einvernehmliche Mieterhöhung

[rent_with_money_lent]

Derzeit sind 2 Immobilien von mir zu einer weit unter dem Marktpreis liegenden Miete vermietet (im einen Fall ca. 250 € pro Monat, aber mindestens 200 €, bei derzeit 1.000 €), im anderen Fall 100-150 € bei derzeit 1.300 €). In beiden Fällen wurde die Miete in den letzten 3 (bis 4) Jahren nie erhöht; den ersten hatte ich mitsamt Mietvertrag vor ca. 2 Jahren übernommen mit dem Kauf, zuvor war er schon beim Vorbesitzer 1 Jahr drinnen zu denselben Konditionen; der zweite zog unmittelbar nach meinem Kauf vor gut 4 Jahren ein; seitdem änderte sich die Miethöhe nicht.

Natürlich könnte ich nun einfach ein Mieterhöhungsverlangen den Mietern zukommen lassen; ich kenne die gesetzlichen Grundlagen und die typischen Musterschreiben etc.
Aber diese 2 Mieter sind mir extrem lieb, ich möchte sie unbedingt halten (und nicht durch zu hohe Mieterhöhung vergraulen); also lieber weniger Miete und die Mieter bleiben mir mit weiterhin gutem Verhältnis erhalten, als jetzt den letzten € rausquetschen.

Meine Frage:
Wie sollte ich da am besten vorgehen ?
Ich würde bei der ersten Wohnung nur maximal 150 € mehr verlangen und bei der anderen vielleicht 50 mehr, maximal 100 € mehr.
Aber wie bringe ich denen das bei ?
So einen formalen Brief halte ich für völlig verfehlt.

Was ich mir z.B. gedacht hatte:
Dass ich den Mietern mitteile, dass eine Mieterhöhung nun notwendig wäre (da ich selber an Kaufkraft verliere im Falle gleichbleibender Mieten) und dann die Mieter selber einen Vorschlag machen lasse, wieviel sie denn mehr zahlen wollen, so dass halt dann im Idealfall eine einvernehmliche Lösung gefunden wird, bei sich der Mieter nicht übergangen/abgezockt vorkommt. In dem einen Fall mit den 100-150 € mehr an Marktmietniveau wurde auch vor kurzem die Hausfacade für insgesamt eine Viertelmio neu gemacht (mein Anteil ca. 4.000 €) und zusätzlich wird da jetzt bald schnelles Internet installiert (kostet mich auch nochmal ca. 500 € die Installation).
Hat damit jemand gute/schlechte Erfahrungen gemacht, die Mieter selber Mieterhöhungen vorschlagen zu lassen ? Das Problem ist natürlich, was ist, wenn der erste Mieter sagt, er ist bereit 50 € mehr zu zahlen, ich aber 150 mehr haben wollte ... das wäre dann eher noch blöder, als wenn ich direkt einen Betrag quasi fordere, der ihm dann zu hoch ist.

Also ich hoffe, mein Problem übermittelt zu haben:
Mir geht es nicht um maximale Mietausbeute, wichtiger ist mir ein gutes Verhältnis zu bewahren. Nur wie macht man das eben am besten ?
Wenn ich gar nix mache, werden die Mieter wohl noch in 10 Jahren da drin bleiben und dann fehlen mir irgendwann vielleicht 500 € im Monat pro Wohnung ...

 

[RP63VWÜ]

Öhmmm!
Nur zur Klarstellung:
Wir reden über eine viel zu geringe monatliche Kaltmiete von derzeit 1.000 - 1.300 € ?
Ernsthaft: Wenn 500,- € pro Monat pro Wohnung fehlen, dann reden wir über Penthäuser in Toplage?
(ich mag mir gar nicht vorstellen wollen, was die Immos vor 2 Jahren gekostet haben; Dagobert würde von Fantastilliarden fabulieren)
Oder willst Du uns hier einfach nur veräppeln?

 

[ehrenwertes Haus]

Wie sollte ich da am besten vorgehen ?

