Einliegerwohnung - Betriebskosten für die Heizung

Diskutiere Einliegerwohnung - Betriebskosten für die Heizung im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Guten Abend, wir haben unserem Mieter unserer Einliegerwohnung, wir wohnen im gleichen Haus, weitere Wohnungen gibt es nicht, die Abrechnung der...

  1. adafeb

    adafeb Neuer Benutzer

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    Guten Abend,

    wir haben unserem Mieter unserer Einliegerwohnung, wir wohnen im gleichen Haus, weitere Wohnungen gibt es nicht, die Abrechnung der Neben- und Betriebskosten zugestellt.

    Uneinigkeit gibt es bezüglich der Abrechnung der Betriebskosten für die Heizung.

    Im MV ist unter „Paragraph 5 Heizung und Warmwasserversorgung“ per Markierung des „Unterpunktes 4“ vereinbart, dass die Kosten vom VM auf die angeschlossenen Wohnungen ungelegt werden.

    Unser Mieter meint nun, dass nach Heizkostenverordnung umgelegt werden muss, da die Verordnung nicht explizit im MV ausgeschlossen worden ist.

    In einem weiteren Unterpunkt des MV unter oben genannten Paragraphen 5 steht bezüglich der Heizkosten weiter, dass die Betriebskosten vom Vermieter entsprechend der Heizkostenverordnung umgelegt werden, d.h. nach Wohnfläche und einem Verbrauch rechnungstragenden Maßstab. Wir haben vergessen diesen Punkt zu streichen.

    Wie sollten wir uns verhalten? Muss die Heizkostenverordnung explizit ausgeschlossen werden? Dürfen wir verbrauchsunabhängig nach Wohnfläche umlegen?

    Grüsse,
     

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  3. #2 Schnulli, 06.02.2020
    Zuletzt bearbeitet: 06.02.2020
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    Wenn ich das halbe Foto von dir richtig interpretiere dann hast du doch im Vertrag unter Punkt 5 dann alle möglichen Optionen der Abrechnung aufgeführt, nicht nur die Heizkostenverordnung. Da steht doch der Teilsatz "oder nach dem umbauten Raum der beheizten Fläche... usw..."
    Im Übrigen besagt §2 der Heizkostenverordnung, dass die Heizkostenverordnung bei Gebäuden mit nur zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, nicht angewendet werden muss.

    Meine bescheidene Meinung dazu wäre also: Ja, du kannst nach Fläche umlegen. Oder Heizfläche, Personenzahl oder nach dem umbautem Raum wäre dann genauso möglich. Aber das hat nichts mit Punkt 4 im Vertrag zu tun, es geht um den nächsten Punkt. Dort ist "nichts" angekreuzt, wie du selbst bemerkt hast. Und wenn "nichts" vereinbart ist dann gilt meinem Empfinden nach das Allgemeingültige - wie das ernsthaft juristisch ausgelegt wird kann ich dir nicht sagen.

    Ich würde dem Mieter also einfach sagen, dass die Heizkostenverordnung wegen des dortigen §2 nicht anwendbar ist und fertig.
     
  4. #3 anitari, 06.02.2020
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    Heizkostenverordnung
    § 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
    Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

    Heißt es muß ausdrücklich im Vertrag vereinbart sein das auf die Abrechnung gem. HeizkostenVO verzichtet und z. B. nach Wohnfläche abgerechnet wird.

    Nach welchem Umlageschlüssel hast Du denn abgerechnet?
     
  5. #4 Schnulli, 06.02.2020
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    Wie leitest du das denn her? Es steht doch da, dass andere rechtsgeschäftliche Bestimmungen Vorrang vor der Vorschrift haben, wenn nur max. zwei Wohnungen usw....
     
  6. #5 anitari, 06.02.2020
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    Andere rechtsgeschäftliche Bestimmung bedeutet vertragliche Vereinbarung das entgegen der der Vorschrift abgerechnet wird.
    In deinem Vertrag steht ausdrücklich das nach HeizkostenVO abgerechnet wird.
    Unter dem Punkt mit anderen Umlagemöglichkeiten (Wohnfläche, Nutzfläche, umbauter Raum) ist nichts angekreuzt.

    Der besagte Paragraf der HeizkostenVO gilt nicht automatisch!
     
  7. #6 Schnulli, 06.02.2020
    Zuletzt bearbeitet: 06.02.2020
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    Beziehst du dich hier auf den ersten Satz im Punkt 5? Da steht der ganze Rest aber auch drin....

