Einteilung in Wohnlagen - was kann man tun?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Andy, 17.06.2010.

  1. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Hallo.

    Es geht um den Mietspiegel in Lübeck-Travemünde und die Einteilung in Wohnlagen. Insbesondere, wie man sich verbessern könnte?

    Die Situation:
    (klicken zum Vegrößern)
    [​IMG]

    Link zu Google Maps: http://bit.ly/bWASh9

    Im Bild ist die Einteilung Travemündes in Wohnlagen zu sehen, hinter dem Link zu Google Maps kann man bei Interesse noch Details scrollen und zoomen.

    Über die Top-Wohnlagen nahe am Wasser keine Diskussion. Die sind top. Daneben gibt es aber auch gute und mittlere Wohnlagen und um die geht es in diesem Posting. Der Nordlandring in der Bildmitte (Schlaufe nach Norden) ist laut dieser Einteilung von 2006 eine mittlere Wohnlage.
    Links unten an der Ecke vom Nordlandring hat es aber ein Feld noch irgendwie geschafft, gute Wohnlage zu werden. Wie haben die das geschafft?
    Was kann man als Vermieter tun, um im nächsten Mietspiegel selber auch eine "gute Wohnlage" zu werden?

    Ein paar allgemeine Infos zu Travemünde, die wohl Einfluss auf die Einteilung "mittlere" oder "gute Lage haben":
    - Den Strand und die Uferpromenade am Yachthafen erkennt man ja schon auf dem Luftbild. Die Entfernung kann man gut abschätzen.
    - Ein Tick oberhalb des gezeigten Ausschnitts ist noch ein Golfplatz.
    - Am linken Bildrand ist eine Bundesstraße zu sehen, die im Sommer recht voll ist. Sehe ich eher wertmindernd.
    - Der Nordlandring ist eine Tempo-30-Zone und Einbahnstraße. Wirklich ausgesprochen wenig Verkehr.

    An welchen Schrauben kann man drehen, um den Nordlandring in Richtung "Gute Wohnlage" zu bringen?
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Miete bis zum Anschlag bringen; Häuser abreissen und Fläche begrünen (aufgelockerte Bebauung) ; vereinzelte Geschäfte auf die Lärmentwicklung prüfen und rigoros nur ruhige Geschäfte ansiedeln; die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr forcieren und schließlich das Gebiet in eine verkehrsberuhigte Zone umwandeln oder zumindest den durchfahrenden Verkehr auf ein Minimum reduzieren.
     
  4. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Ja, das sind zutreffende allgemeingültige Hinweise. Ich frage mich, was man im konkreten Fall tun kann.

    Die Bebauung ist jetzt schon ziemlich aufgelockert (ca. 800-1200m² Grundstücke je Haus)
    Gewerbe ist im Nordlandring kaum vorhanden. Ein Friseur, eine Art "gepimpter Kiosk" für den normalen täglichen Bedarf. Da kriegt man Brötchen, Milch, Zigaretten und ein kleines Sortiment weiterer Lebensmittel und natürlich auch Zeitungen. Dazu geschätzt 5-10 Einliegerwohnungen in den Häusern werden für ruhige Zwecke wie Zahnarztpraxis, Steuerberater, Homöopathiepraxis u.ä. genutzt.
    Und einen Kindergarten gibt es. (Das kann allerdings sein, dass den manche negativ sehen. Wäre kein Einzelfall)

    Ich frage mich: Was hat der kleine Flecken "gute Wohnlage" links unten vom Nordlandring, was der Nordlandring nicht hat. Da sehe ich sogar als negativ an, dass der Moorredder im Sommer eine der Haupteinfallstraßen für Touristen ist. Keine Tempe 30-Zone und an Sommerwochenenden immer sehr voll. Und trotzdem haben die eine gute Wohnlage (Siehe Bild)
    Was fehlt dem Nordlandring?
     
  5. #4 lostcontrol, 18.06.2010
    lostcontrol

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    sowas kann man als vermieter? *staun*
     
  6. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Das waren wohl eher allgemeingültige Hinweise, die hier aber nicht greifen. Es handelt sich bereits um eine Gegend mit aufgelockerter Bebauung, wenig Verkehr und viel Grün.

