Einfache Wohnung als Geldanlage - gute Idee?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von phs, 30.09.2015.

  1. phs

    phs Gast

    Guten Tag / Hallo,

    ich bin 31 Jahre alt, habe jeden Monat 1.500 EUR, die ich zur Seite legen kann und habe inzw. 60 TEUR angespart. Ich wohne in einer Großstadt, die eine bekannte Hochschule hat.

    Mir liegt ein Angebot für eine 4 Zi ETW in einem 70er Jahre Wohnblock vor, der sehr nahe an der Hochschule liegt. Die Wohnung befindet sich in einem leicht renovierungsbedürftigen Zustand (Böden, Wände). Die Fenster sind neu, das Bad ist okay (Standardausstattung, aber nicht eben neu).

    Die Wohnung wird für 250 TEUR angeboten, was mir (als Laie) auf den ersten Blick angemessen vorkommt. Ich beabsichtige, die Wohnung an Studenten zu vermieten, da sich die Raumaufteilung für eine WG anbietet.

    Ich sehe das als reine Geldanlage und habe versucht, die Rendite abzuschätzen. Ich habe mit hoher Wahrscheinlichkeit alle Kostenfaktoren miteinkalkuliert und bin auf eine Rendite von 2 bis 2,5% gekommen.

    Meine Frage ist:
    Ist das ganze eine gute Idee? (Gerüchteweise habe ich gehört, dass man nur hochwertige Immobilien kaufen soll)
    Ist die geschätzte Rendite realistisch?

    Beste Grüße,
    P.
     
  2. AdMan

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  3. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Ohne die genaueren Rahmenbedingungen zu kennen ist das schwer zu sagen. Grundsätzlich hat das was du vorhast aber eigentlich nur in den seltensten Fällen tatsächlich etwas mit "Geld verdienen" zu tun.
    Wenn du bei der Nummer nach 10-20 Jahren +/- Null rausgehst hast du evtl. der Inflation ein Schnippchen geschlagen, oder eben auch nicht. Mehr würde ich mir davon aber nicht versprechen. Das würde dann übrigens auch eine gewisse Sachkenntniss voraussetzen, so das du nicht immer teure Fachleute wie Anwälte, Verwalter usw, usw. bemühen must.
    Grundsätzlich finanzieren würde ich so wenig wie möglich, bei der ersten Immobilie, das frist dir nämlich die Rendite mit Sicherheit auf, wenn es denn eine geben sollte.
    Alles in allem eine nicht ganz einfach Art sein Geld anzulegen. Bedenke, gerätst du ein mal an den falschen Mieter geht es nicht mehr um Rendite, sondern um die Minimierung der Verluste.
     
  4. Duncan

    Duncan
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    hm - mir fehlen da ein paar Angaben. Aber wenn ich mal 90m² zugrundelege, eine bei mir realistisch und nachhaltig erzielbare Kaltmiete, dann rechnet sich das Ganze nicht. Bei 120m² immer noch nicht. Familie, Single, Planungen? Der eigene Wohnbedarf ist gedeckt? Es geht nur um reine Geldanlage?
    Da gehen die Alternativen von Sportwagen bis kleine ETW die du fast voll bezahlen kannst.

    PS: ich mag 70er Jahre Häuser nicht. Das Design ist nicht meines(bauphysikalisch oft bedenklich), die verwendeten Materialien sind zum guten Teil jetzt hinüber. Dachhaut? Fenster(elemente)? Balkone? Leitungen (Wasser, Abwasser, Elektro, Daten)? Fußböden?
    Die 70er waren die Wunderjahre der Bauchemie. Wir können alles. Nun, heute gibt es z.T. die Bauchlandungen.
     
  5. phs

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    Rendite: die Wohnung hat 120 qm und in dieser Gegend ist eine Nettokaltmiete von 9 EUR erzielbar. Somit ergibt sich ein "Renditefaktor" von 19,6.
    Das Hausgeld erscheint mir als Laie mit 540 EUR jedoch als sehr hoch. Ich weiß nicht nicht genau, welche Kosten hier enthalten sind und auf den Mieter umgelegt werden können.

