Einfluss des Baujahres auf die Miethöhe

Diskutiere Einfluss des Baujahres auf die Miethöhe im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich bin neu im Geschäft und bin gerade bei der Renovierung und Neuvermietung einer 1,5-Zimmer-Wohnung mit Balkon. Top Lage. Nun...
Dachs

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Hallo zusammen,

ich bin neu im Geschäft und bin gerade bei der Renovierung und Neuvermietung einer 1,5-Zimmer-Wohnung mit Balkon. Top Lage.

Nun bin ich gerade bei der Festsetzung der neuen Miete und habe hierfür den örtlichen Mietspiegel bzw. den dazu angebotenen Online-Mietspiegelrechner angestrengt.

Das Haus , in dem sich die Wohnung befindet, ist Baujahr 2008. Die Whg. ist entsprechend benutzt - aus diesem Grund bekommt sie eine neue Küche, einen neuen Spiegelschrank, eine neue Duscharmatur und wird ordentlich gepflegt - sprich: Dusche entkalken, neue Silikonfugen, Parkett abschleifen und neu versiegeln usw.

Die Whg. sollte danach buchstäblich "wie neu" sein.

Wenn ich nun den erwähnten Mietspiegel anstrenge, komme ich auf eine Ortsübliche Vergleichsmiete von Netto 491,01 Euro.

Jetzt habe ich spaßeshalber mal das Selbe gemacht mit Baujahr 2018, also 10 Jährchen "jünger" und komme auf eine Ortsübliche Vergleichsmiete von Netto 580,71 Euro.

Das sind nun nach Adam Riese ganze 89,70 Euro Unterschied!

Wenn ich die 2/3 Spanne voll ausnutze, was bei der Lage und Ausstattung durchaus denkbar ist, komme ich, da ich ja 22% aufschlagen darf, auf Sage und Schreibe 109,44 Euro Unterschied bei der Nettokaltmiete, die ich maximal mehr berechnen dürfte!

In anderen Worten: 18,3 Prozent!

Kann das fair sein, dass ein Neubau 18,3 Prozent mehr kosten darf, als meine quasi-Neubau Wohnung, die in Ausstattung und Wohnwert einem Neubau in nichts nachsteht?


So, nun genug der Theatralik! ;-)


Mich hätte einfach mal interessiert, wie Ihr mit diesem Thema umgeht.

Gibt es vielleicht eine Regelung, die in solchen Fällen von umfänglicher Renovierung greift?

Oder gibt es Kriterien, die man erfüllen kann, um wieder als "Neubau" zu gelten?

Oder bin ich, was den Mietpreis betrifft, auf immer und Ewig an das Baujahr des Hauses gebunden, in dem sich meine Wohnung befindet?
Diese Annahme scheint mir recht unrealistisch, wenn ich mir so die schönen Häuser mit Sandsteinfassaden anschaue und die Preise deren Wohnungen...


Bitte verzeiht mir meine Laienhaftigkeit, falls es sich hier um eine Bagatelle handeln sollte.


Ich bin froh, in diesem Forum einen Ort gefunden zu haben, wo sich solche und viel weitere Fragen besprechen lassen.


Viele Grüße

Der Dachs
 

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Ja, das Baujahr spielt eine Rolle. Zuschnitt, Schallschutz und vieles andere ist oft baujahrbedingt. Das es so heftig ist, hätte ich nicht gedacht. Ich glaube, es gibt Bedinungen, wo man wieder als Neubau gilt, aber das braucht tiefere Eingriffe in die Bausubstanz.
 

Tinnitus

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Kann das fair sein, dass ein Neubau 18,3 Prozent mehr kosten darf, als meine quasi-Neubau Wohnung, die in Ausstattung und Wohnwert einem Neubau in nichts nachsteht?
Ja? Ein Neubau ist halt kein 13 Jahre alter "quasi-Neubau"... Wer würde denn neu bauen, wenn sich das nicht finanziell lohnen würde?
 
