Einliegerwohnung im selbst genutzten EFH sinnvoll?

Diskutiere Einliegerwohnung im selbst genutzten EFH sinnvoll? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo! Ich bin neu in diesem Forum und suche Rat bezüglich des EFH meiner Eltern. Einleitend zu unserer Situation: Meine Eltern bewohnen ein EFH...

  1. #1 Trygg2807, 14.06.2020
    Zuletzt bearbeitet: 14.06.2020
    Trygg2807

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    Hallo!

    Ich bin neu in diesem Forum und suche Rat bezüglich des EFH meiner Eltern.
    Einleitend zu unserer Situation: Meine Eltern bewohnen ein EFH (Bj. 1974) im Großraum München. Ich lebte bis vor kurzem mit meinem Partner zusammen, durch eine Trennung bin ich wieder bei meinen Eltern eingezogen. Durch eine Behinderung bin ich mehr oder weniger arbeitsunfähig und daher auf die finanzielle Unterstützung meiner Eltern angewiesen. Es ist klar, dass ich über kurz oder lang wieder einen eigenständigen Haushalt haben möchte, da das Zusammenleben unter einem Dach nicht sehr förderlich für unser ansonsten sehr gutes Familienklima ist.

    Worum es mir nun eigentlich geht ist der mögliche Ausbau des Dachgeschosses. Nachdem meine Eltern ohnehin zumindest anteilig meine Miete bezahlen werden, wenn ich wieder ausziehe, liebäugeln sie damit, stattdessen Wohnraum für mich im eigenen Haus zu schaffen. Ohne Anhebung des Daches würde so eine Wohnung mit ca. 60 qm entstehen. Leitungen wurden bereits beim Bau ganz nach oben gelegt und im Bebauungsplan ist ein Ausbau zu Wohnzwecken erlaubt. Letztes Jahr ließen meine Eltern die Betondecke dämmen. Der Dachstuhl ist noch nicht gedämmt, das Dach selbst ist aus dem Baujahr. Um einen Eingang zu schaffen müsste ein Raum im Obergeschoss abgeteilt werden, damit man hier einen separaten Eingang und eine Innentreppe einbauen kann, der entsprechende Ausschnitt in der Decke ist schon vorhanden.
    Meine Eltern würden dadurch den zweiten Schlafraum auf ihrer Etage verlieren. Es ist ein Hanghaus, sie bewohnen das komplette Obergeschoss mit Wohnzimmer, 2 Esszimmern, 2 Schlafzimmern, Küche, Bad. Meine beiden früheren Zimmer, ein weiteres Bad und die Kellerräume sind im Erdgeschoss. Durch die ungünstige zentrale Lage der Treppe lässt sich mein ehemaliger unterer Bereich nicht abtrennen.
    Ich hatte jetzt sehr grob überschlagen, dass ein Ausbau um die 50.000 Euro kosten würde und so bei Berücksichtigung der ortsüblichen Mieten nach etwa 8 Jahren durch mich "abgewohnt" wäre. Wollte man es "schön" haben, verlängerte sich die Zeit dann entsprechend.

    Ich suche jetzt vor allem Rat bezüglich der Frage, ob sich das wirklich lohnt und unter welchen Voraussetzungen es Unsinn ist. Ich habe wirklich tolle Eltern und ich weiß genau. dass sie den Ausbau für mich machen würden, wenn ich sie darum bitte. Ich möchte aber auch, dass ihre Interessen dabei gewahrt bleiben. Es kann auch sein, dass ich mittelfristig sterbe oder sich mein Zustand derart bessert, dass ich beruflich doch mehr erreichen kann, ggf. inkl. einem Umzug (ich habe ein abgeschlossenes Studium). Außerdem könnte ich auch einen neuen Partner finden. In all diesen Fällen hätten meine Eltern eine leer stehende Wohnung.

    Fragestellung 1: Macht eine Einliegerwohnung zur Vermietung an Fremde Sinn? Um zur Wohnung zu gelangen, müsste zumindest ein Teil des Gartens betreten werden. Gibt es andere Möglichkeiten, einen ungünstigen Mieter wieder los zu werden als die erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus? Z.B. befristete Vermietung oder AirBnB? Ist eine Vermietung einer einzelnen Einliegerwohnung überschaubarer Aufwand oder holt man sich damit nur Ärger ins Haus?

