Einfaches Programm zur Mietverwaltung?

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  1. #21 Real-Dummy, 27.06.2020
    Real-Dummy

    Real-Dummy Neuer Benutzer

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    Danke, Papabär. Ich fürchte, ein professioneller Hausverwalter lässt sich nicht gerne allzu genau in die Karten schauen. Ein professionelles Programm hätte den Vorteil, dass es die Bewirtschaftung der Immobilie gut vorstrukturiert. So würde der Nutzer sich nach und nach Wissen aneignen. Dass man gerade als Neu-Immobilienbesitzer bei manchen Fragen fallweise externen Sachverstand (Steuerberater, Architekt, Haus&Grund) hinzuziehen muss, ist ohnehin klar.
     
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  3. #22 Papabär, 27.06.2020
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Vielleicht. Aber wenn es darum geht, Dein Geld auszugeben, wird er dies mit Dir abzusprechen haben (also ich meine jetzt keine Bagatellbeträge). Die Kommunikation mit den Eigentümern macht bei mir z.B. rund 20-30% der wöchentlichen Arbeitszeit aus. Die Frage ist meist eher, wie die Eigentümer kommunizieren wollen.

    Ich kenne Eigentümer, die für einen Auftrag zum justieren eines Fensters drei Vergleichsangebote vorgelegt haben wollen (das machen die mit mir genau 1 x). Und es gibt Eigentümer, denen es relativ Latte ist, wie wir arbeiten - sie wollen am Ende des Monats nur schicke Exceltabellen bekommen, die sie ihrer Bank vorlegen können. Die wollen überhaupt nicht über jeden Schritt informiert werden.

    Für Dich ist es wichtig, Dich irgendwo dazwischen zu positionieren und auch mal Fragen zu stellen (nebenbei: Bei größeren Verwaltungen nicht den Chef fragen, sondern den konkreten Sachbearbeiter). Und nein, erwarte nicht, dass Du nach einem Jahr fit bist. Die Ausbildung dauert normalerweise 3 Jahre und setzt auch einiges an Fachliteratur voraus. Das kann man nicht in zwei oder drei Wochen vermitteln.
     
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  4. GSR600

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    So ein Programm muss aber eingerichtet werden und wenn hier die Grundeinstellungen nicht passen, dann bringt das ganze System nichts.
     
  5. #24 ehrenwertes Haus, 27.06.2020
    Zuletzt bearbeitet: 27.06.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Nein.
    Die Bewirtschaftungsstruktur gibt der Eigentümer vor, indem er sein Verwaltungsprogramm (mehrheitlich nutzen private VMs dafür selbstgestrickte Tabellenkalkulationen) mit den entsprechenden Daten füttert.

    Woher sonst soll den ein Programm den Istzustand kennen und beobachten. Die Planung von Mieterwechsel, Renovierungen und Sanierungen kann dir kein Programm der Welt abnehmen.

    Erinnerungsfunktion für turnusmäßige Aufgaben, dafür reicht ein Kalender.


    Du machst echt einen Affentanz um das Handwerkszeug, das man mit Hauptschulabschluß erschlagen kann (vorausgesetzt man weiß seinen Kopf nicht nur dekorativ einzusetzen). Wenn du dich damit schon überfordert fühlst, wie willst du dir dann das Basiswissen im Mietrecht aneignen und verstehen? Das ist mit Schulwissen nicht mehr abzuhaken. Aber wirklich helfen lassen willst du dir nicht, außer von einem strohdoofen Programm, bei dem du nicht verstehst wie es funktioniert. Der Haken dabei ist nur, jedes Programm ist erst mal doof, schlau und gut wird es erst durch den Anwender, der es mit Daten richtig füttert und nicht nur irgendwie. Dazu muss der Anwender aber auch wissen was er tut und warum so und nicht anders.

    Spar dir das nicht selbstständig denkende Programm.
    Für den Preis eines weitgehend Sorglosprogramms, kannst du für viele Jahre bis Jahrzehnte einen für das Mitdenken und sein Fachwissen bezahlten professionellen Verwalter leisten. Der weiß dann was er tut und wenn er Mist baut, muss er auch dafür haften.
     
