Eine lange Geschichte - Kündigung soll es beenden

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Andy, 25.05.2015.

  1. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Es war einmal...
    Der liebe Andy besitzt ein Einfamilienhaus in einem gutsituierten Badeort an der schönen Ostseeküste.
    Das Haus ist Baujahr 1970, 4 Zimmer, 2 Bäder, 122m² Wohnfläche, 47m² beheizbarer Keller, 824m² Grundstück und dazu eine Garage in der nach eigener Erfahrung auch dann noch ausreichend Platz für Gartengedöns und eine Werkbank bleiben, wenn darin ein achtzylindriges Oberklasseauto der Maße 4,98m x 1,89m steht. Die nähere Umgebung ist geprägt durch viele weitere Einfamilienhäuser aus der Zeit ca. 1965-1975. Alter Westen. Bonner Republik. https://www.youtube.com/watch?v=K6jbqWMQ3Eo. Zum Strand sind es 900m.

    Heizung ist Gasniedrigtemperatur aus 1995, das Dach ist zu 1/3 nach 1999er Standard gedämmt (Mineralwolle) und zu 2/3 nach 1970er Standard (Holzzementfaserplatten). Die Außenwände sind aus Gasbetonsteinen (ytong), die Fenster Doppelfenster aus 1970. Energetisch nicht der Bringer, aber es gibt noch viel schlechteres auf dem Markt.

    Diese Haus vermietet der Andy - seit November 2006 an die Frau Beispiel mitsamt ihrer damals noch minderjährigen Tochter. Frau Beispiel betreibt im Jahr 2006 als Gewerbe eine Malschule für Kinder und hat eine weiße Schufa-Weste. Die Miete wird auf monatlich 850 € festgesetzt. Mit Hinweis auf den schlechten schlechten energetischen Zustand trägt der Andy 50% der Grundsteuer und der Gebäudeversicherung. Das ist ca. 450 € jährlich wert.
    Im Jahr 2012 möchte die Tochter mit in den Mietvertrag und Andy ist das ganz recht, denn Frau Beispiel geht es 2012 finanziell nicht so gut. Andy muss Zettel für irgendwelche Behörden ausfüllen wegen Wohngeld.
    Über die Jahre beschwert sich Frau Beispiel immer wieder über den schlechten energetischen Zustand. Andy bietet wiederholt an, dass man gerne z.B. neue Wärmeschutzfenster einbauen könnte - aber dann steigt wegen Modernisierung natürlich die Miete. Frau Beispiel trägt dann doch lieber Pullover...
    2014 im September kommt der Andy auf die Idee, dass man nach 8 Jahren auch mal die Miete erhöhen könnte und schickt ein Mieterhöhungsverlangen von 850 € auf 900 €. Frau Beispiel zählt in ihrer Antwort diverse Mängel auf, die sie repariert haben möchte. Neben undichten Fugen im Badezimmer erwähnt Frau Beispiel auch noch die Fenster, wackelige Fliesen auf der Terrasse, ein stromloses Kabel im Wohnzimmer und eine neue Küche hätte sie auch gerne. Unter der Vorraussetzung, dass die Arbeiten ordentlich ausgeführt werden, stimmt sie dem Mieterhöhungsverlangen zu.

    Andy schaut sich das alles vor Ort an, erzählt Frau Beispiel, dass bei neuen Fenstern aber zusätzlich zur Mieterhöhung noch eine Modernisierungsumlage dazukommt. Andy sieht außerdem, dass er hier Handwerker-Hilfe braucht. Fliesenarbeiten traut Andy sich nicht zu. Er vereinbart für den 18.10.2014 einen Termin, an dem ein Handwerker kommt, um ein Angebot abzugeben.

    Am 17.10.2014 (einen Tag vorher) haben alle 3 Bewohner des Hauses plötzlich Grippe und der vereinbarte Termin muss ausfallen. Auf Nachfrage ist die Grippe bei allen 3 Bewohnern so stark, dass man nicht einmal für 15 Minuten den Handwerker ins Haus lassen kann, um ein Angebot fürs Bad abzugeben.

    Zeit vergeht...

    Am 29.10.2014 fragt Andy mal vorsichtig nach, ob denn alle im Haus wieder gesund sind.

    Zeit vergeht...

    Am 3.11.2014 antwortet Frau Beispiel, alle im Haus sind wieder gesund, einen Termin für Handwerkerarbeiten kann Frau Beispiel aber erst im nächsten Jahr irgendwann anbieten, ohne ein genaues Datum zu nennen.

    Zeit vergeht...

    Am 1.12.2014 trifft ein Einschreiben bei Andy ein, in dem Frau Beispiel nun plötzlich nicht mehr mit der Mieterhöhung einverstanden ist und widerspricht.
    Andy antwortet, dass man nicht erst zusagen und dann widersprechen darf und besteht auf eine Miete von 900 € ab Januar 2015. Die Verschiebung der Reparaturarbeiten geschah alleine auf Wunsch von Frau Beispiel. Zum Thema Küche erwähnt Andy eine Rabattaktion, die er gerne nutzen möchte und kündigt die Lieferung der Küche für den Monatswechsel Januar/Februar an.

