Einseitiger Kündigungsverzicht bei möblierter 1-Zi Wohnung sinnvoll? (Staffelmiete)

Diskutiere Einseitiger Kündigungsverzicht bei möblierter 1-Zi Wohnung sinnvoll? (Staffelmiete) im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Zusammen! Ich werde eine komplett neu möblierte Wohnung neu vermieten, und überlege gerade einen Kündigungsverzicht des Mieters in den...

  1. #1 alan100, 04.11.2017
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    Hallo Zusammen!

    Ich werde eine komplett neu möblierte Wohnung neu vermieten, und überlege gerade einen Kündigungsverzicht des Mieters in den FormaularmietV des Haus und Grund "einzubauen".

    Ist das sinnvoll? Wo liegen die Gefahren?

    Zur Info:
    • Ich gehe mit der Miete an die absolute Schmerzgrenze, da ich möbliert in Toplage vermiete. I
    • Ich vereinbare eine Staffelmiete mit einer recht steilen Staffel
    Hintergrund ist, dass ich nicht möchte dass ein Mieter nach kurzer Zeit schon wieder kündigt. (Malerarbeiten, Makler zahlen, etc. kommen dann nochmal)
     
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  3. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Ein einseitiger Kündigungsverzicht, der nur für den Mieter gelten soll, ist unwirksam, da dadurch der Mieter unangemessen benachteiligt wird.
     
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  4. Andres

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    Nein, da unwirksam, wie GJH27 schon festgestellt hat.


    • Dass den Interessenten der Deal von Anfang an nicht gefällt und sie dadurch zu Nicht-Interessenten werden.
    • Dass dem Mieter der Deal irgendwann später nicht mehr gefällt (oder erst später auffällt, falls es sich um einen Kandidaten mit verringerter Lesekompetenz handelt) und er dann alle möglichen legalen und illegalen Tricks versucht, um aus dem Vertrag zu kommen.
    • Dass Obergerichten oder gar dem BGH einfällt, die derzeitigen Grenzen zulässiger Kündigungsverzichte weiter einzuschränken, was auch derzeit erlaubte Vertragsgestaltungen schnell unwirksam machen könnte.
    • Dass die Politik die Themen Kündigungsverzicht oder Staffelmiete für sich entdeckt.


    Mieter gut aussuchen, Mieter anständig behandeln, eine übliche Miete verlangen - der Rest ist unternehmerisches Risiko. Wer das nicht mag, möge den beliebten Maklerspruch umdrehen: Sparbuch statt Grundbuch.
     
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  5. #4 Sweeney, 04.11.2017
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    Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.

    Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des – einseitigen – Ausschlusses des Kündigungsrechts "des Mieters" bis zu einer Dauer von vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des Kündigungsausschlusses.


    BGH, 23.11.2005 - VIII ZR 154/04
     
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  6. #5 alan100, 04.11.2017
    Zuletzt bearbeitet: 04.11.2017
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    Bei der Staffelmiete geht das. Staffelmiete ist auch das einzige was Sinn macht.

    Ich sehe es als unternehmerisches Denken meinen Gewinn zu maximieren, und dabei den rechtlichen Rahmen auszuschöpfen. Weshalb soll ich in Deutschland eine legale Vertragsgestaltungsmöglichkeit als Vermieter nicht zu meinem Vorteil nutzen?

    Wenn du mit der "üblichen Miete" den Mietspiegel meinst, dann ist die übliche Miete ein Witz. Der Mietenspiegel ist völlig fern jeglicher Marktpreise. Daher NUR möbliert vermieten, zu einer marktüblichen Miete solange es noch legal ist. Die Marktüblichen Mieten liegen für Bestandswohnungen in Toplagen 80%-100% über dem Mietenspiegel


    Mich würde interessieren was sonst noch gegen einen Kündigungsverzicht spricht.