  6. #25 Real-Dummy, 27.06.2020
    Real-Dummy

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    Danke, das sind wertvolle Hinweise. Glaub mir, ich unterschätze die Herausforderung, ein Haus zu bewirtschaften nicht. Selbst bei intensiver Beschäftigung mit der Materie würde ich gewiss Fehler machen. Ich möchte ihre Zahl nur gering halten und mich lieber doppelt absichern. Es wäre perfekt einen erfahrenen, professionellen Mietverwalter für ein, zwei Jahre an der Seite zu haben. Vielleicht traut man essich danach alleine zu, die Immobilie zu verwalten oder man übergibt sie doch einem Profiverwalter. Man muss ja auch sehen, ob einem die Aufgabe Spaß macht.
     
  7. #26 ehrenwertes Haus, 27.06.2020
    ehrenwertes Haus

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    Genau aus dem Grund haben dir alle von Selbstversuch ohne Basiswissen abgeraten.

    Das Handwerkszeug für Vermietung kann man lernen, aber nicht in einem Crashkurs.
    Die andere Frage, die nur du selbst beantworten kannst, ist nicht die Frage ob dir das Spaß machen würde, sondern ob du für den Vermieter-/Verwalterjob deiner Immos auch geeignet bist.

    Für Mieter (bis auf wenige Ausnahmen) ist man als Vermieter/Verwalter grundsätzlich der Idiot, der keine Ahnung hat, grundsätzlich nur Mist baut und seine Mieter absolut grundlos mit Mietforderungen drangsaliert. Teilweise Mieters privater Dienstleister mit 24/7 DVD-Bereitschaft, immer aber der A..., der sich am Mieter eine goldene Nase verdienen will.
    Kannst du damit umgehen oder ruiniert das eher deine Nerven und raubt dir den Schlaf? Wie dick ist dein Fell bei echten Chaosmietern, nicht nur bei kleinen Diskussionen, ob eine Reparatur diese oder erst nächste Woche klappt? Wie gut kannst du dich distanzieren und sachlich bleiben? Viele private Vermieter haben Probleme mit einer strikten Trennung Vermietung = (Neben)Job und nehmen Meinungsverschiedenheiten mit Mietern viel zu persönlich.
     
  8. #27 Real-Dummy, 27.06.2020
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    Ja, das sind Fragen, die ich mir auch selbst stelle. Allerdings bin ich in betriebswirtschaftlichen Fragdn nicht völlig ahnungslos. Ich bin Diplom-Kaufmann und habals Unternehmerkind ohnehin ein Grundverständnis für wirtschaftliche Fragen. Aber das Vermieten ist eine sehr spezielle Sache und die Rechtsposition der Mieter wird immer stärker dank entsprechender Gesetze. Hinzu kommt, dass die Ansprüche der Mieter steigen. Auch deshalb weiß ich nicht ob ich mir das auf Dauer antun werde.
     
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  9. Duncan

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    Programme, die auch nur im Ansatz den Funktionsumfang erreichen, den du da beschreibst und gerne hättest kosten erklägliche 4- bis 5stellige Beträge, die Schulungen die du benötigst um deine Gedanken und Daten in diese Software zu bringen werden nochmal mit merklichen 4stelligen Beträgen berechnet. Auf die vorgehende Ausbildung, die die Profis so mitbringen (sollten) um überhaupt sinnvoll an solchen Schulungen teilnehmen können wurdest du ja schon hingewiesen. Also ich kann dafür schon eine erhebliche Weile einen Profi, der sich genau dieses leistet, bezahlen. Mit dem verfahre ich nach dem Motto, vertraue, aber kontrolliere, siehe da auch den Hinweis von Papabär, und schon lerne ich mit relativ geringen Risiko. Wie lange ich das dann mache oder ob ich den Verwalter nochmal wechsele oder das irgendwann selbst übernehme, oder auch gerade lerne, dass ich das auf gar keinen Fall selbst machen will, siehe die Ausführungen von ehrenwertes Haus, wird sich dann zeigen.
     
  10. #29 Real-Dummy, 27.06.2020
    Real-Dummy

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    Danke für deine Einschätzung.
     
