Eine große WE an 2 Parteien vermieten

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von KeinPlanHaber, 16.11.2014.

  1. #1 KeinPlanHaber, 16.11.2014
    KeinPlanHaber

    KeinPlanHaber Benutzer

    Dabei seit:
    15.06.2013
    Beiträge:
    59
    Zustimmungen:
    3
    Hallo zusammen,

    ich habe ein Gebäude mit 3 sehr großen Wohneinheiten. Aber in den Wohnungen sind immer 2x Küche, 2x Bad, 2x eigene Eingänge. Dies hat baurechtliche Gründe. Die beiden Teilwohnungen sind immer mit einer Tür verbunden. Besser wäre also 6x kleine Wohnung zu vermieten, als 3x mal große.

    Wie kann ich nun diese großen WE als 2 kleine vermieten, ohne baurechtlich oder sonstige Probleme zu bekommen und dann ggf. schadenersatzpflichtig gg. dem Mieter zu werden? Also eine saubere und legale Lösung:)

    Danke und Grüße
    KPH
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.246
    Zustimmungen:
    314
    Du veränderst nicht den Grundriss, von daher brauchst Du keinen Bauantrag. Du musst Elektrick, Heizung entsprechend trennen. Dann kannst Du 6 Wohnungen daraus machen. Bei kleinen Wohnungen hat man eine höhere Miete und öfter einen Mieterwechsel.
     
  4. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2013
    Beiträge:
    1.163
    Zustimmungen:
    271
    Ort:
    Nordostoberfranken
    Was sind das denn für baurechtliche Gründe?

    Unter Umständen könnt's sein, dass bei der Trennung in baulich getrennte Wohnungen doppelt so viele Stellplätze nachgewiesen werden müssen - wenn das nicht (vollständig) geht, könnt ne entsprechende Zahlung an die Kommune fällig werden...
     
  5. #4 KeinPlanHaber, 16.11.2014
    KeinPlanHaber

    KeinPlanHaber Benutzer

    Dabei seit:
    15.06.2013
    Beiträge:
    59
    Zustimmungen:
    3
    ich habe das Problem an 2 stellen schon erlebt:

    a: Bebauungsplan gibt maximale anzahl der Wohneinheiten vor

    b: nutzungsänderung im außenbereich von bauernhof in wohnen ist laut §35 BauGB auf 3 WE beschränkt



    @pitty
    das ist klar undwie ich das machen kann ist auch klar. allerdings kann ich meines wissens nicht 2 mietverträge machen für eine baurechtlich abgeschlossen Wohneinheit!



    mein wissens kann das amt dann eine nutzungsuntersagung aussprechen, zumindest für einen der beiden Mieter, und der darf auf kosten des Vermieters umziehen. inklusive schadensersatz bei höherer miete im neuen objekt
     
  6. #5 KeinPlanHaber, 16.11.2014
    KeinPlanHaber

    KeinPlanHaber Benutzer

    Dabei seit:
    15.06.2013
    Beiträge:
    59
    Zustimmungen:
    3
    bisher habe ich nur den Ansatz dass per untermietvertrag zu regeln und für den Untermieter beim hauptmieter zu bürgen., damit der da überhaupt mitspielt und selbst adnn ist das doch bestimmt mit einigen Fallstricken versehen, das Konstrukt oder?
     
  7. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.847
    Zustimmungen:
    497
    Hi,

    hier interessiert doch erstmal nicht das was du schon erlebt hast, sondern was für "baurechtliche Gründe" es speziell für diese Immobilie gibt, warum du diese Wohnungen nicht umbauen bzw. teilen kannst/darst?
     
  8. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.246
    Du hast da irgendwie eine falsche Vorstellung im Kopf. Einfach rauslassen, dann wird alles gut. :smile015:

    Es gibt keine Verpflichtung, nur ganze Wohnungen zu vermieten. Du kannst in einem freistehenden EFH problemlos nur einen Kellerraum oder nur das Gäste-WC vermieten. Ebenso kannst du eine halbe Wohnung vermieten. Die Mietsache sollte ausreichend genau bezeichnet sein - das ist aus mietrechtlicher Sicht dann auch schon alles.

    Aus baurechtlicher Sicht ist meiner Meinung nach kein Ärger zu erwarten, solange die Verbindungstür weiterhin vorhanden ist. Ob die dann permanent abgeschlossen ist, dürfte keine Rolle spielen - das ist keine Änderung.
     
  9. #8 KeinPlanHaber, 16.11.2014
    KeinPlanHaber

    KeinPlanHaber Benutzer

    Dabei seit:
    15.06.2013
    Beiträge:
    59
    Zustimmungen:
    3
    hier konkret: Bauernhof umgewandelt in Wohnen

    ok verstehe.
    dein Ansatz ist, dass die Verbindungstür der entscheidene Faktor ist.
    Also man könnte wie im Hotel so eine Art Doppeltür machen zwischen Zimmer die man zusammenlegen kann?. Jeder hat für seine Tür den Schlüssel

    Und dann läufts?

