Einfamilienhaus richtig vermieten und andere Fragen

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Bärchen, 13.09.2016.

  1. #1 Bärchen, 13.09.2016
    Bärchen

    Bärchen Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    13.09.2016
    Beiträge:
    1
    Zustimmungen:
    0
    Guten Abend zusammen,
    ich bin neu hier im Forum und grüße erstmal alle die meinen Beitrag lesen und mir helfen möchten :hallo
    Durch die Suche habe ich mich schon durchgeboxt, aber leider nicht das passendes gefunden was ich suche, denn ich habe einige Fragen.

    Zum Obejkt:
    freistehend 2 Stöckig (gebaut/geplant als Zweifamilienhaus)
    Grundstücksgröße: 790m²
    Wohnfläche: 160m² (incl. Küche, 2x Badezimmer, 2xFlur)
    Zimmer: 6
    Stellplätze: 3
    Heizung: Öl
    Lage: Sackgasse mit 6 Häusern und am Ende der Straße Naturschutzgebiet

    Mietspiegel bei etwa 5€ (genaueres habe ich noch nicht herausgefunden)

    Ich möchte mein Haus nun vermieten und bekomme immer mehr Bauchschmerzen weil ich Online nicht weiterkomme und einfach zuviele Offene Fragen habe.
    Ich habe das Haus vor ca. 6 Jahren mit meiner damaligen Partnerin gekauft. Vor einem 1 1/2 Jahren haben wir uns getrennt und bin ich alleine im Haus, was definitiv für mich zugroß ist. Da ich auch knapp 55km zur Arbeit fahre, bin ich nun zu dem Entschluss gekommen, dass Haus zu vermieten und mir in der nähe der Arbeit eine kleine Wohnung zu nehmen. Ich möchte zum erstenmal vermieten und bin deswegen etwas unbeholfen.

    Nun zu meinen Anliegen:
    - Wie errechne ich einen vernünftigen Kaltmietpreis und welche Faktoren spielen hier eine Rolle?

    - Was steckt alles in den Nebenkosten mit drin? Durch die Öl-Heizung möchte ich gerne, dass der Mieter selbst das Öl für seinen Bedarf besorgt und nicht in die Nebenkosten mit berechnen.

    - Wann brauche ich einen Energieausweis zum vermieten? (Falls ja, woher?)

    - Welche Verpflichtungen gehe ich als Vermieter ein? Steuerlich und gegenüber des Mieters bzw. des Objekts.


    Ich habe mich versucht vorerst kurz zu halten, sonst schlafen einige unterwegs ein und das will ich ja auch nicht.
    Ich sag schon mal Danke, für alle die durchgehalten haben :brille005:

    Grüße
    ein verzweifelter Ratsuchende
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    26.09.2010
    Beiträge:
    7.745
    Zustimmungen:
    338
    Hallo Bärchen,
    hast Du schon mal andere Objekte in dieser Gegend untersucht?
     
  4. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Hallo, Bärchen. :wink


    Ok, da muss gleich mal der erste Warnhinweis kommen: Das ist nicht viel.

    Jetzt darf man zwar vermuten, dass bei einem so niedrigen Mietniveau das Haus auch einen halbwegs attraktiven Kaufpreis gehabt haben wird. Außerdem wird wohl allgemein das Preisniveau in der Gegend etwas entspannter sein, d.h. wenn man mal einen Handwerker o.ä. braucht, schlägt das nicht gleich ganz so stark zu Buche. Trotzdem solltest du sehr vorsichtig prüfen, ob sich dieses Haus als Mietobjekt überhaupt lohnt.


    Möglichst gar nicht, rechnen ist bei so etwas immer gefährlich. Sinnvoll wäre es, die örtlichen Wohnungsanzeigen (online in den bekannten Portalen und offline in den bei dir üblichen Kanälen, oft wöchentliche Anzeigeblätter) eine Zeit lang zu beobachten und nach ähnlichen Objekten zu suchen. Da bekommst du das beste Gefühl dafür, was man für diese Wohnung(en) verlangen kann.


