Einige Fragen Immobilien erwerben!!!!

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von snake007, 15.10.2009.

  1. #1 snake007, 15.10.2009
    snake007

    snake007 Neuer Benutzer

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    Hi erstmal an alle

    Stell mich mal vor 28 Jahre jung verheiratet und 1 Kind, keine Miete, verdiene nicht schlecht

    Also hab da einige fragen die mich so interessieren

    Also möchte mir ne Immobilie kaufen BJ 1968 ,3 Familien haus
    Kosten punkt 228000€ (noch nicht verhandelt),
    ca.80000€ Eigenkapital
    Wohnflache 275qm—EG 110qm---OG 95qm –DG 70qm,
    2garagen 2stellplätze
    Grünstück 880qm
    2009 neue Fenster ,2008 neuer moderner Ölzentralheizungen, Dach isoliert
    Voll Vermietet ca13500€ einnahmen im Jahr

    Bin ganz neu kein blassen Schimmer von Vermietung bis auf das ich mich so ein bisschen hier durchlese

    Bevor alle sagen geh dort hin dahin wird ich machen wollte mich nur im groben Informieren hier von den Experten die das schon Jahre lang machen

    1. ist eine lange Zinsbindung vorteilhafter für die Versteuerung
    2. wie lang kann ich die immobile absetzen
    3. wie werden die Heizkosten für die einzelnen Wohnungen berechnet wenn eine Zentralheizung vorhanden ist
    4. wer macht die Nebenkosten Rechnungen kann ich das machen oder muss das ein Hausverwalter machen
    5. was kostet mich so ein Hausverwalter was macht er alles
    6. ganz wichtig was kann man alles als Werbungskosten abschreiben (wenn jemand ne Seite weis wo das so ungefähr drin steht langt auch)
    7. Wie sieht es aus wenn ich Reparaturen selber erledige am Haus als sozusagen Hausmeister
    z.B.: Rasenmähen ,Heckenschneiden, Lampen Wechseln usw. wie wird so was abgeschrieben oder als Werbungskosten definiert


    Hoffe das ist nicht zuviel auf einmal wollt mich da so ein bisschen Vorinformieren bevor alles ins rollen kommt.

    MFG
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    vorteilhafter wie was? Wie ein flexibler Zinssatz? Das nimmt sich nix.
    Nach aktueller Marktlage würde ich aber zu einem stabilen zinssatz raten, da bekanntermaßen die Zinsen im Moment günstig sind.
    Meinst du als Afa? Ansonsten wird die vermietete Wohnung oder das Haus mit der Anlage V+V (Vermietung und Verpachtung) versteuert und mit den anderen Steuerarten verrechnet. Einfaches plus-minus Spiel. Negatives einkommen aus V+V kann anders wie Börseneinkünfte direkt verrechnet werden
    per HZKV Heizkostenverteiler. Die kleinen unscheinbaren Geräte an Heizkörpern.
    Wenn HZKV eingebaut sind, empfehle ich ein Unternehmen wie ista oder andere. Die Nebenkosten kann man auch selbst machen, was jedoch gute Kenntnisse voraussetzt. Man muss wissen, was die HeizkV sagt und wie das mit der BetrKV läuft. Will man sich das sparen oder fehlt einem die Zeit dafür, empfehle ich einen Profi. Jeder Makler macht das im allgemeinen.
    Alternativ: Schau mal hier
    siehe oben. eine Abrechnung vom Profi kann aber auch mal 50€ kosten.

    Bei Vermietung: alles, was mit der Vermietung zu tun hat. (Fahrtkosten, der neue Boiler, oder auch das rep Fenster) Werbungskosten gibt es bei V+V nicht. nur negative einkünfte ;)

    gar nicht. Es wird zwisschen Betriebskosten und Instandhaltung unterschieden.
    Betriebskosten werden umgelegt. Instandhaltung nicht. Wenn die Dinge selbst gemacht werden: Was würde eine Fachfirma dafür verlangen? Genau dieser Betrag...
     
  4. #3 snake007, 15.10.2009
    snake007

    snake007 Neuer Benutzer

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    Erst mal danke für die schnelle antwort Capo

    Punkt 1,3,4 und 5 alles klar

    Zu Punkt 2 Ja ich meinte AFA die 2% Abschreibung. Kann ich das Haus 50 Jahre nach dem kauf abschreiben oder zählt das BJ (bei mir 1968) des Hauses

    Meinst du bei plus minus spiel wenn ich das richtig verstanden habe z.B.:

    Mieteinahmen 10000€

    Abschreibung AfA 3000€ , Zinsen der Tilgung 3000€ , Abschreibung Versicherungen, Reparaturen usw. z.B. 3000€

    10000€-3000€-3000€-3000€=1000€
    Dann wehren die 1000€ Überschuss die Versteuert werden musste

    Punkt 7 was meinst du mit umgelegt :?------- und was würde eine Firma verlangen genau das :?

    Kannst du das mal bitte mit nem Beispiel erklären

    MFG
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    ad 7) umlegen heißt bei der Vermietung: an die Mieter per Betriebskosten weitergeben. Kommt also in die Abrechnung.

    ad 2) Das Baujahr ist unerheblich. Das Anschaffungsjahr zählt. Deswegen wird ja schon zwischen Neu- und Altbau unterschieden.

    Plus-minus-Spiel:
    Genau so.