Zuletzt bearbeitet:

Newbie15

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Das Haus , in dem sich die Wohnung befindet, ist Baujahr 2008. Die Whg. ist entsprechend benutzt - aus diesem Grund bekommt sie eine neue Küche, einen neuen Spiegelschrank, eine neue Duscharmatur und wird ordentlich gepflegt - sprich: Dusche entkalken, neue Silikonfugen, Parkett abschleifen und neu versiegeln usw.
Auf Deutsch gesagt wird sie etwas aufgehübscht. Das ist ein bisschen Kosmetik. Davon wird

- die Heizung nicht neuer und effizienter
- die Wände nicht besser gegen Hitze und Kälte geschützt
- keine neuen Fenster auf heutigem Niveau
- keine Dachdämmung auf heutigem Niveau
...

Wie es mit dem Schallschutz, kann man auf die Ferne auch nicht beurteilen.

Ein bisschen renovieren macht aus einer 13 Jahre alten Wohnung keinen Neubau. Das würde ich nicht mal wirklich renovieren nennen. Neue Silikonfugen ist nichts anderes als simple Wartung, die alle paar Jahre Pflicht ist. Dusche entkalken ist sogar nur Reinigung. Das macht man auch regelmäßig so in viel älteren Wohnungen, die damit auch ganz sicher nicht zum Neubau werden.

Die Anforderungen, besonders an den energetischen Zustand, erhöhen sich ständig, so auch zwischen 2008 und 2018, überleg mal, wie viele EnEVs und ähnliches dazwischen lagen. Sicherlich gibt es in allen Baujahren, die nur die Mindeststandards eingehalten haben und solche, die darüber gebaut wurden, aber all das kann ein Mietspiegel im Detail nicht abbilden.
 
Andres

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Bitte verzeiht mir meine Laienhaftigkeit, falls es sich hier um eine Bagatelle handeln sollte.
Nicht Laienhaft und keine Bagatelle. Ich finde die Frage ziemlich gut, denn obwohl ich grundsätzlich diesem hier ...
Zuschnitt, Schallschutz und vieles andere ist oft baujahrbedingt.
... zustimme, wird das bei Baujahren nach 2000 (das ist schon ziemlich grob gerundet - ich würde sogar noch früher gehen) kein so großer Unterschied mehr sein.

Ich vermute eher, dass es hier einen sachfremden Grund gibt: Ein Mietspiegel ist nicht von heute auf morgen erstellt und vielleicht ist der aktuelle Mietspiegel ja auch schon ein paar Monate alt. Wenn dort wirklich Baujahre ab 2018 als eigene Kategorie ausgewiesen werden, dürften im Erhebungszeitraum ganz überwiegend Mieten vereinbart worden sein, bei denen man mit dem Merkmal "Erstbezug" werben konnte und das zieht. Das sind durchgehend Wohnungen mit neuen Böden, neuem Anstrich, völlig ohne Gebrauchsspuren - natürlich kommt da ein anderer Durchschnittspreis heraus, als bei 15 Jahre alten Wohnungen, wo je nach Nutzung demnächst das dritte Laminat fällig wird und Dübellöcher der letzten 6 Mieter vorhanden sind. Natürlich mag es Wohnungen diesen Alters geben, die effektiv im gleichen Zustand sind, aber bei Erstbezug ist dieser Zustand garantiert und das wirkt sich auf den Durchschnitt aus.
 
Dachs

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Vielen Dank an alle erstmal für die schellen Antworten!

Ja, das Baujahr spielt eine Rolle. Zuschnitt, Schallschutz und vieles andere ist oft baujahrbedingt.
Hmm.. Ok, ja, das leuchtet mir ein 💡

Die Anforderungen, besonders an den energetischen Zustand, erhöhen sich ständig, so auch zwischen 2008 und 2018, überleg mal, wie viele EnEVs und ähnliches dazwischen lagen. Sicherlich gibt es in allen Baujahren, die nur die Mindeststandards eingehalten haben und solche, die darüber gebaut wurden, aber all das kann ein Mietspiegel im Detail nicht abbilden.
Ebenso hier. Auf den Trichter, dass der energetische Zustand einen Einfluss hat, bin ich nicht gleich gekommen.