    Andy macht im Dezember 2014 noch schnell die Nebenkostenabrechnung für 2013. Diesmal guckt Andy bei den Nebenkosten genauer hin! Die Jahre seit 2006 hatte Andy einfach nur copy+paste übernommen, aber die tatsächlichen Kosten sind schon 2013 um 100 € höher als noch 2006.

    Zeit vergeht...

    Frau Beispiel zahlt im Januar 2015 nur 850 € Miete. Außerdem beschwert sich Frau Beispiel über die um 100 € gestiegenen Nebenkosten. Andy klärt das mit dem copy+paste, reicht Belege nach... Dennoch zahlt Frau Beispiel die Nebenkosten 2013 verspätet Ende Februar.

    Andy denkt sich, mach mal erst mal die Küche fertig und dann sprich über das Thema neue Miete.

    Im Februar 2015 zahlt Frau Beispiel immer noch nur 850 € Miete. Der Einbau der Küche ist ein Horror, Andy wird nur für ein paar Stunden Zeit an den Wochenenden gewährt. während der Woche ist alles mit Kundenterminen besetzt.
    Andy ist wegen der fehlenden Miete und der mangelnden Kooperationsbereitschaft ziemlich angepisst und erstellt die Nebenkostenabrechnung für 2014 ungewöhnlicherweise schon im Februar 2015.
    Nach Fertigstellung der Küche weist Andy energisch auf die neue Miethöhe hin, droht mit Klage.

    Anstatt - wie am 3.11.2014 in Aussicht gestellt - in 2015 einen Termin für die Handwerkerarbeiten zu nennen, rennt Frau Beispiel zum Anwalt und macht Mietminderung geltend.

    Der Anwalt schreibt in der Begründung für die Mieterhöhung "Es sind bezüglich keine Anzeichen für Abhilfebemühungen erkennbar". Dass Frau Beispiel die Handwerkerarbeiten schon am 3.11.2014 verweigert hatte, ist dem Anwalt nicht bekannt oder er ignoriert es.

    Andy nimmt sich auch einen Anwalt, der das mit der Mieterhöhung klären soll und außerdem beauftragt Andy einen Handwerker, sich mit Frau Beispiel in Verbindung zu setzen wegen der Mängelbeseitigung.
    Der erste Handwerker ist eine Lusche, meldet sich nach ein paar Tagen nicht mehr.

    Andy sucht einen neuen Handwerker. Am 19.3.2015 stellt er den neuen Handwerker vor, gibt die Telefonnummer weiter und hat sogar schon 3 mögliche Termine ausgehandelt, dies sind der 21.3.2015 ganztags (Ein Sonntag, wie Frau Beispiel es so gerne hat), der 22.3.2015 abends oder der 23.3.2015 abends. Andy bittet Frau Beispiel, sich mit dem Handwerker auf einen Termin zu einigen und Andy Bescheid zu geben, damit er dann auch vor Ort ist.

    Am 22.3.2015 fragt Andy vorsichtig nach, ob denn schon ein Termin vereinbart wurde...?

    Am 24.3.2015 antwortet Frau Beispiel nicht mit einem Termin, sondern mit der Frage nach der EMail-Adresse des Handwerkers.
    Andy antwortet, dass er die EMail-Adresse auch nicht kennt und man schon anrufen muss. Oder man probiert es über das Formularsystem bei Ebay-Kleinanzeigen.

    Zeit vergeht...

    Frau Beispiel zahlt auch im April nur die gemindert Miete...

    Zeit vergeht....

    Der Anwalt von Frau Beispiel stellt schriftlich in Aussicht, dass man demnächst einen Termin betreffend der Handwerkerarbeiten nennen werde...
    Andy weist extra noch einmal darauf hin, dass der Termin ohne Handwerker sinnlos ist!

    Zeit vergeht....

    Frau Beispiel zahlt auch im Mai nur die geminderte Miete. Der Anwalt nennt schließlich einige Termine, frühestens am 21.5.2015. Andy hakt noch einmal nach ob der Handwerker dabei ist: Der Termin für den 21.5.2015 ist ohne Handwerker vereinbart. Allgemeines meet-and-greet. Der Anwalt der Mieterin schreibt, Frau Beispiel hätte es einmal per EMail probiert, aber der Handwerker hätte sich nie wieder gemeldet. Außerdem sei es nicht Aufgabe der Mieterin, sich um Termine zu kümmern.

    Andy wundert sich etwas, woher Frau Beispiel denn plötzlich die Email-Adresse des Handwerkers hat und sucht außerdem nach einer neunschwänzigen Peitsche oder einer Pistole. Zum Glück für Frau Beispiel findet Andy keines davon.

    Andy entschließt sich: Frau Beispiel soll sich verpissen! Und zwar am besten gestern!

    Was tun?
    Wie krieg ich die raus?

    Seit Oktober 2014 Blockade, Verzögerung, Verweigerung...
     
  2. AdMan

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  3. #2 alibaba, 25.05.2015
    alibaba

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    private vermietet ? jetzt Gewerbe ? nun WohnGeld beantragen ? Mietvertrag auf Tochter ? das würde ich alles verneinen ?