    >Alles in allem eine nicht ganz einfach Art sein Geld anzulegen.
    Das sehe ich auch so. Wie gesagt: in anderen Bereichen der Geldanlage kenne ich mich recht gut aus und habe daher bisher die Finger von Immobilien gelassen.

    Ich bin unschlüssig.
     
  6. #5 AJ1900, 30.09.2015
    Zuletzt bearbeitet: 30.09.2015
    AJ1900

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    Dein Hauptproblem dürfte bei einzelnen Wohnungen, neben Sanierungsstau usw., vor allem auch die Auswahl der Mieter sein. Das macht die Sache am Ende im grunde unberechenbar.
    Eigentlich ist das Risiko normalerweise dafür einfach zu groß, wenn man bedenkt das es auch andere Geldanlagen gibt. Nur eines muß dir klar sein, du läst dich da auf was ein was du nicht so einfach beenden kannst. Denn eine vermietet Eigentumswohnung ist normalerweise eben weniger wert, als wenn Sie leer ist. Im grunde bist du eben immer vom Mieter abhängig. Wenn man das über Jahrzehnte denkt ok, aber ansonsten?
     
  7. #6 Aktionär, 30.09.2015
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    Warum dann ins Ungewisse starten?
     
  8. phs

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    > Warum dann ins Ungewisse starten?
    Gute Frage.
    1. Diversifikation
    2. Ein solches Investment bindet viel Kapital über lange Zeit. Daher habe ich "den Kopf frei" und es hält mich davon ab, andere noch dümmere Dinge zu tun...
     
  9. Duncan

    Duncan
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    hm -
    Faktor 19,3 - mies (-)
    Baujahr - negativ (-)
    Fachkenntnis - rudimentär, wenn überhaupt... (-)
    WG/Studenten - eher betreuungsintensiv, damit relativ hohe Kosten (-)
    Finanzierungsanteil - sehr hoch = teuer = mies (-)

    also wenn du nicht mit Macht Schwarzgeld unterbringen musst oder ein Abschreibungsobjekt brauchst, ich würd' mich nach was anderem umsehen.
    Die oben abgehakten Negativpunkte lassen mich gar nicht erst in Versuchung kommen, die durchaus vorhandenen positiven Punkte näher zu beleuchten.
     
  10. phs

    phs Neuer Benutzer

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    Gut zusammengefasst. Das ist in etwa auch mein Gefühl bei dieser Sache.

    Aber: Faktor 19,6 ist mies? Mir ist in meiner Stadt noch nichts besseres begegnet.
     
  11. #10 Newbie15, 30.09.2015
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    Das mag sein, aber das heißt ja nicht, dass damit ein gutes Geschäft zu machen ist. Vielerorts sind die Kaufpreise zur Zeit einfach utopisch durch die immense Nachfrage und es ist im Moment sehr schwierig bis unmöglich, rentable Renditeobjekte im Bereich Eigentumswohnungen zu finden. Bei den Preisen, die aktuell verlangt werden, "lohnt" sich meistens nur die Selbstnutzung, weil da keine Rendite erzielt werden muss und eben auch kein unternehmerisches Risiko abgedeckt werden muss.
     
  12. Duncan

    Duncan
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    Weiter suchen!
    Du suchst eher etwas um 15.
    um 20 ist schon für einen Neubau mit Fertigstellung 2014/15 grenzwertig, bei einem potentiellen Sanierungsfall wie einer 70er Jahrehütte....
    Wann sind die Stränge saniert worden? Wann das Dach erneuert? Lass mich raten Flachdach mit Kunststoffbahn noch in Originaldeckung mit Flicken?
     
