Einliegerwohnung Leerstand - künftig eine Gefahr?

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Wetterfrosch

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In vielen Städten gibt es Wohnungsmangel, die Behörden gehen dann gegen Leerstand vor und zwingen zur Vermietung bis hin zur Enteignung: Zwangsenteignung: Achtung vor leerstehenden Wohnungen

Droht diese Gefahr auch bei einer Einliegerwohnung? In unserer ländlichen Region ist das bisher kein Thema, aber ich denke, in Zukunft wird die Sitation nicht besser und heute ist vieles möglich, was vor kurzem noch undenkbar schien. Bisher wurde das gesamte Haus mit der Einliegerwohnung selbst bewohnt und in den Räumen der ehemaligen Einliegerwohnung ein Kaminzimmer eingerichtet, dient also der Heizung des gesamten Hauses. Damals beim Bau wurde das Haus mit Einliegerwohnung angemeldet und konzipiert, weil sich der Erbauer irgendeinen Vorteil davon versprach. Die Einliegerwohnung hat jedoch keinen separaten Zugang, ist nur über die Diele erreichbar, über die auch alle anderen Zimmer erreichbar sind. Also es wäre ein Super-Gau, wenn die Gemeinde irgedwann auf die Idee käme, dort jemand einzuquartieren, womöglich noch im Notfall Flüchtlinge, mit denen man sich nicht versteht. Seht Ihr diese Gefahr auch oder ist eine Einliegerwohnung da außen vor?
Deswegen stellt sich auch die Frage, was man bei der Grundsteuererklärung angibt, mit Einliegerwohnung wäre das ein Zweifamilienhaus und die Gemeinde würde sofort eine leerstehende Wohnung vermerken (das dürfte natürlich auch schon bisher der Fall gewesen sein, hatte jedoch keine Folgen). Als Zweifamilienhaus wäre in unserer Region der Ertragswert aber 17% geringer, ein kleiner Vorteil bei der neuen Grundsteuer. Man könnte natürlich auch sagen, ist umgebaut und wird schon immer als EFH genutzt und das so angeben. Dann zahlt man ggf. ein paar Euro mehr Grundsteuer, aber das Problem Vermietung im eigenen Haus wäre aus der Welt.
 
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Mir drängt sich das Gefühl auf, dass manche Leute gerne Angst haben. Das ist halt problematisch, denn nicht immer ist etwas zum fürchten da, und dann muss man angestrengt suchen. Also gut:

In Deutschland ist Leerstand nicht grundsätzlich verboten. Ganz allgemein ist es dem Eigentümer freigestellt, sein Eigentum nicht zu nutzen - es ist sein Eigentum. Davon gibt es Ausnahmen, typisch in der Form von Gemeindesatzungen. Bevor dieses Thema irgendwie aufkommt, müsste überhaupt einmal eine Rechtsgrundlage bestehen, auf der Leerstand unzulässig wäre. Dass so etwas im ländlichen Raum je passieren wird, halte ich für wenig wahrscheinlich.

Würde nun gegen ein Leerstandsverbot verstoßen werden, hat der Staat zahlreiche Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Die Liste möglicher Maßnahmen umfasst auch die Enteignung. Als nächstes wirft man also mal einen Blick in die diversen Enteignungsgesetze der Bundesländer und wird dann feststellen, dass das mit der Enteignung nicht ganz so einfach ist. Insbesondere wird dort stehen, dass zunächst mildere Mittel auszuschöpfen sind. Die genaue Wortwahl ist unterschiedlich, aber im Ergebnis ist das überall so. Nun ist in manchen Fällen die Enteignung ziemlich schnell das einzige Mittel, z.B. bei Verkehrswegen (man kann die Autobahn halt schlecht für 20 Meter unterbrechen), aber bei einem Verstoß gegen ein Leerstandverbot heißt das, dass zunächst der volle Katalog von Bußgeldern, Zwangsgeldandrohungen und -festsetzungen, Wohnungszuweisungen und allen anderen Mitteln abgearbeitet werden müsste.