Ja? Ein Neubau ist halt kein 13 Jahre alter "quasi-Neubau"... Wer würde denn neu bauen, wenn sich das nicht finanziell lohnen würde?

Auf Deutsch gesagt wird sie etwas aufgehübscht. Das ist ein bisschen Kosmetik.
Ein bisschen renovieren macht aus einer 13 Jahre alten Wohnung keinen Neubau. Das würde ich nicht mal wirklich renovieren nennen.
Selbstverständlich ist es kein Neubau, das war ein bisschen überspitzt ausgedrückt. Bauteile, wie Heizkörper, Innentüren, Wohnungstür und Waschbecken bleiben ja auch drin. Diese sind aber auch noch in einem sehr guten Zustand.

Neue Silikonfugen ist nichts anderes als simple Wartung, die alle paar Jahre Pflicht ist. Dusche entkalken ist sogar nur Reinigung.
Du hast Recht! Ich wollte damit nur ausdrücken, dass die Dusche bzw. Duschkabine hinterher kaum noch von einer 3-Jahren-alten zu unterscheiden sein wird.

Ebenso war ich der Auffassung, dass die Whg. mit neuer Küche, gepflegtem Parkett usw. einer solchen von 2018 kaum noch nachstehen wird.

Dass jemand mit Neubau natürlich mehr verlangen sollte ist schon klar. Mich hat dabei auch vor allem die Höhe des Unterschiedes (18,3 Prozent) erschreckt!


Davon wird

- die Heizung nicht neuer und effizienter
- die Wände nicht besser gegen Hitze und Kälte geschützt
- keine neuen Fenster auf heutigem Niveau
- keine Dachdämmung auf heutigem Niveau
...

Wie es mit dem Schallschutz, kann man auf die Ferne auch nicht beurteilen.
-Heizung geht über Fernwärme.
-Fenster sind Doppeltverglast. Klar, gibt es heute öfter 3-fach verglaste. Aber ist das wirklich schon Standard?
-die Wände sind ein 36er Porotonmauerwerk. Natürlich kein Vollwärmeschutz. Aber auch keine Energieschleuder, oder?
-Die Wohnung befindet sich nicht unter dem Dach.
-Die Lage ist ruhig zum Innenhof. Besonderer Schallschutz würde kaum Unterschied machen.


denn obwohl ich grundsätzlich diesem hier ...
... zustimme, wird das bei Baujahren nach 2000 (das ist schon ziemlich grob gerundet - ich würde sogar noch früher gehen) kein so großer Unterschied mehr sein.
Das ist auch der Ansatz, den ich mir gedacht hatte.

Ich vermute eher, dass es hier einen sachfremden Grund gibt: Ein Mietspiegel ist nicht von heute auf morgen erstellt und vielleicht ist der aktuelle Mietspiegel ja auch schon ein paar Monate alt. Wenn dort wirklich Baujahre ab 2018 als eigene Kategorie ausgewiesen werden, dürften im Erhebungszeitraum ganz überwiegend Mieten vereinbart worden sein, bei denen man mit dem Merkmal "Erstbezug" werben konnte und das zieht. Das sind durchgehend Wohnungen mit neuen Böden, neuem Anstrich, völlig ohne Gebrauchsspuren - natürlich kommt da ein anderer Durchschnittspreis heraus, als bei 15 Jahre alten Wohnungen, wo je nach Nutzung demnächst das dritte Laminat fällig wird und Dübellöcher der letzten 6 Mieter vorhanden sind. Natürlich mag es Wohnungen diesen Alters geben, die effektiv im gleichen Zustand sind, aber bei Erstbezug ist dieser Zustand garantiert und das wirkt sich auf den Durchschnitt aus.
Jetzt wird es interessant!
Zuallererst befindet sich das Objekt in der Altstadt, wo Neubauten naturgemäß seltener sind.
Aber 2019 wurde in direkter Nähe tatsächlich ein großer Wohnblock neu bezugsfertig.