    Grundsteuer muss der Mieter voll bezahlen ,egal selbst bei Mängel ,du musst ordentlich die Nebenkostenabrechnung machen

    die zieht dich ja voll über den Nuckel ,lass dir das nicht gefallen .

    selbst die anpassung an die ortsübliche Miete ,selbst bei vorrüberdehende Mängel ortsüblich :D

    nihm dir bloss ein Anwalt ,unbedingt und rechne mit der Mieterin ordentlich ab :unsicher028::finger010:

    das Jobcenter der Aufstocker würde ich auch die Mieter & Töchter melden , das du ein verdacht hast das da ZusatzBrote gebacken werden

    am FA vorbei :D aus dem SozialVolksTopf :muede007:

    du musst nur tief genug graben um an die übleWurzel zu kommen , und ziehen :finger010:

    Gruss
    alibaba :D
    PS:
    derzeit werden alle sogenannte SchweizerSchwarzKonten von DeutschlandKunden preis gegeben ,man glaubt es kaum :D
    name & adresse , die FinanzÄmter schieben "Über"Stunden als gäbe es KopfGeld :D
     
  4. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Danke, Andy,
    für die (bis jetzt) unendliche Geschichte.
    Anstatt herumzueiern hätteste lieber Nägel mit Köpfen machen sollen. Was die Mieterin im Schilde führt, dürfte doch relativ früh klar gewesen sein. Ich hätte mehrmals abgemahnt und gekündigt und e.F. auch geklagt.
     
  5. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Anwalt in Sachen Mieterhöhung habe ich ja. Bis jetzt warte ich da auf ein Resultat. Der wollte sich eigentlich letzte Woche melden, aber still schweigt der See...

    Ich bin mir nicht sicher, ob das Harzer sind oder Aufstocker.
    Ich tendiere dazu, dass das eher keine Harzer im klassischen Sinne sind, sprich die arbeiten gar nichts...
    Sondern das sind Geringverdiener, die sich das Haus eigentlich nicht leisten können. Die sind auch der festen Meinung, das Haus hätte weniger als 100m² Wohnfläche. Aus dem Schreiben des Anwalts bezüglich meiner selbst formulierten Mieterhöhung:

    "Hinsichtlich Ihres Mieterhöhungsverlangens dürfte auch die von Ihnen angedachte Größe unzutreffend sein. 120m² hat das Haus unter gar keinen Umständen. Wenn man nur die Außenmaße zugrundelegt und diese mit zwei multipliziert, also auch für das Dachgeschoss zugrundelegt, so kommt man auf 118m²"

    Das Haus ist 8,5m breit und 11,24m lang! Der Anwalt schreibt da Unsinn.

    Ich sag mal:
    Der Anwalt wird in seinem Schreiben ja nicht bewusst lügen; der gibt einfach das weiter, was die Mieter ihm erzählt haben. Es könnte sein, dass es für die Wohngeldstelle wichtig ist, dass das Haus nicht zu groß sein darf. Die 122qm sind aber laut Bauzeichnung errechnet und da sind sogar schon 3% für Rohbau abgezogen.

    Die Tochter ist mit im Mietvertrag, weil sie arbeitet. Mit Anfang 20 mittlerweile ist sie keine Großverdienerin, aber sicher ist sicher. Besser, einer haftet mehr.
     
  6. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Was nehme ich da als Grundlage für die Abmahnung?
     
  7. #6 alibaba, 25.05.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    du denkst falsch , die Tochter welche da wohnt bei der Mutter wäre auch nicht woanders hingezogen wenn sie nicht ,nunmehr ein Mietvertrag

    ein Mietvertrag hätte , sie hätte einfach ein paar € mit zugezahlt ,wenn vor handen ,

    nun hast du aber zwei Mieter im Vertrag , das find ich weniger vorteilhaft für dich :erschreckt010: naja nun iss das auch erstmal egal

    du musst mit dein Anwalt die Sache angehen und beraten , wegen einer endlösung ,die wirtschaften dir die Bude gänzlich runter

    bald werden sie die Miete noch weiter runterkürzen ,da sie merken mit dir können sie es machen ,iss einfach so .

    wie ist den jetzt der Stand der Miete
    Soll : ???
    IST : ???

    Gruss
    alibaba:D
     
  8. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Hallo, Andy

    Kompliment! Ein fehlerfreier und gut verständlicher Beitrag.
    Ich kann Dir nur Glück wünschen bei Deinem Vorhaben.
     
  9. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Im Moment wird um 5% gekürzt.
    Sprich, die zahlen 807,50 anstatt 850 der alten Miete bzw. 900, wie von mir neu gefordert.

    Ich habe den Anwalt schon beauftragt, er solle das neue Mieterhöhungsverlangen einfach auf € 925 anstatt € 900 setzen, dann gleicht sich das über die Zeit aus und ich muss mich nicht vor Gericht rumplacken wegen ein paar Euro fuffzig.
    Aber mir dauert das schon zu lange! Der Anwalt kommt seit Anfang April zu keinem Ergebnis wegen der Mieterhöhung und ein Handwerkertermin kommt auch nicht zustande. Nun hat der Handwerker auch noch Urlaub bis 6.6.2015...
     