    Warum gibt es denn bei WG Vermietungen immer einen Hauptmieter, der untervermietet? Oder gibt es WG Vermietungen mit einzelnen Mietverträgen für jedes einzelne Zimmer?
     
  10. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.246
    Nein, neben baulichen Veränderung kann sich eine Nutzung auch aus der Organisationsform der Nutzung ergeben. Ich sehe nur nicht, inwiefern eine Veränderung eingetreten sein soll, wenn auch bisher die Wohnungen zwei Zugänge hatten und alle wesentlichen Einrichtungen doppelt angelegt waren.

    Wie auch immer: Das ist Auslegungssache! Für mehr Sicherheit musst du also einen Anwalt beauftragen, für Gewissheit bei der zuständigen Baubehörde anfragen - mit der Gefahr, schlafende Hunde zu wecken.


    Bauliche Veränderungen (nicht nur grundrissrelevante) würde ich prinzipiell vermeiden. Meine Argumentation oben ist: Es hat sich nichts geändert. Da kommt es komisch an, wenn man plötzlich etwas umbaut.

    Die Türe würde ich auf der Innenseite mit einem zusätzlichen Riegel ausstatten, von der Außenseite kann sie auf gewöhlichem Weg verschlossen werden. Die Schlüssel verbleiben bei den jeweiligen Mietern, damit dir nicht so einfach unerlaubter Zugang zur Wohnung vorgeworfen werden kann und weil es mir egal ist, ob die beiden sich untereinander irgendwie Schlüssel aushändigen.


    Letzteres. Und dann gibt es noch WGs, in denen alle Hauptmieter sind. Jede Form hat eine andere Gewichtung bzgl. Sicherheiten, Einfluss Vermieter/Mieter auf die Belegung und Flexibilität.
     
  11. #10 KeinPlanHaber, 19.11.2014
    KeinPlanHaber

    KeinPlanHaber Benutzer

    Dabei seit:
    15.06.2013
    Beiträge:
    59
    Zustimmungen:
    3
    ok. danke!

    also deine these ist: wenn alles so bleibt wie in den genehmigten bauunterlagen, sieht es nicht schlecht aus?

    jede veränderung würde also so mehr problemen führen können.
     
  12. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.246
    Kann ich nicht deutlicher schreiben.


    Die Veränderung kann auch darin bestehen, dass das, was früher eine WE war, nun als zwei WE genutzt wird. Meine Aussage ist, dass ich hierin aber in diesem Fall (mit bei Genehmigung bereits angelegten doppelten Versorgungseinrichtungen und zwei separaten Zugängen pro WE) keine echte Nutzungsänderung erkennen kann. So gesehen hätte die Nutzungsänderung damals gar nicht unbedingt genehmigt werden müssen, weil bereits 6 WE vorhanden waren.

    Das ist aber eine Bewertungsfrage, d.h. die Leute, die das tatsächlich zu entscheiden haben, können den Fall ganz anders einschätzen. Alleine deine Frage zeigt doch, dass auch du vermutest, dass diese Nutzung irgendwie nicht "im Sinn des Erfinders" war.
     
  13. #12 KeinPlanHaber, 19.11.2014
    KeinPlanHaber

    KeinPlanHaber Benutzer

    Dabei seit:
    15.06.2013
    Beiträge:
    59
    Zustimmungen:
    3
    verstehe.
    dann haben wir eher den fall: alles kann, nichts muss


    ich frage wegen dem Worst Case Szenario

    1. ich vermiete an 2 verschiedene Mieter die Wohnungsteile und benenne konkrte wer was nutzen darf.
    2. wie auch immer bekommt es das amt mit
    3. das amt sieht es anders mit den 2 mietern in einer baurechtlichen WE
    4. dann kommt die nutzungsuntersagung
    5. dann gericht
    6. gerichtsurteil entspricht amtsmeinung

    -> ich bin schadenersatzpflichtig gegenüber mieter 1 oder 2 (je nachdem wer auszieht)






    Wie wäre folgende Idee?
    ich mache einen WG Wohnraumvertrag und sage
    X mietet 50% der Wohnung
    Y mietet 50% der Wohnung

    X und Y machen einen Vertrag wer was nutzen darf. Was x und y vereinbaren ist mir egal.


    so oder so.. bitte meinungen :)
     
  14. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.246
    Nein, einen rechtssicheren Weg, deine Frage zu klären, habe ich oben schon genannt. Der führt nur dazu, dass das Bauamt von Tag 1 an auf deine Pläne aufmerksam wird.


    ... das du korrekt erkannt hast.


    Das ändert am zugrundeliegenden Problem nichts: Die beiden Parteien teilen sich keine Gemeinschaftsfläche mehr. Will man das als Merkmal für die Anzahl der WE heranziehen, ändert der Vertrag nichts.