    Die ÖPNV-Anbindung ist aber im Nordlandring in der Tat nicht optimal. Eine Buslinie gibt es da nicht und man müsste schon bis zur nächsten Querstraße laufen (Moorredder). Da gibt es dann eine Buslinie. Zum Bahnhof Travemünde muss man sogar etwa 500-600m laufen und da kommt nur ca. 4mal die Stunde ein Zug.
    Ich persönlich finde es aber als Vorteil, wenn keine Bus- oder Bahnlinie direkt vor der Tür etnlang führt. Sonst wäre es ja nicht so ruhig...
     
  7. #6 lostcontrol, 18.06.2010
    lostcontrol

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    worum geht's dir eigentlich bei der frage?
    darum, dass du deine wohnlage gerne als höher eingestuft sehen würdest, um einen höhere miete verlangen zu können?
    kein mensch zwingt dich, dich am mietspiegel zu orientieren. du kannst problemlos jederzeit bei neuvermietung eine deutlich höhere miete verlangen, als der mietspiegel vorgibt, du bist da nicht festgelegt (ausnahme: "mietwucher" - da gehört aber mehr dazu als nur 'ne überdurchschnittliche hohe miete, unter anderem die "ausnutzung einer notlage" etc.).

    die frage wird nur sein, ob du dann mieter findest.
    ich empfinde die ÖPNV-anbindung z.b. als sehr wichtig und würde nur sehr ungerne irgendwo wohnen, wo sie nicht gegeben ist.
    und mangelnde einkaufsmöglichkeiten (lediglich ein kleiner kiosk) wären für mich ein extremer nachteil einer wohnlage.
    zusammengenommen bedeutet das für deine wohnlage ja, dass man definitiv auf jeden fall ein auto braucht. find ich nicht gut. und ist sicher auch nicht so doll für die lage, wenn da jeder ein auto zwingend benötigt (die müssen ja dann auch irgendwo parken, machen dreck und gestank und die kiddies können nicht auf der straße spielen).
     
  8. #7 Thomas76, 18.06.2010
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    So nebenbei : Also Lübeck-Travemünde ist tendenziell schon eher eine "besserverdiener-Ecke", da sind höhere Mieten normal und auf ÖPNV ist da auch keiner angewiesen.Und alles dichtgeparkt wird da ebenfalls nicht zutreffen, da die Grundstücke mit Sicherheit genügend Parkflächen haben.
     
  9. #8 lostcontrol, 18.06.2010
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    thomas - ich könnte wetten dass die kiddies dort auf den ÖPNV angewiesen sind um zur schule zu kommen. aber es geht auch nicht darum, ob man darauf angewiesen ist oder nicht - es soll ja leute geben, die den ÖPNV einfach dem individualverkehr vorziehen, z.b. aus ökologischen oder kostengründen.
    und ich für meinen teil hab auch keine lust einen teil meines gartens zu betonieren nur weil mein freund lieber auf dem grundstück parken würde als auf der straße.

    ich wollte auch nur illustrieren, warum ich mit dieser situation auch nicht glücklich wäre.
    obwohl ich ein auto habe und auch benutze (zu meiner schande sogar ohne dass ich drauf angewiesen wäre, bei uns gibt's nämlich ÖPNV der auch super funktioniert).
     
  10. #9 Thomas76, 18.06.2010
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    Ich wollte damit ja nur sagen, das es durchaus unterschiedliche Ansichten darüber gibt, welche Ortsverhältnisse Vor- oder Nachteile sind.Die sind so unterschiedlich, wie die Menschen.Und wer z.B. bewußt in Szenevierteln einer Großstadt lebt wird meist ganz andere Vorstellungen und Ansprüche an Wohnen und Wohnumfeld haben als der Häuslebauer im Grünen.
     
  11. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    @lostcontrol: Ja, ich will natürlich eine hohe Miete erzielen. Mit einer offiziellen Wohnlageneinteilung nach Mietspiegel verhandelt es sich da einfacher.

    @all:
    Grundschule und Realschule gibt es in Travemünde und sind vom Nordlandring 1500m bzw. 500m entfernt. Das kann man als Kind auch gut zu Fuß gehen. Nur ein Gymnasium gibt es Travmünde nicht, da müssen die Schüler 8 Kilometer nach Kücknitz ins Trave-Gymnasium fahren. Mit Fahrrad, ÖPNV oder per Muttitaxi.