Dass eine nagelneue Wohnung, völlig ohne Gebrauchsspuren, die Berechtigung hat mehr zu kosten ist ja auch völlig in Ordnung.

Das mit dem Durchschnittspreis ist wirklich interessant! Danke!
 
Goldhamster

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Hey - hallo


... zustimme, wird das bei Baujahren nach 2000 (das ist schon ziemlich grob gerundet - ich würde sogar noch früher gehen) kein so großer Unterschied mehr sein.
.....

Dazu möchte ich etwas beitragen:
-Sowohl der Schallschutz als auch der Wärmeschutz wurden nach dem Jahr 2000 teilweise mehrfach verändert und verschärft. Das Gleiche gilt für viele andere Normen des Bauwesen. Bis hin zur Einführung der sog. "Gebäudeklassen" in den Landesbauordnungen mit ihren Auswirkungen auf den Brandschutz.

Die Energieeinsparvordnungen (Wärmeschutzverordnungen oder wie auch immer genannt) wurden oft verschärft.
Beim Schallschutz merkt und weiß es der vielleicht kaufmännisch oder juristisch vorgebildete Vermieter oder Verwalter nicht sofort.
Als Beispiel:
Früher (schon zur vorletzten Jahrhundertwende) gab es diesbezüglich Vorschriften zu Mindestwandstärken. Auch bin weit in die 1990er oder gar 2000er Jahre hinein waren 24cm gemauerte Wohnungstrennwände üblich. Nur wenn wirklich erhöhter Schallschutz vereinbart wurde, hat man diese entsprechend dicker (30cm oder 36,5cm) geplant. Das ganze als schwere Vollsteine - anders als die etwas leichteren Steine für innere Wände.
Da musst der Polier dann schon aufpassen, dass auch die richtigen Steine in der richtigen Wand gemauert wurden. Denn wenn die Wand hochgemauert war.... dann konnte das kaum noch nachgeprüft werden.

Und nun stellt euch vor: So ein neuer sog. "Investor" kauft eine Einzelwohnung und will die richtig aufwerten. Und der schlitzt die alte 24cm Wohnungstrennwand für die neue Glasfaserverkabelung... und er lässt auch noch dort Steckdosen einbauen. Wie wirkt sich das wohl auf den Schallschutz aus???
Da ist es doch besser, wenn wir heute 30cm Wohnungstrennwände bauen müssen. Ich würd es auch so wollen.


Immer viel Schallschutz will
DER HAMSTER
 

ehrenwertes Haus

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Gibt es vielleicht eine Regelung, die in solchen Fällen von umfänglicher Renovierung greift?
Nein.

Oder gibt es Kriterien, die man erfüllen kann, um wieder als "Neubau" zu gelten?
Ja, wenn mind. die Wohnung auf aktuelle Bauvorschriften gebracht wird.
Das macht man i.d.R. nur bei umfassender Kernsanierung.

Je nach Land/Gemeinde gibt es unterschiedliche Auflagen, welche Kriterien für die Einstufung als Neubau nach umfassender Sanierung erfüllt sein müssen.
Teilweise greift der Bestandsschutz, z.B. bei den bereits von @Goldhamster erwähnten Innenwänden.

Versicherungstechnisch gilt eine Wohnung/Haus als Neubau, wenn alle Installationen (Wasser- und Elektrik) in Bestandsimmos max. 2 Jahre alt sind.
 

Trygg2807

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Fenster sind Doppeltverglast. Klar, gibt es heute öfter 3-fach verglaste. Aber ist das wirklich schon Standard?
Ich bin jetzt kein Experte, aber alle neueren (also max. 5-10 Jahre alten) Wohnungen, die ich auf Wohnungssuche zuletzt besichtigt habe, hatten 3-fach Verglasung. 2-fach war eigentlich nur bei älteren vorhanden. Wir haben im Haus meiner Eltern auch 2009 komplett auf 3-fach umgestellt.
 