  10. Berny

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    Nimm' es mir nicht übel, Andy, aber wenn der Anwalt (hoffentlich ein Fach-Anwalt!!!) genauso herumeiert wie Du, wird da wohl nie ein Paar Schuhe draus.:evil:
     
  11. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Ja, das ist ein Anwalt für Mietrecht. Sogar aus der Stadt, in der das Haus steht.
    Aber ich habe ein bischen die Befürchtung, das ist auch eine Lusche. Ziemlich dicht bei der Stadt und ihrem Badevorort gibt es einen Ort namens Luschendorf (!!). Da kommen die wohl alle her.

    Hab meinem Anwalt letzten Donnnerstag gemailt, wie denn der Stand ist... und nichts... Der ist seit Anfang April dabei, ein Mieterhöhungsschreiben zu verfassen.... Das erste Schreiben hatte mein Anwalt schon versemmelt. Da hat er ähnliche Formfehler gemacht wie ich. Die 3 Vergleichsobjekte waren nur Anzeigen und es war nicht sicher, ob die Mietverträge dann auch wirklich so abgeschlossen wurden wie inseriert. Hat der gegnerische Anwalt gleich zerpflückt.

    Werde morgen früh nochmal nachhaken.
    Kann man so einem Anwalt den Auftrag wieder entziehen wegen Untätigkeit/Unfähigkeit?

    Rechnung ist zum Glück noch keine gekommen.
     
  12. #11 alibaba, 25.05.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    wir reden aber von der Kaltmiete ,oder ?:huepfend006:

    Gruss
    alibaba :D
    PS: naja eigendlich weiss doch ein Fachanwalt das er Adressen zwecks vergleich mit liefern muss :057sonst::huepfend006:
    auch kann man den nächstgelegenen Mietspiegel von NachbarRandDörfer mit ins kalkcool ziehen :rauch001:

    such dir ein anderen :huepfend006:
     
  13. Berny

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    Du kannst ihm ohne Angabe von Gründen das Mandat entziehen.
     
  14. Andy

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    Kann der da schon was berechnen?
    Er hatte den Auftrag, so ziemlich wortwörtlich: "Verfassen Sie eine rechtssichere Mieterhöhung." Den ersten Versuch hat er versemmelt und seitdem höre ich wenig konkretes. Vorletzte Woche hat er gemailt, er wolle sich letzte Woche melden... Aber nichts war.

    Wohnt wohl in Luschendorf.

    @alibaba: Ja, Kaltmiete.
     
  15. Berny

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    Natürlich ja. Den Jahreserhöhungsbetrag https://www.google.de/?gws_rd=ssl#q=brago+tabelle
    Übrigens eine Schnapsidee von Dir, solchen Schwachmaten noch mit einer Mieterhöhung zu kommen....:unsicher011:
     
  16. #15 Pharao, 25.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 25.05.2015
    Pharao

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    Hi,

    und was lernt klein Andy daraus? Die Zustimmung einer Mieterhöhung ist letztlich nicht Abhängig von den Wünschen des Mieters bzw. von evtl. vorhandenen Mängeln! Das eine hat mit dem anderen m.E. garnix zu tun.

    Und zu den beanstandeten Mängeln: wenn diese gerechtfertigt sind, solltest du natürlich umgehend Abhilfe schaffen. Wenn diese ungerechtfertigt sind, weist man diese eben zurück. Und wenn der Mieter das nicht akzeptiert bzw. zu unrecht hier die Miete mindert, muss man eben entsprechend darauf reagieren und zwar zeitnah!

    Ob das nun mal stimmt oder nicht, das spielt letztlich keine Rolle. Was ich aber nicht verstehe, warum lässt du soviel Zeit vergehen? Spätestens als die gute Frau dir mitteilte, das dies erst im nächsten Jahr möglich wäre, spätestens da hättest du doch mal schriftlich dazu Stellung nehmen können. Denn dann scheinen die Mängel ja nicht so gravierend zu sein bzw. rechtfertigt m.E. keine Mietminderung, wenn der Mieter eine Reparatur aktiv verhindert.

    Kann der Mieter gerne machen, dann muss man das eben ggf. gerichtlich klären lassen, denn i.d.R. ist das Recht hier beim Vermieter.

    Klein Andy wäre besser beraten, wenn er sich vorab Gedanken machen würde, was er wann auch wirklich haben bzw. durchsetzen will. Entschuldige, aber du forderst Monate vorher schon was und jetzt verfolgst du das ganze nicht, sondern willst erstmal in Ruhe die Küche einbauen? Hier wäre ja eh die Frage, in wie weit hat der Mieter hier ein Recht auf eine neue Küche, aber das ist wohl ein anderes Thema ...

    Super, das mit copy & past! D.h. wohl auf deutsch nix anderes, das die bisherigen Abrechnungen wohl alle nicht so wirklich richtig sind oder wie soll man das verstehen?

    Wird immer besser - Entschuldige, eine monatliche Erhöhung der NK kann man auch etwas "sinnvoller" dem Mieter Begründen! Ich mein, was machst du hier? Letztlich erzählst du dem Mieter, das du die letzten Jahre es dir sehr einfach gemacht hast.

    Jetzt weis ich gleich mal wieder, warum ich lieber zu meinen Stammhandwerkern greife, auch wenn die nicht immer die billigsten sind ....