    Aber lostcontrol hat mit dem Punkt ÖPNV wohl ins Schwarze getroffen. Genau im Bereich des "unerklärlichen" roten Fleckens ist eine Bushaltestelle! Das ist dann wohl der Grund für die "Gute Wohnlage"?
    Ich persönlich hätte den ÖPNV ja lieber bei mir in der Nähe als direkt vor der Haustür. Wenn man so eine Bushaltestelle vor der Tür hat, sind da ja ständig Leute, die einem gelangweilt in den Garten und in die Fenster gucken. Eben die Leute, die auf den Bus warten.

    Wie wird so eine Wohnlageneinteilung eigentlich gemacht und von wem?
     
  12. #11 Thomas76, 18.06.2010
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    Das verhandelt sich ohne genau so gut.Du sagst (bzw. schreibst), was du haben willst, und dann guckst du, ob sich zu diesem Preis Mieter finden oder eben nicht.
     
  13. #12 lostcontrol, 18.06.2010
    lostcontrol

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    thomas - das war doch exakt der grund warum ich das mit dem ÖPNV geschrieben habe (ich dachte ich hätte das klar gemacht).
    andy sieht das ja anders, er möchte eben keinen ÖPNV vor der haustüre. ich dagegen find's enorm wichtig ÖPNV in der nähe zu haben. das ist bei uns in den diversen schätzungen übrigens auch immer thema - je besser die anbindung desto besser die bewertung.
     
  14. #13 Christian, 19.06.2010
    Christian

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    Hallo,

    wer legt denn (allgemein oder in diesem konkreten Fall) fest, was sich "gute Wohnlage" nennen darf und was nicht?

    Wenn man herausfinden kann, wer das entscheidet, kann man sicherlich auch herausfinden, nach welchen Maßstäben und Kriterien derjenige zwischen guter und nicht guter Wohnlage entscheidet ;-)
     
  15. #14 armeFrau, 20.06.2010
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    Es wird mit der Bebauung der Wohnlagen zusammenhängen.
    "Villenviertel" stehen im Preis höher als Viertel mit Häusern des "sozialen Brennpunktes".
    Übrigens kann ich Andy nur zustimmen.
    Der nächste Stadtteil hier bei mir liegt im Mietspiegel höher. Es ist ein dörflich gehaltener Vorort mit viel Grün.....kein Geschäft, nur ein Kiosk und 2 Kneipen....
    Und, das in Köln.....sehr gefragt!
    Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis.
     
  16. #15 lostcontrol, 20.06.2010
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    ist es nicht so, dass sich der mietspiegel aus empirischen werten, also "ist-zuständen" = aktuellen mietpreisen errechnet?
     
  17. Andy

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    Ja, die Preise im Mietspiegel werden wohl in einer Umfrage erhoben. Mich hat in meinen 11 Jahren Vermieterdasein übrigens noch niemand gefragt.

    Aber wie ist es mit der Einteilung in Wohnlagen? Es ist ja nicht so, dass es an den Preis-Übergängen harte Grenzen gibt. Vielmehr gibt es Preisbereiche, in denen sich die Wohnlagen preislich überlappen. Beispiel für Lübeck:

    Lage............Miete pro qm (€), Werte für 2006
    Top:.............10,00 - 20,00
    Gut:...............8,00 - 15,00
    Mittel:............6,00 - 9,00
    Einfach:.........4,50 - 7,50

    Man sieht, dass z.B. "Mittel" und "Gut" einen gemeinsamen Preisbereich von 8,00 bis 9,00 Euro haben. Ebenso gibt es auch zwischen anderen Wohnlagen preisliche Überlappungen. Wer teilt also die Wohnlagen ein und nach welchen Kriterien?
     
  18. #17 lostcontrol, 20.06.2010
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    bist du sicher dass das per umfrage passiert und dass da vermieter gefragt werden?
    bei uns hat nämlich in 3 generationen vermietung auch noch nie jemand gefragt (vermutlich auch vorher nicht, aber da weiss ich das nicht bzw. kann nicht mehr fragen).
    vielleicht werden eher die mieter befragt?
    oder eventuell auch einfach preise aus wohnungsinseraten herausgezogen?
    soweit ich weiss erstellt immoscout seine angaben über durschschnitts-mietpreise ja auch anhand der dort geschalteten anzeigen...

    bei uns (kleinstadt) gibt's diese einteilung nicht offiziell.
    es gibt eigentlich nur die diversen bebauungspläne bzw. gemarkungen, und was eine "gute" wohnlage ist und was eine "schlechte" ist einfach ansichtssache. der eine mag ja gerne die dicht bebaute altstadt mit ihrem entsprechenden flair, der andere lieber die locker bebauten randgebiete mit viel grün und weniger autos.
    in diversen immo-inseraten steht zwar gerne mal was von "guter wohnlage", aber das ist dann eben die meinung der inserenten, offizielle äusserungen hierzu gibt's nicht.

