Eingetragenes Wohnrecht

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Hans im Glück, 17.02.2016.

  1. #1 Hans im Glück, 17.02.2016
    Hans im Glück

    Hans im Glück Gast

    Hallo zusammen,

    meine Frau und ich beabsichtigen ein 3-Familien-Haus zu kaufen.

    Wir haben auch ein interessantes Objekt gefunden. Das Exposee, welches wir auf einer renommierten Internetplattform gesehen haben, macht einen vielversprechenden Eindruck.

    Wir haben das Objekt von außen auch schon begutachtet, da wir in der Nähe wohnen und anhand der Fotos im Exposee erkennen konnten wo das ist.

    Ein Vor-Ort-Termin mit dem Makler hat noch nicht stattgefunden, wird aber noch nachgeholt.

    Im Exposee bin ich allerdings über den Hinweis „Für eine Wohnung besteht ein eingetragenes Wohnrecht“ gestolpert. Eigentlich ist mir das ja egal, ich möchte ja sowieso alles vermieten und bin an langfristigen Mietern interessiert. Je mehr ich drüber nachdenke, desto schwieriger und undurchsichtiger wird für mich die Einschätzung.

    Bei einem lebenslangen unentgeltlichen Wohnrecht ist das Objekt sofort uninteressant.

    Wie sieht die Lange aber aus, wenn ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen ist und ein ordentlicher Mietvertrag besteht. Solange die Miete gezahlt wird, kein Problem. Wie sieht die Lage aber aus, wenn die Miete nicht mehr gezahlt wird. Ist dann eine Kündigung möglich? Es besteht ja schließlich ein Wohnrecht.

    Darüber zermartere ich mir gerade den Kopf.

    Hat hier jemand Erfahrungswerte?

    Den Makler werde ich darauf natürlich noch ansprechen. Allerdings weiß ich nicht in wie weit ich dem Makler hier über den Weg trauen darf, schließlich will er ja verkaufen.

    Über Meinungen würde ich mich freuen.

    Gruß
    Hans
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Mir eingetragenen Wohnrecht muss nicht unbending Miete gezahlt werden.

    Eltern übertragen dem Sohn ein Haus, für den Lebenslanges Wohnrecht-umsonst.

    Sohn verkauft Das Haus mit dem Wohnrecht.

    Du zahlst be I der Grunderwerbssteuerung ordentlich drauf. Aktuelle Miete wird gerechntet, mal die Jahre, wo der Nutzniesser darin leben wird. Genau für diesen Zeitraum zahlst Du die Grunderwerbssteuerung doppelt und dreifach.

    Ich würde die Finger von so etwas lassen. Wir haben das mit einer Garage durch. Das hat mir gereicht. Das Warenholz nur 10 Jahre, wie uns das angerechnet wurde.
     
  4. #3 Hans im Glück, 17.02.2016
    Hans im Glück

    Hans im Glück Gast

    Hallo Pitty,
    vielen Dank für Deine Einschätzung.

    Lebenslanges Wohnrecht umsonst ist sowieso ein K.O-Kriterium. Es besteht aber auch noch die Möglichkeit dass ein Wohnrecht zwar eingetragen ist, aber trotzdem ein MV existiert und auch Miete gezahlt wird/werden muss.
    Welche Möglichkeiten hätte ich zu kündigen wenn keine Miete mehr gezaht wird. Geht das überhaupt? Besteht hier ein besonderer Schutz?

    Dein Einwand der erhöten Grunderwebsteuerzahlung verstehe ich nicht. Bei einem Kaufpreis von z.B. 250.000 Euro und einem GE-Steuersatz von 6,5% ist eine Zahlung in Höhe von 16.250 Euro fällig. Unabhängig von den Mieteinnahmen. Habe ich das was mißverstanden?
     
  5. #4 Goldhamster, 17.02.2016
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo,
    bedeutet eingetragenes Wohnrecht automatisch "kostenfrei"?

    Was ist wenn es keine schriftliche Zusatzvereinbarung gibt?
    -Betriebskosten, Heizkosten, Verwaltung, Steuerberatung, Rechtsvertretung im Fall der Fälle, Versicherungen
    -Beteiligung an Rücklagen, z. B. Instanthaltungsrücklagen
    -und natürlich einer angemessenen Kaltmiete (diese sollte dem Sinne des Wohnrechtes nach wohl eher nicht anfallen)

    Das würd ich auch gerne mal wissen:wink1:
     
  6. Andres

    Andres
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    Nein, falls ein Mietvertrag vorhanden ist, wäre der bei Zahlungsverzug ganz normal kündbar. Wie dieses Wohnrecht genau realisiert ist, wäre aber genauestens zu prüfen. Nur weil regelmäßig Betrag X gezahlt wird, muss das noch lange nicht die Miete sein.