    Schön, aber warum ist das bis heute noch nicht geklärt? Warum sind wir jetzt wieder bei Stand Anfang? Ich mein, warum jetzt eine neue Mieterhöhung mit neuen Fristen?

    Sehr schlau, das ganze Theater macht man ja nur, weil man sich zum Kaffe & Kuchen verabreden wollte ....

    Da hat der Mieteranwalt sicherlich nicht unrecht. Unverständlich ist mir aber, warum DU deinen Handwerker nicht mal in den A*** trittst. Grundsätzlich sollte sich immer der Handwerker (oder du) mit dem Mieter in Verbindung setzen, zwecks Terminabsprache und nicht umgekehrt, das der Mieter sich mit dem Handwerker in Verbindung setzen muss.

    Tja, so einfach ist das nicht. Solangte dein Anwalt hier nicht mal in die Gänge kommt, sehe ich hier eh Schwarz bzw. dann wird das ganze wohl oder übel noch etwas längern dauern.

    Meine Erfahrung dazu ist, wenn das Geld knapp ist, dann freuen sich Mieter besonders über eine Mieterhöhung. Auch nichts ungewöhnliches ist es dann, das auf einmal überall Mängel sind, sobald man Forderungen stellt.

    Diese Berechnungsgrundlage ist zwar sehr ungewöhnlich, aber diese 2m2 bzw. 4m2 bestandete Abweichung liegt ja wohl trotzdem noch deutlich unter 10%.

    Das einzige was man hier wirklich beachten müsste, wäre das Dachgeschoß und dessen Raumhöhe, falls das Dachgeschoß überhaupt ausgebaut ist und mit zur Wohnfläche zählt.

    Wohngeld hat garnix mit Alg2 zu tun! Letztlich kann dir das aber auch egal sein, entscheidender ist hier wohl eher die Tatsache, das die sich das Haus ohne Hilfe nicht leisten können. Das einzige was hier unklar ist, ob nach deiner Mieterhöhung hier den beiden ggf. noch Wohngeld zustehen würde. Das die Alg2 bekommen bei der Wohnungsgröße, das bezweifle ich mal bzw. wenn, dann kommt mit Sicherheit bald die Aufforderung zur Kostensenkung.

    Ich vergaß, du hast ja Zeit oder war dein damaliges Mieterhöhungsschreiben so falsch?

    Grundsätzlich sicherlich nicht schlecht hier den Maximalbetrag zu fordern der möglich ist, wenn die Mieter einem soviel Ärger machen. Nachteil daran ist aber, das man erneut eine Mieterhöhung schreibt mit neuen Fristen. Und auch wird man hier nicht drum rum kommen, falls die Mieter wieder der Mieterhöhung nicht so ganz einverstanden sind, das man dann endlich mal seine Forderungen durchsetzt.

    Den Anwalt jetzt zu wechseln macht m.E. keinen Sinn. Trotzdem kann man dem Anwalt auch etwas "Beine" machen, wenn man schon seine Rechnung bezahlen soll ....
     
  17. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Ja, die Nebenkosten seid 2007 waren falsch, aber immer zugunsten der Mieter. Das war immer nur Grundsteuer, Straßenreinigung und Gebäudeversicherung. Alles andere rechnen die selber ab. Sogar Heizungswartung, Schornsteinfeger etc. läuft alles über die Mieter.
     
  18. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    solange das zu Gunsten des Mieters ist ..... trotzdem Argumentiert man nicht so vorm Mieter! Und zu Heizungswartung (bezüglich knappes Geld), das lässt du dir schon regelmäßig zeigen, oder?
     
  19. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Die Heizungsfirma hat einen Dauerwartungsauftrag und die haben sich bisher einmal bei mir gemeldet, dass die Wartung nicht vom Mieter gewünscht ist, weil "schon von jemand anderes gemacht". Angeblich! Das war 2011, ich habe den Mietern dazu gar nichts gesagt, sondern nur bei der Heizungsfirma angefragt, ob die vielleicht einen neuen Mieter für mich empfehlen können... Das ist dann doch bei den Mietern angekommen. Kleiner Dienstweg. Bis auf 2011 hat es jedes Jahr geklappt.
     
  20. Andres

    Andres
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    Mal sehen, wie weit mein Schreibfluss reicht ...

    Nein, der liebe Andy ist Eigentümer eines ebensolchen. Dir kommt das vermutlich kleinlich vor, aber die fehlende Liebe zum Detail wird an anderen Punkten noch ein schmerzhaftes Problem. Daher will ich darauf schon hier hinweisen.


    Duncan zitiert hier letztens ständig die Ferengi-Erwerbsregeln und ich will auch mal. Hier passt wohl Nr. 285.

    Erstens ist das ein sachfremde Erwägung (Ist die Grundsteuer höher, wenn das Haus schlecht gedämmt ist?) und zweitens - das ist der Teil mit Bezug zur Erwerbsregel - danken einem Mieter so etwas nicht. Das hättest du vorab herausfinden können, wenn du dich damit befasst hättest.


