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Diskutiere Einstieg im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo Ich beschäftige mich seit einiger Zeit mit Immobilien und ziehe einen Einstieg in diese Branche in Erwägung. Nun habe ich das Problem, dass...

All Bert

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Hallo

Ich beschäftige mich seit einiger Zeit mit Immobilien und ziehe einen Einstieg in diese Branche in Erwägung. Nun habe ich das Problem, dass ich nicht genug Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie habe. Ist es überhaupt sinnvoll, einen Kredit bei einer Bank aufzunehmen, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren? Angenommen, ich bekomme einen Kredit von 100.000 Euro von einer Bank, kaufe damit eine Immobilie und vermiete diese, dauert es einige Jahre, bis der Kredit abbezahlt ist. Wenn ich den Großteil der Mieteinnahmen monatlich zur Rückzahlung des Kredits verwende und einen Teil davon anspare, rentiert sich das doch erst frühestens in 10 Jahren, je nach Rendite und Berechnung...Liege ich da falsch mit meiner Theorie oder ist das akzeptabel, bzw. wie schaut da die Realität aus? Wie macht ein Einstieg in diese Branche überhaupt Sinn?
 
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BHShuber

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Ich beschäftige mich seit einiger Zeit mit Immobilien und ziehe einen Einstieg in diese Branche in Erwägung. Nun habe ich das Problem, dass ich nicht genug Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie habe. Ist es überhaupt sinnvoll, einen Kredit bei einer Bank aufzunehmen, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren? Angenommen, ich bekomme einen Kredit von 100.000 Euro von einer Bank, kaufe damit eine Immobilie und vermiete diese, dauert es einige Jahre, bis der Kredit abbezahlt ist. Wenn ich den Großteil der Mieteinnahmen monatlich zur Rückzahlung des Kredits verwende und einen Teil davon anspare, rentiert sich das doch erst frühestens in 10 Jahren, je nach Rendite und Berechnung...Liege ich da falsch mit meiner Theorie oder ist das akzeptabel, bzw. wie schaut da die Realität aus? Wie macht ein Einstieg in diese Branche überhaupt Sinn?

Hallo,

ob das Sinn macht muss jeder für sich selber entscheiden, gerade bei dem Vorhaben (Traum eines Vermieters, dass mit der Miete die Wohnung abbezahlt werden kann) gibt es tausende von Abwegen in so einem Plan, die hier alle aufzuzählen, würde mit Verlaub Seiten füllen.

Gedanken musst du dir über folgende Dinge machen:

Habe ich genug Reserven (finanziell) um:

1. Leerstand zu kompensieren
2. Eventuelle Vertragsstörungen mit dem Mieter zu überbrücken (Mietrückstände, Räumungsklagen, Messies und dergleichen)
3. Habe ich genug finanzielle Reserven um evtl. beschlossene und oder zu beschließende Sonderumlagen für das Gemeinschaftseigentum tragen zu können
4. und und und und und das könnte man bis in die Unendlichkeit ausführen.

Nun zur Immobilien selber, die Rendite die später erwirtschaftet werden kann bestimmt sich durch den Kaufpreis, je niedriger dieser sein wird, desto rentabler ist das ganze dann in der Kalkulation, fakto:

1. geeignete Immobilie zu annehmbaren Kaufpreis finden.
2. Vermietbarkeit sollte gegeben sein, Lage, Lage, Lage (was dann aber wieder sich auf den Kaufpreis aufschlägt)
3. und und und und und.....................................

Die Zeiten sind derzeit denkbar schlecht für einen Einstieg, auch wenn die Darlehenszinsen günstig sind, sind die Kaufpreise derzeit bundesweit um ca. 40% überteuert, was sich wiederum auf die Rendite unmittelbar auswirkt.

Da man aber leider nicht in die Zukunft blicken kann sind das alles nur Mutmaßungen, man kann alles gewinnen und auch alles verlieren!

Gerade die politische Lage im nächsten Jahr wird zeigen ob das Vermieterleben wenigstens so bleibt wie es gerade jetzt noch so erträglich ist oder ob ROT:ROT:Grün an die Macht kommt, denn dann sage ich schon jetzt, dass es besser wäre, die Finger davon zu lassen.

Gruß
BHShuber; PS: Meine unverbindliche Meinung zu diesem Thema!
 