    … die Heizkostenverordnung ist aber nicht anzuwenden. Und dann mit Bezug auf §2 der HKVO wäre ich wieder bei §556a BGB. Und ich denke nicht, dass ich den gesondert vereinbaren muss...? Habe ich als Vermieter dann erstmalig nicht auch noch die Möglichkeit des billigen Ermessens, wenn ich keine Umlageschlüssel hierzu vereinbart habe?

    Ich vermute mal, hier in der Diskussion wird keine Rechtssicherheit erzeugt - es nur Meinungen gesagt. Möge sich der Themenersteller nun entscheiden und das Gespräch mit dem Mieter suchen :zwinkernd001:.
     
  8. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Solche Bockmistigen Verträge sind die Seuche.
    Ich würde versuchen mit Schnullis Argumentation aus #2 mich mit dem M zu einigen und gleich auch den Mietvertrag zu präzisieren.
    Wenn dass nicht gelingt ist Anwaltlicher Rat gefragt mit dem Auftrag, 1tens die, in deinem Fall erleichterte, Kündigung schnellst möglich durchzusetzen und 2tens abzuschätzen ob man die Betriebskosten juristisch durchsetzten kann.

    Ich hätte einfach keinen Bock auf einen M der mir auf den S... geht.
     
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  9. adafeb

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    Der Mieter und wir leben in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Also greift Paragraph 2 der Heizkostenverordnung bei uns,
    in unserem Haus gibt es nur zwei Mieter. Unseren Einlieger und uns. Geht man nach § 2 Heizkostenverordnung, dann wird sie in unserem Fall nicht angewendet.

    Im MV steht, dass die Betriebskosten, so fern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche umgelegt werden.

    Grüße
     
  10. #9 taxpert, 06.02.2020
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    Bei mit hatte sich das Problem ziemlich schnell erledigt, nachdem ich dem Mieter mitgeteilt hatte, dass ich zukünftig nach HeizkostenV abrechne. Wegen der dadurch entstehenden umlegbaren Mehrkosten erhöhe sich die NK-Vorauszahlung daher um x €.

    Danach war der Mieter einer gütlichen Einigung und entsprechender Änderung des MV zugänglich!

    taxpert
     
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  11. #10 immobiliensammler, 06.02.2020
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    Ich würde mal die erleichterte Kündigung beim ZFH ins Gespräch bringen - wenn er meint kann er ja die 15%-ige Kürzung vornehmen (ob man sich dann deswegen vor Gericht streiten muss ist wohl Ansichtsssache) und sich schon mal auf Wohnungssuche machen .....

    Und dann natürlich noch genau wie @taxpert schon geschrieben hat: Die Berechnung gemäß HeizkostenV kostet mit Gerätemiete und Abrechnung jährlich geschätzt 200 Euro, der Mieter zahlt das natürlich auch anteilig!
     
  12. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist durchaus zutreffend...
    Das könnte die falsche Schlussfolgerung aus § 2 HeizkV sein.
    Der Inhalt der Vorschrift lautete, dass die Verordnung allen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen vorgeht. Ausnahme davon ist das Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen von denen der Vermieter eine selbst bewohnt.
    Gibt es keine Vereinbarung über das Abrechnungsverfahren, ist zwingend nach HeizkV abzurechnen.
    Ob es eine abweichende Vereinbarung gibt kann ich nicht erkennen. Der Vertragsinhalt wird - zumindest bei mir - nicht vollständig angezeigt.

    Nichts angekreuzt = nichts vereinbart wird zutreffen und bedeutet "das Allgemeingültige", nämlich die HeizkV.

    Erzählen kann man viel. Ob sich die Gegenseite davon beeindrucken lässt? Vor Gericht wird man mit diesem Argument sicher Schiffbruch erleiden.

    Die Heizkostenverordnung ist übrigens immer anwendbar. Wäre die Verordnung nicht anwendbar, könnten auch die Ausnahmen nicht greifen.
     
  13. #12 Schnulli, 06.02.2020
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    OK, anders… Nehmen wir mal an, der halbe Satz auf dem Foto unter 5 (die Zahl kann man auch nur erahnen) lautet:

    "Die Betriebskosten werden vom Vermieter entsprechend der Heizkostenverordnung umgelegt, d.h. nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum der beheizten Fläche und nach einem dem Energieverbrauch rechnungtragenden Maßstab. Werden Wärmezähler, Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler und/oder Warmwasserkostenverteiler verwandt, so wird ein fester Anteil der Kosten nach dem Verbrauch aufgeteilt, nämlich [….] usw...)

