Einladung zu Eigentümerversammlung

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von Pharao, 02.02.2015.

  1. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi @ll,

    ich hab mal eine Frage zum Thema Einladung zu Eigentümerversammlung: Was kann ein Eigentümer dagegen machen, wenn der nicht eingeladen wird :?

    Ich mein, es kann ja nicht sein, das Beschlüsse, Rechnungen, ect alles zugestellt wird, nur die Einladung zu Eigentümerversammlung verschwindet jedes Mal auf unerklärlicher weise. Die HV wurde schon deswegen mehrmals drauf hingewiesen, nur ändert sich irgendwie nichts.

    Welche Rechte hat man da überhaupt als Eigentümer bzw. welche rechtlichen Schritte wären ggf. sinnvoll einleiten :?
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 02.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 02.02.2015
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    werden Eigentümer vergessen oder vorsätzlich, versehentlich nicht eingeladen, sind die in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse zwar deshalb nicht nichtig, sie sind jedoch gerichtlich anfechtbar, BGH, Urteil von 20.07.2012, V ZR 235/11.

    Die Anfechtung führt dann zum Erfolg, wenn durch die ordnungsgemäße Einladung und Stimmrechtsausübung des Betroffenen das Zustandekommen des Beschlusses hätte beeinflusst werden können und dessen Beteiligung an der Versammlung unter Umständen zu einem anderen Ergebnis hätte führen können.

    Wenn dies aus nachweisbaren Gründen der Verwalter zu verschulden hat, ist dieser zum Regress heranzuziehen.

    Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft.

    Wenn man selber nicht weiterkommt, dann mal mit einem Anwaltsbrief darauf hinweisen. Oder mal alle Beschlüsse die gefasst wurden per Gericht für nichtig erklären lassen.

    Gruß

    BHShuber
     
  4. Nomi

    Nomi Neuer Benutzer

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    Sofern ein Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen wird, kann er die dort gefassten Beschlüsse nur anfechten, die Beschlüsse sind nicht nichtig.
    Die Anfechtung von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung ist nur innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung möglich.
    Vielleicht solltest du da noch mal nachschauen und gegebenenfalls auf eine Änderung zugunsten von sinnvollen Einladungsfristen und Zustellungsmodalitäten drängen.
    Ich würde eine Frist von 4 Wochen und eine seriöse Zustellung z.B. per "Einschreiben Einwurf" für angemessen erachten.
     
  5. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Kann er die Einladung nicht per Mail erhalten?
     
  6. Andres

    Andres
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    ... auch per SMS, WhatsApp, ... - mehr als Textform ist nicht vorgeschrieben. Das Problem ist die andere Richtung: Der Einladung liegt gerne mal eine vorbereitete Vollmacht bei und die müsste mit eigenhändiger Unterschrift im Original vorgelegt werden, um ihre Wirkung zu entfalten.

    Die Diskussion, warum für die Antwort der Eigentümer andere Spielregeln als für die Einladung der Verwaltung gelten, wird wohl kaum ein Verwalter führen wollen. Also bleibt man gleich bei einem Medium, das für alle Vorgänge geeignet ist. Für Eigentümer ohne Computer/Tablet/Smartphone und/oder Drucker (selbst wenn es die im Moment in der Gemeinschaft nicht geben sollte: Man muss mit ihnen rechnen) muss es sowieso der Postweg sein.
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Keine Regel ohne Ausnahme. Grundsätzlich stimme ich dir zu. Aber es gibt Eigentümer die sich im Regelfall nicht in Dunstkreis der Immobilie aufhalten. Konkretes Bsp.: der pensionierte RiAG a.D. und StA a.D.* hat sich auf ein Boot vor den unterschiedlichsten Inseln der Philipinen, Marquesas, Fiji usw. zurück gezogen. Dort liest er zwar 2 mal die Woche E-Mails, aber bis Briefpost ihn in irgendeiner Marina erreicht können Monate, wenn nicht Jahre vergehen...


    *Die Person gibt's wirklich, ist auch als Autor und Dozent tätig.
     
  8. Andres

    Andres
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    Fairer Einwand. Aber mit solchen Leuten sind Diskussionen über den Urkundscharakter von E-Mails etwas erbaulicher als mit dem Durchschnittseigentümer. ;)
     
  9. #8 SingleBells, 05.02.2015
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    Durchschnittseigentümer werden besonders dann drollig, wenn es sich um Ärtze und Anwälte handelt.
     
  10. #9 Pharao, 07.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 07.02.2015
    Pharao

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    Hi,

    grundsätzlich wäre es ja egal, ob per Telefon, e-Mail, SMS oder Buschtrommel - Hauptsache man bekommt irgendwie mit, das eine Versammlung stattfindet.

    Geändert hätte die eine Stimme m.E. nichts (also in dem einen Beschluss, wo es u.a. auch um zusätzliche Zuzahlungen für eine Baumaßnahme geht), egal wie man da gestimmt hätte. Trotzdem kann es doch nicht sein, das man nicht eingeladen wird (und es ist ja auch nicht zum ersten mal !) :sauer019:
     
  11. Andres

    Andres
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    Nein, keine Textform.


    Sehe ich auch so. Sind Mehrheiten für einen Verwalterwechsel beschaffbar? Der Rechtsweg kann hier nämlich unangenehm werden. Die Voraussetzung für eine zwangsweise Abberufung des Verwalters per Urteil sind sehr hoch. Insbesondere muss der Verwalter für die Gesamtheit der Eigentümergemeinschaft unzumutbar sein. Das bloße Bestehen von ausreichenden Gründen für eine Abberufung genügt nicht (BGH V ZR 105/11).
     