    Ja. Bemessungsgrundlage für die GrESt ist hier nicht der Kaufpreis sondern der tatsächliche Wert der Immobilie. Es wird also ermittelt, welchen Wert das Wohnrecht hat, und dieser Betrag wird dann auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Das kann teuer werden - muss es aber nicht.
     
  7. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Nein. Das "dingliche Wohnrecht" ist im Regelfall mietfrei, aber auch nicht kostenfrei. Man kann aber grundsätzlich so ziemlich jeden Mist vereinbaren, daher ist "automatisch" gar nichts.


    Beim dinglichen Wohnrecht hat der Berechtigte die Verbrauchskosten zu tragen, d.h. er trägt noch nicht einmal alle Betriebskosten.


    Die Instandhaltung ist im Regelfall auch vom Berechtigten zu tragen.


    Richtig. Das große Problem ist, dass der Begriff "Wohnrecht" sehr uneinheitlich gebraucht wird. Bei einem Mietverhältnis unter Ausschluss jeglicher ordentlicher Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter spricht man auch gerne von "Wohnrecht" und hier wird typischerweise noch eine Miete gezahlt. Beim dinglichen Wohnrecht ist die Zahlung einer Miete nicht der Regelfall, könnte aber vereinbart werden, ähnlich wäre es beim Nießbrauch.

    Schritt 1 für eine konkrete Antwort ist daher zwingend die Klärung der Frage, wie dieses ominöse Wohnrecht nun genau ausgestaltet ist.
     
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  8. #7 DER HAMSTER, 18.02.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast

    Danke für die Antwort :wink005:
     
  9. #8 BHShuber, 18.02.2016
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    soll ich mich jetzt aufregen? Makler, was für einer Energiemakler, Versicherungsmakler, Finanzmakler oder doch Immobilienmakler?

    Pauschal kann man einem Immobilienmakler nicht über den Weg trauen, soso, wenn dem so ist, wäre ja das naheliegenste, dass man sich einen Grundbuchauszug zeigen lässt, in dem das Wohnrecht eingetragen ist oder?

    Wenn ich so gar keine Ahnung habe, dann reg ich mich doch nicht über ungelegte Eier auf, zudem sollte dir bewusst sein, dass auch ein Immobilienmakler für das was er macht und sagt haftet.

    Also, hau den armen Kerl nicht schon im Vorfeld in die Pfanne, wenn du noch gar nichts weist, gefragt hast du ja eben auch noch nicht.

    Gruß
    BHShuber
     
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  10. #9 Hans im Glück, 18.02.2016
    Hans im Glück

    Hans im Glück Gast

    Vielen Dank für die vielen Antworten.
    Ich werde den Immobilienmakler (ja, so einer ist es) auf den genauen Wortlaut des Wohnrechts ansprechen und genau nachfragen wie dieses Wohnrecht ausgestaltet ist.
    Ein Blick ins Grundbuch kann sicherlich auch nicht schaden.

    @BHShuber : Ich wollte mit meiner Äußerung keinesfalls den Stand der Immobilienmakler generell verteufeln sondern lediglich zum Ausdruck bringen, dass man Tatsachen auch durchaus etwas ausschmücken kann. Es besteht ja durchaus das Interesse des Kaufabschlusses.
     
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  11. #10 immobiliensammler, 18.02.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Das Grundbuch wird Dir normalerweise nicht helfen, dort ist wohl nur das Wohnrecht eingetragen nicht die Details. Dazu brauchst du den entsprechenden Notarvertrag, mit dem das Wohnrecht vereinbart wurde.

    Oder es ist direkt in Gesetzen vereinbart, habe ich auch, ehemalige Eisenbahnerwohnungen, da zahlen die Mieter ganz normale Mieten, haben aber lebenslanges Wohnrecht, wenn einer auszieht dann darf ich die Wohnung ganz normal vermieten. Ist also ein Spiel auf Zeit!

    Stefan
     
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  12. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Es ist in dem Notarvertrag der Überschreibung des Grundstückes an Person XY festgelegt. Nur dort steht drin um was es geht. Aber nicht, ob Betriebskosten von der Person selber gezahlt werden müssen. So steht es bei meinem Mann auch nicht drin. Eltern haben lebenslanges Wohnrecht.Punkt,Ende.

    Ich glaube bei uns ist es Niessbrauch Der alte Eigentümer zahlt für seine Garage Miete Null, für anfallende Grundstückssteuer Nüll, und alles andere auch Null.

    Bei Dir kann es sein, dass die Person nie Miete zahlen muss. Das wäre ein K.O. Kreterium für mich.
     
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