Und dann bleibt immer noch die Frage, ob die jeweils zuständige Stelle überhaupt Eigentümer werden will. Es ist eine Entschädigung zu leisten (das alleine kann schon ein erhebliches Hindernis sein) und danach ist man Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten. In Hamburg mag das kein Problem sein, aber auf dem flachen Land haben die Städte und Gemeinden in der Regel deutlich weniger Lust, Eigentümer von Privathäuschen zu werden. Thema Hamburg: Der im verlinkten Artikel genannte Fall liegt Jahre zurück und war selbst für Hamburger Verhältnisse ein ungewöhnlicher Extremfall. Das kann man so aber natürlich nicht schreiben, wenn man seine Dienstleistungen bewerben will, weil dann niemand motiviert ist, panisch sein Haus zu verkaufen, bevor es vom Staat enteignet wird.

Also es wäre ein Super-Gau, wenn die Gemeinde irgedwann auf die Idee käme, dort jemand einzuquartieren, womöglich noch im Notfall Flüchtlinge, mit denen man sich nicht versteht.
Ist jemandem ein Fall aus dem aktuellen Jahrtausend bekannt, in dem eine solche Einweisung in eine ELW im Privathaus erfolgt oder überhaupt nur versucht worden wäre? Mir nicht. Und auch dieses Vorgehen wäre nicht so einfach möglich, auch hier sind zunächst Alternativen auszuschöpfen (z.B. die Anmietung von anderem Wohnraum und die Nutzung anderer kommunaler Gebäude als Notunterkunft) und selbst dann wäre das keine Dauerlösung.

Grundsteuererklärung
@taxpert betet das hier im Forum rauf und runter: Steuergeheimnis! Außerdem könnte die Gemeinde doch schon längst wissen, wie die Verhältnisse sind, wenn sie nur wollte, oder ist das ein Schwarzbau, für den nie Pläne eingereicht wurden?

Wegen den hier genannten "Bedenken" bei der Steuer zu schwindeln, halte ich persönlich für völlig durchgeknallt. Das Verhältnis ist etwa so, als würde man wegen einem Fleck auf dem Teppich das ganze Haus abreißen.

Wenn du vor etwas Angst haben willst, dann vor dem Zensus. Welche Rechtsgrundlagen für die Nutzung der dort erhobenen Daten irgendwann in Zukunft geschaffen werden, ist tatsächlich unklar.
 

Wetterfrosch

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Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Nun ja, ich muß gestehen, dass das Vertrauen in den Staat nach den Ereignissen der letzten Jahre und auch einigen befremdlich anmutenden Gerichtsurteilen nicht mehr besonders groß ist. Das Flüchtlinge zwangseinquartiert wurden, kennen wir ja noch aus Zeiten des zweiten Weltkrieges und aktuell arbeitet man ja gerade auf einen dritten hin. Es werden bereits Firmen, Immobilien und Yachten ohne rechtliche Grundlage enteignet.
Sie meinen also, die Angaben der Grundsteuererklärung werden nicht für Wohnraumzahlen herangezogen, sondern ausschließlich zur Berechnung der Grundsteuer? So sollte es durch das Steuergeheimnis sein. Bleibt zu hoffen, das dieses - im Gegensatz zum Bankgeheimnis - auch weiterhin bestehen bleibt. Leerstand ist Zweckentfremdung und kann mit Bußgeldern belegt werden.

Natürlich kennt die Gemeinde die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Baus. Und wenn man jetzt eine Zimmertür aushängt (die wegen dem Kamin ohnehin immer offen steht) hat man meiner Meinung nach aktuell ein selbst genutztes Einfamilienhaus. Und in einem Gespräch mit dem Finanzamt wies man mich explizit darauf hin, dass es Sinn der Grundsteuererklärung ist, den aktuellen Stand und nicht den von vor 25 Jahren zu erfassen. Deshalb sehe ich es nicht als ein "bei der Steuer schwindeln" an, zumal bei der Nutzung els EFH ja sogar ein etwas höherer Ertragswert angesetzt würde und die Grundsteuer etwas höher ausfallen würde.