    Beispiel:
    Heckenschneiden
    Der Gärner macht ein Angebot von 200€. du machst das selbst und legst nachweisbar (Angebot) 200€ auf die Mieter um.

    WC-Spülung:
    Spülung läuft durch. du machst das selbst und baust ein neues Schwimmerventil ein. Kosten: Schwimmerventil 19,90, Arbeitszeit: 60 min Anfahrt und Abfahrt.
    kosten eines Handwerkers: 19,90€ + 38€ + 15€ = 72,90 € + MWst = 86,75 €
    Was sind also deine Kosten? 86,75 € vielleicht auch nur 53,90 € + MWSt (halber Stundenlohn).
    Eine Koleinrep ist das nicht, aber das sind einnahmenmindernde Kosten für Einkünfte aus V+V
     
  6. #5 lostcontrol, 16.10.2009
    lostcontrol

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    aber natürlich OHNE märchensteuer *hinweis*.
     
  7. #6 Michael_62, 16.10.2009
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    Also schlagt mich nicht, aber irgendwie hat keiner Ihm den Knachpunkt erläutert.


    Alles was dann kommt ist doch Unsinn.

    17 fache Miete für Bj 68? In München Innenstadt oder wo?
    4,09 Kaltmiete/ quadratmeter? = Brandenburg, Meckpom, Kassel? Da wird aber das 5-9 fache bezahlt.

    Also da ist was oberfaul. :wink
     
  8. #7 snake007, 16.10.2009
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    Was meinst du mit 17 fache Miete

    Nein das Haus ist nicht in München Innenstadt Brandenburg, Meckpom, Kassel

    Ich glaub auch nicht das du ein 3 Famielienhaus in diesem zustand für 228000€ in den Orten bekommst wo du aufgezählt hast :gehtnicht

    Da zahlst du allein für eine Wohnung 100000-200000€ wenns langt!!!!

    Gruss
     
  9. Capo

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    einfache Rechnung:
    135000€ Jahresmiete
    275 qm
    Der qm-Preis pro Monat -> 40,91 € einen solchen qm Preis zahlt man noch nicht einmal in Starnberg oder wiesbaden. die teuerste Stadt ist München mit 10,50 der qm. deine Miete ist also das 4fache der teuersten Stadt in D.

    Entweder sind deine Räume als Gewerbe vermietet oder du willst uns berumpsen...
     
  10. #9 lostcontrol, 16.10.2009
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    capo, ich glaub dir ist da 'ne null zuviel reingerutscht...
    4,10 € pro qm ist zwar ziemlich günstig, aber das kann auf dem land bei schlechter lage und evtl. miesem energiepass bzw. schlechtem hauszustand durchaus mal sein.
     
  11. #10 snake007, 16.10.2009
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    :lol Capo wenn ich so ein Mietpreis hätte würd ich das Haus sofort kaufen für 228000€ :lol

    Ja das Haus liegt in einem ort mit 30000 einwohnern das kann man nicht mit München und Stuttgart vergleichen

    Lostcontrol wieso meinst du in schlechter lage ,evtl. miesem energiepass bzw. schlechtem hauszustand

    gibt es eine richtline was so ein haus an miete bringen mus

    Kann man in Stuttgart oder München ein Objekt in diesem Preissekment bekommen
     
  12. #11 BarneyGumble2, 16.10.2009
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    Um etwas zum Preis/Leistungsverhältnis sagen zu können, ist es wirklich sehr wichtig, den genauen Standort der Immobilie zu kennen.

    Macht wirklich einen Unterschied, ob dieser 30.000 Seelen Ort neben Frankfurt im Taunus liegt oder der Größte im Umkreis von 200 km ist...

    Wo steht denn das Haus nun?
     
  13. #12 lostcontrol, 16.10.2009
    lostcontrol

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    zentral sicher nicht.
    und in den diversen kleinstädten im grossraum stuttgart dürfte ein solcher preis auch eher selten sein - es sei denn die geschichte hat einen gewaltigen haken wie z.b. ein eingetragenes lebenslanges wohnrecht, schwere baumängel, schlechte lage (direkt am flughafen z.b.), sehr hohe denkmalschutz-auflagen etc.

    aber münchen und stuttgart sind ja auch nicht grad die billigsten gegenden deutschlands, was immos bzw. mieten angeht.

    die richtilinie, was ein haus an miete bringen "muss", wird wohl der eigentümer bzw. käufer festlegen - abhängig davon, was er zahlen, zusätzlich reinstecken und daraus erwirtschaften muss.
    es gibt keine grundsätzlichen richtlinien was da sein "muss".
    du darfst jederzeit weit unter mietspiegel vermieten wenn du das möchtest. du darfst sogar leute umsonst wohnen lassen. du darfst auch weit über mietspiegel vermieten, solange du dabei nicht irgendwelche zwangslagen ausnutzt (dann wäre es mietwucher).
    die frage wird eher sein ob du mieter findest, die überhöhte mieten bezahlen wollen.

    aber du hast ja mieter da drin schreibst du, sollte deine frage also eher in die richtung gehen "darf ich die miete erhöhen?" dann solltest du die entsprechenden infos dazu liefern, wie z.b. den mietspiegel vor ort, evtl. preise von vergleichswohnungen, wann da letzte mal die miete erhöht wurde und um wieviel usw.
     
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