    Dann ist aus meiner Sicht wieder der Umkehrschluß über §2 der Heizkostenverordnung trotzdem möglich und die Abrechnung nach m² oder wasweißich wäre gegeben. Denn mit der Anwendung der Inhalte aus §2 der Verordnung halte ich mich ja an die Verordnung... (Ich musste gerade an den Passierschein A38 denken....) :verrueckt006:


    Einzig problematisch wäre dann wahrscheinlich die fehlende Vereinbarung über die zugrundeliegende Wohnfläche, wo man drüber stolpern könnte.
     
  14. adafeb

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    Nein, das steht dort nicht.

    Dort steht, dass die Betriebskosten für die Heizung- und Warmwasserversorgung nicht in der Miete enthalten sind und auf die angeschlossene Wohnung ungelegt werden. Dort steht jedoch nicht „wie“ sie ungelegt werden.

    Unter einem anderen Paragraphen des MV, der die allgemeinen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung regelt, steht, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche ungelegt werden, wenn sie nicht nach Verbrauch abgerechnet werden.

    Grüße
     
  15. #14 ehrenwertes Haus, 06.02.2020
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    Du möchtest gerne wissen, wie du die Heizkosten gemäß diesem Mietvertrag auf den Mieter umlegen kannst.

    Dazu wäre sinnvoll alle Textpassagen, welche damit im Zusammenhang stehen zu kennen, im vollständigen und exakten Wortlaut.

    So halb abgeschnittene Texte helfen nicht, fehlende Paragraphen noch weniger.
     
  16. #15 Schnulli, 06.02.2020
    Schnulli

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    Doch...?? Schau mal in dein Foto
     

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  17. adafeb

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    Okay! Und danke. Hier mal der MV
     

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  18. adafeb

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    Der Mieter ist auch nicht gewillt:

    - Die Allgemeinen Stromkosten, wir haben eine Pauschale i.H.v. 25€/ Jahr pro Person in der Nebenkostenabrechnung angesetzt, zu bezahlen. Argument des Mieters: Nicht markiert bei der Aufzählung der NK

    - die Grundsteuer. Weil die Markierung fehlt

    - den Hauswart, weil wir hier monatlich 15€ pauschal angesetzt haben in der NK- Abrechnung

    - die Gemeinschaftsantenne (Satellit) mit monatlich pauschal 3,50€. Weil nicht markiert

    - Die Haftpflicht. Weil wir eine Landwirtschaftliche Betriebshaftpflicht für insgesamt 2 Gebäude, kostet im Jahr 280€, umlegen möchten.

    - die Kosten für den Müll pro Person (2+1) umgelegt haben. Mieter meint wir müssen per Wohnfläche umlegen.

    Jede Menge Ärger
     
  19. dots

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    Dann ist der Fall, um den es hier geht, nicht anwendbar.
    Wenn einer der beiden Mieter (Mietparteien?), also vermutl. du, der Vermieter ist/bist, dann evtl. schon.
     
  20. #19 immobiliensammler, 06.02.2020
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    Irgendwie kommt mir das nach Nebenkostenabrechnung nach Gutsherrenart vor:

    - Pauschale allgemeine Stromkosten - welche Kosten sind denn insgesamt für Allgemeinstrom angefallen nur diese können umgelegt werden, wieso eine Pauschale?
    - Hauswart 15 € monatlich pauschal: Wer macht das und welche Ausgaben sind dafür angefallen?
    - SAT-Anlage: Inwiefern fallen dafür Kosten an, die mit 3,50 € monatlich pauschal berechnet werden sollen?
    - Ist diese landwirtschaftliche Betriebshaftpflicht überhaupt mit einer Grundbesitzerhaftpflicht vergleichbar? 280 € p.A. ist für 2 WE viel zu hoch!

    Ich würde bei einem solchen Vermieter auch nach Gründen suchen, wo er sonst noch Fehler macht.
     
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    Und auch hier ist der Mieter vollständig im Recht: Nicht zur Umlage vereinbarte Betriebskosten muss der Mieter nicht tragen. Nicht vereinbarte Pauschalen muss der Mieter nicht tragen. Sofern kein Umlagemaßstab vereinbart ist und sich nicht aus geltendem Recht anderes ergibt (z.B. Heizkosten), ist der Umlagemaßstab die Wohnfläche. Und die Landwirtschaftliche Betriebshaftpflicht gehört nie im Leben zu den umlagefähigen Betriebskosten!


    Amen.
     
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Einliegerwohnung - Betriebskosten für die Heizung

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