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Kann das fair sein, dass ein Neubau 18,3 Prozent mehr kosten darf, als meine quasi-Neubau Wohnung, die in Ausstattung und Wohnwert einem Neubau in nichts nachsteht?
Sind deine Fenster genau so energiesparend wie die des Neubaus?
Ist die Treppenhausbeleuchtung genau so energiesparend wie die des Neubaus?
Ist damals bei dir schon alles das, was im Neubau eingebaut wurde, schon mit eingebaut worden?
Bei dir gibt's noch keinen Aufzug, mittlerweile ist das in dem Segment Standard.
Und der Neubau-Aufzug braucht nur eine Wartung pro Jahr, der ältere 2 - das ist teurer für den Mieter!
Manches, was gestern noch Luxus war, ist heute "Stand der Technik" oder so.

Außerdem soll ein Mietspiegel die Realität abbilden. Da wäre es dämlich, Werte zu verfälschen, nur, weil sie deiner Meinung nach ungerecht sind.
 
Dachs

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-Sowohl der Schallschutz als auch der Wärmeschutz wurden nach dem Jahr 2000 teilweise mehrfach verändert und verschärft. Das Gleiche gilt für viele andere Normen des Bauwesen. Bis hin zur Einführung der sog. "Gebäudeklassen" in den Landesbauordnungen mit ihren Auswirkungen auf den Brandschutz.
Hmm, ja... Ich werde mich diesbezüglich mal schlau machen.

Ja, wenn mind. die Wohnung auf aktuelle Bauvorschriften gebracht wird.
Das macht man i.d.R. nur bei umfassender Kernsanierung.

Je nach Land/Gemeinde gibt es unterschiedliche Auflagen, welche Kriterien für die Einstufung als Neubau nach umfassender Sanierung erfüllt sein müssen.
Teilweise greift der Bestandsschutz, z.B. bei den bereits von @Goldhamster erwähnten Innenwänden.
Ok, ja man kann eine 13 Jahre alte Wohnung bzw. Haus natürlich nicht kernsanieren.
Aber ich werde mal schauen, in wie weit der bauliche Bestand von den heutigen Richtlinien abweicht.
Ebenso werde ich schauen, wie die Kriterien für die Einstufung als Neubau in meiner Stadt sind.
Danke für den Tipp!

Ich bin jetzt kein Experte, aber alle neueren (also max. 5-10 Jahre alten) Wohnungen, die ich auf Wohnungssuche zuletzt besichtigt habe, hatten 3-fach Verglasung. 2-fach war eigentlich nur bei älteren vorhanden. Wir haben im Haus meiner Eltern auch 2009 komplett auf 3-fach umgestellt.
Okay, ja. Also habe mich jetzt nochmals schlaugemacht und es sind bei mir scheinbar sogar "Schallschutzfenster" mit zusätzlicher Dichtung verbaut.
3-fach-Verglasung war 2008 meines Einschätzung nach noch eher als Luxus einzustufen. Wenn das Heute Standard wäre, wäre das ja toll!

Manches, was gestern noch Luxus war, ist heute "Stand der Technik" oder so.
Hmm.. Da hast du wohl Recht! Bin ich ja auch selbst froh drüber...

Außerdem soll ein Mietspiegel die Realität abbilden. Da wäre es dämlich, Werte zu verfälschen, nur, weil sie deiner Meinung nach ungerecht sind.
Hier hast du natürlich ebenso Recht! Ich wollte hier nur ergründen, wie wohl der große Unterschied von 18,3 % Mehrmiete zustande kommt. Und ob ich eventuell mit baulichen Maßnahmen etc. die Chance habe, auch mehr verlangen zu dürfen.


Außerdem hätte mich Interessiert, ob es zu diesem Sachverhalt Erfahrungen gibt. Aber anscheinend scheint dieser "Ansprung" in meiner Stadt besonders ausgeprägt zu sein.
Vielleicht werde ich auch einfach mal beim zuständigen Amt anrufen und dort um Erklärung bitten.

Dennoch haben mich Eure Beiträge ein Stück weiter gebracht! Sowohl was das Verständnis betrifft, als auch die weitere Vorgehensweise.