    Fragestellung 2: Steigert eine Einliegerwohnung den Wert des Hauses? Wie ist das verloren gegangene Zimmer diesbezüglich zu werten? Macht so ein Ausbau bei einem Haus aus 1974 noch Sinn? Andere Häuser in der Straße wurden bereits kernsaniert und umfassend umgebaut.

    Fragestellung 3: Liege ich mit meinen 50.000 Euro bei der genanten Größe halbwegs richtig? Mir ist klar, dass man pauschal wenig sagen kann, aber wenn alle Leitungen bereits oben liegen müsste ja ungefähr eine grobe Aussage über einen Preisbereich möglich sein.

    Fragestellung 4: Meine Eltern hatten auch über den Kauf einer Zweizimmerwohnung für mich nachgedacht, da sie demnächst eine geerbte Wohnung in Oberstdorf verkaufen werden. Sie wissen nicht wirklich, wie sie den Erlös daraus anlegen können. Aber die Preise, die teilweise aufgerufen werden, stehen eigentlich kaum noch im Verhältnis zum Angebot. Wohnungen mit ca. 50qm und Balkon sind unter 270.000 Euro nicht mehr zu haben. Natürlich wäre hier die Vermietung unkomplizierter, weil der Mieter nicht im selben Haus wohnt. Also doch eine Option?

    Bitte entschuldigt die Menge an Text, aber es gibt viel zu bedenken und ich wäre für eine Einschätzung wirklich dankbar.

    Gruß
    Trygg
     
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  3. Andres

    Andres
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    Und das wird durch eine Wohnung mit separatem Eingang so viel besser?


    Ist das die Grundfläche oder bereits die Wohnfläche?


    ... wodurch sich die Wohnfläche verringert. Zwischenergebnis zu Frage 2: Ich glaube nicht, dass das Endergebnis einen wesentlich höheren Wert als der aktuelle Zustand hat. Wenn die Wohnfläche nun tatsächlich deutlich ansteigen würde, könnte das anders aussehen.


    Auf was basieren diese Überschläge? Wie auch immer: Ein Dachausbau zu gut 800 €/m² (für den Moment mal egal, ob Wohn- oder Grundfläche) ist sicher möglich. Den Rest klärt ein Architekt, den ich bei solchen Vorhaben immer hinzuziehen würde. Ob das Endergebnis dann gefällt, ist eine andere Frage.


    Wenn man den Ausbau durchzieht, ist das Dach zu dämmen, was neben der baurechtlichen Lage auch rein praktisch Sinn macht. Die Geschossdeckendämmung ist dann nutzlos geworden. Bei einer fairen Kalkulation würde man die dafür aufgewendeten Kosten berücksichtigen.


    Das müssen die Eltern entscheiden. Wollen die Fremde auf ihrem Grundstück oder legen sie Wert auf "ihre Ruhe"? Rein wirtschaftlich ist das bei den genannten Zahlen wahrscheinlich schon in Ordnung.


    Befristung setzt einen zulässigen Befristungsgrund voraus, den man kaum haben wird (§ 575 BGB), und die Vermietung als Ferienwohnung oder sonstige vorübergehende Vermietung muss zunächst einmal überhaupt zulässig sein (Zweckentfremdung) und macht dann auch definitiv mehr Arbeit. Mit der erleichterten Kündigung ist man im eigenen Haus eigentlich ausreichend geschützt.


    Das kommt auf die Vorkenntnisse und die eigenen Fähigkeiten an. Wenn man mit Vermietung bisher überhaupt nichts zu tun hatte (womöglich noch nicht einmal aus der Mieter-Perspektive), ist das schon ein gewisser Aufwand, vor allem am Anfang. Persönlich würde ich mit meinen Mieter auch nicht mehr unter einem Dach leben wollen.


    Naja, für eine Wohnung in Oberstdorf bekommt man sicher keine Wohnung bei München, ganz egal wie die Preise sind. Persönliche Meinung: Statt für 50.000 € mein Haus umzubauen und eine Dachgeschosswohnung von fraglicher Vermietbarkeit zu bekommen, würde ich das Geld lieber in eine eigenständige Mietwohnung investieren. Die kann man auch wieder verkaufen, falls man es sich doch anders überlegt.
     
    Ferdl, Wohnungskatz und sara gefällt das.
  4. #3 Trygg2807, 14.06.2020
    Trygg2807

    Trygg2807 Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für die Einschätzung.