    Dass man einem Gewerbemieter auch mal entgegenkommt, gehört zum Geschäft. Ebenso gehört dazu aber auch, dass man sich in solchen Situationen mal ein paar Gedanken macht, ob das Geschäftsmodell des Gewerbemieters noch tragfähig ist. Andernfalls beendet man die Geschäftsbeziehung lieber früher und geordnet als später und chaotisch. Jedenfalls will es gut überlegt sein, ob man die finanzielle Schieflage der Mutter noch mit ein paar finanziellen Transfusionen aus dem Leistungsbezug der Tochter verzögern will.

    Die Dame dazu in den Mietvertrag aufzunehmen, war völlig unnötig - als Leistungsempfängerin bietet sie ohnehin keine Sicherheit und für Wohngeld würde es z.B. auch eine Erlaubnis zur Untervermietung an die Tochter tun.


    Taktischer Fehler: Niemals sollte man dem Mieter signalisieren, dass er derartige Entscheidungen treffen darf. Die Kosten für die Maßnahme (je nach Art immerhin ein mittlerer fünfstelliger bis kleiner sechsstelliger Betrag) trägst du, das wirtschaftliche Risiko (wie lange bleibt dir die Mieterin erhalten und was wäre ein Nachmieter zu zahlen bereit?) trägst du - und wer entscheidet?


    Mit der erforderlichen Liebe zum Detail hätte sich Andy über diese Konstellation schlau gemacht. Er hätte dann bemerkt, dass das eine beliebte Kindergartenargumentation unter Vorzugsmietern ist. Vorsicht, "Vorzugsmieter" ist wie "Vorzugsaktie": Wird man lieber heute als morgen los und sollte eigentlich "Nachteilsaktie" heißen.

    Danach hätte Andy der Mieterin mitgeteilt, dass er die Mängel zur Kenntnis genommen hat und sich umgehend um ihre Beseitigung kümmern wird. Er hätte Frau Beispiel aber auch auf ihre Pflichten nach § 536c BGB aufmerksam gemacht und auch auf die entsprechende vertragliche Bestimmung hingewiesen, in der das ein zweites Mal steht. Wäre Frau Beispiel ihm daraufhin irgendwie blöd gekommen, hätte er diesen Hinweis noch einmal als Abmahnung formuliert.

    Ferner hätte er Frau Beispiel darauf aufmerksam gemacht, dass das Alter der Küche keinen Mangel darstellt. Da er von Natur aus ein sehr ruhiger und höflicher Mensch ist, hätte er sich auch die Analogie zum Alter der Mieterin verkniffen, obwohl das sicher lustig gewesen wäre.

    Nachdem Andy das alles getan hätte, hätte er noch einmal die Zustimmung zur Mieterhöhung ohne Vorbedingungen von Mutter und Tochter Beispiel gefordert. Dabei hätte er sich gedacht, dass die beiden bei Vorliegen von Mängeln schließlich die Miete mindern könnten, es sich also um zwei völlig unabhängige Sachverhalte handelt. Gesagt hätte er das den beiden Damen natürlich nicht - das können sie gefälligst selbst herausfinden.


    War Andy denn bekannt, dass sich der Betrieb von Frau Beispiel in den letzten zwei Jahren wirtschaftlich wieder erholt hat? Andernfalls kann man sich so etwas sparen.


    Daraufhin freut sich Andy sehr, weiß er doch, dass wacklige Fliesen im Außenbereich und ein paar etwas lädierte Fugen im Bad wahrscheinlich keine Folgeschäden verursachen, gleichzeitig Frau Beispiel mit ihrer Verweigerungshaltung aber für's Erste ihr kürzlich durch die Meldung des Schadens erworbenes Recht zur Mietminderung schon wieder verloren hat.

    Wäre Andy auf eine Konfrontation aus, um nun endlich den Grundstein dafür zu legen, Frau Beispiel als Mieterin loszuwerden, hätte er nun auch mitteilen können, dass Frau Beispiel eine Duldungspflicht für Erhaltungsmaßnahmen trifft (§ 555a BGB) und dass er daher Zugang zur Mietsache fordert. Frau Beispiel hat dies zu ermöglichen. Auf persönliche Gründe wird Rücksicht genommen, aber sicher findet sich in den nächsten 4 Wochen ein Termin.


    Vorher hätte Andy sich dann aber wirklich schlau machen sollen, denn Frau Beispiel wird doch langsam etwas lästig. Womöglich wäre ihm dann aufgefallen, dass die Zustimmung unter einer Bedingung erfolgt ist - und dass diese Bedingung noch gar nicht eingetreten ist.

    Für das folgende Wochenende nimmt sich Andy daher vor, endlich seinen Flux-Kompensator zu reparieren, damit er sich in das Paralleluniversum versetzen kann, in dem er bereits im Oktober die Zustimmung zur Mieterhöhung ohne Vorbedingungen gefordert hat.


    Aus einem Katalog, den er vor seiner Frau lieber versteckt, hat er sich außerdem noch ein schickes Halsband aus edlem Leder samt passender Leine besorgt. Für die Peitsche für Frau Beispiel war leider kein Platz mehr im ... Budget.


    Die Seite im Wörterbuch, auf der "Prokrastination" zu finden war, musste leider bei einem nächtlichen Notfall als Klopapier herhalten.