    Die Frage zeigt auch, dass du meine Antwort von oben noch nicht vollständig erfasst hast. Die Nutzungsänderung kann sich sowohl durch bauliche Änderungen, als auch durch die tatsächliche Nutzung, die Vertragsgestaltung oder sonstige Verwaltungsmaßnahmen ergeben. "Nutzung" ist ein sehr vielschichtiger Begriff.
     
  15. #14 KeinPlanHaber, 19.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 19.11.2014
    KeinPlanHaber

    KeinPlanHaber Benutzer

    Dabei seit:
    15.06.2013
    Beiträge:
    59
    Zustimmungen:
    3
    doch klar. ich verstehe was du damit meinst.
    ich wollte ja gerade deshalb diese organisationsfrage der Nutzung auf die Selbstverwaltung der gemeinschaftlichen Mieter übertragen... daher keine konkrete Zuteilung

    ich verstehe dass was du argumentierst dann so: die Mieter können sich auch in einer WG-Kommune nutzungsschädlich verhalten in der Wohneinheit und so eine nutzungsuntersagung seitens des bauamtes rechtfertigen.
    Vorteil für mich wäre dann maximal: ich wäre nicht schadensersatzpflichtig (wäre für mich dann eine logische folge zumindest)

    Gegenbeispiel zum besser verstehen: ich vermiete die Wohnung an eine Dame die dort dann der Prostitution nachgeht. dann gäbe es auch eine nutzungsuntersagung vom amt. die frau müsste den Gewerbebetrieb einstellen. trotzdem wäre ich als vermieter nicht schadensersatzpflichtig, außer im Mietvertrag stünde: Vermietung der Nutzungseinheit als Bordellbetrieb

    oder:)?


    auf jeden fall vielen dank für deine guten beiträge, die mir schon zahlreiche wertvolle Informationen geliefert haben.
     
  16. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.246
    So ist es.


    Das kommt darauf an, wie deine Vertragsgestaltung beurteilt wird. Sollte man zu der Ansicht kommen, dass dieses WG-Konstrukt eine offensichtliche Luftnummer ist und alle Parteien immer davon ausgegangen sind, dass man die Verbindungstür schön geschlossen hält und jeder für sich wohnt, kann das trotzdem zum Problem werden.


    Mir wäre das insgesamt zu riskant. Bei Immobilien muss man immer die langfristige Perspektive haben und auf lange Sicht erscheint es mir viel zu wahrscheinlich, dass man irgendwann Ärger bekommt, weil einem ein genervter Ex-Mieter, Spaziergänger oder die Schwiegermutter eins reinwürgen will. Du schreibst, dass die Vermietung in kleineren Einheiten besser wäre. Dass die Vermietung in den großen Einheit unmöglich ist, lese ich aber nicht. Da würde ich mir eher Gedanken machen, wie ich die Vermietbarkeit der großen Wohnungen verbessere, d.h. welche Ausstattungsmerkmale man in die "nutzlosen" Zweiträume wirtschaftlich platzieren könnte.

    Oder ich gehe gleich den offiziellen Weg und beantrage die Änderung. Es ist ja nicht so, dass die Nutzungsänderung kategorisch ausgeschlossen wäre. Bei bis zu 3 WE kann die Behörde eben eine Reihe von Einwänden nicht erheben - dass sie alle derartigen Einwände dann auch erhebt, sobald es um 4 und mehr WE geht, ist nicht garantiert.
     
Thema:

Eine große WE an 2 Parteien vermieten

Die Seite wird geladen...

Eine große WE an 2 Parteien vermieten - Ähnliche Themen

  1. Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?

    Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?: Hallo zusammen, ich bin neu hier und habe eine Frage zur Ausgestaltung eines Mietvertrages. Folgende Situation: Der Eigentümer eines ZFHs lebt...
  2. Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?

    Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?: Guten Abend, ich bin Vermieter und habe das Gewerbe vom vor Besitzer übernommen. Der vor Besitzer hat Gas Vertrag von den Stadtwerke. Und Gewerbe...
  3. HTTPS und HTTP/2 Nutzung

    HTTPS und HTTP/2 Nutzung: Hallo zusammen, Das Vermieter-Forum nutzt nun als eines der wenigen / ersten Foren in Deutschland HTTPS und HTTP/2. Das heißt nichts anderes,...
  4. Feuchte Wohnung vermieten

    Feuchte Wohnung vermieten: Hallo, ich habe eine Wohnung, die schon immer ein Problem mit aufsteigender Feuchtigkeit in den Wänden hatte. Vor 2 Jahren habe ich diese etwas...
  5. Zu blöd zum vermieten?

    Zu blöd zum vermieten?: Hi, ich war gerade mal wieder auf Wohnungsbörse-Seiten, weil ich eine Mietwohnung für meine Mutter suche (sie hat kein Internet) und da ist mir...