Sie meinen also, die vielen Zeitungsartikel sind mehr Versuche und Drohungen als etwas, was letztlich tatsächlich durchgesetzt werden kann?
Vor dem Zensus habe ich keine Angst, da ich wie schon 2011 vergessen habe, darauf zu Antworten. Da ist bisher absolut gar nichts passiert.

Habe noch dieses für Laien etwas schwierig zu lesende Urteil gefunden, wo ein Eigentümer klagte, weil er die Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten wollte, was jedoch versagt wurde: openJur
Zitate: "Eine Ausnahme für Einliegerwohnungen, die verfassungsrechtlich möglich aber nicht zwingend geboten erscheint, hat der Berliner Gesetzgeber nicht vorgesehen", "Danach unterfällt die Einliegerwohnung dem Schutz vor Zweckentfremdung nach dem ZwVbG. Geplant, genehmigt und gebaut wurde sie als eigenständige Wohneinheit, die zum dauerhaften Wohnen rechtlich und tatsächlich geeignet ist.", "Aber auch wenn zugunsten der Kläger ... unterstellt wird, dass die Einliegerwohnung Mängel aufweist, die derzeit einem dauerhaften Wohnen entgegenstehen, bleibt die Einliegerwohnung zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum. Wohnräume unterfallen auch dann dem zweckentfremdungsrechtlichen Bestandsschutz, wenn sie sich noch mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand" in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen"
Also wird eine Einliegerwohnung wie eine normale Wohnung behandelt, es scheint keine Sonderreglung zu geben.

Nun muß man das unter den neuen Gesichtspunkten abwägen. Wenn das Steuergeheimnis wirklich gilt und auch in Zukunft schützt, wäre es ja egal, ob EFH oder Zweifamilienhaus, die Daten wirken sich nur auf die Grundsteuer aus. Die Daten über Einliegerwohnung liegen beim Amt seit Bauantrag ja unverändert vor. Dann müßte man im Falle eines Falles ja argumentieren, dass die Einliegerwohnung nicht mehr existiert und das Haus durch den Kamin, der gerade jetzt bei hohen Gaspreisen für das Zuheizen des gesamten Hauses benötigt wird, auch nicht mehr nutzbar ist.
 
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Das Flüchtlinge zwangseinquartiert wurden, kennen wir ja noch aus Zeiten des zweiten Weltkrieges
Wie alt müssten "wir" den sein, um das zu kennen? Und nebenbei bemerkt ist das nicht auf der Grundlage passiert, die man heute wohl heranziehen würde, wenn man so ein Vorhaben umsetzen wollte, sondern ganz einfach durch die Besatzungsmächte so angeordnet worden.

Sie meinen also, die Angaben der Grundsteuererklärung werden nicht für Wohnraumzahlen herangezogen, sondern ausschließlich zur Berechnung der Grundsteuer?
Nach heutiger Rechtslage wäre alles andere illegal. Vielleicht kippt irgendjemand in Zukunft das Steuergeheimnis, führt die Todesstrafe wieder ein und legt fest, dass die Erde eine Scheibe ist. Wie sinnvoll ist es, das zu diskutieren?

Leerstand ist Zweckentfremdung und kann mit Bußgeldern belegt werden.
Nein, grundsätzlich ist das falsch.

Natürlich kennt die Gemeinde die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Baus. Und wenn man jetzt eine Zimmertür aushängt (die wegen dem Kamin ohnehin immer offen steht) hat man meiner Meinung nach aktuell ein selbst genutztes Einfamilienhaus.
Die Gebäudeart "Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung" ergibt sich nicht aus dem Aushängen von Zimmertüren, sondern aus der damaligen Baugenehmigung.

