Einfamilienhaus in separate Wohnungen unterteilen

Diskutiere Einfamilienhaus in separate Wohnungen unterteilen im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, bin zum ersten Mal hier und hoffe ich kann einige Infos bezüglich meines Vorhabens von euch erhalten: Ich würde sehr gerne ein...

  1. Roblan

    Roblan Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    bin zum ersten Mal hier und hoffe ich kann einige Infos bezüglich meines Vorhabens von euch erhalten:

    Ich würde sehr gerne ein Einfamilienhaus (Fachwerkhaus, Baujahr 1919) erwerben, welches ich unterteilen möchte und als 3 einzeln abgeschlossene Wohnungseinheiten an Pendler und Studenten vermieten möchte. Ich selber habe nicht vor in dem Haus zu wohnen.
    Die Unterteilung an sich ist mit keinem grossen Aufwand zu bewerkstelligen. Jede Etage könnte eigene Anschlüsse (Strom,Wasser, Heizung...) erhalten, sodass die Abrechnung der Nebenkosten auch einfach zu gestalten wäre. Separate Wohneingangstüren sind auch schnell einzurichten. Die Immobilie befindet sich in Rheinland-Pfalz. Das Haus besitzt zudem 2 Stellplätze und selbst Kellerabteile könnten eingerichtet werden.

    Gibt es hinsichtlich meines Vorhabens zwingende Vorschriften, die ich unbedingt zu beachten habe?
    Muss ich die Teilung im Grundbuch festhalten lassen? (Eine zukünftige Veräusserung einzelner Wohneinheiten ist nicht meine Absicht)
    Muss ich für weitere Stellplätze sorgen?
    Muss ich überhaupt die Anschlüsse umgestalten?

    Ich versuche schon seit Tagen Informationen beim Bauamt für meinen Fall einzuholen, bisher ohne Erfolg.

    Vielleicht seid ihr ja schneller! Vielen Dank schon mal!

    Lg Robert
     
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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Das würde ich auf jeden Fall machen: Stromzähler, KW -+WW-Zähler, Heizungszähler (WMZ oder funkende HKV), Telefon-/Kabel-Anschlüsse, was noch?
     
  4. Andres

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    Schriftlich anfragen, schriftliche Antwort verlangen. Könnte aber Geld kosten ...

    Die Antwort auf alle deine Fragen ist sinngemäß: Das ist möglich, hängt aber von der Gestaltung im Einzelfall ab.
     
  5. #4 Goldhamster, 09.11.2016
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo Robert,
    ich kenne die genauen Anforderungen für ein 3-Familienhaus in deinem Bundesland nicht.

    Du musst wohl Schallschutzanforderungen erfüllen, ggf. Brandschutz und auch Wärmeschutz. Darüber hinaus könnten Brandschutzauflagen möglich sein. (2. Fluchtweg durch anleiterbare Fenster, den 1. Fluchtweg nicht durch Gebäudeteile mit anderer Nutzung etc.)

    Schallschutz bei Wohnungstrennwänden und -decken im Altbestand könnte ein Problem werden.

    Halt uns mal auf dem Laufenden. Das Thema ist spannend.

    Goldhamster
     
  6. Berny

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    Rauchwarnmelder nicht zu vergessen.
     
  7. #6 taxpert, 10.11.2016
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    Ein ähnliches Unterfangen meinerseits "scheiterte" daran, dass die Stadt der Umwidmung nur zustimmen wollte, wenn auch die Parkplatzsituation entsprechend angepasst worden wäre! 5-6 statt bisher 2 Parkplätze wäre auf dem Grundstück nicht möglich gewesen und ein Zukauf das ganze unrentabel gemacht! Also einfach mal die Parkplatzordnung der Gemeinde/Stadt googlen.

    taxpert


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  8. #7 BHShuber, 10.11.2016
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    Hallo,

    unter bestimmten Umständen, wenn denn das Haus bereits unter Denkmalschutz steht, hat das Denkmalschutzamt hier auch noch was mitzuschnabeln.

    Wenn Geld wenig Rolle spielt, könnte man einen Architekten damit beauftragen, die Informationen einzuholen und nach den Vorschriften die Planung zu übernehmen.

    Wie aber bereits erwähnt wurde, wird es an zusätzlichen Parkflächen scheitern.

    Gruß
    BHShuber
     
  9. Duncan

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    Du wirst um ein Ingenieurbüro eh nicht umherkommen. Man wird aller Wahrscheinlichkeit nach eine neue Baugenehmigung fordern. Die Bauordnungen der Länder unterscheiden ziemlich stark zwischen Einfamilienhäusern und Häusern mit mehreren Wohnungen. Wobei auch hier häufiger mal zwischen 2 und 3 Wohnungen die magische Grenze liegt. Vom Aufwand her sollte man mit fachlichem Rat überlegen, ob es nicht sinnvoll und möglich ist dann gleich richtig an/umzubauen und 5, 6 oder mehr Wohnungen zu erstellen.
    Nicht nur an denen, ich hab hier eine Landesbauordnung die fordert ab 3 Wohnungen einen Kinderspielplatz.
    Ein Blick in selbige ist also dringend anzuraten. Die Stellplatzverordnungen sehen regelmäßig Ausgleichszahlungen statt Stellplätze vor, eine Frage des spitzen Bleistifts und des Taschenrechners.
     
  10. #9 PHinske, 10.11.2016
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    Eine persönliche Erörterung der Überlegungen im Bauordnungsamt kostet zunächst nichts weiter als die Fahrtkosten dorthin.