    Größe, Lage, Ausstattung, ... - und ganz simpel Angebot und Nachfrage.


    Unter den grundsätzlich umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 BetrKV) kannst du frei auswählen, welche Betriebskosten du auf den Mieter über Vorauszahlung/Abrechung, Pauschalen oder inkludiert in die Miete abwälzen willst. Solange das Haus als eine Wohneinheit vermietet wird, gilt das auch für die Heizkosten. Vermietest du zwei getrennte Einheiten, sind die Heizkosten entsprechend HeizkostenV nach Verbrauch abzurechnen.


    Mir fehlen mit diesem Konstrukt die praktischen Erfahrungen, aber ich hätte weder Lust
    • mir beim Mieterwechsel Gedanken über den aktuellen Wert des Tankinhalts zu machen,
    • mit dem ausgezogenen Mieter einen mittleren vierstelligen Betrag zu verrechnen oder
    • einen solchen Betrag vom neuen Mieter zu fordern.
    Ich würde dem Mieter ganz einfach jährlich mit den übrigen Betriebskosten das verbrauchte Heizöl berechnen und mich selbst drum kümmern.


    Noch bevor du inserierst, denn schon da musst du Angaben zu den Kennwerten machen.


    Google, lange Liste. Wenn du lieber offline unterwegs bist: Architekten, Bausachverständige, Ingenieurbüros, ...

    Vorher mal rausfinden ob du einen Bedarfsausweis brauchst oder ob es ein Verbrauchsausweis tut. Mieter interessiert das Ding im Regelfall genau gar nicht, daher greife ich wann immer möglich lieber zum billigeren Verbrauchsausweis.


    Der Überschuss der Mieteinnahmen über die abziehbaren Kosten (das sind grob vereinfacht gesagt alle Kosten außer der Tilgung von Darlehen, dafür aber die Abschreibung des Gebäudes) wird so versteuert, als hättest du eine entsprechende Gehaltserhöhung bekommen. Abhängig von deinem bisherigen Gehalt liegt der Steuersatz also irgendwo zwischen 0 und 45 %.

    Außerdem wird durch die Aufnahme der Vermietung ein eventueller Verkaufsgewinn der Immobilie (falls du doch mal verkaufen willst), als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Das hört aber nach einer gewissen Haltedauer auch wieder auf - wann das genau passiert, hängt davon ab, wann, wie und wodurch sich die Eigentumsverhältnisse mit der Ex geändert haben.


    Dazu übergebe ich das Wort an § 535 Abs. 1 BGB ("Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags"):
    "Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen."

    Ich hätt's nicht schöner schreiben können.
     
    dots und Berny gefällt das.
  5. #4 anonym2, 14.09.2016
    anonym2

    anonym2 Benutzer

    Dabei seit:
    28.05.2016
    Beiträge:
    68
    Zustimmungen:
    41
    Hallo zusammen,

    kleine Korrektur zum Thema Energieausweis:

    Gemäß EnEv2014:
    § 16a Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
    (1) Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien
    aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die
    Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:..........
    ......
    (2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei
    Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer
    sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

    Will heißen:
    Wenn es noch keinen EA gibt, muss (kann ) er nicht im Inserat erwähnt werden. Spätestens bei der Besichtigung ist er jedoch vorzulegen.

    Nachzulesen hier: http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/enev_2007/gesamt.pdf

    Viele Grüße,
    anonym2
     
  6. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.392
    Zustimmungen:
    1.418
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Hallo,
    mit den Bauchschmerzen bist du nicht allein. Ich bin ein großer Gegner des Vermietens von EFH. Langfristig waren ausnahmslos alle EFH-Vermietungen von denen ich Kenntnis erlangte problematisch und finanziell alles andere als lukrativ. Eine schwarze Null oder ein Stundenlohn im Centbereich für den Aufwand war schon das höchste der Gefühle.

    Wer sich aus eigener Kraft die Miete für das Haus leisten kann, kann es auch kaufen. Warum tut er dies nicht?
    Die Mieter können sich die Miete nicht leisten bekommen diese aber vom Amt? Viele Kinder und entsprechendes Nutzungsverhalten...