    Danke für die bisherigen Hinweise!
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 04.11.2017
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    Ja wenn du dich auf Luxusvillen und (Luft-)Schlösser als Vermieter spezialisieren möchtest, hast du natürlich Recht mit dem Mietspiegel.

    Nur wie groß ist die Nachfrage nach solchen Objekten?

    Bei solchen 1-Zi-500 qm-Luxus-Wohnungen wirst du dich dann auch an der Toplage orientieren müssen mit absoluter Spitzenausstattung.

    Unter der Naßzelle aus Marmor und goldenen Wasserhähnen mit beheiztem Whirlpool privatem Sonnenstudio, Sauna, Infrarotkammer usw., natürlich alles von Star-Innenarchitekten voll durchgestylt, wirst du damit wohl Probleme haben.

    In der Preisklasse ist aber Rolf Benz auch nur knapp am Sperrmüll vorbei gerutscht...


    Sry, aber ich halte bisher deine Argumentation für auf sehr wackeligen Beinchen stehend.
     
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  8. Berny

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    Wie sagt man im Angelsächsischen so treffend? "The higher the top, the longer the drop."
     
  9. #8 alan100, 04.11.2017
    Zuletzt bearbeitet: 04.11.2017
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    Gerne kannst du dich mal umhören / umschauen was ein neu möbliertes 30 qm 1-Zimmerapartment direkt neben der LMU in München kostet. Und dann schau mal den Mietenspiegel an...
    Bei Semesterbeginn kommen fast immer mehr als 50 Interessenten auf ein Apartment. Die Eltern (welche den Mietvertrag unterzeichnen) sind meist gut verdienende Akademiker. Oft werden dem Makler Kuverts angeboten...
    Es ist natürlich nicht optimal wenn die Tochter / der Sohn dann plötzlich unter dem Semester raus will aus der Wohnung, weil die WG mit den anderen Studenten doch besser gefällt. Daher macht man (wenn man etwas vorausschauend denkt) einen Kündigungsverzicht der exakt auf Semesterbeginn/-ende fällt :)
    P.S. Für möblierte Wohnungen gibt es keine Mietpreisdeckelung, ausser man geht so hoch das es als Wucher ausgelegt wird.
     
  10. #9 immobiliensammler, 04.11.2017
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  11. #10 alan100, 04.11.2017
    Zuletzt bearbeitet: 04.11.2017
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    Es gibt zumindest bis heute kein Gesetz in Deutschland was genau das regelt. Zum zitierten Urteil vom LG Hamburg: Im Jahr 2005 war die Welt und der Markt noch ein wenig anders. Man kann denke ich sehr schlecht die Situation vor 12 Jahren in Altona (damals war das ein schlechtes Viertel, ganz anders heute), mit der Situation in 2017 in München Schwabing vergleichen. In München würde heute keiner so schnell auf die Idee kommen zu Klagen bei der aktuellen Marktlage, weil der qm Preis 2 Euro zu hoch ist. Schon gar nicht bei Studentenapartments.
    Das ist nach meinem Verständnis unternehmerisches Risiko, wenn ich eine möblierte Wohnung zu Marktpreisen anbiete. Und es ist zudem sicher dass bei sehr hochwertigen und teuren Möbel gerne ein höherer Preis gezahlt wird. Unsicher ist es hingegen ob mein Mieter mich verklagt.

    Um zum Thema zurückzukommen:
    Mit meiner Frage wollte ich eigentlich nur wissen, wer von euch hier Kündigungsverzicht in den Mietverträgen drin hat, und welche Erfahrungen ihr damit bisher hattet.
     
  12. Nanne

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    Ich habe eine 1-Zi-Wo, 45 qm, sehr gute Ausstattung, mit 2-jährigen Kündigungsverzicht für Mieter und Vermieter. Bislang gute Erfahrung, ich nenne es Glück. Bei Kündigungsverzicht kommt es überwiegend darauf an wie der Wohnungsbestand in der Gegend ist. Bei genügend Wohnungsangebot wird man nicht leicht einen mehrjährigen Kündigungsverzicht anbringen können.
     