Sie meinen also, die vielen Zeitungsartikel sind mehr Versuche und Drohungen als etwas, was letztlich tatsächlich durchgesetzt werden kann?
Welche "vielen Zeitungsartikel"? Über den Fall in Hamburg ist intensiv berichtet worden und der Grund dürfte wenig überraschen: Wenn etwas so außergewöhnliches passiert, wird darüber berichtet. Der Fall ist auch interessant, aber da kamen viele Umstände zusammen, beginnend mit einem bestehenden Zweckentfremdungs- und Leerstandsverbot in Hamburg.

Ansonsten kocht vor allem das Thema mit der Einweisung regelmäßig hoch, wenn jemand Panik schieben will wegen Flüchtlingen, Überfremdung und weiß der Geier was. Ich frage gerne noch einmal: Ist irgendwo ein Fall bekannt, wo jemand tatsächlich in eine Privatwohnung, noch dazu ELW im selbst genutzten EFH, eingewiesen wurde?

Habe noch dieses für Laien etwas schwierig zu lesende Urteil gefunden, wo ein Eigentümer klagte, weil er die Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten wollte, was jedoch versagt wurde: openJur
Berlin hat ebenfalls ein Zweckentfremdungsverbot erlassen. Größere Städte mit knappen Wohnraum tun das, aber ...
In unserer ländlichen Region
... passiert das nicht. Die Landflucht regelt das.

Dann müßte man im Falle eines Falles ja argumentieren, dass die Einliegerwohnung nicht mehr existiert
Die Wohnung zu beseitigen wäre übrigens in allen mir bekannten Fällen ebenfalls eine unerlaubte Zweckentfremdung, sofern man sich das nicht entsprechend genehmigen lässt.
 
immodream

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Hallo wetterfrosch,
wenn du Angst vor Enteignung oder Zwangszuweisungen von Flüchtlingen hast, müsstest du eigentlich die Angaben zum Zensus mehr fürchten als deine Angaben zur Grundsteuererklärung.
Ich lebe wie viele meiner Bekannten , nach dem Auszug meiner Kinder , auch mit meiner Frau in einem großen Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung.
Da ich in dieser Einliegerwohnung eigentlich nur gute Mieter habe und hatte, ist die EL-Wohnung weiterhin auch vermietet .
Und rund um mich herum wohnen aber genug alte Leute in Einfamilienhäusern mit mehreren hundert m² Wohnfläche nebst Schwimmbad , Sauna und reichlich Raum für ihre Oldtimer .
Ich fürchte keine staatliche Zuweisung , sondern eher bei einer richtig großen Flüchtlingswelle ( damit meine ich nicht die zivilisiert lebenden Ukrainer ) die Besetzung großen Wohnraums durch Eigeniniative der zukünftigen "Fachkräfte " .
Ob dann in den Behörden die erhobenen Daten vom Zensus und für die Grundsteuerbemessung ausgewertet und zugeordnet werden können , um festzustellen, wo noch ungenutzter Wohnraum vorhanden ist, wage ich bei der derzeitigen Verknüpfung von vorhandenen Daten, zu bezweifeln.
Viel effektiver dürfte da die Denunziation durch die lieben Nachbarn bei der Suche nach übermäßigen und ungenutztem Wohnraum sein.
Wie sagte unsere neue Leiterin des Bauamtes damals " wir schaffen den Außendienst ab, denn unser beste Außendienst sind die Bürger und Nachbarn ".
Grüße
Immodream
 
taxpert

taxpert

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Damals beim Bau wurde das Haus mit Einliegerwohnung angemeldet und konzipiert, weil sich der Erbauer irgendeinen Vorteil davon versprach.
Da profitierst auch Du heute noch von, §80 BewG i.V.m. Anlagen 7 und 8.

Und in einem Gespräch mit dem Finanzamt wies man mich explizit darauf hin, dass es Sinn der Grundsteuererklärung ist, den aktuellen Stand und nicht den von vor 25 Jahren zu erfassen.
Natürlich, nur wird ein ZFH nicht dadurch zum EFH, dass es insgesamt nur durch eine Familie bewohnt wird. Vom Grundsatz her dürften deutlich mehr bauliche Veränderungen notwendig sein als ...
eine Zimmertür aushängt
... um auch steuerlich zu einem EFH zu kommen.

