Einschätzung Immoblienkauf

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Noodt, 30.12.2015.

  1. Noodt

    Noodt Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich plane eine Eigentumswohnung zu kaufen und diese zu vermieten. Mittlerweile habe ich mich in dieses ein wenig eingelesen.
    Vielleicht könnten wir über meine Kalkulation ein wenig diskutieren:

    Kaufpreis 96.000,00 €
    Nebenkosten 14.400,00 €
    inkl. Grunderwerbsteuer (6,5 %), Notarhonorar (1,5 %),
    Grundbucheintrag, Maklercourtage (5,5 %)
    Fremdkapitalanteil 50.400,00 €
    Eigenkapital 60.000,00 €
    Investitionskosten 110.400,00 €
    Persönlicher Steuersatz 42%
    Fremdkapitalzins vor Steuer (20 Jahre) in % 2,10
    Mietertrag 6.200,00 €
    Unterhaltskosten, nicht umlagefähig 1.560,00 €
    Abschreibung (75 %) 1.440,00 €
    Zins und Tilgung p.a. 1.527,12 €
    Zins 1.058,40 €
    Tilgung (1 %) 468,72 €

    Berechnung der Steuer
    Ertrag/Renabilität p.a. (vor Steuern) 2.141,60 €
    Mietertrag - Unterhaltskosten - Abschreibung - Zins
    x Steuersatz (Schätzung) 42%
    Steuer 899,47 €

    Übernahme der Steuerlast in die Berechnung des Ertrags nach Steuern
    Ertrag/Renabilität p.a. 2.682,13 €
    Mietertrag - Unterhaltskosten - Steuer - Zins

    Berechnung der Eigenkapitalrendite
    Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital
    Eigenkapital 60.000,00 €
    Für das heute gebundene Eigenkapital ergibt sich somit eine
    Rendite p.a. in % 4,47
    Überschuss pro Monat
    Rendite mit Tilgung p.a. 2.213,41 €
    Ertrag (nach Steuern) - Tilgung
    pro Monat 184,45 €

    Berechnung Nettomietrendite (ohne Finanzierung / Steuer)
    "Für die Berechnung der Nettomietrendite gilt die Formel
    Mietreinertrag x 100 / Investitionskosten"
    Mietreinertrag p.a. 4.640,00 €
    Nettorendite in % 4,20

    Berechnung Objektrendite
    Die Objektrendite erfasst alle Einnahmen und Ausgaben aus der Anlage
    - Anschaffungskosten, Mieteinnahmen, Steuerzahlungen bzw. -ersparnisse usw.,
    aber nicht die Finanzierung.
    Mit der Objektrendite kann man verschiedene Objekte miteinander vergleichen
    und so feststellen, welche Immobilie sich tatsächlich am meisten rentiert.

    Die Objektrendite berechnet sich wie folgt:
    Mietreinertrag - Unterhaltskosten - Steuerlast = Objektrendite
    Berechnung der Steuer (ohne Berücksichtigung der Finanzierungskosten):
    3.200,00 €
    Steuer bei einem Steuersatz von 42% (ohne Berücksichtigung der Finanzierung):
    Steuer 42%
    1.344,00 €
    Objektrendite 3.296,00 €
    in % 3,43

    Hinweis:
    Ich investiere nicht mein ganzes Eigenkapital in dieses Projekt. Ich habe Rücklagen für Mietausfälle, Reparaturen usw. Außerdem besitze ich ein eigenes Haus welches fast abbezahlt ist.
    Ob nun der Steuersatz richtig oder falsch ist, weiß ich nicht.
    Das Hausgeld ist relativ hoch bzw. die nicht umlagefähigen Kosten. Dafür gibt es hohe Rückstellungen für dieses Mietshaus (Baujahr 1998).

    Vielen Dank...
     
  2. AdMan

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  3. ilka

    ilka Neuer Benutzer

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    Hi Noodt,

    die ganze Beurteilung bringt natürlich nur was wenn dein Ziel klar ist. Also was willst du damit erreichen?