    Auch wenn es nach nur 6 Jahren steuerlich ungünstig ist - Haus verkaufen und eine ETW in Arbeitsplatznähe kaufen sollte man als Alternative mal durchrechnen.
     
  7. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.264
    Zustimmungen:
    316
    Ich sage mal, es ist entscheidend, was an Miete bei einem EFH so rum kommt. Bei 5€ kann kam keine neue Heizung einbauen oder gar ein Dach reparieren lassen.

    Bei uns in der Straße haben sie ein altes Haus vermietet. 1200€ ist denke ich ein guter Schnitt für ca.90 m2

    Aber Bachschmerzen sind gut für das Geschäft. Dann prüfst Du wenigstens Deine Mieter richtig und kannst so den größten Faktor insolventer Mieter ausschließen.
     
  8. #7 Benni.G, 15.09.2016
    Benni.G

    Benni.G Benutzer

    Dabei seit:
    27.01.2016
    Beiträge:
    88
    Zustimmungen:
    7
    Warum sollte es steuerlich ungünstig sein? Erstens musst du das Haus mit Gewinn verkaufen. Ist natürlich die Frage, ob du alles, was du in das Haus gesteckt hast, belegen kannst.

    Zweitens von immoverkauf24.de (aber auch auf anderen Seiten nachgeprüft)
    "Es fällt keine Steuer beim Hausverkauf oder beim Verkauf einer Wohnung an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG)."

    Ist die erste Bedingung echt so zu verstehen, dass man ein Haus oder eine Wohnung günstig kaufen kann, einen Wohnsitz dort anmelden kann und dann steuerfrei mit Gewinn veräußern könnte?
    Also ist die einzige Bedingung, dass die Immobilie nicht vermietet war?
     
  9. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Es hat niemand behauptet, dass es so ist - nur dass es so sein könnte. Wie die Abwicklung mit der Ex gelaufen ist, wissen wir noch nicht.


    Es sind dann 6-10 Jahre Inflation ins Land gezogen. Alleine das führt über solche Zeiträume zu steigenden Preisen.


    Anmelden reicht nicht, es muss auch eine entsprechende Wohnnutzung vorliegen.


    "Ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" ist wesentlich mehr als "nicht vermietet".
     
  10. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke
    Hallo zusammen,

    Das würde ich persönlich wie beim "Leih"wagen machen.
    Mit vollem Tank übergeben und ebenfalls einen vollen Tank zurückverlangen.

    VG Syker
     
Thema:

Einfamilienhaus richtig vermieten und andere Fragen

Die Seite wird geladen...

Einfamilienhaus richtig vermieten und andere Fragen - Ähnliche Themen

  1. Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?

    Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?: Hallo zusammen, ich bin neu hier und habe eine Frage zur Ausgestaltung eines Mietvertrages. Folgende Situation: Der Eigentümer eines ZFHs lebt...
  2. Frage zu Sondernutzungsrecht

    Frage zu Sondernutzungsrecht: Hallo, ich habe eine Wohnung mit im Grundbuch eingetragenem Sondernutzungsrecht an einem Carport erworben. Dieser Carport wurde aber nie...
  3. Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?

    Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?: Guten Abend, ich bin Vermieter und habe das Gewerbe vom vor Besitzer übernommen. Der vor Besitzer hat Gas Vertrag von den Stadtwerke. Und Gewerbe...
  4. Frage zu § 25 WEG Stimmrecht

    Frage zu § 25 WEG Stimmrecht: Hallo liebe Gemeinschaft, ich lese hier schon seit einiger Zeit gerne Beiträge in diesem Forum und konnte mit der Suchfunktion nichts finden,...
  5. Einfamilienhaus in separate Wohnungen unterteilen

    Einfamilienhaus in separate Wohnungen unterteilen: Hallo zusammen, bin zum ersten Mal hier und hoffe ich kann einige Infos bezüglich meines Vorhabens von euch erhalten: Ich würde sehr gerne ein...