Dir die Frage beantworten, ob du mit den Mietern lieber kuscheln willst oder die Vermietung mit ernsthafter Gewinnerzielungsabsicht verfolgst, nicht nur im Funbereich.

Dass ich den Mietern mitteile, dass eine Mieterhöhung nun notwendig wäre (da ich selber an Kaufkraft verliere im Falle gleichbleibender Mieten)

Was versprichst du dir denn davon?
Meinst du ernsthaft nur VMs sind von Inflation und Kaufkraftverlust betroffen?

und dann die Mieter selber einen Vorschlag machen lasse, wieviel sie denn mehr zahlen wollen,

Klassische Mieterantwort darauf: Nüscht mehr zahlen, lieber gratis Wohnen...
Ernsthaft... Wenn der Mieter mehr Miete zahlen möchte als vereinbart, kann er selbst die Mietzahlung erhöhen. Das Angebot kann ein Mieter jederzeit unterbreiten, der VM muss nur annehmen.
Ich kenne nur Mieter die wissen, dass sie weit unter Mietspiegeleinstufung mit ihrer Miete liegen, über zu niedrige Miete hat sich trotzdem noch keiner davon beklagt.

So einen formalen Brief halte ich für völlig verfehlt.

Formlos auf einem Bierdeckel oder mündlich?
Kann der Mieter jederzeit ablehnen, ganz egal auf was man sich formlos vorher geeinigt hat.

Mir geht es nicht um maximale Mietausbeute, wichtiger ist mir ein gutes Verhältnis zu bewahren. Nur wie macht man das eben am besten ?

Formlos oder formal korrekt spiel keine Rolle, solange man sich einig ist und sich beide Seiten an die Vereinbarung halten.
Formal korrekt ist für viele Mieter verständlicher, vor allem die Differenz zu ortsüblicher Miete zu aktueller Miethöhe.
Verhandeln kann man immer, auch nach einem inhaltlich und formal korrektem Mieterhöhungsbegehren.

Wenn ich gar nix mache, werden die Mieter wohl noch in 10 Jahren da drin bleiben und dann fehlen mir irgendwann vielleicht 500 € im Monat pro Wohnung ...

Das ist dein Problem, nicht das deines Mieters. Deine Entscheidung ob du mit roten oder schwarzen Zahlen vermieten willst.

 

[Immofrager]

Ich habe zwischenzeitlich gute Erfahrungen gemacht mit einem netten Brief:
- Verweis auf das in den letzten Jahren angestiegene Niveau der Vergleichsmieten
- Seit so und so viel Jahren keine Erholung
- Alles wird teurer…
- Bitte um Zustimmung einer moderaten Erhöhung (natürlich unter Vergleichsniveau)

Aber: Jetzt kommt es natürlich für alle Dicke: Nebenkosten steigen durch die Gaspreise enorm. Das wissen auch die Mieter. Begeistert wird aktuell niemand sein, wenn auch noch die Kaltmiete steigt.

 

[FMBerlin]

Ich würde den Mietern schriftlich vorrechnen, welche maximale Mieterhöhung rechtlich durchsetzbar wäre. Gleichzeitig unter Hinweis auf die gestiegenen Instandhaltungskosten (Anstieg weit stärker als die allgemeine Verbraucherpreisentwicklung, konkrete Zahlen angeben) und das Interesse am Fortbestand des guten Mietverhältnisses um einen Vorschlag zur für sie noch tragbaren Mieterhöhung bitten. (Die meisten Mieter haben gar keine Vorstellung, daß die Baukosten seit Jahren etwa 3x bis 10x so stark steigen wie die allgemeinen Verbraucherpreise und wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für ihre Wohnung eigentlich ist.)

 

[rent_with_money_lent]

Dir die Frage beantworten, ob du mit den Mietern lieber kuscheln willst oder die Vermietung mit ernsthafter Gewinnerzielungsabsicht verfolgst, nicht nur im Funbereich.

