noch heute per Gerichtsvollzieher dem ME einen Brief von mir an ihn mit Aufzählung der anliegenden Probleme und Aufforderung zur sofortigen Verwalterbestellung zustellen.Wenn er mit Frist von 7 Tagen nicht reagiert oder ablehnt, wird der Anwalt sofort die Verwalterbestellung beim Gericht beantragen. Nach Auskunft der Verwalterin geht es dann in Bremen sehr schnell, dauert nur etwa 2 Wochen bis zum Beschluß.

    Danke nochmal und ich berichte weiter!

    Gruß von COOKIE :wink
     
  7. #6 annebayern, 27.04.2016
    annebayern

    annebayern Neuer Benutzer

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    Gerade habe ich mit großem Interesse die gelesen, wie Sie es geschafft haben, das der "gerichtlichen Bestellung eines Verwalters" (heißt mit neuem WEG nicht mehr Notverwaltung) in Ihrer Situation stattgegeben wurde.
    Ich habe lange gesucht, um einen Beitrag hierzu zu finden.
    Kurz zu meinem Fall, der sehr ähnlich gelegen ist. Wir möchten die Eigentumswohnung im Zwei-Parteien-Haus verkaufen. Wie bei Ihnen gibt es auch bei uns starke Differenzen zwischen uns zwei Eigentümern. Jahrelang ist alles gut gegangen und dann zog die Tochter der Eigentümerin unter uns ein. Sie hatte ab sofort ein gewichtiges Wort mitzureden und ist in ihr Elternhaus zurückgekehrt. Man hat gemeint, als ursprüngliche Alleineigentümer weiterhin das Sagen in der Eigentümergemeinschaft zu haben. Wir haben leider viel zu oft nachgegeben, um des lieben Friedens willen. Leider!!! Nun sind zwischenzeitlich die Gemeinschaftsräume im Keller (so z.B. ein gemeinschaftlicher Saunabereich, sowie gemeinschaftlicher Kellerräume und der Heizungskeller) in einem vermüllten Zustand was dem Verkauf natürlich alles andere als dienlich ist. Auch der Garten (Sondernutzungsrecht des Miteigentümers) der unteren Partei schaut böse aus. Über lange Zeit angelagerte Dinge wurden schon längst nicht mehr entfernt. Der Anblick vom Balkon ist absolut abschreckend. Wiederholte male haben wir versucht, eine gütliche Einigung zu erzielen. Durch Gespräche, freundlich formulierte Aufforderungsschreiben etc. Das Ergebnis gleich null. Zwischenzeitlich wurde im Garten ein Tiergehege aufgebaut und aktuell ein kleiner Hund angeschafft. Es wird immer schwerer die Wohnung (gute Wohnlage, beliebter eher hochpreisiger Wohnort) zu verkaufen. Die Abrechnungen wurden bislang von der Miteigentümerin erstellt, dies war auch soweit in Ordnung. Rücklagen werden leider keine gebildet. Das Haus stammt aber aus den 80er Jahren, die Fenster müssten erneuert werden, das Dach ist irgendwann fällig u.a. Inzwischen kommunizieren wir nur noch über den Anwalt. Um einen verkaufsfähigen Zustand herzustellen, müssten wir aber auf Unterlassung klagen. Jetzt habe ich zufällig erfahren, dass es die Möglichkeit der Bestellung eines "Notverwalters" gibt, In Ihrem Fall konnten Sie die gerichtliche Bestellung eines Verwalters durchsetzen, da die Feuerversicherung lediglich auf einen Eigentümer ausgestellt war (sofern ich dies richtig gelesen habe). In unserem Fall besteht zwar eine Gebäudeversicherung, ausgestellt auf die WEG, aber auch dies ist ein Streitpunkt. Die Gebäudeversicherung beinhaltet Schäden wie "Leitungswasser, Hagel- und Sturmschäden" leider nicht, Dafür haben wir Versicherungsschutz für quasi ausgeschlossene Ereignisse! Wir haben nun immer wieder gebeten, den Versicherungsschutz zu erweitern. Die Miteigentümerin hat dies auch nach eigenen Worten veranlasst, nun ergab die Nachfrage bei der Versicherungsgesellschaft jedoch, dass dies nicht der Fall ist (Sturm Wichtig, wir wohnen am Waldrand).
    Wichtig wäre noch zu schreiben, dass der Verkauf erfolgt, da wir den Verkaufserlös zum Leben und auch zur Abdeckung der Pflegeleistung für eine nächste Angehörige benötigen und das Kapital inzwischen aufgebraucht wurde. Nun haben wir bereits einen Kredit aufgenommen, damit wir die nächste Zeit finanziell über die Runden kommen. Ein Verkauf unserer Wohnung würde sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt lediglich darstellen lassen, wenn wir mehr als deutlich unter dem Marktwert verkaufen. Ein Verkauf mit diesen Kriterien dürfte sich als quasi unmöglich rausstellen, sofern wir nicht verschenken wollen.
    Wie ist es in unserem Fall möglich, bei Gericht den unhaltbaren Zustand im Haus darzustellen und die Notsituation, die sich hier ergibt um den Einsatz eines Verwalters herbeizuführen.

