Einflussfaktoren für Nutzungskonzept

Dieses Thema im Forum "Bautechnik" wurde erstellt von ProVo, 12.11.2007.

  1. ProVo

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    AUSGANGSSITUATION:

    Es sollen auf einem 2100 qm großen Grundstück (55,00 m x 38,20 m) 2 Mehrfamilienhäuser mit 12 bzw. 6 Wohneinheiten errichtet werden.

    Der Bebauungsplan lässt Objekte mit 3 Vollgeschossen zu. Die max. zulässige Geschossflächenzahl beträgt 0,75, die Grundflächenzahl 0,25. Die Verkehrs-und Konstruktionsfläche ist mit ca. 25% anzusetzen.

    Geplant werden sollen die Häuser für 2-Personen Haushalte mit mittlerem Einkommen.


    FRAGE:
    Welche Einflussfaktoren beeinflussen die Erstellung dieses Planungskonzepts für ein Mehrfamilienhaus?
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Meinst du das Baufenster oder die LBO? In Welchen Bundesland sollte das erstellt werden?
     
  4. ProVo

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    in NRW soll es errichtet werden.

    kann mir keiner weiter helfen?
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    LBO, Baufenster, Baulandplanung, Geld, Untergrund, Umweltfaktoren.
    Mehr fällt mir bis jetzt nicht ein.

    Worauf willst du hinaus?
     
  6. ProVo

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    ich soll ein nutzungskonzept für 2 mehrfamilienhäuser entwickeln und weiß nicht wie ich anfangen soll.
    ich bin im 2.lehrjahr als immobilienkauffrau und brauch das für die schule.
    hat jemand vielleicht eine idee für mich, wie ich anfangen kann?
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Sehen wir doch mal die Lebenszyklen der Immobilie und dann planen wir die rechtlichen Gegebenheiten und Vorschriften.

    1. Kauf von Grundstück - Hier wird zweifelsfrei eine Information einzuholen sein: Grundbuchauszug um die öffentlichen und sonstigen Lasten des Grundstücks zu erfahren
      Das Grundstück muss bebaubar sein, also Bauland und kein Bauerwartungsland.
      zudem ist die vorgesehene Nutzungsart zu erfahren: Hier gibt es Mischgebiete, Gewerbegebiete und Wohngebiete. Das liegt auf dem Bauamt und ist dort ersichtlich.
    2. Nach dem Kauf wird die Planung massgebend sein.
      An dieser Stelle wird die LBO massgebend sein. wir brauchen das Baufenster und gleichen das mit der beabsichtigten Grundfläche. Jetzt kann man erkennen, was wie gebaut werden soll. Das ist die Planungsphase 1 (HOAI). 2 Baugleiche Mehrfamilienhäuser sparen HOAI Kosten. (Entwurf) Durch die Angaben habe ich das oberflächliche Aussehen festgelegt.
    3. Ist der Architektenplan soweit fertig und der Untergrund (auch dafür gibt es karten bei dem Baumt) untersucht, geht es an den Statiker, der aus dem Plan eine tragfähige Konstruktion erstellt.
      [/list=1]

      Ich fasse mal Kurz zusammen.
      Grundstück vorhanden. Plan fertig. Da die beiden Objekte nicht baugleich sind, kann hier nicht gespart werden. es werden 2 Entwürfe fällig. 2 Personen-haushalt also 3 ZKB. und verteilt auf 3 geschossen.
      Jetzt weiss ich auch, worauf du wirklich hinaus willst:

      Geschossflächenzahl (GFZ): 2100qm * 075 = 1575qm wohnfläche
      Verteilt auf GRZ: 2100*0,25 = 525 qm Boden darf bebaut werden.
      Baufläche: 525 qm * 0,75 = 393,75 qm reine wohnungen.
      Da wir 2 Häuser planen und zwar 12 und 6 WEs:
      3 Geschosse = 12/3= 4 WEs pro Stockwerk
      bzw 2 WEs pro Stockwerk.
      18 WEs = 393,75 qm
      65,625 qm pro WE.
      Jetzt haben wir jedoch 6 WEs pro Stockwerk
      4 WEs haben 4*65,625 WEs = 262,5 qm
      bzw 2 WEs = 131,25 qm

      Damit sollte das Projekt dann möglich sein?:
      3 Geschosse. Pro Geschoss 262,5 + 131,25 = 393,75 qm
      Wir planen also 2 Bauwerke mit einer Gesamtgrundfläche von 393,75 qm + Verkehrsfläche.