  11. #30 immodream, 27.06.2020
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    Hallo Real-Dummy,
    ich vermiete seit über dreißig Jahren zeitweilig mehr als dreißig Wohnungen .
    Ich hatte keine Ahnung, wie alles aus steuerlicher Sicht laufen muß , geschweige den Mietrecht .
    Da es damals noch kein Internet gab, blieb mir nichts anderes übrig, als mir Literatur zu besorgen .
    Da sind die Neuvermieter heutzutage schon im Vorteil .
    Auch den Umgang mit den Mietern muß man im Laufe der Jahre erst einmal lernen .
    Da hilft auch kein Computerprogramm .
    Ich habe im Bekanntenkreis sehr viele Selbständige , die zur Alterssicherung zahlreiche Immobilien besitzen .
    Und da scheiden sich schon die Geister .
    Während ich von der Renovierung, Sanierung , über Neuvermietung, Steuererklärung und Betriebskostenabrechnung alles selber mache, inclusive der Verteidigung bei Gerichtsprozessen , wollen viele Bekannte mit all dem nicht zu tun haben und geben alles ab.
    Was dann noch finanziell übrig bleibt, reicht denen dann .
    Die Vermietung ist eine Tätigkeit, die dauernd durch Änderungen im Mietrecht oder Steuerrecht geprägt wird.
    Man mag es oder mag es nicht.
    Ich bin inzwischen meistens gerne Vermieter, habe einen guten Mieterstamm und meine Kinder wollen den Bestand übernehmen .
    Was einige Neulinge hier schwer erzürnt oder nervlich belastet , da zucke ich inzwischen nur mit den Schultern und denke, hab ihr keine größeren Probleme .
    Auch wenn der Vermieter kein Lehrberuf ist oder man einen Vermieterführerschein braucht , braucht man einige Jahre um halbwegs zurecht zu kommen .
    Grüße
    Immodream

    PS Ich schreibe und lese in diesem Forum nicht nur um Anfängern Ratschläge zu geben , sondern weil ich immer etwas an Neuerungen dazu lernen möchte und muß
     
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  12. #31 Real-Dummy, 28.06.2020
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    Danke für deinen Erfahrungsbericht, Immodream.
    Ob man gerne Vermieter ist oder nicht, kann nur die Praxis zeigen. Ich komme aus einer Vermieter-Familie, meine Eltern und Großeltern haben immer Häuser vermietet, da kriegt man nebenbei einiges mit. Deshalb kann ich mir vorstellen, es auszuprobieren. Dass man den Aufwand nicht unterschätzen darf, ist klar. Vor allem am Anfang muss man sich einarbeiten und gewiss auch Lehrgeld zahlen.
    Aber bei welcher neuen Aufgabe wäre das anders?
    Im Übrigen bin ich dankbar für die vielen Antworten, die ich hier im Forum bekommen habe. Nicht zuletzt deine Reaktion hat mir sehr gefallen, weil du aus eigener Erfahrung sprichst und das in einem freundlichen, offenen Ton.
     
  13. #32 RP63VWÜ, 28.06.2020
    RP63VWÜ

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    Moin!
    Wenn Du doch aus einer Vermieterfamilie stammst, wäre es doch sinnvoll, die zweifellos vorhandene Erfahrung zu nutzen.
    Selbst wenn die Verwaltung nur auf totem Baum stattfand, hast Du dann doch das Rüstzeug, alle möglichen Programme zu pflegen.
     
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  14. Logos

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    Hi !

    Da teile ich auch mal meinen Erfahrungsbericht.
    Ich bin vor ca. 10 Jahren auch familiär bedingt in die Vermieter-Schiene hineingerutscht.

    Am Anfang hab ich auch gedacht, ich brauch ein super Programm was alles automatisch für mich macht.
    Wollte zudem dann noch diverse Vorträge und Schulungen von Haus und Grund besuchen.....

    Die Praxis hat dann gezeigt wie es wirklich geht:
    Nach ca. 6 Monaten Probephase von "Wiso - Hausverwalter" bin ich auf Excel umgestiegen.
    Eine "Standard-Software" kann halt einiges, den Rest sucht man aber vergebens.
    An einigen Stellen bietet die Software auch einfach zu viel des Guten.