    Andy ärgert sich etwas, dass er durch seine Bequemlichkeit womöglich eine ungesunde Erwartungshaltung bei der Mieterin geschürt hat. Andererseits möchte er Frau Beispiel auch zugute halten, dass sie sich in den vergangenen Jahren über die zahlreichen Fehler, die fast zwangsläufig passiert sein müssen, wenn eine Abrechnung nicht aus tatsächlichen Belegen sondern mit Strg+C und Strg+V erstellt wird, nicht ein einziges Mal beschwert hat.


    Etwas anderes hat sie auch nie zugesagt. Oder sind die Mängel inzwischen beseitigt?


    Dafür ist Andy dankbar. Immerhin: Wäre ihm bei der last-minute-Abrechnung ein Fehler unterlaufen, hätte Frau Beispiel womöglich gar nichts zahlen müssen.


    Andy hat noch nicht verstanden, dass Frau Beispiel zwar etwas enttäuscht war, dass sie die bereits erwähnte Peitsche nicht zu Weihnachten bekommen hat, sich aber dafür nun mit einer Möhre behilft, die sie mit einer Schnur an einen langen Stecken gebunden hat und nun immer in sicherer Entfernung vor die Nase des gutmütigen Goldesels hält.

    Dabei hatte er sich doch zum neuen Jahr so fest vorgenommen, dass er die diversen Forderungen von Frau Beispiel nicht mehr mit seiner Forderung nach einer Mieterhöhung in einen Topf werfen will!


    Andy erinnert sich dabei an ein Zitat, das Albert Einstein zugeschrieben wird: "Die Definition von Wahnsinn ist, immer wieder das Gleiche zu tun und andere Ergebnisse zu erwarten."


    Während er darüber flucht, dass sich doch so kein normaler Mensch verhält, der eine neue Küche will, hat Andy unangenehme Nackenschmerzen: So sehr er sich auch streckt - er kommt einfach nicht an die Möhre, die vor seiner Nase baumelt. Muss doch irgendwie ...


    Dabei ist Andy nicht ganz sicher, ob er sich nun auf die Schulter klopfen oder in den A.... beißen soll, weil er auf diese Idee nicht schon vor Jahren gekommen ist.


    Dabei hat Andy eine weitere Chance liegen gelassen, sich wenn schon nicht professionellen Rat von einem Anwalt doch wenigstens ein paar Erfahrungswerte anderer Vermieter aus einem Forum abzuholen. Er hätte dann nicht nur die Rechtslage besser einschätzen können. Womöglich hätte ihm sogar jemand verraten, dass Drohungen meist ziemlich wenig souverän wirken. Wer im Recht ist, muss nicht drohen - er kann ankündigen.


    Andy fällt nun siedend heiß ein, dass der Flux-Kompensator noch immer nicht repariert ist. In einem Paralleluniversum hat er Frau Beispiel diesen Zahn nämlich schon längst gezogen.

    Gleichwohl kommt ihm nun eine wichtige Erkenntnis: Frau Beispiel ist ihm gegenüber feindselig eingestellt. Er nimmt sich fest vor, das nicht wieder zu vergessen.


    Andy wundert sich darüber nicht. Schließlich arbeitet der Anwalt für die Gegenseite und wird dafür bezahlt, die Position von Frau Beispiel zu stärken - nicht seine eigene. Andy kann sich auch dunkel erinnern, dass er selbst Vertrauenspersonen in seinem Leben auch nicht immer alles erzählt hat. Manchmal sogar mit Absicht.


    Kaum hat Andy diesen Satz geschrieben, bedauert er das. Schließlich hat ihn Frau Beispiel in den vergangenen Monaten schon mehrfach fast in den Wahnsinn getrieben, wofür er immerhin regelmäßig die Miete erhielt. Der arme Handwerker dagegen sollte in Vorleistung gehen - und hatte die Aussicht, am Ende womöglich einen so monumentalen Auftrag wie den Austausch einer Wartungsfuge an Land zu ziehen. Da der Handwerker auch so ganz gut über die Runden kommt und in seinem häuslichen Kühlschrank immer frische Möhren liegen, geht er bei Frau Beispiel nicht besonders motiviert zur Sache.


    Schwer frustriert, dass bei Frau Beispiel auch wirklich gar nichts funktioniert, macht sich Andy nun in einem Forum bei anderen Leidensgenossen schlau, wie man solche Terminabsprachen effizienter gestaltet. Er erfährt, dass man gerade bei schwierigen Mietern lieber den Mieter Vorschläge machen lässt und dann einen Handwerker sucht.


    Bei dieser Gelegenheit fällt Andy ein, dass Handwerker bei ebay-Kleinanzeigen oft bemitleidenswerte Lohnsklaven oder glücklose Einzelkämpfer sind, die nur Aufträge an Land ziehen können, bei denen man mit Frau Beispiel Termine absprechen muss. Außerdem denkt er auch immer an die Zukunft und erkennt, dass es äußerst schwierig ist, bei irgendwelchen windigen Pfuschern, die er auf einer Onlinebörse aufgerissen hat, später Gewährleistungsansprüche durchzusetzen.


    Als Andy das liest, fällt er fast vom Stuhl: Genau das hatten ihm erfahrene Vermieter in einem Forum doch auch schon geschrieben!