    Ich erhoffe mir schon eine Verbesserung des Klimas, weil wir aktuell sehr viele Berührungspunkte haben, die mit einer separaten Wohnung wegfallen. Es ist auch nicht so, dass es gerade untragbar wäre, aber bis an mein Lebensende möchte ich so nicht wohnen.
    Die 60qm beziehen sich tatsächlich auf die zu erwartende Wohnfläche und wurden uns durch einen Gutachter im Jahr 2002 in Aussicht gestellt. Mit einer Anhebung des Daches käme man wohl auf deutlich mehr, deshalb haben unsere direkten Nachbarn das auch schon gemacht. Wenn der Ausbau nur für mich wäre, hielte ich das aber für übertriebenen Aufwand, weil für mich allein 60qm ausreichen. Die überschlagene Summe beruht auf Recherchen meinerseits, Aussagen des Gutachters und pauschalen Einschätzungen von Handwerkern, die die Situation vor Ort aber nicht kennen. Sind 800 Euro/qm² (Bezogen auf die künftige Wohnfläche?) denn ein guter Wert oder ist das dann nur absolut Basic? Ich will ja keine goldenen Wasserhähne, aber Parkettboden oder Laminat, ein paar bodentiefe Fenster mit Sonnenschutz und ein halbwegs ansprechendes kleines Bad wären schon wünschenswert. Fußbodenheizung wäre unter dem Dach wahrscheinlich verzichtbar, die Einbauküche würde ich selbst zahlen.

    Was mir wirklich am meisten Bauchschmerzen bereitet ist die Frage, ob meine Eltern die Wohnung überhaupt vermieten würden. Ich sehe die beiden eigentlich nicht als Vermieter, schon gar nicht kann ich mir vorstellen, dass sie sich mit einem Mieter anfreunden könnten, der auch noch durch ihren Garten läuft. Es wäre auch ihre erste Vermietung, sie kennen aber schon die Mieterperspektive, weil mein Vater in seiner Laufbahn sehr oft einer neuen Stelle hinterher ziehen musste. Insofern wäre die Idee, eine Zweizimmerwohnung zu kaufen, vielleicht wirklich besser. An die Verkaufsmöglichkeit hatte ich noch gar nicht gedacht. Die Wohnung in Oberstdorf liegt übrigens sehr günstig und hat 4 Zimmer, d.h. sie würde wohl zumindest genug für eine Zweizimmerwohnung abwerfen.

    Für mich stellt es sich im Moment so dar, dass der Ausbau zwar im Verhältnis günstiger ist, aber mit dem größeren Risiko, das eingesetzte Kapital zu verlieren. Ich muss mich da nochmal mit ihnen zusammen setzen.
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 14.06.2020
    ehrenwertes Haus

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    Klassische Fremdvermietung ist nur eine mögliche Nutzungsvariante.

    Deine Eltern werden auch nicht jünger. Irgendwann steht vermutlich auch bei ihnen Unterstützungsbedarf im Alltag an. Dann ist eine ELW eine Möglichkeit der Unterbringung von Helfern. Mit Helfern meine ich nicht gleich 24/7-Pfleger. Mit Unistadt stehen die Chancen gut z.B. an finziell nicht so gut gepolsterte Studis günstig oder ausschließlich gegen Hilfe im Alltag zu vermieten. Der Hilfebedarf beginnt meist bei Einkäufen helfen und Gartenpflege.
    Ein für Viele angenehmer Nebeneffekt ist kein leerstehendes Haus bei Urlaubsabwesenheit.

    ... nur so als Gedanke zur klassischen Fremdvermietung.

    Meine Eltern haben die frei werdenden Kinderzimmer mit fianzschwachen Studis gefüllt, die nur eine Alibimiete im Taschengeldbereich zahlen mussten.
    Im Vordergrund stand jungen Menschen eine Chance auf gute Ausbildung zu geben, die sie sich sonst nicht hätten leisten können. Ein Teil der Miete wurde abgearbeitet (z.B. Rasenmähen, Haussitting, ...). Anfangs war die Umstellung für mein Eltern schon groß, es entstanden aber viele langjährige Freundschaften daraus.

    Vereinzelt gab es auch Studis mit denen dieses Wohnprojekt nicht funktionierte. Dann war dreren Auszug aber absehbar und keine neverending Story, wie es bei normaler Vermietung vorkommen kann.
     