      Jetzt frage ich dich: Hälst du eine Wohnfläche von 65 qm pro Wohnung für einen 2 Personenhaushalt für sinnvoll? ist das eine 3 ZKB? Für 3 ZKB liegt das im unteren Bereich. für 2 ZKB ist die Wohnfläche okay. Stimmt nun das Konzept?

      so nun haben wir das - die Wohnfläche- mit den Vorgaben.
      Überlegung: wie hoch würde die Wohnungsmiete kommen. Ein blick in den Mietspiegel (Neubau) und x 65 qm (angenommen 6,5 € pro qm) = 426,56 € pro Wohnung
      => monatlich 7678,1265 € pro Monat = 92137,5 € pro Jahr bei vollvermietung.

      Nach wievielen Jahren sollten die Anschaffungskosten wieder drin sein? Man schaut einfach darauf, was ein Verkauf bringen würde. Solche Fragen werden dann wohl noch kommen, oder?
     
  8. ProVo

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    danke dir. das ist ja super. soweit war ich auch schon..also mit GFZ und GRZ von 2100 m² fläche..

    ich soll nun eine skizze zeichnen von dem, was du da genannt hast. also mit den ganzen m² und der GRZ und GFZ.

    leider weiß ich da gar nicht, wie ich anfangen soll.
     
  9. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Ganz einfach. Bebauungsplan vornehmen und Baufenster einzeichnen.
    Schau mal in die LBO, wie groß der Abstand zum nächsten Grundstück sein muss.
    Du kannst es natürlich auch auf eine Grenze klatschen, dann ist die Abstandregel hinfällig. Also entweder auf eine Grenze oder in die Mitte...
    Dann schneidest du ein Grundstück aus Maßstabsgetreu mit einer FLäche von 525 qm

    Versuche es länglich zu machen 2/3 und 1/3. Also einmal 175 qm und dann 350 qm

    zimmer sollten zw 4-5m haben => teilen wir das => 87,5qm = 9m x 9,72m
    Damit hat das kleinere MFHaus 9 m Tiefe.
    350 / 9 = 38,89m Breite

    Jetzt hast du schonmal die Häusergröße: 9x 19,44m + 9 x 38,89m
    Kontrollrechnung: 174,96qm + 350,01qm
    Damit hast du den Grundriss. Kannst du dir das nun eher vorstellen?
    2 3stöckige MFHäuser am Rande der Wiese...

    Wenn du sie in die Mitte knallst, brauchst du Verkehrsweg. Der geht von dem Treppenhaus ab...
     
  10. ProVo

    ProVo Neuer Benutzer

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    ich kann mir das bildlich gerade gar nicht mal vorstellen lol...sorry. :gehtnicht
     
  11. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Mal eine kurze Skizze entworfen
     
  12. ProVo

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    ah jetzt sieht es schon besser aus. vielen dank.
    aber wieso hast du die linie wo 55m steht so schief gezeichnet?






    LBO

    § 5​
    Abstandsflächen

    (1) Vor den Außenwänden von Gebäuden müssen Abstandsflächen liegen, die von oberirdischen baulichen Anlagen freizuhalten sind. Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden an Grundstücksgrenzen, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften 1. das Gebäude an die Grenze gebaut werden muß, es sei denn, die vorhandene Bebauung erfordert eine Abstandsfläche, oder
    2. das Gebäude an die Grenze gebaut werden darf und öffentlich-rechtlich gesichert ist, daß auf dem Nachbargrundstück ebenfalls an die Grenze gebaut wird.