    Wir freuen uns sehr auf Antworten, Lösungsvorschläge oder Hinweise!!!
     
  8. Andres

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    Hinweis: Der Thread, den du exhumiert hast, ist 8 Jahre alt.


    Du musst gar nicht die unhaltbaren Zustände darstellen - du musst nur darauf hinweisen, dass ihr verwalterlos seid und diesen Zustand nicht geändert bekommt. Das Amtsgericht wird dann einen Notverwalter einsetzen. Der wird allerdings nicht die zahlreichen Missstände beseitigen, auch wenn Cookie so etwas vor Jahren behauptet hat. Er wird genau einen Missstand beseitigen, und das ist der fehlende Verwalter. Er wird also darauf hinwirken, dass ein gewöhnlicher Verwalter alsbald bestellt wird, wozu er eine Eigentümerversammlung mit geeigneter Tagesordnung einberuft.

    Wirklich besser wird davon nichts:
    Dieser Einschätzung stimme ich zu, auch wenn sich in deinem Fall bisher der andere Eigentümer nicht zu einer externen Verwaltung geäußert hat. Selbst wenn er damit einverstanden wäre, bleiben noch die Probleme aus dem zweiten Absatz.

    So oder so bleibt dir also ohne Einsicht des anderen Eigentümers nichts anderes übrig, als deine Rechte einzuklagen, also z.B. den unzureichenden Versicherungsschutz über den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung geltend zu machen und den "Streichelzoo" wegen Entziehung des Gemeinschaftseigentums zu beenden. Alternative: Die Wohnung mit Abschlägen an jemanden verkaufen, der diese Streitigkeiten ausfechten will.
     
  9. #8 annebayern, 27.04.2016
    annebayern

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    Vielen Dank für die Antwort. Demnach ist die Bestellung eines externen Verwalters nicht die Lösung. Insofern bleibt nur Klage und der Prozess kann dauern. Sehr niederschmetternd die Tatsache, dass ein Eigentümer dem Miteigentümer so ohnmächtig gegenübersteht und mit ansehen muss, dass es hier auch um eine deutliche Wertminderung und damit um einen nicht unerheblichen Wertverlust der eigenen Immobilie geht:-(((
     
  10. Andres

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    Ohnmächtig ist vielleicht nicht das beste Wort. Nur kann man nicht von heute auf morgen die ganzen Missstände abstellen, die man über Jahre geduldet hat. In einer ansonsten gut geführten Gemeinschaft wären einzelne Probleme der Art, wie du sie schilderst, relativ leicht abzustellen.
     
  11. #10 MSDetroit, 28.04.2016
    MSDetroit

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    Andres, was verstehst Du denn unter einer gut geführten Gemeinschaft?
     
  12. Andres

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    Um mal mit den ganz einfachen Dingen zu beginnen: Eine Gemeinschaft, die ihre Verwaltung an den geltenden Gesetzen ausrichtet, also z.B.:
    • einen Verwalter bestellt (auch wenn es einer der Eigentümer ist),
    • mindestens jährlich eine Eigentümerversammlung abhält,
    • Abrechnungen beschließt und Wirtschaftspläne aufstellt,
    • eine Instandhaltungsrücklage bildet,
    • sich um eine ordnungsmäßige Verwaltung bemüht, d.h. die Dinge, auf die alle Eigentümer ohnehin einen Anspruch haben, möglichst freiwillig tut.
    Ja, das ist in Kleinst-WEGen lästig und aufwändig.
     
    MSDetroit und Syker gefällt das.
  13. #12 MSDetroit, 28.04.2016
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    Danke Anders, so eine Klein-WEG steht mir wohl bevor und so richtig glücklich bin ich noch nicht
     
Thema: Einberufung der Versammlung in 2-er WEG... aber wie?
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