    Inzwischen läuft meine Verwaltung komplett in Excel.
    Ein Buchungsabgleich der eingehenden Mieten in Excel findet halt leider dann monatlich manuell statt.
    Ich bin mit Excel mehr als zufrieden und ist für die Anzahl der Einheiten (2 stellig) mehr als praktikabel und ausreichend.

    Die weitere Vermietpraxis hab ich mir dann selbst innerhalb der Familie durch zuschauen, aufmerksames zuhören und viel Fragen angeeignet.
    Man muss Sachen/Prozesse für sich erstmal verstehen, damit man sicher bei Themen wie "Heizkostenabrechnung", Mieterhöhung nach MIetspiegel oder Index, Neuvermietungsprozess, Übergaben, Ablesung, Verteilerschlüssel uvm. mitreden kann.
    Hier ist deine Familie oder Chef o.ä. dein bester Lehrmeister.

    Rechtliche Dinge (Gerichtstermine) und Steuerliche Themen begleite ich intensiv mit, jedoch überlasse es dann doch den Profis (Rechtsanwalt / Steuerberater)

    mfg logos
     
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  15. #34 Dschei2, 30.06.2020
    Dschei2

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    Da gebe ich meinen Senf auch noch dazu ;-)
    Seit über 30 Jahren (eingeheiratet) verwalte ich die wachsende Zahl unserer Einheiten und zwei GbR-Beteiligungen (in Summe eine hohe 2-stellige Zahl).
    Am Anfang waren zwei Bücher meine besten Freunde: das BGB und "Miet-Rechts-Urteile" .
    Seit das Internet da ist, ist es oft deutlich leichter, die Rechtslage zu erkunden, meine Lieblings-Seiten, außer dieser hier:
    gesetze-im-internet.de
    recht.de
    juraforum.de
    haufe.de

    Es hilft nichts, ein Großteil ist learning-by-doing und - schmerzhaft aber wirkungsvoll - Lernen aus Fehlern.

    Wie @immodream und @Logos zutreffend schreiben, muss man erstmal probieren, ob man als "direkter Vermieter" taugt, will sagen, habe ich genug Distanz, dem Mieter auf seine Forderungen gelassen zu begegnen oder raubt der mir gleich eine Woche Schlaf.
    Davon ausgehend kommt die alles entscheidende Frage: selbst verwalten oder verkaufen/Verwaltung komplett abgeben.
    Das ist, denke ich, auch eine Persönlichkeitsfrage, dass kann man nicht wirklich beeinflussen. Mein Schwager konnte es gar nicht und hat sein Mietshaus dann verkauft.

    Wenn man selbst verwalten will, kann man alles in Excel machen, oder sich ein Programm suchen. Bei den genannten 6 Wohnungen würde ich persönlich alles in Excel machen. Ich habe bei mir für die Betriebskostenabrechnung ein Programm im Einsatz, da ich einfach zu faul bin, alles sorgfältig in Excel nachzubilden, Access wäre schön, aber auch nicht mehr für umsonst zu haben. Ich habe den Hausverwalter von Sage geliebt, aber dann sind die Herausgeber auch dazu übergegangen, dass man jedes Jahr das Update kaufen muss. Cloud-Lösungen mag ich nicht, ich will alles auf meinem Computer haben. Seit ein paar Jahren setze ich Haus6 ein, nicht ganz so intuitiv, aber eltiche Jahre einsetzbar.

    Fazit: Für Betriebskostenabrechnung setze ich auch ein Programm ein, aber kompliziertere Heizkostenabrechnungen oder Abrechnung über Mietrückstände müssen in Excel, bzw. einem anderen Tabellenkalkulationstool abgebildet werden.
    Das ganze Drumherum mit Mietverträgen / Instandhaltung / Mieterhöhungen / Planung / etc kann kein Programm abbilden, da jede Immobilie und jeder Eigentümer verschieden ist.

    Meine Empfehlung:
    Rausfinden, ob man Vermieter-Typ ist oder nicht
    Excel lernen (!!!)
     
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