Mit Immobilien habe ich bereits schon 7-stellige Gewinne erwirtschaftet. Ich bin nicht darauf angewiesen, den letzten möglichen € aus dem Mieter herauszuquetschen. Viel wichtiger ist mir eine stressfreiere Zeit zu haben (habe mit manch anderen (Ex-)Mietern, Hausverwaltungen, Handwerkern, Rechtsanwälten etc. schon mehr als nur psychischen Stress) als jetzt z.B. mit einer Wohnung 1.000 € mehr an Miete im Jahr zu erzielen, wovon ja wiederum noch Steuern abgehen ... also 50 € netto mehr im Monat ist mir das Risiko, dass der Mieter über einen Umzug nachdenkt oder verstimmt ist, nicht wert. Nicht dass ich mit dem Mieter privat befreundet wäre, aber es werden z.B. kleinere unkritische Reparaturen einfach vom Mieter selbst übernommen, ohne dass er mich damit zeitlich oder finanziell in Anspruch nimmt. Auf Fragen von mir bekomme ich zügig eine von der inhaltlichen Tiefe weit über meinen Erwartungen liegende Antwort etc.. Solche Mieter möchte ich möglichst langfristig halten und ich finde es durchaus angebracht, ihr Verhalten auch mit einer etwas unter Markt üblichen Miete zu honorieren. Auch hatte ich mit dem Konzept, nicht ganz das Limit auszureizen hinsichtlich der Miethöhe bisher bis auf wenige Phasen praktisch nie Leerstand, wobei diese wenigen Ausnahmen durch die Verkettung unglücklicher Umstände zustande kamen.
Aber völlig unter Wert möchte ich meine Immobilien halt auch nicht vermieten.

Formlos auf einem Bierdeckel oder mündlich?
Kann der Mieter jederzeit ablehnen, ganz egal auf was man sich formlos vorher geeinigt hat.

Formlos oder formal korrekt spiel keine Rolle, solange man sich einig ist und sich beide Seiten an die Vereinbarung halten.
Formal korrekt ist für viele Mieter verständlicher, vor allem die Differenz zu ortsüblicher Miete zu aktueller Miethöhe.
Verhandeln kann man immer, auch nach einem inhaltlich und formal korrektem Mieterhöhungsbegehren.

Klar, muss am Ende "der Verhandlung" ein formales schriftliches Ergebnis festgehalten werden. Nur finde ich halt den Weg dahin, mit einem standardisierten formalen schriftlichen Mieterhöhungsbegehren zu beginnen, nicht so ideal, bei Mietern, an denen mir sehr gelegen ist. (natürlich ist das bei Mietern, die man am liebsten direkt loshaben will oder bei denen es einem egal ist, ob sie weggehen, die beste Wahl).

Klassische Mieterantwort darauf: Nüscht mehr zahlen, lieber gratis Wohnen...
Ernsthaft... Wenn der Mieter mehr Miete zahlen möchte als vereinbart, kann er selbst die Mietzahlung erhöhen. Das Angebot kann ein Mieter jederzeit unterbreiten, der VM muss nur annehmen.
Ich kenne nur Mieter die wissen, dass sie weit unter Mietspiegeleinstufung mit ihrer Miete liegen, über zu niedrige Miete hat sich trotzdem noch keiner davon beklagt.

Die Frage ist halt:
wenn dem Mieter auch an einem guten Mietverhältnis gelegen ist (wovon ich ausgehe), dann könnte es schon gut möglich sein, dass der Mieter, um den Vermieter nicht zu vergraulen, nach dessen Anfrage einen Vorschlag zur Mieterhöhung zu machen, da einen durchaus realistischen Anhebungsbetrag nennt. Wenn dem Mieter das Verhältnis egal ist, wird er das natürlich nicht machen. In beiden beschriebenen Fällen geht das Mietverhältnis jedoch schon über ein durchschnittlich korrektes Verhältnis hinaus.
Es entstünde aber halt doch eine etwas blöde Situation, wenn der eine Mieter z.B. etwas im Bereich 50-100 € an Erhöhung vorschlagen würde, ich mir aber insgeheim schon 150 € vorstelle.
Wobei ich dies eher nicht erwarte, wenn man es so macht wie von FMBerlin beschrieben, insb. auch auf die überproportional gestiegenen Instandhaltungskosten hinzuweisen bzw. die zu präzisieren.