    Die öffentlich-rechtliche Sicherung ist nicht erforderlich, wenn nach den Festsetzungen einer abweichenden Bauweise unabhängig von der Bebauung auf dem Nachbargrundstück an die Grenze gebaut werden darf.

    (2) Die Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Wasserflächen liegen, bei beidseitig anbaubaren Flächen jedoch nur bis zu deren Mitte.

    (3) Die Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken. Dies gilt nicht für Abstandsflächen von Außenwänden, die in einem Winkel von mehr als 75° zueinander stehen.

    (4) Die Tiefe der Abstandsfläche bemißt sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur jeweiligen Wand gemessen. Als Wandhöhe gilt das Maß vom Schnittpunkt der Wand mit der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluß der Wand. Ergeben sich bei einer Wand durch die Geländeoberfläche unterschiedliche Höhen, ist die im Mittel gemessene Wandhöhe maßgebend. Sie ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel der Höhenlage an den Gebäudeecken; liegen bei einer Wand die Schnittpunkte mit der Dachhaut oder die oberen Abschlüsse verschieden hoch, gilt dies für den jeweiligen Wandabschnitt.

    (5) Auf die Wandhöhe werden angerechnet 1. zu einem Viertel die Höhe von Dächern mit einer Neigung von mehr als 45° sowie die Höhe von Giebelflächen, wenn mindestens eine Dachfläche eine Neigung von mehr als 45° aufweist,
    2. in vollem Umfang die Höhe von Dächern mit einer Neigung von mehr als 70° sowie die Höhe von Giebelflächen zwischen diesen Dächern.


    Die Giebelfläche beginnt an der Horizontalen durch den Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut; bei verschieden hohen Schnittpunkten beginnt die Giebelfläche am unteren Schnittpunkt.

    (6) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht 1. untergeordnete Bauteile wie Gesimse, Dachvorsprünge, Eingangs- und Terrassenüberdachungen, wenn sie nicht mehr als 1,5 m vor die Außenwand vortreten
    2. Vorbauten wie Wände, Erker, Balkone, Tür- und Fenstervorbauten, wenn sie nicht breiter als 5 m sind und nicht mehr als 1,5 m, bei Wänden und Dächern aus lichtdurchlässigen Baustoffen (Wintergärten) nicht mehr als 2 m vortreten


    und von Nachbargrenzen mindestens 2 m entfernt bleiben.

    (7) Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 1. allgemein 0,6 der Wandhöhe,
    2. in Kerngebieten, Dorfgebieten und in besonderen Wohngebieten 0,4 der Wandhöhe,
    3. in Gewerbegebieten und in Industriegebieten sowie in Sondergebieten, die nicht der Erholung dienen, 0,25 der Wandhöhe.


    Sie darf jedoch 2,5 m, bei Wänden bis 5 m Breite 2 m nicht unterschreiten. Der nachbarschützende Teil der Abstandstiefen beträgt bei Nummer 1 0,4 der Wandhöhe, bei Nummer 2 0,2 der Wandhöhe und bei Nummer 3 0,125 der Wandhöhe, mindestens jedoch die Tiefe nach Satz 2.

    (8) Bei Wänden mit einer Länge bis zu 16 m genügt der nachbarschützende Teil der Abstandstiefen nach Absatz 7, mindestens jedoch 2,5 m, bei Wänden bis 5 m Breite mindestens 2 m.

    (9) Die Absätze 1 bis 8 gelten entsprechend für bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, wenn die baulichen Anlagen höher als 2,5 m sind und ihre Wandfläche mehr als 25 m² beträgt.
     
  13. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Weil ich nicht genau hingeschaut habe und dachte ich nehme nur mal ein indiv Grundstück. Dass es rechteckig ist, habe ich nicht beachtet. Ich wollte das dann auch nicht mehr korrigieren. das kriegst du auch alleine hin.
    Wenn du das nun noch maßstabsgetreu aufzeichnest, kommst du sicher weiter.
     
  14. ProVo

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    danke schön. das ist echt super nett gewesen.
     
Thema: Einflussfaktoren für Nutzungskonzept
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