    Willst du dein Geld profitabel anlegen und siehst es als Investment?
    Dann würde ich dir von dieser Immobilie abraten, weil die Rendite viel zu niedrig ist. Wenn man die richtigen Kosten (z. B. Rücklagen für Instandhaltungen innerhalb der Wohnung) mit einberechnet komme ich auf eine EK-Rendite von ca. 1,65% nach Steuern. Da bekommst du ja bald auf dem Tagesgeldkonto mehr und hast nicht den ganzen Aufwand mit der Immobilie.

    Wenn EK-Rendite nicht dein Ziel ist, sondern evtl. einfach Geld "sicher" anlegen. Dann würde ich dir trotzdem von dieser Immobilie abraten, weil das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete meiner Meinung nach zu schlecht ist. Außer dort wohnt eine 110 jährige Oma und du kannst bald deutlich mehr verlangen.
     
  4. Noodt

    Noodt Neuer Benutzer

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    Danke für deine Antwort...
    Es sollte als Investment gedacht sein. Wie kommst du auf die EK-Rendite von 1,65 %?
     
  5. ilka

    ilka Neuer Benutzer

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    Ich habe mal ein Programm entwickelt, welches die EK-Rendite unter realen Bedingungen ermittelt. Allerdings würde ich mir jetzt nicht so auf die 1,65% versteifen, es können auch gut 2,5% nachher sein, wenn sich die Mietsteigerungen oder Wert der Immobilie anders als angenommen entwickeln. Mein Wert ist da eher der die untere Grenze.


    Aber nur mal zum Vergleich, ich habe vor 3 Jahren auch in Schleswig-Holstein eine Immobilie gekauft, Baujahr 1994. Kaufpreis waren 80k inkl. sämtlicher Nebenkosten. Jahresnettokaltmiete sind 6.120€, Haus und Wohnung in super Zustand (nur Bad von 1994, aber 10 Jahre macht das noch). In meinen Programm liege ich hier bei 6,5% EK-Rendite (netto).
     
  6. Noodt

    Noodt Neuer Benutzer

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    Dann habe ich meine EK Rendite falsch berechnet. Schau mal hier:

    Berechnung der Eigenkapitalrendite
    Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital
    Eigenkapital 60.000,00 €
    Für das heute gebundene Eigenkapital ergibt sich somit eine
    Rendite p.a. in % 4,47

    4,47 % war mein Ergebnis...
    Mietsteigerung und Wert der Immobilie habe ich noch gar nicht berücksichtigt, da ich nicht einschätzen kann wie hier die Entwicklung ist.

    Schaust du nur auf die Eigenkapital Rendite oder noch auf andere Kennzahlen?
     
  7. ilka

    ilka Neuer Benutzer

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    Na ja, was heißt falsch. Ich würde sagen anders. ;-)

    Die Formel die du nutzt hat weniger Aussagekraft, zumindest dann, wenn man seine wirkliche (reale) EK-Rendite wissen will.


    Ich gucke mir alle anderen Kennzahlen auch an, nur wenn die EK-Rendite schlecht ist, dann brauch ich mir die anderen nicht mehr ansehen. Ich will ja das meiste für mein Geld und für < 5% nach Steuern, kann ich das Geld auch woanders anlegen und habe damit weniger Aufwand.


    Nach meiner Erfahrung ist das aller schwerste in Sachen Investmentimmobilien: Gute, profitable Immobilien zu finden. Eine finanzierende Bank zu finden etc. ist dann nur noch Formsache.
     
  8. Noodt

    Noodt Neuer Benutzer

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    O.K.
    Wie berechnest du die reale EK-Rendite?
     
  9. ilka

    ilka Neuer Benutzer

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    Das ist eine relativ komplexe Angelegenheit.
    Ich habe mir damals als ich anfing jedoch eine Excel-Kalkulation erstellt.

    Unter Berücksichtigung von sämtlichen Einflussfaktoren wie:

    - Wertzuwachs Immobilie
    - Kostensteigerungen
    - Mietsteigerungen
    - Reparaturkostenpauschalen
    - Steuern
    - Zinseffekten (falls EK generiert oder verbraucht wird)

    Das ist mit Sicherheit nicht ohne, aber wenn man das wirklich ausrechnen will unerlässlich, meiner Meinung nach.
     
  10. #9 Goldhamster, 30.12.2015
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo Noodt,

    deine 184Euro monatlichen Überschuss verdankst du nur dem Umstand, dass du den Kredit fast nicht tilgst. (1%)
    Wenn du eine realistische Tilgung einrechnest wird das ganze eine monatliche Nullnummer.

