Einliegerwohnung - Umstellung von eigener Heizung

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Meatcrobe, 01.03.2016.

  1. #1 Meatcrobe, 01.03.2016
    Meatcrobe

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    Hallo liebes Forum,

    meine Mutter hat in ihrem Eigenheim noch eine Einliegerwohnung. (Ein Anbau - ich hoffe das zählt dann noch so, aber müsste nach meinen Recherchen eigentlich)
    Momentan ist jeweils eine Heizung (Gas) in Betrieb, aber eine von beiden gibt nach 35 Jahren völlig zu Recht den Geist auf. Statt jetzt weiterhin auf zwei Heizungen zu bauen, würde ich gerne (ich darf da für sie sprechen : ) auf nur eine Heizung für beide Wohnungen umstellen.
    Nun habe ich hier schon einiges gelesen, aber noch ein paar Fragen.
    Wärmemengenzähler und HKVs sind wohl unnötig und teuer. Die Pauschale schwebt mir vor. Meine Mutter hat mit einer Pauschale noch Ihre Schwierigkeiten und Angst vor der Ausnutzung seitens des Mieters.
    Soweit ich das überblicken kann, lässt sich da mit heutigen Heizungen schlecht was ausnutzen, da das Heizwasser nicht mehr 75°C beträgt, sondern dem Wetter angepasst ist.

    Muss der Mieter die Umstellung hinnehmen? Also umstellen und neuen Vertrag / Vertragszusatz vorlegen? Bedeutet "einseitig", dass ich ihn lediglich informieren muss?

    Wie berechne ich die Pauschale? Ich habe etwas von 1,5-2 Euro/m2 gelesen oder 60/40 oder oder oder. Was wäre eine korrekt berechnete Pauschale?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Sie sollte sich dabei vor Augen führen, dass der Mieter einigen Blödsinn mit der Pauschalierung anstellen kann, bis er die Kosten der Verbrauchserfassung verschwendet hat. Die "Gerechtigkeit" der Verbrauchserfassung ist nämlich ganz schön teuer.


    So einfach ist es dann auch nicht. Wenig hält den Mieter davon ab, seine Wohnung dauerhaft auf 25 °C zu heizen und dabei alle Fenster zu kippen. Man sollte sich schon im Klaren darüber sein, dass eine Pauschale immer Möglichkeiten für Missbrauch eröffnet. Man muss die Sache also im Blick behalten und nötigenfalls reagieren.

    Statt der Pauschale käme auch eine Verteilung nach Wohnfläche in Frage, die aber (wie die Pauschale) vertraglich ausdrücklich vereinbart sein muss. Dann ist der Mieter an seinem Verbrauchsverhalten finanziell beteiligt und es ist trotzdem keine Verbrauchserfassung notwendig.


    Aus baulicher Sicht: eindeutig ja. Da die Umstellung auf Zentralheizung als Modernisierung gilt, müsste er sich sogar u.U. an den Kosten beteiligen.


    Hier lohnt sich ein Blick in den bestehenden Vertrag. Dort könnte eine Klausel vorhanden sein, wie mit neu entstehenden Betriebskosten zu verfahren ist. Ansonsten hat deine Mutter den entscheidenden Vorteil, dass sie ein erleichtertes Kündigungsrecht (§ 573a BGB) hat. Während man den Vertrag also nicht einseitig ändern kann, kann man ihn jederzeit mit einer um 3 Monate gegenüber der gewöhnlichen Kündigung verlängerten Frist ohne Vorliegen besondere Gründe kündigen. Wenn man also eine Vertragsänderung herbeiführen muss/möchte und der Mieter nicht mitmacht, kann man den Vertrag einfach kündigen. Der Mieter hat dann noch 6-12 Monate lang die alten Konditionen und dann ist Schluss. Gleichzeitig kann man einen neuen Vertrag anbieten - oder auch nicht. Man nennt dieses Prozedere "Änderungskündigung".


    Da du keine Verbrauchserfassung betreibst, kann dir niemand sagen, was "korrekt" ist. Soll es die Pauschale werden, würde ich für den Anfang mit den Kosten der aktuellen Heizungen rechnen - nach unten kann man dann immer noch korrigieren, wenn sich herausstellt, dass die Kosten doch deutlich niedriger sind. Für die vereinfachte Abrechnung würde ich die Vorauszahlungen ebenso kalkulieren, aber da ist auch der Druck niedriger, weil sowieso am Ende abgerechnet wird.
     
  4. #3 Meatcrobe, 02.03.2016
    Meatcrobe

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    Hi,

    richtig, ich versuche genau solche unnötigen Kosten zu vermeiden. Der freundliche Heizungsbauer hat natürlich direkt ein Angebot für zwei neue getrennte Heizungen gemacht. Preis: eine Heizung x 2. Sehr kompetent!

    Ich gewinne den Eindruck dass ich hier relativ frei entscheiden könnte wie hoch eine mögliche Pauschale sein sollte. D.h. ich kann das Pi mal Auge rechnen und habe dem Mieter gegenüber keine Nachweispflicht sofern es sich in angemessenen Verhältnissen abspielt?