    zudem spielt's doch auch noch 'ne grosse rolle, was denn der qualifizierte mietspiegel dazu sagt, der auch die jeweilige ausstattung der fraglichen wohnung mit beurteilt. mit einer wohnung, in der seit 40 jahren nichts mehr passiert ist (bad veraltet, böden heruntergekommen, EBK die 40 jahre alt ist usw.) wirst du auch in einer top-lage keine hohe miete erzielen können.
    umgekehrt wirst du aber in der eher einfachen wohngegend auch mit einem marmor-bad mit goldenen wasserhähnen keine luxus-miete erzielen können.

    andy - steht bei dir 'ne neuvermietung an oder willst du einem mieter die miete erhöhen? das ist ein wesentlicher unterschied. bei ersterem steht's dir doch völlig frei, wie hoch du die miete ansetzt - ob du dann einen mieter findest wird sich zeigen.
    wenn's ums miete erhöhen geht wirst du dich so oder so nach dem mietspiegel bzw. vergleichswohnungen richten müssen, da bringt dich diese diskussion auch nicht weiter.

    wirklich was ändern kannst du ohnehin nur im kleinen, d.h. zum beispiel in dem du die ausstattung der wohnung verbesserst. ansonsten bleibt dir nur das jahrzehntelange engagement z.b. im stadtrat oder in bürgerinitiativen, und das hilft dir aktuell ja auch nicht wirklich weiter.
     
  19. Andy

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    Mit den Preis-Umfragen bin ich mir ziemlich sicher. Zu 85%.
    Allerdings werden dazu sicher keine Inseratspreise in Zeitungen herangezogen, weil sonst könnte man als Vermieter einfach regelmäßig gefakete Anzeigen schalten und die Preise nach oben treiben. Als Mieter könnte man es in die umgekehrte Richtung treiben.

    Was will ich:
    Ich möchte die Miete erhöhen und denke, dass bei der Gelegenheit wahrscheinlich ein Mieterwechsel stattfindet. Die jetzigen Mieter hatten alle 1 bis 2 Jahre gelegentlich mal Probleme mit der pünktlichen Mietzahlung und wenn ich da erhöhe, können die sich das wohl nicht mehr leisten. Vermute ich mal.

    Das Kurzfristig.

    Mittel- und langfristig möchte ich natürlich, dass das Haus in eine möglichst gute Wohnlage klassifiziert wird und dazu muss ich wissen, ob ich die Wohnlagen-Einteilung irgendwie beeinflussen kann und wenn ja: Wie?

    Aus Hamburg kenne ich z.B. verschiedene Ausstattungsklassen für Wohnungen. Da ist im Detail genau festgelegt, was eine Wohnung alles haben muss, um in eine bestimmte Klasse zu rutschen.

    Vielleicht gibt es solche detaillierten Listen ja auch für die Einteilung in Wohnlagen?
     
  20. #19 lostcontrol, 20.06.2010
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    wenn du aktuell ohne modernisierung (!!!) die miete erhöhen willst, bleibt dir ohnehin nichts anderes als der mietspiegel bzw. vergleichswohnungen.
    modernisierungen stehen keine an?

    wie gesagt: mir fällt dazu nur ein dass du dich im stadtrat bzw. in bürgerinitiativen engagieren könntest. das erfordert aber über jahre hinweg sehr hohes engagement und viel zeitaufwand (ob sich das rechnet?).

    warum reicht dir das nicht für die fragliche wohnung?
    und: die entsprechende ausstattung muss dann ja erst mal da sein. ist sie das?
     
  21. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Der Mietspiegel ist eine Auswertung der Marktpreise, die erzielt werden können.
    Wer macht solche Marktstudien professionell? Der Makler am Ort und der wird häufig von Damen des Gutachterausschusses des Ortes kontaktiert. Also kann der Vermieter das nur auf 2 Arten forcieren: 1) Miete erhöhen und 2) mit Maklern zusammen arbeiten.


    btw: Nicht jeder Vermieter mit 3 Wohnungen wird kontaktiert...
     
Thema: Einteilung in Wohnlagen - was kann man tun?
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