    Wenn man aus dem Rathaus wieder rauskommt, dürfte man schlauer sein.

    Die Entscheidung, ob ein Architekt überhaupt beauftragt werden sollte, kann man auch danach noch treffen.

    MfG, PHinske
     
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  11. Berny

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    ... aber lt. Aussage des TO bekommt er ja vom Amt keine Info...*kopfkratz*
     
  12. #11 immobiliensammler, 10.11.2016
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    Dann war er vielleicht am falschen Schreibtisch, normalerweise kann man mit den Leuten dort durchaus vernünftig reden und kriegt sogar Tipps. Die wollen auch nicht mit eigentlich unnötigen, weil fehlerhaften oder gar nicht genehmigungsfähigen Anträgen "belästigt" werden.
     
  13. #12 PHinske, 10.11.2016
    PHinske

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    Ich meinte auch wirklich "persönlich hingehen"!
    Den Sachbearbeiter vorher ermitteln, Termin vereinbaren und dann miteinander sprechen.

    Du bist schließlich bisher nur ein potenzieller Erwerber und kein Eigentümer.
    Für einen regelrechten Antrag oder eine Bauvoranfrage (kostenpflichtig und durch Architekten vorzulegen) wäre es in diesem Stadium wohl zu früh.

    Anfrage per eMail würde ich für unpassend halten.
    Beim Telefonieren bekommt man die Sache kaum auf den Punkt.
    Bleibt also nur die Vorsprache persönlich.

    Dass man mit dir nicht spricht, kann ich mir nicht vorstellen.

    MfG PHinske
     
  14. Duncan

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    das kommt sehr auf die Region an. Im ländlichen Raum eher als in der Großstadt. In Berlin z.B. rufen einige SB ohne Termin gleich nach dem Sicherheitsdienst. Das die Terminvereinbarung oft 3 mal so lange dauert wie das eigentliche Anliegen interessiert dort nicht, genau deshalb wartet man auf einfachste Termine 3-4 Monate obwohl man 25-30% mehr Mitarbeiter pro Bürger hat als jedes andere Bundesland, die diese Anliegen zumeist auf Zuruf sofort erledigt bekommen.
     
  15. #14 taxpert, 10.11.2016
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    Freikaufen geht bei uns nur bei Gewerbe-Immos! Bei reiner Wohnbebauungen ausdrücklich ausgeschlossen!

    taxpert
     
  16. Roblan

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    Hallo nochmal,

    erst einmal vielen Dank für die zahlreichen Antworten!

    Ich hatte es derweil geschafft, mit dem Bauamt zu telefonieren. Demzufolge muss ich einen "Antrag auf Nutzungsänderung" einreichen. Hierfür müsste ich einen Architekten hinzuziehen, der verschiedene Verordnungen überprüft und den Antrag anschliessend unterschreibt. Diese können z.B. sein, dass die Erdgeschosswohnung barrierefrei sein soll oder die Dachgeschosswohnung eine Mindesthöhe von 2,20 m über der Hälfte der Grundfläche besitzt. In Bezug auf die Stellplatzverordnung gibt es die Möglichkeit eine Ausnahme zu gewähren, da das Haus kein Neubau und auch in unmittelbarer Umgebung bereits alles "zugebaut" ist. Die Barrierefreiheit ist auch nur nötig, wenn das Haus nicht grundlegend verändert werden muss dafür.
    Weiterhin ist es wichtig, dass beim Bauamt kein Bebauungsplan (also eine Limitierung z.B. auf Einfamilienhäuser in dieser Gegend) das Vorhaben einschränkt. Dies ist bei mir zum Glück nicht der Fall.

    Generell kostet der Antrag (ca.!) 2€ pro qm. Die höheren Kosten wird der Architekt wohl verschlingen.

    Ich danke euch noch mal sehr für eure Infos und werde euch stets auf dem Laufenden halten (vor allem was der Architekt an Arbeit verrichtet).
    (Habe auch mit dem zuständigen Makler gesprochen. Dieser war sehr überrascht, dass ich mich ans Bauamt wende und alles regelkonform durchziehen möchte... Zitat von ihm: "Diese Mühe macht sich hier sonst keiner.")

    LG Robert
     
  17. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Dafür kann man mehrere Architekten befragen bzw. eine Ausschreibung machen.
     
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  18. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Interesse halber: Ich verstehe nicht warum eine Unterteilung in Teileigentum überhaupt erfolgen soll. Vermieten lässt sich das Haus, in wie vielen Einheiten auch immer, ohnehin ("Mietshaus") [vorausgesetzt die Mieter wollen und das Minimum an anderen Voraussetzungen wird erledigt].
    Was ist der Vorteil verschiedene Grundbücher bez. des Sondereigentums zu kreieren?
     
  19. Andres

    Andres
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    Soll sie? Ich lese das bisher nirgends. Roblan schreibt lediglich:
    Der naheliegende Grund dafür wäre, dass der Quadratmeterpreis für kleinere Wohnungen gerne etwas höher als für größere Wohnungen ist, d.h. das EFH nicht als eine große Einheit sondern als drei kleine Einheiten zu vermieten wird sehr wahrscheinlich die Einnahmen steigern.
     
  20. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Oh, sorry, das habe ich wohl überlesen:
     
  21. #20 taxpert, 15.11.2016
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

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    Ein weiterer "Vorteil" wäre, dass der Vervielfältiger bei Mietwohngrundstücken deutlich niedriger als bei Einfamilienhäusern ist, es dadurch wahrscheinlich zu einer Wertfortschreibung und einer geringeren GrSt kommt!

    taxpert


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