AJ1900

AJ1900

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Hallo

Ich beschäftige mich seit einiger Zeit mit Immobilien und ziehe einen Einstieg in diese Branche in Erwägung. Nun habe ich das Problem, dass ich nicht genug Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie habe. Ist es überhaupt sinnvoll, einen Kredit bei einer Bank aufzunehmen, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren? Angenommen, ich bekomme einen Kredit von 100.000 Euro von einer Bank, kaufe damit eine Immobilie und vermiete diese, dauert es einige Jahre, bis der Kredit abbezahlt ist. Wenn ich den Großteil der Mieteinnahmen monatlich zur Rückzahlung des Kredits verwende und einen Teil davon anspare, rentiert sich das doch erst frühestens in 10 Jahren, je nach Rendite und Berechnung...Liege ich da falsch mit meiner Theorie oder ist das akzeptabel, bzw. wie schaut da die Realität aus? Wie macht ein Einstieg in diese Branche überhaupt Sinn?
Glückwunsch, du hast schon mal verstanden, das es mitnichten so ist, das dir ein Mieter auch nur zum Großteil in absehbarer Zeit eine Immobilie finanziert. Dieses Ziel hat dannn eher schon etwas von einem "Generationenvertrag", überspitzt gesagt.
Im Prinzip kann ich nur dazu raten, wenn Immobilie, dann erst mal für einen selber, und nicht damit andere bilig wohnen. Eine Kombination aus eigener Wohung und anderen vermieteten Wohnungen im Haus, ist natürlich auch denkbar. Das hält schon mal die Wege kurz, und somit die Kosten klein. Aber natürlich nur wenn man selber Hand anlegt.
 

All Bert

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Danke für die Antworten. Ein paar Details möchte ich noch anführen. Ich bin 34 Jahre alt/jung, lebe in Kärnten, Österreich.Momentan lebe ich selbst zur Miete in einer 40m²-Wohnung in einer Kleinstadt in Kärnten, ca 15.000 Einwohner. Die Preise in dieser Stadt sind, gemessen am Angebot der Infrastruktur, recht hoch.
Ich habe eine Handelsakademie absolviert. Leider war der Unterricht dort nicht sehr praxisnah. Über solche Sachen wurde nur kurz geredet. Mit dem Abschluss dieser Schule habe ich eine Unternehmerprüfung erhalten. Außerdem habe ich eine Lehre als Zimmerer und auch zwei Hochschulabschlüsse im Fach Musik/Lehramt Instrumentalerziehung.
Durch meine Ausbildung als Handwerker, ich hab auch einiges an Praxis gesammelt mittlerweile, wäre es mir auch möglich, eine sanierungsbedürftige Wohnung zu erstehen, diese zu renovieren und dann entweder durch eigene Arbeit im Wert gesteigert weiter zu verkaufen, bzw diese eine Zeit lang selbst zu bewohnen, da das dann auch steuerlich günstiger wäre.

Eine zweite Möglichkeit, die mir vorschwebt wäre, mit meinem Eigenkapital eine Tiefgarage in Wien oder einer anderen interessanten Stadt zu kaufen und diese dann zu vermieten. Dafür wäre kaum ein Kredit nötig, wirft dafür aber relativ wenig Miete ab...
 
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BHShuber

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Danke für die Antworten. Ein paar Details möchte ich noch anführen. Ich bin 34 Jahre alt/jung, lebe in Kärnten, Österreich.Momentan lebe ich selbst zur Miete in einer 40m²-Wohnung in einer Kleinstadt in Kärnten, ca 15.000 Einwohner. Die Preise in dieser Stadt sind, gemessen am Angebot der Infrastruktur, recht hoch.
Ich habe eine Handelsakademie absolviert. Leider war der Unterricht dort nicht sehr praxisnah. Über solche Sachen wurde nur kurz geredet. Mit dem Abschluss dieser Schule habe ich eine Unternehmerprüfung erhalten. Außerdem habe ich eine Lehre als Zimmerer und auch zwei Hochschulabschlüsse im Fach Musik/Lehramt Instrumentalerziehung.
Durch meine Ausbildung als Handwerker, ich hab auch einiges an Praxis gesammelt mittlerweile, wäre es mir auch möglich, eine sanierungsbedürftige Wohnung zu erstehen, diese zu renovieren und dann entweder durch eigene Arbeit im Wert gesteigert weiter zu verkaufen, bzw diese eine Zeit lang selbst zu bewohnen, da das dann auch steuerlich günstiger wäre.

