Einkommenssteuererklärung über Anlage V

[Dan85]

Liebes Forum,

ich hoffe, dass man mir in folgendem Sachverhalt weiterhelfen kann. Danke im Voraus!

Zur allgemeinen Sachlage: Durch einen Erbfall bin ich vor ein paar Jahren Eigentümer einer vollvermieteten Immobilie geworden. Mein Onkel bot die buchhalterliche Betreuung dieser an. Da er bereits eine große Immobilie besitzt, sah ich das Angebot als hilfreich an und schätzte ihn auf diesem Gebiet kompetent ein. Nun aber möchte ich mich allein um das Objekt kümmern, was das Einreichen der Anlage V beinhaltet. Ich überprüfte also die Anlagen V vergangener Jahre und vermute, dass mein Onkel Fehler beging. Mit anderen Worten: Ich würde es anders machen und kann seine Vorgehensweise nicht ganz nachvollziehen.

Mein Onkel trug in der Anlage V

in Zeile 21 "Summe der Einnahmen" den gesamten Saldo der Kaltmieten ein (die obige13 "Umlagen, verrechnet mit Erstattungen" blieb leer) und
in Zeile 22 "Summe der Werbungskosten" einen Saldo aus reinen Instanthaltungskosten (übliche Sanierungen der Immobilie, also handwerkliche Kosten) zuzüglich der Afa (beides dokumentiert auf der Folgeseite der Anlage V).

Diese Zusammenrechnung weißt einen Überschuss für das besagte Jahr aus und ist damit steuerlich zu berücksichtigen.

Meine Herangehensweise (ich habe mir versucht möglichst viel anzulesen) sähe folgendermaßen aus und führt zu einem völlig anderen Ergebnis:

Beginnend

in Zeile 9 "Mieteinnahmen für Wohnungen" werden die Kaltmieten eingetragen
in Zeile 13 "Umlagen mit Erstattungen" werden alle Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter (Nach- und Rückzahlungen natürlich berücksichtigt) abgetragen,

was

in Zeile 21 "Summe der Einnahmen" einen höheren Saldo ausweist (Kaltmieten + Nebenkostenvorauszahlungen).

Was die Zeile 22 "Summe der Nebenkosten" anbelangt, komme ich zu einem hohen Saldo, welcher in Zeile 23 "Überschuss" zu einem negativem Ergebnis führt.

Meines Verständnisses nach kann ich folgende Abgänge des Mietkontos hier geltend machen, die vorher so nicht berücksichtigt wurden, als da wären:

- Lastschriften der Stadtwerke (Hausstrom, Wasser, usw.)
- Kontoführungsgebühren
- sämtliche Handwerksrechnungen (z.B. Installation Wärmemessers)
- Grundbesitzabgaben der Stadt
- Hausbesitzer- und Haftpflichtversicherung

und schlussendlich die Afa als gewinnschmälernden Kostenpunkt.

Einige Abgänge, wie z.B. Stadtwerke u. Grundbesitzabgaben schlagen hier groß zu Buche und schmälern den Ertrag. Meines buchhalterischen Verständnisses nach sind dies Aufwendungen, die für den Betrieb des Hauses auch so als Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Mit anderen Worten: Dieser Rechnung nach hätte ich keine Einkommenssteuer für das Jahr entrichten müssen.

Da ich aber nicht ganz sicher bin, ob diese Methodik so korrekt ist, vorallem was etwaige Werbungskosten (siehe oben) anbelangt und ob diese abzugsfähig sind, bitte ich um Hilfestellung.

Mit freundlichen Grüßen

 

[Andres]

Steuerberatung gibt es beim Steuerberater und auch das Finanzamt kann dabei helfen, die Formulare richtig auszufüllen. Wir dürfen hier im Forum keine Steuerberatung in konkreten Einzelfällen durchführen, daher ganz allgemein:

Es gibt zur Anlage V auch eine Anleitung, in der wunderbar erläutert ist, was wohin gehört. Weitgehend ist deine Einschätzung zutreffend, insbesondere dass es falsch ist, nur die Kaltmieten auf der Einnahmenseite zu nennen. Gleichzeitig ist aber deine Schlussfolgerung nicht so ganz zutreffend:

Einige Abgänge, wie z.B. Stadtwerke u. Grundbesitzabgaben schlagen hier groß zu Buche und schmälern den Ertrag. Meines buchhalterischen Verständnisses nach sind dies Aufwendungen, die für den Betrieb des Hauses auch so als Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Mit anderen Worten: Dieser Rechnung nach hätte ich keine Einkommenssteuer für das Jahr entrichten müssen.

Es ist zwar richtig, dass das alles Werbungskosten sind, gleichzeitig sind aber nun die Betriebskostenvorauszahlungen auf der Einnahmenseite zu berücksichtigen. Sofern die Betriebskosten in vollem Umfang an die Mieter durchgereicht werden, ist das mehr oder weniger ein Nullsummenspiel. Falsch ist die bisherige Praxis trotzdem und es besteht durchaus auch die Möglichkeit, dass dadurch Kostenpositionen in andere Jahre verschoben wurden, wodurch aufgrund der Progression effektiv Steuern verkürzt worden sein könnten.

Ich würde da nun nicht unbedingt in absolute Panik verfallen, weil es sich vermutlich um Beträge handelt, bei denen nicht gleich die Steuerfahndung mit den großen Pappkartons anrückt, aber trotzdem sollte man dieses Problem abstellen, wenigstens für die Zukunft.

Mein Onkel bot die buchhalterliche Betreuung dieser an. Da er bereits eine große Immobilie besitzt, sah ich das Angebot als hilfreich an und schätzte ihn auf diesem Gebiet kompetent ein.

Es gibt da dieses (imho zu wenig belegte) Tucholsky-Zitat: "Erfahrung heißt gar nichts. Man kann seine Sache auch 20 Jahre lang schlecht machen." Die Steuererklärung trägt deine Unterschrift und wenn irgendetwas nicht passt, steht das FA bei dir auf der Matte, nicht (gleich) bei deinem Onkel.

 

[Tinnitus]

Ein gutes Steuerprogramm, wie z.B. WISO Steuersparbuch, fragt die möglichen Positionen ab, so dass man da fast nichts vergessen kann, aber ein Beratungsgespräch kann am Anfang auch nicht schaden. Ein kurzes EInführungsvideo gibt es ebenfalls.