    Wenn du aber auf deiner geringen Tilgung bestehst, kannst du bei negativer Entwicklung der Immobilien- oder Mietpreise in arge wirtschaftliche Schieflage kommen.

    Die Maklerkosten und die lange Kreditlaufzeit machen dir die Rechnung kaputt.

    Frage an Ilka und Noodt: Was ist für euch der Unterschied zwischen "profitabel anlegen" und "Investment"?
     
  11. ilka

    ilka Neuer Benutzer

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    Für mich ist das kein Unterschied, deswegen war es auch mit einem "und" verknüpft :-)
     
  12. Noodt

    Noodt Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Frohes neues Jahr!

    So ganz klar sind mir diese Punkt nicht:

    - Wertzuwachs Immobilie
    --> würde ich nicht weiter berücksichtigen, da man ja nie weiß wie der Immobilienpreis sich entwickelt
    - Kostensteigerungen
    --> hier meinst du die umlagefähigen Kosten?
    - Mietsteigerungen
    --> kann man vorsichtig einplanen, aber auch nicht so leicht abzuschätzen
    - Reparaturkostenpauschalen
    --> du meinst die nicht umlagefähigen Kosten? Instandhaltung? Hier habe ich überhaupt keine Erfahrung wie viel man hier für mehrere Jahre bzw. pro Jahr einplanen muss.
    - Steuern
    -> persönlicher Steuersatz?
    - Zinseffekten (falls EK generiert oder verbraucht wird)
    -> verstehe ich nicht, kannst du noch mal erklären...

     
  13. #12 Der Hamster, 04.01.2016
    Der Hamster

    Der Hamster Gast

    Richtig so! Am Anfang ist deine Immo viel wert. Am Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer nur noch sehr wenig, nichts oder du musst sogar noch draufzahlen um das Baugrundstück zu sanieren.

    Ja logo!
    Handwerker werden in 10Jahren mehr kosten als heute.
    Die umlegbaren Kosten sind dir natürlich weitestgehend egal.

    Bis zu einem gewissen "Verfallsstadium" deiner Immo kannst du mit langfristig steigenden Mieten rechnen.
    Ab einem gewissen Zeitpunkt geht es dann nicht mehr bergauf sonder evt. sogar nach unten.
    Das kann auch durch andere Umstände passieren. Denk mal an die Flüchtlingsproblematik. Wenn du z. B. von soetwas in der direkten Nachbarschaft betroffen bist. Im Gegensatz zu uns Vermietern sind die Mieter nämlich alles Rassisten... die wollen nicht daneben wohnen und 10E/qm zahlen.

    Wieder richtig. Nur die nichtumlagefähigen gehen negativ in deine Rechnung ein.
    1. werden die Reparaturen im Laufe der Jahre immer mehr
    2. steigen die Kosten pro Handwerkerstunde im Laufe der Jahre

    Ja sicher.
    Das kann ja zwischen 0 und 50% so ziemlich alles sein.


    Zum Vergleich:
    Wenn du dein Eigenkapital auf der Bank stehen lässt erwirtschaftet es Zinsen (vergleichbar mit deinen Mieteinnahmen) aber auch Zinsenzinsen
     
  14. #13 GOLDFI$CH, 06.01.2016
    GOLDFI$CH

    GOLDFI$CH Neuer Benutzer

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    Wo befindet sich die Wohnung? Ist sie insbesondere hinsichtlich der Lage, Grundriss und Ausstattung nachhaltig vermietbar? Je nachdem sollten noch Mietausfall, Leerstand und Vermietungskosten einkalkuiert werden.
     
  15. julkap

    julkap Neuer Benutzer

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    Also ich persönlich kalkuliere immer einen Abschlag in Höhe von 20% auf die Kaltmiete für die Bewirtschaftungskosten einer Wohnung. Damit decke ich Leerstand, Renovierung, Instandhaltung, Mietausfall und Hausverwaltung ab. Ich habe gerade eine Wohnung in einem größeren Wohnblock erworben, da sind die nicht umgegraben Nebenkosten etwas höher und da kalkuliere ich dann mit 25% Kaltmietabschlag.
     
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