    Danke für den Hinweis mit der Verteilung nach Wohnfläche. Das hatte ich eigentlich auch im Sinn. Wie setze ich das jetzt in der Praxis um? Angenommen wir kommen per m2 auf 70/30, bezahlt dann der Mieter monatlich einfach 30% von dem Abschlag an den Versorger. Und bei Jahresrechnung vom Versorger wird dann ebenfalls ein + oder - umgelegt. Geht das wieder Pi mal Auge? Dann müsste der Mieter ja damit klar kommen, dass ich wenn ich böse bin den ganzen Bonus einstreiche.

    Ich gehe nicht davon aus, dass es zu einer Kündigung kommen wird. Man wird schon vorher mal drüber schnacken und versteht sich auch gut. Fürs offizielle reicht dann eine schriftliche Info, dass ab dem nächsten Monat etwas anders läuft?
    Ich schaue mal in den Vertrag ob da wie du erwähnt hast sowas geregelt ist.

    Danke für den Tip mit der Umlegung der Modernisierungskosten! Ich lese dann erstmal wieder : )
     
  5. Andres

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    Richtig. Willst du die Pauschale später einmal anpassen, wäre zwar ein Nachweis über die tatsächlichen Kosten erforderlich. Bis dahin genügt es aber, wenn die Pauschale den Mieter nicht über den Tisch zieht.


    Du stellst dir das zu sehr auf den einzelnen Posten bezogen vor. Eigentlich läuft es wie die übrigen Betriebskosten: Das Jahr über leistet der Mieter nur Vorauszahlungen, d.h. welche tatsächlichen Kosten anfallen und wann das passiert, d.h. wer gerade wem gegenüber in Vorleistung gegangen ist, interessiert nicht.

    Nach Ende des Abrechnungsjahres werden dann die tatsächlichen Kosten ermittelt und darüber abgerechnet. Zu den Kosten gehören natürlich die Kosten des Brennstoffs. Grundsätzlich wird darüber nach Leistungsprinzip abgerechnet, d.h. es interessiert nicht, welche Abschläge und Abrechnungen du mit dem Versorger hattest. Stattdessen ermittelst du, was das in diesem Jahr verbrauchte Gas tatsächlich gekostet hat. Dafür sind unbedingt die Zählerstände zu Beginn und Ende deines Abrechnungsjahrs mit dem Mieter zu notieren. Außerdem gehört zu den Heizkosten aber auch die Wartung der Heizung (ohne Reparaturen), der Schornsteinfeger und was eben noch so anfällt. Die Summe wird dann entsprechend des Verhältnisses der Wohnflächen aufgeteilt.


    Das kommt darauf an, in welcher Form dieser Bonus ausgezahlt wird. Als eigenständige Leistung an dich kannst du den Bonus behalten. Handelt es sich aber um eine Rechnungsgutschrift (d.h. hast du den Brennstoff effektiv günstiger bezogen), ist der Mieter beteiligt.


    Das wäre wahrscheinlich keine gute Idee, denn aktuell sehe ich gute Chancen, dass die erforderlichen Klauseln noch nicht im Vertrag enthalten sind. Das sollte zuerst behoben werden, denn ansonsten verletzt du "ab dem nächsten Monat" ganz offiziell die Pflicht zur Verbrauchserfassung, was dem Mieter ein pauschales Kürzungsrecht beschert.


    Nur weil wir das so lustig durcheinanderwerfen: Die diversen Erleichterungen, die ich hier erwähne, gelten ausschließlich in dem Fall, dass deine Mutter die Vermieterin ist. Es spricht nichts dagegen, dass du die Organisation für sie machst, aber wenn sie nicht vorne auf dem Vertrag steht (oder du durch eine Umschreibung des Hauses diesen Platz eingenommen hast), klappt das so nicht.
     
  6. #5 Meatcrobe, 02.03.2016
    Meatcrobe

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    Stimmt danke, ich habe mich gedanklich nur auf die Heizkosten gestürtzt. Für den Mieter ist das ja in der Nebenkostenvorauszahlung enthalten. Hatte ich nicht auf dem Zettel.

    Ich organisiere da nichts und stehe auch nirgends drin. Meine Mutter hätte jetzt aber mit Zähneknirschen die zwei Heizungen gekauft, wenn ich ihr nicht erzählt hätte, das ginge auch mit nur einer Heizung. Die Generation hat noch Vertrauen in die Menschen und kümmert sich um soetwas nicht selber. Deshalb fragt sie mich bei sowas ja auch : )
    Nun kümmere ich mich eben darum zu klären wie das genau geht. Möchte eben nicht, dass da Geld am falschen Ende verbrannt wird.
    Wenn ich hier mal in der Ich-Form schreibe, dann nur ob der Einfachheit.

    Soweit ich weiß, hat der Mieter zur Zeit einen eigenen Anschluss beim Versorger. Ob er da auch Vertragsinhaber ist muss ich klären. Das müsste man dann ja kündigen und die Heizkosten zur Vorauszahlung hinzufügen, d.h. die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen.

    Trotz der Sonderregelung zur Einliegerwohnung habe ich die Pflicht zur Verbrauchserfassung, sofern nicht im Vertrag anders geregelt?

    Scheint nicht so kompliziert zu sein wie ich dachte. Danke auf jeden Fall schon mal für die richtigen Hinweise.
     
  7. Andres

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