Vielen Dank dafür!


Viele Grüße

Der Dachs
 
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Außerdem hätte mich Interessiert, ob es zu diesem Sachverhalt Erfahrungen gibt.
Ja, gibt es. Was nützt dir der beste Mietspiegel, wenn du die Bude für den Preis, den der Mietspiegel "vorgibt", nicht vermietet bekommst, weil niemand genau diese Bude für genau diesen Preis mieten will?

Ich würde den Mietspiegel (zunächst) vollständig ignorieren.
 
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Ja, gibt es. Was nützt dir der beste Mietspiegel, wenn du die Bude für den Preis, den der Mietspiegel "vorgibt", nicht vermietet bekommst, weil niemand genau diese Bude für genau diesen Preis mieten will?

Ich würde den Mietspiegel (zunächst) vollständig ignorieren.
Das ist richtig! Stimme dem voll und ganz zu!
 

Hauswirtschafter

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Hallo, ich habe ein ähnliches Problem. Das MFH ist aus 1920 und die Wohnungen befinden sich in einem relativ guten und modernen Zustand. Im Mietspiegel startet man mit 5,21 € und bekommt noch ein paar Punkte oben drauf. So gelangt man auf ca. 6 - 6,40 € bei einer Mieterhöhung. Der Markt hat sich aber in den letzten Jahren so krass entwickelt, dass man bei Neuvermietung locker mit 8 - 8,50 € ins Rennen gehen könnte. Der Mietspiegel ist hier ziemlich veraltet. Zu dem Thema habe ich in Kürze ein Telefonat mit HuG, der Mitarbeiter fand das Thema doch ziemlich interessant. VG
 
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Zu dem Thema habe ich in Kürze ein Telefonat mit HuG, der Mitarbeiter fand das Thema doch ziemlich interessant.
Du kannst ja dann mal mal berichten, was die zu der Sache meinen. Ich habe nämlich auch das Gefühl, dass das eben nicht der Realität entspricht, was hier vorgegeben wird.
 
Goldhamster

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Hallo, ich habe ein ähnliches Problem. Das MFH ist aus 1920 und die Wohnungen befinden sich in einem relativ guten und modernen Zustand. Im Mietspiegel startet man mit 5,21 € und bekommt noch ein paar Punkte oben drauf. So gelangt man auf ca. 6 - 6,40 € bei einer Mieterhöhung. Der Markt....
Hey hey Hauswirtschafter,

die Zeit um 1920 war aber auch eine bittere Zeit für den Wohnungsbau. Da ist nicht das Beste verbaut worden. Da war Mangel und Inflation, Straßenkämpfe und Wohnungsnot und in Schlesien und umzu immernoch (Bürger-) krieg.
Die Bauvorschriften in der größten Provinz der Weimarer Rep. gerade mal ein Jahr alt. Die ist vom April 1919 soweit ich weiß. Bayern von 1910, Sachsen von 1900?... (da hörts bei mir schon auf)
Dann haben wir noch Württemberg oder Baden als einzelne Gesetzgeber. Da weiß ich das mit den Bauordnungen auf die Schnelle nicht auswendig.

Wände und Decken wurden meist nach Tabellenwerken dimensioniert. Nach Raumgrößen. Nur wenn die damals schon langsam beginnende Eisenbetonbauweise zum Einsatz kam, wurde es spannend. Die haben eine Fülle von Regelwerken gehabt.
Beginnend bei "Patenten" im 19. Jahrhundert bis zur ersten Normung in D:
Zur Info: die erste preussische Norm für den Eisenbetonbau ist von 1904 und 1907 "Bestimmungen des Kgl. Preußischen Ministeriums der öffentlichen Arbeiten für die Ausführung von Konstruktionen aus Eisenbeton bei Hochbauten"
Die ersten Normen für Portlandzement schon 1877.