Hallo,

tja, wir sind hier in Deutschland, wie die Verhältnisse sich in Österreich darstellen ist mir grad nicht möglich zu eruieren.

Aber auch bei euch sollte die Grundregel sein, je günstiger der Kaufpreis desto höher die Mietrendite.

Und bei Verkauf dürfte es sich bei euch auch ebenso wie bei uns gestalten, der Veräusserungsgewinn muss versteuert werden, wie hoch und ab wann nach Eigennutzung weis ich nicht.

Gruß
BHShuber
 

All Bert

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Eine zweite Möglichkeit, die mir vorschwebt wäre, mit meinem Eigenkapital eine Tiefgarage in Wien oder einer anderen interessanten Stadt zu kaufen und diese dann zu vermieten. Dafür wäre kaum ein Kredit nötig, wirft dafür aber relativ wenig Miete ab...
 

Berny

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Eine zweite Möglichkeit, die mir vorschwebt wäre, mit meinem Eigenkapital eine Tiefgarage in Wien oder einer anderen interessanten Stadt zu kaufen und diese dann zu vermieten. Dafür wäre kaum ein Kredit nötig, wirft dafür aber relativ wenig Miete ab...
Halte ich für deutlich risikoärmer. Tipp: Was hältst Du vom Fonds Hausinvest Europa? http://hausinvest.de/ Habe ich seit über zehn Jahren.:048sonst:
 
Pitty

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Wichtig wäre erst einmal selber ohne Miete zu leben.

Danach würde ich fleißig weiter sparen und eine Mietwohnung zu kaufen, zu kaufen, zu kaufen.

Bei günstigen Krediten, brauchst Du für 100.000 über 10 Jahre ein straffes Programm um abzuzahlen. Da ist jeder Mieterwechsel, was in 10 Jahren durchaus öfter vorkommen kann Gift für die Finanzierung.
 

All Bert

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Eben ist ja das der Haken an der Sache. Ist ja alles gut und recht, was zum Beispiel die Herren Kyosaki, Fischer und Hörhan so von sich geben, aber irgendwie hab ich das Gefühl, dass man als Kreditnehmer immer draufzahlt.
 
Duncan

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... aber irgendwie hab ich das Gefühl, dass man als Kreditnehmer immer draufzahlt.
ja klar, dass das Prinzip von Geld gegen Zinsen/Gebühr zu verleihen. Was denkst du warum Banken dir so ungern die Gesamtrückzahlungssumme nennen?
Bei privaten Warenkleinkrediten(Unterhaltungselektronik) ist es ja schon länger nicht unüblich auch den sog. Finanzierungspreis mit anzugeben, gerade wenn man sog. 0% Finanzierungen anbietet.

Das schlimmste, viele Banken verzögern unnötig und bewusst zum Schaden ihrer Kunden die Geschäfte.
 
Justinian

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Ich habe keine Erfahrung aber mir stellt sich eine Frage:

Warum ist es dumm, sich einen Kredit sagen wir mal über 60k geben zu lassen, der eine Wohnung (2-Zimmer, 40qm2, Bj. 1960, "leichter Sanierungsstau", 150k Einwohnerstadt, Uni, innenstadtlage) voll finanziert (bis auf die Kaufnk, 7k Euro) und diesen durch die Miete zu decken (Laufzeit kann ja auch ruhig 20 Jahre sein)? Miete ist so berechnet, dass man neben dem Kredit und WEG-Umlage noch monatlich 70 Euro überhält um sich ein Polster für Reparaturen zu erhalten (dieses Polster zB 5k Euro, ist natürlich von Anfang an da, aber es ist ja schön wenn es wächst/man es nicht dafür hergeben muss).

Ich habe hier nämlich ein wenig im Forum gelesen und sowas wurde immer schlecht "geredet", wobei sich bei mir nicht viel negatives zeigt.

Man nimmt sage ich mal 12k Euro in die Hand, kauft sich die Wohnung mit 7k NK, man hat 5k für eventuelle Sanierungsarbeiten über. Diese 5k werden von dem monatlichen 70 Euro-Polster augestockt. Und nach 20 Jahren hat man eine Wohnung, die durch die 26k (70Euro*12Mon.*20Jahre+5k Startpolster) teilsaniert ist (evtl. neues Bad, neue Küche). Könnte diese verkaufen und hat aus 12k 60k Euro gemacht.

bei einem Kredit von 250 Euro und Hausgeld von 100 Euro, ist ein Ausfallen der Miete für einige Zeit verkraftbar, da man ja auch ein Polster hat.
 