  12. #11 Pharao, 07.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 07.02.2015
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    :hut009:

    Hi,

    leider bislang nicht :unsicher025: Die meisten Eigentümer wohnen nicht vor Ort und bekommen vieles nicht mit bzw. denen ist das bislang irgendwie egal. Die Eigentümer die vor Ort wohnen, die haben leider diese Probleme (also jeder irgendwie auf seine Weise) mit dieser HV. Leider ist das bislang nicht die Mehrheit, aber bei einer Versammlung könnte man durchaus mal mit den anderen Eigentümer darüber reden. Aber man wird ja nicht eingeladen .....
     
  13. #12 PHinske, 08.02.2015
    PHinske

    PHinske Erfahrener Benutzer

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    Nur eine technische Unzulänglichkeit?

    Pharao,

    geh doch mal zum Verwalter und lass dir zeigen, wie er eine Einladung zur Versammlung technisch vornimmt.

    Vielleicht greift er dafür auf eine Vorlage für einen Serienbrief zurück, wo ausgerechnet deine Daten fehlen.

    Wenn der Verwalter korrekt handeln und fair sein will, wird er dir diese Bitte vielleicht nicht abschlagen und die Klärung dauert nur ein paar Minuten.

    Oder fühlst du dich gemobbt und denkst, dass es Absicht ist?

    MfG PHinske
     
  14. #13 Pharao, 08.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 09.02.2015
    Pharao

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    Hi PHinske,

    ich denke das es Absicht ist, weil es komischer weise nur die betrifft, die mit dieser HV ein Problem haben und auch mal den Mund aufmachen.

    Im übrigen handelt es sich hierbei nicht um meine Immobilien - ich bin heil froh das ich keine Eigentumswohnung besitze und werde mir bestimmt auch nie eine zulegen.

    Das was ich bislang so mitbekommen hab, da bringt persönliches Vorsprechen garnix. Die HV ist extrem unfreundlich und verschanzt sich auch sofort hinter ihre Anwälte.
     
  15. #14 Pharao, 20.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 20.05.2015
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Und es passiert schon wieder .....

    Hi @ll,

    und es passiert schon wieder, das keine Einladung zur Eigentümerversammlung erfolgt :sauer030:

    Ich bin hier echt am verzweifeln :154:
     
  16. #15 Triple-J, 20.05.2015
    Triple-J

    Triple-J Erfahrener Benutzer

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    Wenn Du beweisen kannst, dass Dich der Verwalter absichtlich nicht einlädt und nicht versehentlich, führt das meines Wissens zur Nichtigkeit der Beschlüsse und nicht nur zur Anfechtbarkeit. Ggfls. könnte dann auch ein wichtiger Grund für eine Abberufung vorliegen. Aber das wird sicher kaum zu beweisen sein.

    Das AG Aachen hat 2009 entschieden (119 C 80/08), dass ein oder mehrere Eigentümer die ordnungsgemäße Einberufung nicht deshalb anzweifeln können, weil sie selbst keine Einladung erhalten hätten oder die Sendung nicht die Einladung enthalten haben sollen. Es sei "bei lebensnaher Betrachtung nicht denkbar", dass von allen Sendungen keine einzige angekommen sein soll.
    Damit sind wir wieder bei der Beweisfrage. In der Regel ist es so, dass den Absender die Beweislast trifft. Im Falle von Einladungen zu WEG-Versammlungen ist das aber m. E. ziemlich realitätsfremd (mir ist kein Verwalter bekannt, der seine Einladung per Einschreiben oder PZU etc. verschickt), so dass man darüber auch wieder Prozesse führen kann. Zudem wirst Du selbst nicht beweisen können, nichts erhalten zu haben.

    Was wiederum Mut machen könnte:
    (vgl. BayObLGZ 1992, 79 / Kanzlei-Schultze)

    Wahrscheinlich hast Du fünf Möglichkeiten:
    1. Wie schon vorgeschlagen, einfach mal höflich nachfragen, wo denn das Problem besteht und die Reaktion abwarten.
    2. Den Verwalter durch einen Anwalt auf seine Pflichten nach § 24 WEG hinweisen.
    3. Da die ordentlichen Versammlungen bei den meisten ETG in der Regel zu einem vergleichbaren jährlichen Zeitpunkt stattfinden (z. B. immer im Mai), wäre es noch eine Möglichkeit, rechtzeitig immer mal wieder bei anderen Eigentümern, die man kennt und die die Einladung erhalten, nachzufragen, ob die denn was erhalten haben. Falls die Antwort irgendwann "ja" lautet und Du hast nichts, die Verwaltung nachweisbar auffordern, Dir die Unterlagen umgehend nachzusenden. Falls Du auch dann nichts erhalten solltest, kommen wir der o. g. nachzuweisenden Absicht zumindest ein gutes Stück näher.
    4. Den Verwalter mit Anfechtungsklagen aus immer dem gleichen Grund, der fehlenden Einladung, nerven (eine Rechtsschutzversicherung und gute Nerven wären hier von Vorteil, zumal bei eindeutigen Beschlussmehrheiten die Erfolgschancen natürlich vage sind).
    5. Eine Mehrheit zu organisieren, um nach Ablauf der Vertragslaufzeit einen anderen Verwalter zu organisieren.

    Ob Dir das jetzt irgendwie weiterhilft... naja, musst Du schauen.
     
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