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  13. #12 lostcontrol, 30.09.2015
    lostcontrol

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    Also mir reicht ja schon "70er-Jahre" um die Finger davon zu lassen. Das sind nun mal die Jahre mit der denkbar schlechtesten Bausubstanz, den meisten heute ganz klar als bedenklich eingestuften verbauten Chemikalien und den größten Bausünden überhaupt.

    Zudem geht's mir wie Duncan, ich finde fast alles aus dieser Zeit einfach ganz furchtbar scheusslich.
    Da hätte ich garkeine Lust überhaupt noch Geld reinzustecken, und das wird sich gerade bei diesen Baujahren mit Sicherheit nicht vermeiden lassen.
     
  14. #13 Bungalow, 01.10.2015
    Bungalow

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    Schon wegen der 540,00 Euro Hausgeld würde ich die Finger davon lassen, da kannst du auch schon gleich davon ausgehen, dass das munter weiter in die Höhe klettert. Wie viele Einheiten umfasst denn der Wohnblock? Siebziger Jahre wären auch nicht so mein Ding, bei einer Nutzung des Bads durch diverse Studenten solltest du gleich mal 15.000 bis 20.000 Euro für eine Badsanierung hinzurechnen, die irgendwann einmal fällig werden wird.

    Zu den Vorstellungen, die hier im Forum bezüglich des Faktors immer wieder laut werden: da ist meiner Meinung nach in Großstädten aktuell nichts mehr zu finden. Da muss man schon einen Verkäufer finden, der ganz ganz ganz stark auf den schnellen Verkauf angewiesen ist.
     
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  15. Andres

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    Richtig, daher kaufe ich da derzeit auch nichts. Entweder kaufe ich eine Immobilie zu Konditionen, bei denen ich weiß, dass die Sache für mich läuft, oder ich lasse es.
     
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  16. #15 Pharao, 01.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 01.10.2015
    Pharao

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    Hi Phs,

    als erstes solltest du dir mal Gedanken machen, was es bedeutet nur eine Eigentumswohnung zu haben! Klarer Vorteil dürfte i.d.R. der Kaufpreis sein, denn für das Geld wirst du in der Stadt mit guter Lage bzw. mit 9 €/m2 mit Sicherheit kein MFH bekommen. Aber es gibt auch negative Aspekte, u.a. das du eben nicht alles alleine bestimmen kann, was an der Immobilie gemacht wird oder das du keinen Einfluss darauf hast, wer deine anderen Mieter im Haus sind, usw.

    Ob der Kaufpreis nun hier angemessen ist oder nicht, das will & kann ich nicht beurteilen. Das das Hausgeld hoch angesetzt ist, das ist m.E. eher gut, denn das erspart dir später ggf. Sonderzahlungen. Klar kann man hier auch Argumentieren, wenn das Hausgeld hoch ist, wird das schon einen Grund haben, also das an der Immobilie evtl. einiges gemacht werden muss in nächster Zeit. Trotzdem bin ich hier der Meinung, lieber das Hausgeld zu hoch angesetzt bzw. realistisch, als zu wenig und später dann Sonderzahlungen zu haben.

    Desweiteren sollte dir auch klar sein, das wenn du hier eine Studenten WG einrichten willst, das Studenten jetzt nicht immer die sichersten & besten Mieter seinen müssen. Von voll versiffter WG Wohnung bis hin zur Party WG Wohnungen gibt es alles. Klar, es gibt auch normale WG`s, aber sicher wird man das auch erst wieder bei Auszug sagen können, wie das Mietverhältnis letztlich war. Zudem bleiben Studenten i.d.R. nicht ewig dort wohnen, sodass du auf jeden Fall mit häufigeren Mieterwechsel rechnen musst oder das es zB auch Probleme gebe kann, wenn ein WG Bewohner auszieht und der Rest diese Miete nicht auffangen kann, bis ein neuer Mitbewohner gefunden ist, usw.