  6. Andres

    Andres
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    Das lässt sich nicht so einfach sagen. Für ein paar Trockenbauwände, Deckenverkleidung, Bodenbelag, die erforderlichen Installationen, Küche und Bad ist das mehr als großzügig, noch dazu wenn das Haus schon für einen Dachausbau vorbereitet ist. Hier geht es aber auch um eine Geschosstreppe, die teilweise Umgestaltung des Eingangsbereichs, Fenster (was je nach genauer Gestaltung ziemlich aufwändig werden kann) und so weiter, und daher bin ich bei solchen Schätzungen vorsichtig. Ich kann mich nicht erinnern, jemals von einem Bauprojekt gehört zu haben, das am Ende wesentlich günstiger als geplant war.
     
  7. #6 Trygg2807, 02.07.2020
    Trygg2807

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    Ich hatte jetzt Zeit, die Anmerkungen in diesem Thread ein bisschen sacken zu lassen und kann mir schon vorstellen, dass meine Eltern an so einem Arrangement durchaus interessiert wären. Ihr Argument pro Ausbau war, auch, dass sie dort eine Pflegerin unetrbringen könnten, wenn ich mal nicht mehr lebe oder einfach anderweitig ausgezogen bin.

    Mittlerweile haben wir auch weiter darüber beraten, wie genau man eine Einliegerwohnung realisieren könnte. Meine Eltern hatten die Idee, meinen unteren Bereich abzutrennen, dadurch würden sie aber den Zugang zu den Kellerräumen verlieren, die nur durch den Teil des Hauses zugänglich sind, der dann meiner wäre. Wir haben noch keinen Architekten beauftragt, weil die Situation mit der Wohnung in Oberstdorf noch ungeklärt ist. Streng genommen gehört sie noch meiner Großmutter, die dement und schwer krank ist und seit letztem Monat im Seniorenheim lebt. Mein Vater will verkaufen, seine Schwester will vermieten. Wie das funktionieren soll, wenn beide Geschwister mehr als 250km von Oberstdorf entfernt wohnen und keinerlei Erfahrung und eigenes Netzwerk in Oberstdorf haben, ist mir schleierhaft. Ohnehin würden Einnahmen aus Verkauf oder Vermietung wahrscheinlich erst an meine Großmutter gehen, sofern da nicht Schenkungen stattgefunden haben, von denen ich nichts weiß. Ohne den Verkauf der Wohnung könnten meine Eltern sicher keine Wohnung für mich irgendwo anders erwerben, dann bliebe sowieso nur der Umbau des Hauses, für den genug Kapital da wäre. Hier könnte ich auch etwas beitragen und würde mir dann im Gegenzug per Mietvertrag ein Wohnrecht sichern wollen.

    Mal so ganz grundsätzlich: Wenn man ein Haus aus dem Jahr 1974 teilweise umbaut, wie wirkt sich das auf den Wert des Hauses beim Wiederverkauf aus? Ich frage deswegen, weil ich bei der Recherche bezüglich der Kosten für eine Wohnung auch bei Zwangsversteigerungen gelandet bin und mir das eine oder andere Verkehrswertgutachten zu Gemüte geführt habe. Überraschend war dabei für mich, wie oft der Gutachter bei Häusern aus den 1950er oder 60er Jahren den Wert und die prognostizierte Nutzungsdauer so niedrig angesetzt hat, dass das Haus eigentlich den Verkehrswert geschmälert hat, weil es abgerissen werden müsste. Ich hätte dagegen erwartet, dass man diese Häuser einfach saniert. Nun ist das Haus meiner Eltern keine Bruchbude, aber man merkt das Baujahr schon deutlich an der Architektur und Ausstattung. Die Küche und das vorgesehene Kinderzimmer sind winzig. Es gibt eben auch nur dieses eine Kinderzimmer, meine Zimmer sind in einer anderen Etage neben der Haustür, aus meiner Sicht spricht das Haus damit junge Familien mit mehr als einem Kind überhaupt nicht an. Die Bäder sind zwar sehr gut in Schuss, aber aus 2002. Das Wohnzimmer ist über Flur und Treppe direkt mit der Haustür verbunden, die Heizungsanlage ist aus dem Baujahr, genauso wie das Dach. Trotz relativ neuer Fenster mit Dreifachverglasung kühlt das Haus über Nacht merklich ab und der Eingangsbereich ist immer kalt. Vielleicht bin ich auch durch meine zuletzt bewohnte Neubauwohnung mit Fußbodenheizung verwöhnt, aber der Unterschied ist schon gewaltig. Auch sind die Böden im gesamten Erdgeschoss abgenutzt und nicht mehr besonders ansehnlich. Konkret stellt sich mir die Frage, ob das Haus nicht langfristig auf das Ende seiner Lebensdauer zuläuft bzw. durch einen neuen Besitzer in 10 oder 20 Jahren so stark umgebaut werden wird, dass sich Umbaumaßnahmen zum jetzigen Zeitpunkt gar nicht mehr lohnen können.
    Vielleicht lese ich die Verkehrswertgutachten aber auch falsch, es scheint da ja primär um Wert aus Vermietung zu gehen. Dagegen könnte jemand das Haus meiner Eltern einfach toll finden (wie sie ja auch), etwas renovieren und einziehen. Ein Abriss für den Bau eines Mehrfamilienhauses kommt wohl nicht in Frage, da im Bebauungsplan zumindest im Moment nur zweigeschossige Häuser erlaubt sind. Eine Anhebung des Daches ist seit 1999 erlaubt und hat bei fast allen umliegenden Häusern stattgefunden.
     