    Andy begreift auch, dass jede falsche Entscheidung, die er speziell in den letzten Monaten aber auch allgemein im ganzen Mietverhältnis gemacht hat, diesen Prozess nun leider verzögert. Dass die Mieterin vor seinem planlosen Handeln keinerlei Respekt mehr hat, wird seine Sache auch nicht leichter machen.


    So, genug Prosa. :)

    Es gibt keine einfache Lösung - und schon gar nicht gestern. Du kannst aber die Probleme schrittweise angehen. Am Ende könnte durchaus auch eine Kündigung stehen, aber das ist noch ein weiter Weg.

    Schritt 1: Du brauchst einen Anwalt. Hast du ja schon - jetzt muss es nur noch der richtige sein. "Mietrecht" schreiben sich viele Anwälte auf ihr Kanzleischild oder auf ihre Homepage - das bringt Kundschaft: Probleme in Mietverhältnissen gibt es oft. Aus dem gleichen Grund schreiben Anwälte von Verkehrsrecht (noch nie falsch geparkt?) oder anderen gut frequentierten Rechtsgebieten. Solche Angaben sind kaum geschützt. Jeder, der wenigstens gelegentlich ein paar Fälle im Mietrecht bearbeitet, darf sich "Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht" auf die Fahnen schreiben. Das reicht dir nicht.

    Du suchst einen "Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht". Die sind zwar auch nicht alle perfekt, aber die Chance, einen guten zu erwischen, ist dort sehr hoch. Einen guten Anwalt erkennst du außerdem daran, dass er deinem Anliegen ein wenig skeptisch gegenübersteht. Bei dieser Vorgeschichte wäre alles andere einfach unseriös.


    Schritt 2: Der Anwalt braucht alle Informationen und einen klaren Auftrag. Den Anwalt nur mit der Mieterhöhung zu betrauen, mag zwar Kosten sparen, bringt dich deinem Ziel aber nicht wirklich näher. Gegenüber der Mieterin werden Sachverhalte sauber getrennt (s.o.), aber der Anwalt sollte bei allen Teilproblemen auch das große Ganze im Blick behalten: Wie schafft man möglichst bald belastbare Kündigungsgründe?


    Schritt 3: Die Mieterhöhung durchsetzen. Das läuft ja schon. Vor allem soll der Anwalt mal bitte prüfen, ob das bestehende Verlangen überhaupt zulässig war. Wurde das Verlangen an alle Mieter gerichtet? Dann sehe ich gerade aus deinen weiteren Beiträgen, dass es Zweifel an der Wohnfläche gibt. Das muss auch geklärt werden. Die Zustimmung zur Mieterhöhung muss letztendlich eingeklagt werden. Mit etwas Glück knickt die Mieterin vorher ein, aber darauf würde ich nach dieser Vorgeschichte lieber nicht bauen. Mit etwas Pech stellt der Anwalt fest, dass ein neues, wirksames Verlangen erforderlich ist. Mit noch mehr Pech stellt der Anwalt fest, dass du die Miete derzeit nicht erhöhen kannst, z.B. weil das die ortsübliche Vergleichsmiete nicht hergibt oder du diese Vergleichsmiete nicht ausreichend begründen kannst.


    Schritt 4: Die Minderung bekämpfen. Auch dazu soll sich der Anwalt einlassen. Wenn du ihm die Vorgeschichte schilderst, weiß er schon, was er zu schreiben hat. Trotzdem müssen die Mängel endlich beseitigt werden oder du musst es wenigstens ernsthafter versuchen. Die Terminvereinbarung läuft über dich. Entweder lässt du dir vom Handwerker Termine nennen oder der Mieter nennt dir Termine - danach setzt du dich mit der anderen Seite in Verbindung. Der Handwerker sollte bei den Fugen eigentlich ohne Vorbesichtigung auskommen. Bei den Fliesen im Außenbereich sieht das anders aus.


    Schritt 5: Auf die Kündigung hinarbeiten. Dazu gehört vor allem, ab sofort jegliches beanstandbares Fehlverhalten abzumahnen. Dazu gehört zunächst einmal die verspätete Meldung der Mängel, außerdem die Minderung der Miete als Zahlungsverzug. Dass die Mieterin die erhöhte Miete nicht zahlt, ist nicht abmahnbar - du hättest eben rechtzeitig die Zustimmung einklagen müssen.

    Sämtliches Fehlverhalten ist sorgfältig zu dokumentieren. Zumindest bei den vorgenannten Dingen ist das einfach: Du bewahrst den Schriftverkehr und deine Kontoauszüge gut auf. Auf die notwendige Form (auch hier wieder großer Stolperstein: an alle Parteien gerichtet!) achtet der Anwalt. Hinweise zum beweiskräftigen Zugang der Abmahnung gibt es dort auch. Bei dieser Vorgeschichte würde ich keine halben Sachen machen: Zustellung per Gerichtsvollzieher.


    So, jetzt lese ich mal ein bisschen weiter. Vielleicht gibt es später noch Nachschlag. ;)
     
  21. Berny

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    was Pfingsten sooooooooooo langweilig...?:102:
     
Thema: Eine lange Geschichte - Kündigung soll es beenden
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