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  13. #12 immobiliensammler, 04.11.2017
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    Spätestens wenn im Fernsehen Portale wie dieses hier

    https://www.wenigermiete.de/mietpreisbremse

    noch mehr erwähnt werden dürfte sich das ändern.
     
  14. #13 alan100, 04.11.2017
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    Das habe ich auch vor. 2 Jahre sind denke ich ein angemessener Zeitraum, um zu verhindern, dass der Mieter sich sagt "erstmal nehme ich die Wohnung, und dann schaue ich mich um ob ich in der Gegend was günstigeres finde". Das soll ja Sinn und Zeck des ganzen sein.

    Das denke ich nicht dass das einen so großen Einfluss hat. Hoffentlich wird unter Jamaika nicht zu sehr am Mietrecht gerüttelt. Sonst haben wir am Ende Verhältnisse wie in Österreich :013sonst:
     
  15. #14 Ich-bin-es, 04.11.2017
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    Ja, das ist ein Markt, der sich entwickelt. Parallel zur gesellschaftlichen Entwicklung. Extrem hochpreisige Wohnungen, möbiliert, beste Lage, alles fertig, nur noch mit Koffer einziehen. Zielgruppe ist der junge, dynamische Aufsteiger, bestes Einkommen, der immer auf dem Sprung ist zur nächsten Stufe seiner Karriereleiter. Das einzige, was er aber garantiert nicht will ist, sich zu binden. Nun gut. Nehmen wir mal an, dass er sich in genau Deine Wohnung verliebt hat. Allerdings ist selbst Liebe ein bindendes Hinderniss auf dem Erfolgsweg nach oben..... Also nehmen wir mal an, dieser Mieter hat tatsächlich unterschrieben .... dann wird er sich nicht durch den Vertrag an dem nächsten Aufstieg hintern lassen. Wozu gibt es Anwälte? Gibt es überhaupt Verträge, die man nicht knacken kann?

    Ich fürchte, dass dies eine Klientel und ein Markt ist, dessen Probleme und Chancen man gut ergründen muss. Es mag solche Geschäftsmodelle geben, aber wie immer kostet es oft viel Lehrgeld bis man auf der Erfolgsspur ist.

    Grüße
    Cantor
     
  16. #15 alan100, 05.11.2017
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    Stimmt nicht, BGH hat entschieden:
    BGH, Urteil v. 12.11.08, Az. VIII ZR 270/07)
     
  17. GJH27

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    Danke für die Korrektur!
     
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  18. #17 Papabär, 06.11.2017
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    Und legale Möglichkeiten gibt es einige. Der sog. "wichtige Grund" kann nämlich nicht ausgeschlossen werden (vgl. §569 (5) BGB) und je nach Tageslaune des Richters, kann dies auch schon mal die Geburt eines Kindes oder die berufliche Versetzung in ein anderes Bundesland odgl. sein.

    Wir hatten früher mal in einem Objekt Staffelmieten mit Kündigungssperrfrist. Es hatte sich für uns jedoch herausgestellt, dass der Mehrwert den Aufwand in keiner Weise rechtfertigt. Bei fast 80% der vorzeitigen Kündigung wurde ein solcher wichtiger Grund angeführt. Ein Teil davon hätte vlt. sogar abgeblockt werden können ... aber der Aufwand eines Rechtsstreites i.V.m. dem Kostenrisiko lohnt sich da einfach nicht.
     
  19. Duncan

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    ich teile diese Abschätzung. Habe aber für die kleinen WE einen einjährigen Kündigungsverzicht drin, um die gewillten Wechsler etwas abzuschrecken. Wohlwissend, dass es sich nicht lohnt zu versuchen diesen durchzusetzen. Also als rein symbolische Deklaration. Bringt also nur psychologische Vorteile ggf. in der Verhandlung um einen Auflösungsvertrag.
     
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