  8. Duncan

    Duncan
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    du nennst gerade ein paar der Gründe. Daneben ist bei diesen Baujahren zum Teil noch die "Original"-Haustechnik verbaut, gerade wenn die Eigentümer finanziell eher weniger gut gestellt waren. Bis Häuser in der ZV landen zieht sich die Vorgeschichte zum Teil über Jahrzehnte des finanziellen Niedergangs der jeweiligen ET-Familie. Zudem sind die Anforderungen an Grundrisse und Ausstattung heute vielfach andere als zu dieser Zeit. Durchgangszimmer waren mal sehr modern und toll, wir alle kennen sie aus dem Gründerzeitaltbau, wo man sich damit dann noch irgendwie arrangiert und man verteufelt sie in modern anmutenden, aber in sich veralteten Gebäuden, insbesondere aus den 60ern und 70ern. Der Umbau im Bestand ist oft nicht viel weniger aufwendig als der Neubau, gerade wenn im Altbau noch eine Asbestsanierung lauert.

    In den Verkehrswertgutachten findest du grds. unterschiedliche Ansätze zur Wertermittlung, darunter das Ertragswertprinzip z.B. aus Vermietung, aber auch das Sachwertprinzip bei reinen Selbstnutzerobjekten und regelmäßig, insbesondere bei EFH/ETW, eine Gegenüberstellung dieser und ggf. weiterer Verfahren. Es ist durchaus interessant sich mal in die unterschiedlichen Bewertungsansätze einzulesen - wobei ich mit durchgehen und so pi mal Daumen abzüglich Kanonendonner da meist gar nicht so weit weg von lande, was nachher realistisch umgesetzt wird. Problem sind grds. emotionale Aspekte in der Bewertung, ich hab schon viele Gesichter brechen sehen, wenn Leute die Jahrzehnte in diesem ihrem heißgeliebten Häuschen glücklich lebten gesagt bekommen, das man da denn jetzt den Bagger holt, weil eine Sanierung einfach nicht wirtschaftlich darstellbar ist, weil z. B. das sanierte Haus (inkl. Grundstück) nachher einen Wert unterhalb der Hälfte der reinen Sanierungskosten hat ...
     
  9. #8 Trygg2807, 04.07.2020
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    Genau diese Problematik sehe ich beim Haus meiner Eltern auch. Sie sehen das Haus mit einer rosaroten Brille, haben sich 2002 bei der Besichtigung sofort in das Haus verliebt und möchten auch noch lange hier wohnen. Ich dagegen habe eher einen unemotionalen Blick darauf, weil ich zusammen gerechnet nur fünf Jahre darin gewohnt habe und es viele Kleinigkeiten gibt, die mich im Vergleich zu unserem neugebauten EFH von davor und auch im Vergleich zu den Wohnungen, in denen ich inzwischen gewohnt habe, stören.
    Ich denke deshalb auch darüber nach, stattdessen in meinen unteren Trakt zu investieren. Dazu würde ich die Böden herausreißen, ausgleichen und durch Klickvinyl ersetzen und eine vollwertige Küche einbauen (die Anschlüsse sind vorhanden). Das wäre zwar nur eine geringfügige Wertsteigerung, aber es würde das Haus zumindest halbwegs in zwei Einheiten teilen, auch wenn man den Flur immer noch gemeinsam nutzt. Sollte der Dachausbau doch noch kommen, würde ich eben zwei renovierte Räume hinterlassen und die Küche nach oben mitnehmen.
     
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