Sicherlich gehört der Verweis auf das Marktpreisniveau schon dazu mit Vergleichsmiete bzw. Mietspiegel etc.; nur verbinde ich diesen Aspekt aus Sicht des Mieters halt eher mit einem VM, der auf hohen Profit aus ist. Wenn ich eher die Schiene der allgemein gestiegenen Lebenshaltungskosten betone insb. inkl. der Baustoff-/Instandhaltungskosten, dann assoziere ich damit eher jemand, der quasi seinen Status quo behatelten möchte und eben nicht auf Renditemaximierung aus ist (was ich auch gar nicht bin; bzw. der wesentliche Anteil der Rendite kommt ohnehin durch Lageauswahl, Art der Finanzierung etc.). Aber ich sollte wohl am besten beides thematisieren, also den objektiven Marktmietpreis (sowie dessen Zustandekommen) und die auch für mich gestiegenen Kosten aber mit stärkerer Fokussierung auf die (Lebenshaltungs-/)Instandhaltungkosten als auf die Marktmietpreise.


Ja klar, die derzeit exorbitanten Preissteigerungen machen natürlich in erster Linie Mietern zu schaffen, deren Gehälter nicht (zumindest nicht unmittelbar) so stark ansteigen. NUR: noch deutlich länger warten mit einer Mieterhöhung, macht halt auch wenig Sinn, weil im derzeitigen Umfeld von stark steigenden Hypothekenzinsen und damit erhöhter Nachfrage nach Mieten anstelle Käufen und dem ohnehin stark anziehenden allgemeinen Preisniveau die Mietpreise eher noch stärker steigen werden als in der Vergangenheit, zumindest in den Lagen, die die beschriebenen Immobilien betreffen. Und die Differenz zur Marktmiete würde bei Nixtun immer grösser werden bzw. die später vorzunehmenden Anpassungen noch unangenehmer für den Mieter. Ich halte eine Erhöhung von 15% in einem bestehendem Mietverhältnis ohnehin schon für grenzwertig, selbst wenn juristisch 20% und mehr drinnen wären.

Was ich mich auch frage:
Ob bei dieser Kaltmietpreiserhöhungsthematik auch gleich die Nebenkostenvorauszahlung angehoben werden sollte. Bislang lagen die NK-Vorauszahlungen dieser 2 Mieter immer in etwa im Bereich der tatsächlichen Kosten. Natürlich ist den Mietern klar, dass diese NK nun deutlich steigen werden. Aber die Anhebung der NK-Vorauszahlung zeitgleich mit der Mieterhöhung zu machen, würde halt in einem Fall dann auf ca. 200 € mehr an monatlicher Gesamtzahlung hinauslaufen, was auch nicht unproblematisch ist. Daher tendiere ich dann eher dazu, die NK-Vorauszahlung einfach gar nicht zu thematisieren und wenn dann die Jahresabrechnung mit konkreten Werten kommt, dann eben noch eine NK-Anpassung vorzunehmen.

Öhmmm!
Nur zur Klarstellung:
Wir reden über eine viel zu geringe monatliche Kaltmiete von derzeit 1.000 - 1.300 € ?
Ernsthaft: Wenn 500,- € pro Monat pro Wohnung fehlen, dann reden wir über Penthäuser in Toplage?
(ich mag mir gar nicht vorstellen wollen, was die Immos vor 2 Jahren gekostet haben; Dagobert würde von Fantastilliarden fabulieren)
Oder willst Du uns hier einfach nur veräppeln?

Toplage ist richtig, Penthouse ist unter den 2 Immobilien aber nicht dabei. m2-Preis vor 2 Jahren fast schon fünfstellig, aber dafür auch nur ziemlich kleine Wohnungen. Der laufende CF NACH Bewirtschaftung, also inkl. Steuer etc. war von Anfang an positiv und dies bei ca. Vollfinanzierung.