Einberufung einer Eigentümerversammlung ohne Verwalter und Verwaltungsbeirat?

[wrod]

Hallo,

wie ist folgender Fall nach dem aktuelle WEG zu bewerten? Ist das plausibes Vorgehen?

1. Gem. § 24 2 WEG (neu) muss auf schriftliches Verlangen (mit Angabe des Zwecks) von 1/4 der Eigentümer eine Eigentümerversammlung einberufen werden. Sie kann gem. § 24 3 WEG nur vom Verwalter bzw. ersatzweise dem Verwaltungsbeirat eingeladen werden.
2. Beides existiert in einer WEG mit 4 Reihenhäusern aber nicht (in der TErklärung ca. 1980 eingesetzter Verwalter ist nie erneut bestellt worden und inzwischen verstorben).
3. Es existiert ein Streitfall, es handelt sich also nicht einfach um das Glattziehen eines Formproblems in allseitigem Einverständnis.
4. Die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats wie die Bestellung eines (internen oder externen) Verwalters könnte wiederum nur in einer Versammlung erfolgen, zu der wirksam eingeladen werden müsste.
5. Die Ermächtigung eines Mitglieds zu Einladung bedürfte eines Umlaufbeschlusses, der ALLSEITIGER Zustimmung bedarf, was nicht gesichert ist.
6. Kann wie folgt vorgegangen werden?
   1. Die Mehrheit der Mitglieder verlangt in einem an die Gemeinschaft adressierten Schreiben die Einberufung einer Eigentümersersammlung zum Zweck der Einsetzung eines Verwaltungsbeirats.
   2. Sie stellt im selben Schreiben fest, dass weder Verwalter noch Verwaltungsbeirat vorhanden sind, und setzt daher "in Ersatzvornahme" zur Sicherung ihrer Rechte aus § 24 Abs 2 WEG einen Termin (etwa 5 Wochen nach dem Schreiben) fest und gibt einen Tagesordnungsvorschlag vor mit
      1. den üblichen TO-Punkten des Allgemeinen Teils
         1. A1: "Eröffnung und Begrüßung" (durch das älteste anwesende Mitglied, das auch bis zum TOP A3 leitet)
         2. A2: "Feststellung von Anwesenheit und Beschlussfähigkeit"
         3. A3: "Wahl einer Versammlungsleitung"
         4. A4: Wahl einer Protokollführung
         5. A5: Berichte und Mitteilungen
         6. A6: Anfragen ohne Debatte
         7. A7: "Festsetzung der Tagesordnung"
      2. und im Besonderen Teil (außer "Verschiedenes") einem einzigen TO-Punkt: "Einsetzung eines Verwaltungsbeirats"
   3. Sie stellt dieses Schreiben nachweisbar allen Mitgliedern zu (etwa unter Zeugen).

Wäre diese Ersatzvornahme gangar, um sowohl eine Blockade zu verhindern als auch die Notwendigkeit der Bestellung eines "Notverwalters" (ja, so heißt das nicht mehr) durch Gericht?

 

[Andres]

Gem. § 24 2 WEG (neu) muss auf schriftliches Verlangen (mit Angabe des Zwecks) von 1/4 der Eigentümer eine Eigentümerversammlung einberufen werden.

Textform genügt.

Die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats wie die Bestellung eines (internen oder externen) Verwalters könnte wiederum nur in einer Versammlung erfolgen, zu der wirksam eingeladen werden müsste.

Nein, auch das könnte per Umlaufbeschluss passieren.

Es existiert ein Streitfall, es handelt sich also nicht einfach um das Glattziehen eines Formproblems in allseitigem Einverständnis.

Die entscheidende Frage ist: Ist dieser "Streitfall" bereits so weit eskaliert, dass man sich schon aus Prinzip gegenseitig blockiert? Dann ist die Sache nämlich ganz einfach:

Bestellung eines "Notverwalters"

... und nichts anderes. Einer der Eigentümer geht zum Amtsgericht, schildert die Situation einem Rechtspfleger und lässt sich dort ersatzweise zum Verwalter bestellen. Dieser Eigentümer führt dann eine ganz normale Eigentümerversammlung durch, vielleicht reduziert auf das erforderliche Minimum um einen dauerhaften Verwalter zu bestellen.

Sollte die Sache noch nicht so weit eskaliert sein, kann man sich den Umweg über das AG sparen. Einer der Eigentümer beruft die Versammlung ein, auf der es aber ebenfalls möglichst nur um die Bestellung eines Verwalters gehen sollte. Das ganz Theater, das du dir da ausgedacht hast, ist völlig überflüssig. Weder muss die Versammlung verlangt werden (es besteht ja ohnehin ein Anspruch auf eine jährliche Versammlung, davon abgesehen ist sie erkennbar erforderlich), noch muss man irgendwelche Argumente anbringen, warum man zu einer Versammlung einlädt, obwohl man es nicht darf, noch muss das älteste Mitglied leiten und einen Beirat, der dann eine neue Versammlung einberufen soll, würde ich auch nicht wählen lassen. Außerdem würde ich diesen ganzen Block A5-A7 direkt streichen. Das kann auf einer anderen Versammlung stattfinden. Hier geht es nur um das absolute Minimum, um wieder handlungsfähig zu werden.

Dieses ganze Prozedere kann nämlich nichts an einer ganz einfachen Tatsache ändern: Die Einberufung durch einen einfachen Eigentümer ist unzulässig. Solange es sich aber um einen der Eigentümer handelt (also nicht etwa einen Externen, z.B. den professionellen Verwalter, den man bestellen möchte) und die sonstigen Anforderungen an die Einberufung erfüllt sind (insbesondere dass sie allen Eigentümern rechtzeitig und wenigstens in Textform zugeht und dass die Beschlussgegenstände bezeichnet sind), ist die Einberufung immerhin nicht nichtig. Die dort gefassten Beschlüsse sind anfechtbar, aber nicht rundweg unwirksam.

Man kann dort also einen Verwalter bestellen und wäre dann gut beraten, die Anfechtungsfrist abzuwarten. Wird die Bestellung nicht angefochten, ist dieser Verwalter wirksam bestellt. Dieser Verwalter kann dann eine "richtige" Versammlung einberufen, auf der all die anderen Dinge geregelt werden.

 

[wrod]

Nein, auch das könnte per Umlaufbeschluss passieren.

Ja, das mag sein, ist aber nur bei Einigkeit erfolgversprechend, weil Umlaufbeschluss "Allstimmigkeit" erfordert. In einer ETV hingegen kann ein Mehrheitsbeschluss erfolgen.

Natürlich könnte die Gemeinschaft per Beschluss jemanden ermächtigen einzuladen oder aber beschließen, dass zu einer konketen Frage ein Umlaufbeschluss auch per Mehrheits möglich ist. Das aber wiederum wiederum nur in einer Versammlung oder per allstimmigem Umlauf.
WIe aber lädt man ohne Verwalter, Verwaltungsbeirat und ohne Einigkeit zu einer solchen ein?

 

[Andres]

WIe aber lädt man ohne Verwalter, Verwaltungsbeirat und ohne Einigkeit zu einer solchen ein?

Genau wie geschrieben: Einer der Eigentümer lädt ein, was dazu führt, dass gefasst Beschlüsse anfechtbar aber nicht nichtig sind. Dann wartet man die Anfechtungsfrist ab. Falls schon jetzt absehbar ist, dass einer Eigentümer anfechten wird, lässt sich einer der Eigentümer möglichst vom Amtsgericht als Verwalter einsetzen. Geht alles ohne Umlaufbeschlüsse und Allstimmigkeit.