    Wie gut kennst du dich zB in Mietrecht, Steuern, Abrechnung, ect aus? Denn wenn du das alle abgeben musst, weil du keine Ahnung davon hast, "die" machen das auch nicht für umsonst. Nicht nur beim Mietvertrag sollte man wissen was man tut, auch schon bei der Mieterauswahl sollte man sehr vorsichtig sein, mit wem man einen Vertrag eingehen will. Ich mein, gerade wenn du auf die Mieteinnahmen dringend angewiesen bist, um zB dein Darlehn zurück zahlen zu können, dann sind längere Mietausfälle genau das was du nicht gebrauchen kannst. Soll nämlich auch schon Eigentümer gegeben haben, die so ihre Immobilie wieder verloren haben.

    Ich denke, wenn du nur etwas (Klein-) Geld anlegen willst um gute Renditen zu haben, dann solltest du dir was anderes suchen, als Immobilien bzw. eine einzelne Eigentumswohnung zur Vermietung, wo du auch erstmal Schulden machen musst, um die dir überhaupt leisten zu können. Wenn du umbedingt jetzt eine Immobilie haben willst (Grund egal), dann lege dir lieber eine Immobilie zu, die du (wenigstens erstmal) selber nutzen wirst und am besten natürlich, wo du alleiniger Eigentümer bist. Bedenken solltest du hierbei nur, das man ggf. an eine selber genutzte Immobilie andere Ansprüche stellt, als an eine Immobilie die rein zum Vermieten gedacht ist.
     
  17. #16 Goldhamster, 01.10.2015
    Goldhamster

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    Hallo,
    nüchtern:
    250TE jetzt, 40Jahre alt
    Redite 2,5 netto, bar, nach Steuern, cash, wirklich über und in der Tasche (damit dieses Unklare Wort "Nettorendite" mal umgangen wird)
    wirtschaftliche Lebensdauer für 70er-Jahre-Bau: 80Jahre
    wirtschaftliche Restlebensdauer: 80-40 = 40Jahre (rein fiktiv - kann mehr, kann weniger)
    40 Jahre mal 2,5% = 100%
    (Mieterhöhungen, Inflation, Leerstand, hohe Zusatzzahlungen, Zinssteigerungen mal ausgeblendet)

    Also ist die Investion nach 40 Jahren wieder drin. Wo ist der Gewinn?
     
  18. Andres

    Andres
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    Das dann abbezahlte Haus. Die Frage ist trotzdem mehr als berechtigt: Warum nehme ich das Risiko und die Arbeit einer Vermietung auf mich - für 2,5 % Rendite?
     
  19. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wo kommst Du her? Selbst in Berlin findet man noch etwas besseres als 15 Prozent Rendite.

    Den Stress mit der Vermietung würde ich mir bei der Rendite nicht antun. Schau etwas außerhalb, längere Fahrzeiten sind auch nervig, aber man muss nicht ständig vor Ort sein außer man muss Übergaben/Mieter suchen. Das kann sich aber in Grenzen halten, wenn man längere Mietverträge abschließt. Bei größeren Wohnungen Leben die Menschen länger drin.
     
  20. #19 immodream, 01.10.2015
    immodream

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    Hallo Pitty,
    das stimmt nicht immer.
    Ich hab mehrere 40 m² Wohnungen in denen die Mieter schon über 10 Jahre wohnen.
    Und meine 111 m² Wohnung mit eigenem Eingang, Terrasse und Stellplatz wurde vor einigen Jahren im 2 Jahre Rhythmus neu bezogen.
    Grüße
    Immodream
     
  21. #20 Akkarin, 01.10.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

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    Im Moment kommen da halt 3 Probleme zusammen:

    Minizinsen für Baufizinsen für Baufis und keine Zinsen für Guthaben treiben die Preise massiv
    Die meisten Deutschen greifen bei der Alternative Aktien oder Immobilien zu?
    und 1 ETW können sich nunmal mehr Menschen leisten als 1 MFH.

    Dieses Angebot (ums Eck) würde es bei 5% Baufizinsen wohl kaum geben
    http://www.immobilienscout24.de/expose/83707471
     
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