In diesem Umfeld wurde dein Haus errichtet. In ländlichen Regionen gab es schlicht keine Ingenieure, die Stahlbau- oder Eisenbetonbauwerke errichten konnten. Da haben Baumeister für Entwürfe, Genehmigung und die statische Auslegung gesorgt.
Fundamente wurden gemautert, der Baugrund nach Erfahrung abgeschätzt.

es grüsst euch
der historische Schätzhamster
 
immodream

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Hallo,
der Mietspiegel interessiert mich eigentlich nur Zwecks Mieterhöhungen bei Altmietern .
Ich vermiete doch keine neu zu vermietende Wohnung zum veralteten Mietspiegelpreis.
Da ich in einer Kreisstadt mit über 100 000 Einwohnern vermiete, gibt es im Internet zahlreiche Mietangebote in ähnlicher Wohnlage und Ausstattung.
Da sehe ich mir regelmäßig an, was meine Mitbewerber so an Qualität zu welchem Preis anbieten .
Ich kann dann auch erkennen, was schnell weggeht oder seit Monaten im Netz steht.
Und so stufe ich meine Wohnungen ein .
Ich habe da seit Jahrzehnten keine Probleme, zumindestens bei der Höhe des Mietpreises die Nummer eins zu sein.
Also regelmäßig die höchstmögliche Miete nehmen.
Da ich regelmäßig Nachfrage von Berufsanfängern habe, die aus hochpreisigen Gebieten in unsere relativ preiswerte Ruhrgebietsstadt ziehen , empfinden die meine hohe Miete im Vergleich zu den Mieten in anderen Großstädten als noch preiswert..
Den Mietspiegel kaufe ich mir regelmäßig nur alle 3 Jahre zwecks Überprüfung der Mieten der aufmüpfigen Mieter .
Grüße
immodream
 

Hauswirtschafter

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@Dachs

Der Mitarbeiter von HuG war sehr nett und hat die Problematik auch erkannt. Der Mietspiegel wird auf der Basis von Daten erzeugt, die wiederum von den Vermietern kommen. Große und alte Wohnungen sind nun mal in der Stadt relativ preiswert zum Rest. Somit ergibt sich der niedrige Preis. Es ist also ein Teufelskreis. Das könnte sich beim nächsten Spiegel etwas ändern, wenn mehr Daten eingefordert werden. Viele Vermieter sind auch zu träge, um die Mieter zu erhöhen. Es ist eben ein relativ großer Aufwand.


@Goldhamster,

danke für die vielen und detaillierten Information. Nichtdestotrotz ist es ein Haus und wir haben es gekauft, weil es optisch ansprechend ist und trotz der bescheidenden Möglichkeiten aus den 1920er Jahren steht es immer noch. Es hat hohe Decken, im 1. OG einen Erker und im 2. OG einen Balkon über dem Erker. Die Wohnungen sind alle sehr groß, hell und größtenteils auf einem guten Level. Die alte Holztreppe im Hausflur knarrt und es gibt noch eine Toilette auf dem Zwischendeck. Das hat schon seinen Charme. Die Heizkosten halten sich für alle in Grenzen, da früher ja ordentlich dicke Mauern verbaut wurden und hinten raus gedämmt ist. Es gibt für jede Partei einen großen Keller, einen Gemeinschaftskeller und einen Waschkeller. Man kann da also auch gut wohnen, ohne große Nachteile gegenüber neueren Baujahren zu haben. Aus diesem Grund sollte die Differenz der Mietpreise zu diesen nicht so groß sein.

@immodream

Natürlich hat man bei Neuvermietung ganz andere Möglichkeiten als bei einer Mieterhöhung. Das ist ja genau die Schieflage im System, die beseitigt werden müsste. Aber wie oben geschrieben ist es ein Teufelskreis, der nicht so einfach zu knacken ist.