Man kann natürlich auch überlegen ob hier ...
nur über die Diele erreichbar, über die auch alle anderen Zimmer erreichbar sind
... überhaupt ein ZFH vorliegt! Gehen von der Diele zwei getrennte Wohnbereiche ab -also zwei Türen- oder gehen die Zimmer selber von der Diele ab -also mehr als zwei Türen?

Wenn natürlich tatsächlich bereits jetzt kein ZFH vorliegt, solltest Du natürlich schnellst möglich eine entsprechend geänderte Erklärung zum Einheitswert abgeben, denn dazu bist Du verpflichtet, §153 AO. Durch die falsche Grundstücksart liegt natürlich Steuerhinterziehung in der Luft!

Sie meinen also, die vielen Zeitungsartikel sind mehr Versuche und Drohungen als etwas
Egal ob es nun eine Zeitung ist oder eine Internetseite wie hier ...
Sie alle wollen zunächst eins: VERKAUFEN! Um zu verkaufen muss man Aufmerksamkeit erregen. Das erreicht man aber im Normalfall nicht mit Überschriften wie z.B. "Alles ist gut!" sondern damit, dass man etwas problematisiert, was vielleicht gar kein Problem oder zumindest kein so großes Problem oder bei weitem nicht für alle ein Problem ist. Wie man sieht, hat das System bei Dir hervorragend funktioniert! Du bist in Panik und wärst bereit viel Geld auszugeben um ein "Problem" zu lösen, dass sehr wahrscheinlich für Dich gar nicht existiert!

Wenn das Steuergeheimnis wirklich gilt und auch in Zukunft schützt, wäre es ja egal, ob EFH oder Zweifamilienhaus, die Daten wirken sich nur auf die Grundsteuer aus.
Auch der "neue" GrSt-Messbescheid enthaält -zumindest in Bayern!- keine Angaben zur Grundstücksart! Zwar könnte man die Wohnfläche "zurückrechnen", aber es erscheint ziemlich ilusorisch, dass eine Stadt/Gemeinde die man power aufbringen kann, dass für alle neuen GrSt-Messbescheide händisch zu erledigen!

taxpert
 

Wetterfrosch

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Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ja, das ZFH ist steuerlich günstiger. Es wurde ja als solches gebaut, es sind nur zwei Türen in der Diele, eine führt in die Wohnküche (die anderen Räume liegen dann über die Treppe erreichbar im Obergeschoss) und die andere in die Einliegerwohnung. Hinter der einfachen furnierten Zimmertür sind dort 3 weitere solche Zimmertüren, Bad und zwei Räume, einer davon mit Herd- und Wasseranschluß in der Wand. Jedoch ist dort keine Küche, wozu auch? Man könnte dort theoretisch eine Küche einrichten, wenngleich der Platz durch den Kamin begrenzt wäre. Hängt man aber die eine Zimmertüre vor der Einliegerwohnung aus, hat man einen Durchgang vom Flur direkt in alle Zimmer. Zugang von außen gibt es nicht, insgesamt ist nur eine Haustür vorhanden. Aber für die Grundsteuererklärung lassen wir die Tür mal lieber drin, damit alles seine Ordnung hat. Stichtag war ja der 01.01.2022. Und dann gibt es ja noch das Steuergeheimnis und wie Sie sagen den Grundsteuermeßbescheid. Hängt man die Tür später aus, hätte man dann ein EFH. Oder was für Unterschiede müssen dazu noch vorhanden sein, damit es als EFH gilt?
Ja, im Moment sehe ich auch keine Gefahr, dass man zur Vermietung gezwungen werden könnte. Aber immer mehr Gemeinden sagen: "wir sind voll, wir können niemanden mehr aufnehmen". Es kommen aber momentan immer mehr Flüchtlinge und der Staat unternimmt nichts, das zu ändern. Was könnte also in naher Zukunft die Konsequenz sein? Irgendwo müssen die ja untergebracht werden.
 
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