Gecko

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@Justinian

So etwas kann funktionieren, muss aber nicht. Gerade aus dem Bauch kann man so etwas schwer beurteilen.

Stell dir doch eine Excel-Tabelle auf (oder nimm eine der vielen Vorlagen die sicher im Internet umherschwirren), steck deine ganzen Eckdaten und Annahmen rein. Am Modell siehst du dann wie gut oder schlecht deine Marge bei einem solchen Objekt aussieht.

Das bildet dann zwar immer noch nicht die Realität ab, wird aber grobe Fehler schnell ausschließen.
 
Gecko

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bei einem Kredit von 250 Euro und Hausgeld von 100 Euro, ist ein Ausfallen der Miete für einige Zeit verkraftbar, da man ja auch ein Polster hat.

Jetzt muss ich mich aber mal kurz am Kopf kratzen... bei einer Kreditsumme von 60k (100% Objektwert) auf 20 Jahre habe ich auf die schnelle einen Zinssatz von 2.93% gefunden. Um das in 20 Jahren abzuzahlen musst du eine monatliche Rate von 330€ für Zins und Tilgung auf den Tisch legen. Das sind schon knapp 30% höhere Kosten auf deiner Seite, die du durch die Miete reinholen musst.

Das heist ohne Rückstellungen, Mietausfall, Risiko und Opportunitätskosten bist du bei einer 40qm Wohnung schon bei einem Qm preis von 8.25€/m². Wird so etwas (bzw. mehr) in deiner Lage von Mietern gezahlt?
 
Justinian

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ja sorry war etwas ungenau

58000 Euro

255 Euro im Monat bei 24 Jahren
 
Justinian

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und unter welchem Schlagwort finde ich die Tabellen?

achja, und vielen Dank für die Antwort :)
 
Gecko

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Ja, die Zahlen kommen da schon eher hin. Ich komme da auf 280€, aber das hängt sicher an unterschiedlichen Zinssätzen.
Bei dem Objektalter würde ich überschlägig 10€ pro qm an Rücklage bilden. Das sind 33€ extra im Monat. Je nachdem wie der Investitionsrückstau aussieht kann es auch das 2-3 fache davon sein.

Zeig doch mal deine genauen Zahlen her, dann kann ich da auch mehr konkretes dazu sagen.
 
Gecko

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und unter welchem Schlagwort finde ich die Tabellen?

achja, und vielen Dank für die Antwort :)
Ich bau mir solche Tabellen immer selbst, weil ich gerne mental alle Sachen durchgehe. Und mit einem Model, dass man selbst gebaut hat, kann man eben auch leichter spielen.

Hier findest du zb eine solche Tabelle:
https://www.test.de/Immobilien-Lohnt-der-Kauf-einer-vermieteten-Wohnung-1179772-0/

ansonsten findest du mit den Suchbegriffen "excel tabelle eigentumswohnung" noch einiges mehr.
 
Justinian

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Also Kaufnebenkosten 7961 Euro

Dann 38 qm2 gut aufgeteilt in 2ZKB, Baujahr 1956, wie gesagt innenstadtlage, 10min zum Bahnhof zu Fuß, 8min zur Uni.

Kredit über 23 Jahre und 7 Monate, 58.000 Euro, Rate: 250,85 Euro

Hausgeld 100 Euro (80 Euro Durchlauf, 20 Gemeinschaftsrücklage)

Einnahmen Kalt: 323,68 + 25 Euro Küche (-251 Euro Kredit, 20 Euro Gemeinschaftsrücklage an Fisxkosten)
 
Gecko

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Innenstadtlage in der Nähe einer Uni gefällt mir gut. Oft recht häufiger Mieterwechsel, aber dafür findet man in der Regel schnell neue Mieter. Die Preisfrage ist jetzt allerdings, wie viel Miete kannst du in dieser Stadt an diesem Standort aktuell nehmen?
 
Goldhamster

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Hallo Justian,

dann rechne doch einmal aus, wann du den ersten Euro mit deiner Bude verdient hast....

Ziehe von deinen Mieteinnahmen Steuern und weitere Instandhaltungskosten oder Leerstand ab...

Schätze mal so in 30Jahren.. was meinst du?


Goldhamster
 
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