VG
 
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Der Mitarbeiter von HuG war sehr nett und hat die Problematik auch erkannt. Der Mietspiegel wird auf der Basis von Daten erzeugt, die wiederum von den Vermietern kommen. Große und alte Wohnungen sind nun mal in der Stadt relativ preiswert zum Rest. Somit ergibt sich der niedrige Preis. Es ist also ein Teufelskreis. Das könnte sich beim nächsten Spiegel etwas ändern, wenn mehr Daten eingefordert werden. Viele Vermieter sind auch zu träge, um die Mieter zu erhöhen. Es ist eben ein relativ großer Aufwand.
Natürlich hat man bei Neuvermietung ganz andere Möglichkeiten als bei einer Mieterhöhung. Das ist ja genau die Schieflage im System, die beseitigt werden müsste. Aber wie oben geschrieben ist es ein Teufelskreis, der nicht so einfach zu knacken ist.
Hey Hauswirtschafter,
finde ich super, dass du hier berichtest!! 👍
Ich gebe Dir recht, dass hier wohl das Problem liegt.
Hoffen wir, dass sich demnächst etwas ändert. Bei uns steht auch ein neuer Mietspiegel an.

Rein aus Interesse werde ich mir jetzt nochmal genau die Berechnungsgrundlage anschauen. Mich interessiert nämlich, wie vorgegangen wird, wenn aus meinem Baujahr bzw. Zeitraum keine, oder nur wenige Wohnungen existieren.
Da wird es wohl dann doch pauschale Abschläge geben, die von der Stadt vorgegeben werden - vermute ich. Oder aber Vergleichswerte aus anderen Stadtteilen. Aber ich werde sehen und dann hier berichten...

danke für die vielen und detaillierten Information. Nichtdestotrotz ist es ein Haus und wir haben es gekauft, weil es optisch ansprechend ist und trotz der bescheidenden Möglichkeiten aus den 1920er Jahren steht es immer noch. Es hat hohe Decken, im 1. OG einen Erker und im 2. OG einen Balkon über dem Erker. Die Wohnungen sind alle sehr groß, hell und größtenteils auf einem guten Level. Die alte Holztreppe im Hausflur knarrt und es gibt noch eine Toilette auf dem Zwischendeck. Das hat schon seinen Charme. Die Heizkosten halten sich für alle in Grenzen, da früher ja ordentlich dicke Mauern verbaut wurden und hinten raus gedämmt ist. Es gibt für jede Partei einen großen Keller, einen Gemeinschaftskeller und einen Waschkeller. Man kann da also auch gut wohnen, ohne große Nachteile gegenüber neueren Baujahren zu haben. Aus diesem Grund sollte die Differenz der Mietpreise zu diesen nicht so groß sein.
Ich finde auch - obwohl ich allen Vorrednern recht gebe, die die Änderungen und Verbesserungen der Energie- und Bauvorschriften hervorgehoben haben - dass das Baujahr letztlich nur ein Kriterium von vielen bei der Miethöhe ist.
Ich denke vor allem auch, dass - speziell in wirklichen top-Lagen - oftmals das Baujahr in den Hintergrund rückt.
Hier würde ich mir mehr Kriterien im Mietspiegel wünschen, wie z.B. Himmelsausrichtung, Lage zum Innenhof, Deckenhöhe (die ja vor allem bei Altbauten hoch ist), etc. - zusätzlich zu der Spanne die man ja schon hat. Aber man kann ja nicht alles haben...

Ich vermiete doch keine neu zu vermietende Wohnung zum veralteten Mietspiegelpreis.
Das kann ich durchaus nachvollziehen. Jedoch würde ich mich da doch in illegale Fahrwasser begeben, oder nicht?

VG

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Natürlich hat man bei Neuvermietung ganz andere Möglichkeiten als bei einer Mieterhöhung. Das ist ja genau die Schieflage im System, die beseitigt werden müsste. Aber wie oben geschrieben ist es ein Teufelskreis, der nicht so einfach zu knacken ist.
Wenn auf die Politik Verlass ist und Wahlversprechen eingelöst werden (;)), dann beseitigen sie diese Schieflage im System und begrenzen die Mieterhöhung bei Neuvermietung noch weiter. Vermutlich nicht die Lösung, die du ansinnst, aber das halte ich für wahrscheinlicher als Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen zu erleichern.
 
Thema:

Einfluss des Baujahres auf die Miethöhe

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